Comprendre les propriétaires

Une association de propriétaires (HOA) est un organisme privé qui gère une collectivité résidentielle comme une subdivision, un complexe de copropriété ou un projet de développement d'unité. Les HAO sont généralement formés par le promoteur immobilier et sont structurés légalement comme des sociétés sans but lucratif. L'adhésion à la HA est obligatoire pour tous les propriétaires immobiliers de la collectivité désignée. L'association est régie par un conseil d'administration élu par les membres et elle est habilitée à créer et à faire appliquer des règles que tous les résidents doivent suivre.

En établissant des normes cohérentes en matière d'architecture, d'aménagement paysager et de comportement, les HAO visent à créer un environnement de vie attrayant et sûr. Cependant, l'autorité accordée aux HAO implique également un contrôle important des droits de propriété individuels, ce qui peut conduire à une tension entre la liberté personnelle et l'harmonie communautaire.

Les AHO sont financées par des évaluations périodiques (dues) payées par les propriétaires, qui couvrent les coûts d'entretien des installations partagées telles que les piscines, les parcs, les maisons de club et l'aménagement paysager, ainsi que les frais administratifs, les assurances et les réserves pour les réparations futures.

Le cadre juridique : Pactes, conditions et restrictions (CC&R)

La pierre angulaire de la gouvernance des HON est un ensemble de documents juridiques appelés pactes, conditions et restrictions (CC&R). Ces documents sont enregistrés avec le comté et gérés avec la terre, ce qui signifie qu'ils lient tous les propriétaires actuels et futurs. CC&Rs détaillent ce que les propriétaires peuvent et ne peuvent pas faire avec leurs biens.

  • Directives architecturales[ – Processus d'approbation pour les modifications extérieures, telles que les couleurs de peinture, les matériaux de toiture, les clôtures et les ajouts.
  • Restrictions d'utilisation de la propriété[ – Interdictions d'activités commerciales, de location à court terme ou de certains types de véhicules.
  • Normes d'aménagement et d'entretien[ – Exigences relatives à l'entretien des pelouses, à l'élagage des arbres et à l'enlèvement des débris.
  • Règlements sur le bruit et les nuisances – Règles concernant les heures de construction, le bruit des animaux de compagnie et d'autres perturbations.
  • Limites d'occupation[ – Restrictions au nombre de résidents par unité.

Les RCC sont des contrats exécutoires. Lorsqu'un acheteur achète une maison dans une communauté de HAO, il accepte de respecter ces restrictions. La RCC a le droit de prélever des amendes, de verser des privilèges sur des propriétés, et même de les fermer dans des cas extrêmes de non-paiement des cotisations. Comprendre les RCC& avant d'acheter est essentiel; un guide de la Commission fédérale du commerce recommande d'examiner tous les documents d'association pendant la période de diligence raisonnable.

Variations dans l'autorité de l'HOA

Dans certaines collectivités, les associations de condominiums exercent des contrôles esthétiques stricts, tandis que dans d'autres, elles se concentrent principalement sur l'entretien des aires communes. Les associations de condominiums ont généralement une autorité plus large parce qu'elles gèrent des éléments structuraux communs comme les toits, les ascenseurs et les couloirs.

Droits de propriété et équilibre des pouvoirs

L'un des aspects les plus débattus des AHO est la tension entre les droits de propriété individuels et la gouvernance communautaire. Bien que les propriétaires possèdent leurs unités ou leurs lots, ils renoncent à certains droits en acceptant les CC&Rs. Ce compromis est généralement considéré comme acceptable parce qu'il aide à maintenir les valeurs de propriété et empêche un seul propriétaire de dégrader l'apparence ou la sécurité du quartier.

Ce que les AHO peuvent réglementer

  • Modifications extérieures – La plupart des HOA exigent l'approbation de tout changement à l'extérieur d'une maison, y compris la peinture, les fenêtres, les portes, les ponts et les panneaux solaires. Certains états limitent les restrictions des HOA sur les panneaux solaires par le biais des lois d'accès solaire.
  • L'aménagement du territoire[ – Les règles peuvent dicter la hauteur de la pelouse, les types de plantes, l'enlèvement des arbres et l'aménagement du sol.
  • Parking et véhicules – Les restrictions sur le stationnement routier, les véhicules utilitaires, les bateaux et les véhicules de transport collectif sont de série.
  • Locations – Certaines associations limitent le nombre de propriétés locatives ou exigent des conditions de location minimales, visant à préserver une communauté de propriétaires résidents majoritaires et stables.
  • Animaux – Les AA fixent souvent des limites au nombre, à la taille ou à la race des animaux et peuvent exiger que les animaux soient en laisse pour des motifs communs.
  • Signaux et drapeaux – Les restrictions imposées aux signes politiques, aux signes à vendre et aux drapeaux (y compris le drapeau américain) sont courantes, bien que la loi fédérale protège l'affichage du drapeau américain.

Ce que les AHO ne peuvent pas faire

Malgré leurs pouvoirs étendus, les HON ne sont pas au-dessus de la loi, ils ne peuvent pas appliquer des règles qui violent les lois fédérales, étatiques ou locales, par exemple, les restrictions discriminatoires fondées sur la race, la religion, la situation familiale ou le handicap sont interdites par la loi sur le logement équitable, et les HON ne peuvent pas non plus arbitrairement distinguer un propriétaire d'un logement pour un traitement différent.

Dans de nombreux États, un propriétaire peut demander à un tribunal d'invalider une restriction déraisonnable. La clé est que les restrictions doivent être raisonnables et liées aux buts de l'association. Par exemple, une interdiction de vêtements pourrait être contestée dans les États dotés de lois sur les droits solaires, et une interdiction totale des animaux domestiques peut être considérée comme déraisonnable à moins que la propriété soit une copropriété où les animaux domestiques pourraient causer des problèmes importants.

Restrictions communes imposées par les AHO

Au-delà des catégories générales ci-dessus, les AHO imposent souvent des restrictions plus spécifiques que les propriétaires peuvent trouver surprenantes ou intrusives.

  • – De nombreuses associations limitent la période d'affichage des lumières et des décorations de vacances, ou interdisent certains types de gonflables qui pourraient être considérés comme étant atroces.
  • Fencing – La hauteur, le matériau, la couleur et le placement des clôtures sont généralement réglementés.
  • Les structures extérieures – Les étagères, les jeux de rôle, les gazebos et les trampolines nécessitent souvent une approbation préalable et doivent satisfaire aux exigences en matière de taille et de recul.
  • Trash et recyclage – Les boîtes doivent être stockées hors de vue sauf les jours de collecte; certains HOA nécessitent des bacs uniformes.
  • Clothestlines – Les lignes de vêtements traditionnelles sont interdites dans de nombreuses communautés pour des raisons esthétiques, bien que les lois de l'État dans l'Ouest et le Nord-Est commencent à protéger le droit de sécher les vêtements à l'extérieur.
  • Entreprises à domicile – La plupart des HOA interdisent l'activité commerciale dans les logements, y compris les garderies, la réparation automobile et les ventes de nourriture, mais certains permettent un travail de bureau limité sans visites de clients.

Ces restrictions visent généralement à maintenir une apparence uniforme et à améliorer l'échelle et à prévenir les nuisances. Cependant, elles peuvent être oppressives pour les propriétaires qui apprécient l'expression personnelle. La meilleure approche pour les acheteurs éventuels est de lire attentivement le CC&Rs et de s'interroger sur l'historique de l'application de la loi dans la collectivité.

Exécution et règlement des différends

Les HON doivent faire respecter leurs règles de façon uniforme et équitable pour éviter les demandes d'exécution sélective.Le processus d'exécution commence habituellement par une lettre d'avertissement pour les infractions mineures, suivie d'un avis de violation et d'un calendrier d'amendes.Le conseil des HON tient habituellement des audiences où le propriétaire peut contester la violation.

La plupart des lois des États exigent que les AHO prévoient un processus de règlement des différends, ce qui peut impliquer la médiation, l'arbitrage ou un comité d'habitation qui examine les mesures d'application. Un nombre croissant d'États ont adopté des lois qui limitent la capacité des AHO de se soustraire aux amendes impayées (par opposition aux cotisations impayées).

Conseils pour les propriétaires face à l'application de la loi

  • Lire attentivement le CC&Rs – Comprendre exactement ce que dit la règle et si le HAO a le pouvoir de l'appliquer.
  • Documenter tout – Conservez des copies de toute correspondance, des avis de violation et des procès-verbaux de réunion.
  • Atteindre les réunions du conseil – Participer aux réunions donne aux propriétaires une voix et leur permet de comprendre les décisions du conseil.
  • Demander une audience – La plupart des documents régissant la procédure garantissent le droit à une audience avant qu'une amende ne soit imposée.
  • – De nombreux différends peuvent être résolus sans litige par un tiers neutre.
  • Consulter un avocat – Si l'HOA menace un privilège ou une saisie, ou si la règle semble violer la loi, un conseil juridique professionnel est essentiel.

Gestion financière et budgétisation

Un HAO bien géré exige une saine gestion financière. Le conseil est chargé de préparer un budget annuel, de fixer des niveaux d'évaluation et de garantir des réserves suffisantes pour les réparations et remplacements importants (comme les toits, les routes ou les piscines).

Lorsqu'un propriétaire d'une habitation est sous-financé, il peut faire l'objet d'évaluations spéciales, des paiements importants imprévus pour l'amélioration des immobilisations. Les évaluations spéciales peuvent représenter un fardeau financier important, atteignant parfois des milliers de dollars par propriétaire. Avant d'acheter une habitation dans une communauté d'habitations d'une habitation d'une habitation d'une habitation d'une habitation d'une autre, il est sage de demander une copie de l'étude de la réserve et des états financiers les plus récents.

Avantages des associations de propriétaires

Malgré les restrictions, les HOA offrent plusieurs avantages :

  • Protection de la valeur de la propriété – Des normes d'entretien et d'esthétique cohérentes permettent de maintenir la stabilité des valeurs de propriété et souvent plus élevées que dans les quartiers comparables non-HOA.
  • Entretien des aires communes – Les parcs, les piscines, les clubs et l'aménagement paysager sont pris en charge collectivement, ce qui réduit le fardeau pour les propriétaires individuels.
  • Résolution de différends – Les AAO offrent un moyen structuré de résoudre les différends de voisinage concernant le bruit, les clôtures ou les animaux sans recourir à la cour.
  • Équipements communautaires – De nombreux HOA offrent des équipements tels que des centres de fitness, des courts de tennis ou des sentiers de marche qui seraient trop chers pour un propriétaire individuel.
  • Les règles qui améliorent la qualité de vie – Les restrictions sur le stationnement, les poubelles et les fêtes fortes peuvent rendre les communautés plus calmes et plus agréables.

Inconvénients et critiques

Les AHO sont également fortement critiqués, notamment :

  • Surréglementation – Certains HAO appliquent des règles insignifiantes, comme l'ombre exacte du blanc pour la coupe de fenêtre ou le nombre de fleurs dans un jardin.
  • L'absence de transparence[ – Les conseils d'administration peuvent fonctionner sans la participation adéquate des propriétaires, ce qui conduit à des décisions qui reflètent quelques préférences individuelles.
  • conseils inefficaces – Les bénévoles peuvent manquer d'expérience en finances, en maintenance ou en leadership, ce qui entraîne une mauvaise gestion.
  • Augmentation des frais[ – Les augmentations d'évaluation peuvent imposer des contraintes budgétaires, surtout pour les retraités ou les propriétaires à faible revenu.
  • Risque de forclusion – Le non-paiement des cotisations peut entraîner une forclusion, même pour de faibles montants dans certains États.
  • Restrictions sur l'expression personnelle – Interdictions sur les drapeaux, les signes politiques ou l'aménagement paysager tolérant à la sécheresse frustrant les propriétaires qui valorisent l'autonomie.

Ces problèmes surviennent souvent lorsque le conseil d'administration de l'AHO ne répond pas ou lorsque les RCC sont dépassés. Les propriétaires qui sont actifs dans leur association peuvent aider à améliorer la gouvernance en se présentant au conseil, en assistant aux réunions et en proposant des modifications aux documents directeurs.

Tendances juridiques et faits récents

Plusieurs tendances juridiques ont modifié le rôle des OA dans la gestion des droits de propriété :

  • Limitations de l'État sur le pouvoir de l'HOA – De nombreux États ont adopté des lois qui restreignent l'accès à l'eau et à l'aménagement paysager (xeriscaping) ou aux lignes de vêtements, ainsi que des lois qui limitent l'utilisation de drones pour l'application des règles.
  • Réglementation de location à court terme – Les HON font de plus en plus face à des pressions pour autoriser ou restreindre les locations à court terme comme Airbnb. Certains États ont annulé les interdictions de l'HOA, tandis que d'autres laissent les associations décider.
  • Énergie et durabilité[ – Les HOA s'adaptent aux exigences des bornes de recharge des véhicules électriques, des panneaux solaires et des fenêtres écoénergétiques, souvent avec des mandats d'État qui empêchent les interdictions pures et simples.
  • Réforme de l'interdiction – Après la crise du logement de 2008, plusieurs États ont promulgué des lois exigeant des HON qu'ils épuisent les recours moins drastiques avant de s'extorquer sur les petites dettes.

Ces changements reflètent un équilibre croissant entre les normes communautaires et les droits de propriété individuels.Les propriétaires devraient rester informés des lois de l'État qui peuvent remplacer leurs HAOs CC&R.

Stratégies pour vivre avec succès dans une communauté de HAO

Que vous soyez membre actuel de la communauté des HAO ou que vous envisagez d'acheter dans une communauté de HAO, l'engagement proactif peut prévenir de nombreux problèmes :

  • Lire et enregistrer tous les documents régissant – CC&Les règlements administratifs et les règles sont votre contrat avec l'association.
  • Atteindre les réunions annuelles – Ces réunions sont les points où les budgets sont approuvés, les membres du conseil sont élus et les décisions importantes sont prises.
  • Volontaire pour un comité – L'examen architectural, l'aménagement paysager ou les comités sociaux vous permettent d'influencer de façon constructive les règles et les politiques.
  • Créer des relations avec les membres du conseil – La communication ouverte peut résoudre des problèmes mineurs avant qu'ils ne s'aggravent.
  • Soyez toujours attentifs – Payez à temps pour éviter les frais tardifs, les privilèges ou la saisie.Si vous rencontrez des difficultés financières, demandez au conseil d'administration des plans de paiement – beaucoup sont prêts à travailler avec les propriétaires.
  • Proposer des amendements avec attention – Si une règle semble dépassée ou injuste, recueillir l'appui des voisins et présenter une demande officielle de modification lors d'une réunion du conseil.

Conclusion

Bien que leur autorité puisse parfois être intrusive, les associations de propriétaires de logements jouent un rôle important dans la préservation de l'esthétique du quartier, le maintien d'installations communes et la mise en place d'un cadre pour résoudre les différends. La clé d'une expérience positive des communautés de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de logements de

Pour plus de détails, consulter le Institut des associations communautaires, l'organisation nationale de premier plan pour l'éducation et la défense des intérêts des HAO.