Qu'est - ce que la faillite au chapitre 13?

Le chapitre 13, souvent appelé régime de redressement ou de salaire, est un processus juridique fédéral conçu pour les personnes ayant un revenu régulier qui doivent rattraper les dettes dues en conservant leurs biens. Contrairement au chapitre 7, qui liquidait les actifs pour payer les créanciers, le chapitre 13 exige du débiteur qu'il propose un plan de remboursement de trois à cinq ans, approuvé par le tribunal de la faillite.

Pour être admissible au chapitre 13, le débiteur doit avoir moins de 2,75 millions de dollars en créances garanties et non garanties (en 2025) et avoir produit des déclarations de revenus fédérales pour les quatre années précédant la présentation de la demande.Une fois la demande déposée, un sursis automatique met immédiatement fin à la plupart des mesures de recouvrement, y compris les procédures d'expulsion, les saisie-arrêts de salaire et les fermetures de services publics.

Le tribunal de la faillite nomme un syndic pour administrer le régime, percevoir les paiements mensuels du débiteur et les distribuer aux créanciers. À la fin du régime, la plupart des dettes non garanties restantes sont libérées, ce qui signifie que le débiteur n'est plus légalement tenu de les payer.

Comment le chapitre 13 de la Loi sur la faillite affecte les logements locatifs

La faillite du chapitre 13 a des effets directs et indirects sur la situation des locataires en matière de logement locatif.

Rapports de crédit et demandes de location

Un dépôt au chapitre 13 apparaît sur un rapport de crédit pendant sept ans à compter de la date de dépôt, et les futurs propriétaires le verront lors de la vérification de crédit. Cela peut rendre plus difficile de louer une nouvelle unité ou de renouveler un bail existant, comme beaucoup de propriétaires considèrent la faillite comme un facteur de risque. Cependant, un dépôt au chapitre 13 montre également que le débiteur rembourse activement des dettes en vertu d'un plan supervisé par un tribunal, qui peut être considéré plus favorablement qu'une liquidation au chapitre 7.

Les locataires devraient être prêts à expliquer les circonstances de leur faillite aux futurs propriétaires, en soulignant qu'ils effectuent des paiements uniformes et ont un revenu stable. Fournir une copie du plan de remboursement et des talons de paye récents peut aider à rassurer les propriétaires de responsabilité financière. Certains propriétaires peuvent exiger un dépôt de garantie plus important ou un cosignateur, mais la loi fédérale ne les interdit pas d'envisager la faillite dans les décisions de location tant qu'ils ne font pas de discrimination fondée sur la race, la religion ou d'autres classes protégées.

Renouvellement du bail et résiliation du bail

Le code de la faillite permet au débiteur d'assumer (d'entretenir) ou de refuser (d'annuler) un bail non expiré de biens immobiliers résidentiels. Si le bail signifie que le locataire accepte de continuer à payer le loyer à temps et à exécuter toutes les obligations de location. Le rejet du bail met fin au bail, et le locateur peut alors déposer une réclamation pour tout loyer impayé comme dette non garantie dans la faillite.

Si le loyer est trop élevé par rapport à leur budget post-faillite, le fait de refuser le bail peut être la meilleure option. Cependant, le refus peut entraîner une expulsion et de nouveaux dommages au crédit. La plupart des régimes du chapitre 13 supposent que les locataires garderont leur logement, car des conditions de vie stables favorisent un revenu et un rendement cohérents.

Les propriétaires fonciers doivent être conscients que le séjour automatique les interdit de poursuivre l'expulsion pour non-paiement du loyer qui a été contracté avant le dépôt de la faillite, à moins qu'ils n'obtiennent l'allégement du séjour du tribunal de la faillite.

Dépôts de garantie et loyers payés d'avance

Les dépôts de garantie détenus par le propriétaire sont considérés comme des biens de la succession de faillite, mais le propriétaire peut avoir le droit de les réclamer contre un loyer impayé en vertu de la loi de l'État. Le syndic de faillite peut demander le roulement du dépôt si celui-ci dépasse le montant dû. Les locataires doivent s'assurer que leur dépôt de garantie est bien pris en compte dans leurs calendriers d'actifs et de passifs.

Prepaid rent for future months is also subject to distribution. If the tenant paid rent in advance and then files bankruptcy, the portion covering post-petition months must be turned over to the trustee as an asset, unless the court orders otherwise. This can create tension with landlords who expect to keep those funds.

Paiements de loyers pendant le régime du chapitre 13

Si le maintien automatique empêche le recouvrement du loyer avant la pétition, le débiteur doit continuer à payer le loyer pour les mois qui suivent la présentation de la demande. Le défaut de paiement du loyer après la pétition peut conduire à l'expulsion même pendant que la faillite est en cours. Les propriétaires fonciers ne sont pas créanciers de la faillite pour le loyer après la pétition; ils sont simplement dus paiements de location continus.

Si le locataire ne peut pas payer le loyer en raison des paiements du régime du chapitre 13, il peut être nécessaire de négocier une réduction du loyer, de demander l'abstention du propriétaire ou de déménager dans une unité moins chère. Certains tribunaux permettent aux locataires de modifier le régime à mi-parcours pour ajuster les coûts du logement.

Relations entre le propriétaire et le locataire pendant le chapitre 13

Le maintien d'une relation constructive avec le propriétaire pendant la faillite est une nécessité stratégique. Un propriétaire coopératif peut rendre la période de remboursement beaucoup plus lisse, tandis qu'un adversaire peut déclencher des actions d'expulsion ou de non-renouvellement du bail.

Communication ouverte depuis le début

Les locataires devraient informer leur propriétaire du dépôt de la faillite le plus tôt possible, idéalement avant le dépôt de la pétition.Cela donne au propriétaire le temps d'ajuster les attentes et d'éviter les efforts inutiles de recouvrement. Fournir une brève explication : -Je dépose un plan de réorganisation du chapitre 13 pour rattraper mes obligations financières. Mon loyer continuera à être payé à temps selon le bail.

Les propriétaires qui reçoivent un tel avis devraient le reconnaître et confirmer qu'ils se conformeront au séjour. Ils ne devraient pas tenter de percevoir un loyer avant la pétition sans l'approbation du tribunal, mais ils peuvent continuer à envoyer des relevés mensuels de loyer pour les montants courants dus. Il est également sage que les propriétaires consultent un avocat pour s'assurer du respect des règles de faillite et des lois locales sur les propriétaires-locataires.

Traitement des paiements tardifs ou manquants

Si un locataire prévoit qu'il manque un paiement de loyer en raison du plan de faillite, il devrait immédiatement communiquer avec le propriétaire. De nombreux propriétaires sont prêts à négocier un plan de paiement à court terme ou à accepter des paiements partiels si le locataire fait preuve de bonne foi et un plan clair pour rattraper le retard. Documenter par écrit toute entente. Si le locataire se retire, le propriétaire peut déposer une requête en dispense du séjour automatique pour procéder à l'expulsion.

Les propriétaires qui doivent payer un loyer avant la pétition doivent déposer une preuve de réclamation dans le cas de la faillite. Le syndic leur versera une partie des arriérés par l'entremise du régime. Les propriétaires doivent également surveiller les paiements du régime et aviser le syndic si le débiteur ne paie pas le loyer après la pétition, ce qui viole les modalités du régime et peut entraîner le rejet du dossier.

Modifications et renouvellements de bail

Certains locataires peuvent vouloir modifier les modalités de location pendant le régime du chapitre 13 – par exemple, réduire le loyer, modifier la date de paiement ou ajouter un colocataire pour partager les coûts.Les propriétaires fonciers ne sont généralement pas tenus de consentir à des modifications, mais si les deux parties y consentent, les nouvelles modalités devraient être documentées et approuvées par le syndic de faillite s'ils ont une incidence sur le régime.

Certains États et villes ont des lois qui protègent les locataires contre la discrimination fondée sur le statut de faillite, mais ce n'est pas universel. Les locataires devraient étudier les lois locales et consulter un groupe de défense des locataires s'ils estiment avoir fait face à la discrimination.

Protections et obligations juridiques

La loi sur la faillite offre des protections importantes aux locataires, mais impose aussi des obligations que les deux parties doivent comprendre.

Les procédures de suspension automatique et d'expulsion

Le séjour automatique prévu au paragraphe 362 du chapitre 11 du Code des États-Unis met fin à la plupart des mesures d'expulsion pour non-paiement du loyer qui ont été prises avant le dépôt de la faillite. Si le propriétaire a déjà obtenu un jugement de possession (ordonnance d'expulsion), le séjour peut être moins efficace. La Loi sur la prévention des abus de faillite et la protection des consommateurs (BAPCPA) de 2005 a ajouté des règles spéciales : si le propriétaire a obtenu un jugement de possession avant le dépôt de la faillite, le séjour automatique n'empêche pas le propriétaire d'expulser le locataire à moins que le locataire ne dépose une attestation attestant que le débiteur corrigera le défaut de loyer dans les 30 jours et ne verse au propriétaire des paiements de protection appropriés.

Les propriétaires qui souhaitent expulser un locataire pour non-paiement du loyer avant la réquisition doivent déposer une requête en dispense du séjour automatique. Le tribunal accordera une dispense si le locataire n'a pas de capitaux propres dans la propriété (c.-à-d. que le bail n'a pas de valeur pour la succession) et que la propriété n'est pas nécessaire pour une réorganisation effective.

Lois sur la non-discrimination

Bien que la loi fédérale sur la faillite interdit la discrimination à l'encontre des personnes qui ont déposé une demande de faillite (11 U.S.C. § 525), cet article s'applique principalement aux entités gouvernementales et aux employeurs privés spécifiques. Il n'interdit pas explicitement aux propriétaires privés de refuser de louer à une personne en raison de la faillite. Toutefois, certaines lois de l'État et locales sur le logement équitable prévoient des protections pour inclure la source de revenus ou la discrimination de l'historique du crédit.

Mesures pratiques pour les locataires

  • Notifier le propriétaire par écrit immédiatement après le dépôt, y compris une copie de l'avis de sursis automatique.
  • Continuer à payer le loyer à temps chaque mois pendant le régime. Le loyer après la pétition n'est pas couvert par le séjour.
  • Budget pour tous les frais de logement[ incluant les services publics, le stationnement et les frais d'entretien, avant de s'engager au plan.
  • Savoir un conseil juridique d'un avocat en faillite ou d'une clinique gratuite d'aide juridique avant de rejeter ou d'assumer un bail.
  • Maintenir l'assurance locataire pour protéger les biens personnels – une déclaration de faillite ne couvre pas la perte de biens.
  • Documenter toutes les communications avec le propriétaire, y compris les courriels et les reçus de paiement.

Les étapes pratiques pour les propriétaires

  • Déposer une preuve de réclamation en temps opportun pour tout retard de loyer avant la demande dans le délai fixé par le tribunal.
  • Consulter un avocat en faillite avant de prendre toute mesure qui pourrait violer le séjour automatique.
  • Ne pas mettre fin aux services publics ou verrouiller le locataire sans autorisation du tribunal.
  • Enregistrement des paiements de loyer de surveillance étroitement; si le loyer postérieur à la pétition est en retard, avisez le syndic et envisagez de déposer une requête en redressement.
  • Examiner la date de renouvellement du bail et décider de façon indépendante s'il y a lieu de renouveler, en fonction de critères objectifs tels que les antécédents de paiement et les soins aux biens, et non pas seulement le dépôt de la faillite.
  • Conserver les registres de tous les paiements de loyer reçus du locataire et du syndic de faillite.

Conclusion

La faillite du chapitre 13 peut être une garantie pour les locataires qui ont des problèmes de dette, leur permettant de rattraper leurs obligations de loyer et autres tout en conservant leur logement. Le processus exige de la discipline, de la transparence et une communication continue avec le propriétaire. Pour les propriétaires, il est essentiel de comprendre les protections légales et les limites de la faillite pour protéger leurs droits de propriété tout en respectant le nouveau départ du débiteur.

Pour plus d'information, consultez le guide officiel des tribunaux américains sur la faillite ici, et examinez Nolo=s aperçu de la faillite et du logement ici. Les organismes locaux d'aide juridique peuvent également fournir des conseils spécifiques à leur juridiction.