Cette évaluation professionnelle, effectuée par un expert agréé, établit une valeur marchande de propriété en fonction de critères objectifs. L'évaluation du résultat influe directement sur l'approbation des prêts hypothécaires, les tactiques de négociation et, surtout, le calendrier de clôture. Une évaluation sans heurts peut maintenir une transaction sur la bonne voie; une situation problématique peut faire dérailler des semaines d'efforts.

Le rôle des évaluations dans les transactions immobilières

Une évaluation est une estimation impartiale de la valeur d'un bien effectuée par un évaluateur certifié par l'État. Les prêteurs doivent une évaluation avant d'approuver une hypothèque pour s'assurer que le montant du prêt ne dépasse pas la valeur du bien. Cela protège le prêteur en cas de défaut, car le bien sert de garantie. Pour les acheteurs, l'évaluation empêche le surpaiement d'une maison en fonction des conditions de marché gonflées ou de l'attachement émotionnel.

Le processus d'évaluation se déroule généralement après la signature d'un contrat d'achat par l'acheteur et le vendeur. Le prêteur ordonne l'évaluation par l'entremise d'une société de gestion de l'évaluation (AMC) afin de maintenir son indépendance. L'évaluateur inspecte ensuite la propriété, photographie les caractéristiques intérieures et extérieures, prend des mesures et étudie les ventes comparables (comps) au cours des trois à six mois précédents. Le rapport qui en résulte est soumis au prêteur, qui l'examine pour en assurer la cohérence et l'exhaustivité.

Si la valeur évaluée est égale ou supérieure au prix d'achat, la TVL se situe dans des paramètres acceptables et le prêt avance. Si la valeur évaluée est inférieure au prix d'achat, la TVL dépasse les limites, ce qui entraîne un besoin de renégociation ou de mise à la disposition plus important.

Comment les évaluations influencent le calendrier de clôture

L'évaluation est un point charnière du processus de clôture.Une fois la convention d'achat signée, l'horloge commence à tourner vers la date de clôture. L'évaluation doit être terminée et revue avant que le prêteur puisse émettre l'approbation finale, connue sous le nom de -clair à clôturer. - Tout retard dans l'évaluation – qu'il s'agisse de conflits de calendrier, de données de comp lentes ou d'une évaluation litigieuse – peut repousser la date de clôture de jours ou de semaines.

Lorsque l'évaluation correspond ou dépasse le prix d'achat

C'est le scénario idéal. La valeur estimée confirme que l'acheteur paie un prix équitable du marché, et le prêteur n'a aucune raison de refuser l'approbation hypothécaire. Le processus de clôture se déroule selon le calendrier, l'évaluation servant de jalon plutôt que d'obstacle. Dans presque tous les cas, une évaluation favorable permet à la transaction de passer de la souscription à la documentation finale sans interruption.

Quand l'évaluation arrive en bas

Une évaluation faible, où la valeur évaluée est inférieure au prix d'achat convenu, est la cause la plus courante de retards liés à l'évaluation. Lorsque cela se produit, le prêteur n'approuvera qu'une hypothèque fondée sur la valeur inférieure. L'acheteur doit faire face à un déficit égal à la différence entre le prix d'achat et la valeur évaluée. Par exemple, si le prix d'achat est de 400 000 $ et la valeur évaluée est de 380 000 $, l'acheteur doit couvrir l'écart de 20 000 $ en espèces ou renégocier avec le vendeur.

Les négociations après une évaluation faible peuvent prendre des jours ou même des semaines. L'agent de l'acheteur présente généralement le rapport d'évaluation à l'agent du vendeur, ainsi que des pièces justificatives ou des documents qui pourraient justifier une valeur plus élevée. Le vendeur peut accepter de réduire le prix, l'acheteur peut augmenter son acompte ou les deux parties peuvent compromettre. Dans certains cas, l'acheteur peut demander une deuxième évaluation ou contester les conclusions initiales, ce qui prolonge le délai. Si un accord ne peut être conclu, l'accord peut tomber entièrement, forçant l'acheteur à recommencer.

Le délai dépend de la rapidité avec laquelle les parties répondent. Un vendeur qui accepte immédiatement une réduction de prix peut maintenir la fermeture sur la piste dans un délai d'une semaine. Un vendeur qui contrevient ou insiste sur le prix initial peut prolonger la renégociation à deux ou trois semaines. Des évaluations ou appels supplémentaires peuvent ajouter 7–14 jours. Selon les données de l'Association nationale des courtiers immobiliers, environ 10% des contrats immobiliers connaissent une faible évaluation, et ces transactions se terminent en moyenne 10 jours plus tard que celles avec des évaluations favorables.

Quand l'évaluation révèle des problèmes de condition

Les prêteurs peuvent exiger que ces questions soient corrigées avant la clôture, en particulier pour les prêts FHA ou VA, qui ont des normes de propriété plus strictes. Les réparations nécessaires peuvent retarder la fermeture à mesure que les entrepreneurs sont programmés, les travaux sont effectués et les rapports de l'évaluateur pour une réinspection. Chaque étape ajoute au moins quelques jours au calendrier.

Quand l'évaluation est lente

Même si l'évaluation appuie finalement le prix d'achat, un virage lent peut repousser la date de clôture. La forte demande dans un marché concurrentiel, les pénuries d'évaluateurs dans les zones rurales, ou les propriétés complexes nécessitant plus d'analyse peuvent causer des retards. Les acheteurs et les vendeurs devraient prévoir un guichet d'évaluation potentiel de 10 à 14 jours ouvrables, plutôt que la norme 7.

Facteurs qui influent sur les résultats de l'évaluation

Plusieurs facteurs clés influencent le nombre final et leur compréhension peut aider les acheteurs et les vendeurs à anticiper les problèmes potentiels.

Situation du marché

Les marchés immobiliers ne sont jamais statiques.Dans un marché de vendeurs à prix en hausse rapide, les évaluations sont souvent en retard par rapport au prix d'achat, car les évaluateurs comptent sur des ventes fermées des trois à six derniers mois. Ces comptes peuvent refléter des valeurs plus faibles par rapport aux périodes précédentes. Inversement, dans un marché d'acheteurs où les prix sont en baisse, les évaluations peuvent être plus élevées que le prix d'achat, mais cela est moins courant.

État des biens et améliorations

Les évaluateurs examinent l'état des principaux systèmes (toit, CVC, plomberie, électricité) ainsi que les caractéristiques cosmétiques comme le plancher, la peinture et les appareils de cuisine. Les mises à niveau récentes comme les nouvelles fenêtres, une salle de bains rénovée ou des améliorations écoénergétiques peuvent ajouter de la valeur. Toutefois, les améliorations non permanentes comme le mobilier ou l'aménagement paysager peuvent ne pas influer de façon significative sur l'évaluation. La clé est de fournir à l'évaluateur une liste détaillée des améliorations et des permis, ce qui peut justifier une évaluation plus élevée.

Ventes comparables (Comps)

L'évaluateur choisit trois à cinq propriétés vendues récemment qui sont similaires en taille, âge, emplacement et caractéristiques. Ces comps forment la base de l'évaluation. Si les comps sont d'un quartier différent, ont des différences de conditions importantes, ou sont trop éloignées en superficie carrée, l'évaluateur peut ajuster la valeur à la baisse. Inversement, des comps solides qui sont vendus à des prix élevés soutiennent une évaluation plus élevée. Les acheteurs et les agents peuvent aider l'évaluateur à fournir une liste des ventes récentes qui soutiennent le prix d'achat, idéalement y compris les propriétés qui sont vendues dans les trois derniers mois et dans un rayon d'un kilomètre.

Lieu

Les maisons dans les quartiers scolaires souhaitables, près des commodités, ou dans les quartiers à faible criminalité ont tendance à évaluer plus haut. Inversement, les propriétés près des autoroutes, des zones industrielles ou des plaines inondables peuvent recevoir des évaluations plus faibles. L'évaluateur tient également compte de la taille du lot, de la vue et des tendances globales du voisinage.

Appréciation Expertise et connaissances locales

Tous les évaluateurs ne connaissent pas tous les marchés. L'évaluateur qui travaille principalement dans les régions métropolitaines peut manquer de connaissance des marchés ruraux ou des créneaux, ce qui peut conduire à des ajustements de comps inexacts ou à des ajustements de conditions erronées. Les prêteurs font généralement tourner les évaluateurs par l'intermédiaire des AMC pour assurer l'indépendance, mais les parties peuvent demander que l'évaluateur ait une expérience récente dans le quartier spécifique.

Même avec une préparation soignée, des défis d'évaluation peuvent se poser. Savoir gérer chaque scénario réduit le stress et maintient la fermeture sur la bonne voie.

Faible appréciation : renégociation ou appel

Si l'évaluation est faible, l'acheteur et le vendeur ont plusieurs options. Le plus simple est la renégociation. L'acheteur peut demander au vendeur de réduire le prix à la valeur estimée. Le vendeur peut convenir, surtout si le marché est équilibré ou s'ils sont motivés à vendre. Alternativement, l'acheteur peut augmenter le versement de l'acompte pour couvrir l'écart, à condition qu'ils aient l'argent disponible. Si l'écart est petit (quelques milliers de dollars), payer la différence est souvent plus rapide que renégocier.

Si l'acheteur estime que l'évaluation est erronée, il peut demander un réexamen de la valeur (ROV). L'agent de l'acheteur compile des comps supplémentaires, des corrections au rapport d'évaluation (p. ex., des superficies carrées inexactes) ou des documents sur les mises à niveau récentes qui ont été négligées. Le prêteur soumet la ROV à l'évaluateur pour examen.

Dénonciation d'une évaluation

Plus extrême qu'un ROV est un différend formel. L'acheteur ou le vendeur peut demander une deuxième évaluation à un autre évaluateur, mais cela nécessite l'approbation du prêteur et peut entraîner des frais supplémentaires. Certains prêteurs commandent automatiquement une deuxième évaluation si la première était nettement inférieure au prix du contrat. Cependant, plusieurs évaluations peuvent créer de la confusion et retarder le calendrier de clôture plus loin.

Éventualités d'évaluation dans le contrat

La plupart des contrats d'achat comprennent une éventualité d'évaluation qui permet à l'acheteur de se retirer si l'évaluation est trop faible pour obtenir un financement, ou si le vendeur refuse de négocier. Cette éventualité protège l'acheteur d'un dépôt d'argent sérieux. Les vendeurs doivent être conscients qu'une évaluation faible peut les forcer à réduire le prix ou risquer de perdre la vente complètement.

Stratégies visant à réduire au minimum les retards liés à l'évaluation

La planification proactive peut réduire la probabilité de retard d'évaluation ou les résoudre rapidement lorsqu'ils surviennent. Les acheteurs et les vendeurs ont des mesures à prendre.

Pour les acheteurs

  • Travailler avec un prêteur expérimenté:[ Un agent de prêt compétent peut commander l'évaluation rapidement, sélectionner un évaluateur familier avec le marché local, et suivre le calendrier.
  • Revoir l'option de dispense d'évaluation:[ Certains emprunteurs avec des notes de crédit élevées et des acomptes importants peuvent être admissibles à une dispense d'évaluation de Fannie Mae ou Freddie Mac. Cela élimine l'étape d'évaluation entièrement, en se rasant 1 à 2 semaines de l'échéancier. Demandez à votre prêteur si vous êtes admissible.
  • Préparer une liste de mises à jour : Avant l'arrivée de l'évaluateur, établir un document indiquant les dates et les coûts des rénovations récentes, des permis et des améliorations en matière d'efficacité énergétique.
  • Soyez flexible avec la date de clôture :[ Construisez un tampon dans votre délai de clôture prévu. Si possible, fixez la date de clôture à 45 jours plutôt qu'à 30, ce qui laisse un délai supplémentaire pour un hoquet d'évaluation.

Pour les vendeurs

  • Prix réaliste de la maison:[ Le surprix d'une maison augmente la probabilité d'une faible évaluation. Travailler avec votre agent pour fixer un prix basé sur des comparables récents, pas l'espoir ou le hype du marché.
  • Stage et bien présenter la maison:[ Une maison propre et bien entretenue suggère à l'évaluateur que la propriété est soignée, qui peut influencer positivement les ajustements de l'état. Assurez-vous que tous les systèmes sont fonctionnels et traite de toute question évidente de réparation avant l'évaluation.
  • Fournir des comptes à l'évaluateur : alors que les évaluateurs ne peuvent être dirigés par des vendeurs, vous ou votre agent pouvez politiser une liste de ventes récentes qui, selon vous, sont comparables. Phrase ceci comme une information utile plutôt qu'une tentative d'influence. Un agent professionnel saura comment faire sans franchir les lignes éthiques.
  • S'assurer que l'évaluateur peut accéder à la propriété sans tracas. Boîtes à verrous, communication claire sur l'occupation, et une maison bien rangée font l'inspection se faire en douceur et rapidement.

Pour les agents immobiliers

  • Restez en communication constante avec le prêteur :[ Demandez une confirmation de commande d'évaluation et une date d'achèvement prévue.
  • Préparer un ensemble d'évaluations:[ Compiler un dossier avec le contrat de cotation, les ventes comparables, les caractéristiques de propriété et toute évaluation préalable.
  • Éduquer les clients :[ Au début du processus, expliquer le rôle de l'évaluation et les impacts potentiels. Établir des attentes réalistes concernant les délais et la possibilité d'une faible évaluation.

L'avenir du processus d'évaluation et son incidence sur les délais

Les évaluations hybrides, où un tiers recueille des renseignements sur les biens et qu'un expert certifié les analyse à distance, deviennent plus courantes. Elles peuvent réduire le délai de traitement à 2-3 jours. Les évaluations de bureau, qui utilisent des documents publics, des données MLS et des plans de plancher sans visite sur place, sont également acceptées pour certains types de prêts.

La mise en oeuvre de l'Ensemble de données uniformes d'évaluation (UAD) et du Portail de données sur les garanties uniformes (UCDP) par Fannie Mae et Freddie Mac a normalisé les données d'évaluation, réduisant ainsi les délais d'examen. De plus, certains prêteurs offrent maintenant une couverture d'écart d'évaluation sous forme d'assurance hypothécaire ou de dispenses pour les emprunteurs à participation élevée.

L'évaluation demeure une pierre angulaire des prêts responsables, mais son influence sur le calendrier de clôture évolue. En restant informé des nouvelles méthodes d'évaluation, les acheteurs et les vendeurs peuvent tirer parti d'options plus rapides lorsque disponibles.

Conclusion

Les évaluations ne sont pas seulement une boîte à cocher dans le processus d'achat de la maison, elles sont un déterminant puissant de la date de clôture. Une évaluation en douceur soutient une clôture à temps; une problématique peut déclencher des renégociations, des demandes de réparation ou des retards prolongés de jours ou de semaines.

En fixant des prix réalistes, en préparant la propriété, en communiquant ouvertement et en explorant des solutions modernes d'évaluation comme les renonciations ou les modèles hybrides, les acheteurs et les vendeurs peuvent minimiser le risque de revers liés à l'évaluation. Le marché immobilier exige une préparation, et aucune étape ne mérite plus d'attention que l'évaluation.

Pour plus de renseignements sur les lignes directrices et les pratiques exemplaires en matière d'évaluation, visitez le Fannie Mae Appraisal Requirements, l'Institut et l'Association nationale des agents immobiliers (National Association of Realtors Appraisal Resources.