Introduction à la diligence raisonnable en matière de biens

L'achat de biens est l'un des engagements financiers les plus importants que la plupart des gens aient pris, et le processus implique bien plus que de simplement trouver un endroit souhaitable et de convenir d'un prix. Sans enquête appropriée, les acheteurs peuvent sans le savoir assumer des responsabilités qui dépassent de loin le prix d'achat.

Quelle est la diligence raisonnable dans l'achat de biens?

La diligence raisonnable consiste à enquêter et à vérifier systématiquement tous les faits importants liés à un bien avant qu'il ne soit effectué. Il s'agit d'un processus de gestion des risques qui permet aux acheteurs de confirmer le statut juridique, l'état physique, la situation financière et le respect des règlements applicables. L'objectif est de découvrir tout problème qui pourrait affecter la valeur du bien, sa facilité d'utilisation ou votre capacité à jouir de droits de propriété complets.

Ce processus n'est pas facultatif. Les prêteurs exigent généralement certaines mesures de diligence raisonnable, et même les acheteurs de liquidités devraient insister sur une enquête complète. Sans cela, les acheteurs risquent d'acheter un bien avec des défauts cachés, des réclamations légales non réglées, ou des violations réglementaires qui peuvent entraîner une perte financière importante ou même la perte du bien lui-même.

Les conséquences juridiques de la disparition de la diligence raisonnable

Les acheteurs qui ne font pas cette étape peuvent se trouver responsables des taxes foncières impayées, des frais d'association de propriétaire ou des privilèges de mécanicien accordés par les entrepreneurs. Dans certains cas, un bien peut avoir des servitudes non divulguées qui limitent la façon dont vous pouvez utiliser le terrain, ou pire, un défaut de propriété qui signifie que le vendeur n'a pas réellement le pouvoir légal de transférer la propriété.

Les litiges juridiques découlant d'une diligence raisonnable insuffisante sont fréquents, notamment les litiges frontaliers avec les voisins, les contestations de la validité du titre ou les réclamations de propriétaires ou de créanciers antérieurs. Ces litiges sont coûteux, prennent du temps et peuvent retarder ou empêcher la vente de fermer. Dans de nombreux pays, le principe juridique de caveat emptor (conservez-le) impose à l'acheteur de découvrir les défauts avant l'achat.

Principaux aspects de la diligence raisonnable

Chaque secteur traite d'un type de risque particulier, et aucun aspect ne doit être négligé. Les sections suivantes décrivent en détail les éléments les plus importants d'une enquête approfondie.

Titre Recherche et vérification de la propriété

Une recherche de titre est le fondement de la diligence raisonnable en matière de propriété.Ce processus consiste à examiner les dossiers publics pour vérifier le propriétaire légal actuel, tracer la chaîne de propriété, et identifier les charges, les privilèges, les réclamations ou les défauts qui pourraient affecter le titre.

Les acheteurs doivent commander une recherche de titre d'une société de propriété réputée ou travailler avec un avocat immobilier qui peut examiner les résultats. La recherche de titre produira un rapport de titre préliminaire qui décrit l'état du titre. Toute question trouvée doit être résolue avant la fermeture, généralement par le vendeur qui a résolu le défaut ou par l'acheteur qui accepte d'accepter le bien soumis à l'occupation. L'assurance de titre d'achat est fortement recommandée.

Inspection des biens et évaluation physique

Un inspecteur qualifié examinera le toit, la fondation, les systèmes électriques, la plomberie, le chauffage et la climatisation, l'isolation, les fenêtres et les éléments structuraux. Le rapport d'inspection identifiera les défauts existants, les zones problématiques potentielles et les réparations ou l'entretien nécessaires.

Selon le type de propriété et l'emplacement, des inspections spécialisées peuvent également être nécessaires, notamment des inspections des ravageurs, des évaluations des moisissures, des essais de radon, des inspections de peintures au plomb pour les maisons plus anciennes et des évaluations sismiques dans les zones sujettes aux tremblements de terre. Pour les propriétés commerciales, les évaluations environnementales des sites sont souvent nécessaires pour vérifier la contamination du sol ou des eaux souterraines.

Zonage, utilisation des terres et conformité réglementaire

Les lois sur le zonage régissent la façon dont la propriété peut être utilisée, y compris à des fins résidentielles, commerciales, industrielles ou mixtes. Les acheteurs doivent vérifier que l'utilisation actuelle de la propriété est conforme aux ordonnances locales de zonage et que toute utilisation future prévue est permise.

Au-delà du zonage, les propriétés doivent respecter les codes du bâtiment, les règlements de sécurité-incendie, les lois environnementales et les restrictions de préservation historique. La non-conformité peut entraîner des amendes, des ordres de cessation d'exploitation ou des exigences pour annuler des améliorations non autorisées.

Examen de la documentation juridique

Chaque transaction immobilière comporte un nombre important de documents juridiques. L'acheteur doit examiner attentivement la convention d'achat, les divulgations du vendeur, les actes de propriété, les enquêtes et tout contrat ou bail existant qui est transféré avec la propriété. La convention d'achat doit indiquer clairement le prix d'achat, la date de clôture, les éventualités et les déclarations ou garanties faites par le vendeur.

Les formulaires de divulgation des vendeurs varient selon les compétences, mais exigent habituellement des vendeurs qu'ils révèlent des défauts connus, des réparations antérieures et d'autres faits importants concernant les biens. Ces divulgations ne remplacent pas une inspection indépendante, mais elles fournissent des renseignements de base importants. Les acheteurs devraient aussi examiner les clauses, les conditions et les restrictions (CC&R) qui s'appliquent aux biens, en particulier aux condominiums ou aux biens dans les associations de propriétaires.

Vérifications financières et passifs en cours

La diligence financière raisonnable garantit que le bien est exempt de dettes ou d'obligations en souffrance qui pourraient devenir votre responsabilité après l'achat. Cela comprend la vérification que toutes les taxes foncières ont été payées, qu'il n'y a pas de factures de services publics impayées et que toute cotisation spéciale prélevée par la municipalité ou l'association de propriétaires est à jour.

Pour les biens producteurs de revenus, les acheteurs doivent examiner les rouleaux de loyer, les baux, les dépôts de garantie et les dossiers de dépenses d'exploitation. Confirmer les revenus et les dépenses de la propriété permet de s'assurer que le prix demandé est justifié et qu'il n'y a pas d'obligations financières non divulguées. Un examen des hypothèques en cours ou d'autres privilèges est également essentiel.

Calques supplémentaires de la diligence raisonnable

Au-delà des aspects fondamentaux décrits ci-dessus, plusieurs autres domaines peuvent nécessiter une enquête selon le type de propriété, l'emplacement et l'utilisation prévue. Ces couches ajoutent de la profondeur au processus de diligence raisonnable et aident à découvrir les risques moins évidents.

Déplacement et vérification des frontières

Un levé immobilier est une mesure professionnelle du terrain qui identifie les limites, les servitudes, les empiétements et l'emplacement des améliorations. Les levés sont essentiels pour confirmer que les limites physiques du terrain correspondent à la description juridique de l'acte. Les différends frontaliers sont une source commune de litige entre voisins, et un levé peut prévenir ces conflits en établissant clairement des lignes de propriété.

Les enquêtes révèlent également si des structures telles que des clôtures, des allées ou des bâtiments empiètent sur des biens voisins ou des droits de passage publics. En cas d'empiétement, les acheteurs doivent décider s'ils doivent exiger du vendeur qu'il les résolve ou accepte les biens en question.

Évaluations environnementales

Les évaluations environnementales de la phase I visent à déterminer la contamination potentielle par les utilisations passées ou présentes de la propriété. L'évaluation comprend un examen des dossiers historiques, des inspections de site et des entrevues avec les propriétaires et les occupants. Si l'évaluation de la phase I révèle une contamination potentielle, une évaluation de la phase II portant sur les essais sur le sol, les eaux souterraines ou les matériaux de construction peut être nécessaire.

Aux États-Unis, la loi sur l'intervention environnementale globale, la compensation et la responsabilité (CERCLA) peut tenir les propriétaires de biens immobiliers responsables des coûts de nettoyage, qu'ils aient ou non causé la contamination. Les acheteurs devraient également être conscients de la présence de réservoirs de stockage souterrains, d'amiante, de peinture au plomb et d'autres matières dangereuses.

Les servitudes, les droits de passage et les restrictions

Les servitudes accordent à d'autres le droit d'utiliser une partie de votre propriété à une fin particulière, comme l'accès, les lignes de services publics, le drainage ou la conservation. Bien que les servitudes soient courantes et souvent nécessaires pour l'infrastructure, elles peuvent limiter la façon dont vous utilisez votre terre et peuvent affecter la valeur de la propriété.

Les droits de passage sont semblables aux servitudes, mais impliquent généralement le droit de passer sur les terres d'autrui.Les restrictions, comme les servitudes de conservation ou les clauses de préservation historique, peuvent limiter en permanence l'aménagement ou la modification de la propriété. Comprendre ces restrictions avant l'achat est essentiel pour éviter les surprises après la fermeture.

Examen des contrats de location et de location

Si vous achetez un bien qui est actuellement occupé par des locataires, vous devez examiner tous les baux existants en détail. Les baux transfèrent avec le bien, et en tant que nouveau propriétaire, vous devenez le locateur avec tous les droits et obligations connexes. Vérifier les modalités de location, les montants de location, les dépôts de garantie, les dates d'expiration et toute option de renouvellement ou clause d'augmentation du loyer.

Ces documents, signés par les locataires, vérifient les conditions de location, que le loyer est à jour et qu'il n'y a pas de différends ou de défaut. L'examen des baux vous aide également à comprendre le flux de revenu du bien et à identifier les baux inférieurs au taux du marché qui pourraient avoir une incidence sur votre rendement sur votre investissement.

Pourquoi la diligence raisonnable est importante

L'importance de la diligence raisonnable ne peut être surestimée. Il s'agit du principal mécanisme d'identification et d'atténuation des risques dans une transaction immobilière. Sans elle, les acheteurs achètent essentiellement un bien aveugle, en se fondant uniquement sur les représentations du vendeur et leurs propres observations limitées.

Lorsque des inspections ou des recherches de titres révèlent des problèmes, les acheteurs peuvent demander au vendeur de réparer, de réduire le prix d'achat ou de fournir des crédits à la clôture. Dans certains cas, l'acheteur peut choisir de s'éloigner de l'accord si les problèmes sont trop graves. La période d'urgence dans le contrat d'achat est spécifiquement conçue pour permettre aux acheteurs d'effectuer la diligence raisonnable sans pénalité.

Les prêteurs doivent prouver que le bien est assurable, qu'il a un titre clair et qu'il respecte les normes minimales en matière de propriété. Sans une évaluation, une inspection et un rapport de titre satisfaisants, le financement peut être refusé. Même si vous payez en espèces, la diligence raisonnable vous assure d'effectuer un investissement solide qui peut être revendu ou refinancé à l'avenir si nécessaire.

Étapes à suivre pour effectuer une diligence raisonnable et rigoureuse

Pour mener à bien le processus de diligence raisonnable, il faut adopter une approche systématique et veiller à respecter les délais, et les étapes suivantes constituent un cadre pratique pour mener à bien le processus de façon efficace.

  1. Insérer un avocat immobilier qualifié ou un agent expérimenté. Les professionnels du droit et des transactions peuvent vous guider dans le processus, examiner les documents et signaler les problèmes potentiels. Leur expertise est inestimable, particulièrement pour les acheteurs pour la première fois ou les transactions complexes.
  2. Commander une recherche de titre d'une société de titres réputée. Examiner attentivement le rapport de titre préliminaire et demander à votre avocat d'expliquer les exceptions ou les charges.
  3. Échéancier une inspection complète des biens Utilisez un inspecteur agréé ayant de l'expérience dans le type de biens que vous achetez.
  4. Confirmer la conformité au zonage, à l'utilisation des terres et au code du bâtiment. Communiquez avec les services locaux de planification et de construction pour vérifier les permis, vérifier les infractions et confirmer que l'utilisation prévue est permise.
  5. Revoir tous les documents juridiques de façon approfondie. Lisez le contrat d'achat, les divulgations de vendeurs, les CC&R, les baux et tout autre contrat.
  6. Vérifier la situation financière. Confirmer que les impôts fonciers, les services publics et les cotisations sont payés.
  7. Observer une enquête actuelle. Une enquête fournit des renseignements définitifs sur les limites, les servitudes et les empiétements.
  8. Effectuer une diligence raisonnable environnementale au besoin. Commander une évaluation de phase I pour les propriétés commerciales ou s'il y a des raisons de soupçonner une contamination.
  9. Examiner les exigences en matière d'assurance. Confirmer que le bien est admissible aux propriétaires ou à l'assurance-biens commerciaux et comprendre la protection requise.
  10. Déposez tout Conservez des copies de tous les rapports, de la correspondance et des documents liés à votre diligence raisonnable. Ce dossier peut être important si des différends surviennent plus tard.

Engager des professionnels pour une diligence raisonnable

Bien qu'il soit possible d'exécuter certaines tâches de diligence raisonnable de façon indépendante, la complexité des transactions immobilières rend l'assistance professionnelle essentielle pour la plupart des acheteurs. Un avocat immobilier fournit des conseils juridiques, examine des documents et traite les questions de propriété. Un agent immobilier qualifié peut recommander des inspecteurs, des entrepreneurs et d'autres fournisseurs de services.

Compte tenu des conséquences financières et juridiques potentielles d'un défaut ou d'un problème de titre manqué, la dépense de diligence raisonnable est l'un des coûts les plus justifiables dans toute transaction immobilière. Les acheteurs doivent toujours vérifier les qualifications et la réputation de tout professionnel qu'ils engagent, vérifier les licences, les certifications et les références.

Pièges de diligence raisonnable fréquents à éviter

Même les acheteurs expérimentés peuvent faire des erreurs pendant le processus de diligence raisonnable. Les pièges suivants sont parmi les plus fréquents et peuvent être évités avec une planification minutieuse.

  • Rushing the process La diligence raisonnable exige du temps. Ne pas laisser la pression des vendeurs ou des agents pour sauter des étapes importantes ou raccourcir la période d'inspection.
  • S'appuyant uniquement sur les divulgations de vendeurs. Les vendeurs peuvent ne pas être au courant de tous les défauts, et certains peuvent cacher intentionnellement des problèmes.
  • Ignorer l'enquête De nombreux acheteurs sautent l'enquête pour économiser de l'argent, mais les différends et les empiétements aux frontières peuvent être extrêmement coûteux.
  • Risques environnementaux généraux Même les propriétés résidentielles peuvent avoir des problèmes environnementaux.
  • Éviter de revoir les documents CC&R et HAO Les règles d'association de propriétaires peuvent limiter considérablement l'utilisation de la propriété.
  • Ne pas vérifier les permis et les approbations Les rénovations non autorisées peuvent causer des problèmes d'assurance, de financement et de revente.
  • Ignorer l'histoire de la propriété Recherches sur les utilisations passées, les propriétaires antérieurs et tout historique de différends, de réclamations d'assurance ou de catastrophes naturelles qui pourraient affecter la propriété.

Conclusion

La diligence raisonnable est la pierre angulaire d'un achat réussi. C'est le processus par lequel les acheteurs passent de l'incertitude à la confiance, armés des informations nécessaires pour prendre une décision d'investissement solide. Des recherches de titres et des inspections de biens à des évaluations environnementales et à des examens de location, chaque aspect de la diligence raisonnable contribue à une compréhension complète de la propriété et de ses risques.

Que vous achetiez une maison, un bien d'investissement ou un bien immobilier commercial, vous devez faire preuve de diligence raisonnable avec le sérieux qu'il mérite. Engagez des professionnels qualifiés, suivez un processus systématique et ne sacrifiez jamais la rigueur pour la rapidité.