Quel est le titre d'assurance?

Contrairement à l'assurance des propriétaires, qui couvre les événements futurs comme l'incendie ou le vol, l'assurance des titres traite des problèmes qui se sont produits avant l'achat de la propriété, notamment les erreurs dans les registres publics, les privilèges non divulgués, les faux documents, la fraude, les réclamations d'héritiers inconnus ou les erreurs commises lors de recherches antérieures.

La police est émise après une recherche approfondie de titres effectuée par une société de propriété ou un avocat immobilier. La recherche examine les documents publics — actes, dossiers fiscaux, jugements judiciaires, etc. — pour identifier les problèmes. Si des problèmes sont constatés, ils doivent être résolus avant que l'assureur émette une police propre. Une fois émise, la police demeure en vigueur aussi longtemps que vous ou vos héritiers possédez la propriété, offrant une protection permanente contre les risques cachés qui pourraient autrement se faire sentir des années plus tard.

Les origines et l'objet de l'assurance-titre

L'assurance-titres est apparue à la fin du XIXe siècle lorsque les ventes rapides de terrains aux États-Unis ont révélé que de nombreux actes contenaient des défauts cachés. Contrairement à d'autres types d'assurance qui protègent contre les périls futurs inconnus, l'assurance-titres protège contre les événements passés que la propriété nuageuse est la valeur unique.

Sans cela, un acheteur pourrait perdre sa maison si un parent perdu de longue date apparaît avec une réclamation de propriété valide, ou si un propriétaire antérieur est un entrepreneur non rémunéré dépose un privilège de mécaniciens années après la vente. L'assurance-titres assure que votre investissement est sécurisé, même lorsque des erreurs antérieures viennent à la lumière.

Pourquoi l'assurance-titre est-elle importante?

L'importance de l'assurance-titres va au-delà de la simple protection. Elle assure la tranquillité d'esprit et la sécurité financière dans les transactions qui impliquent le plus grand bien que la plupart des gens posséderont. Un titre de propriété peut être obscurci par des problèmes qui ne sont pas évidents lors d'une transaction standard. Par exemple, un ancien propriétaire pourrait avoir omis de payer des impôts fonciers, ce qui aurait donné lieu à un privilège fiscal qui s'attache à la propriété.

L'assurance-titre simplifie également le processus de clôture. Les prêteurs ont presque toujours besoin d'une police de titres pour protéger leur investissement. Bien qu'une police de propriétaire est facultative dans de nombreux états, elle est largement recommandée. La prime unique, généralement payée à la clôture, vous couvre pendant toute la durée de votre possession de la maison, et dans de nombreux cas, elle couvre également vos héritiers.

Protection contre les risques cachés

De nombreux défauts de titre ne peuvent être découverts par une recherche standard de titre, même avec la technologie moderne.

  • Forge ou fraude: Un propriétaire précédent peut avoir signé un acte qui a été découvert plus tard comme étant un faux.
  • Héritiers non divulgués: Un propriétaire décédé pourrait voir le jour des années plus tard, demandant un droit sur le bien.
  • Les erreurs dans les documents publics : Les erreurs de cléricature dans les index ou les descriptions juridiques peuvent créer une ambiguïté au sujet de la propriété.
  • Mostakes in previous title searchs: Un ancien examinateur de titre aurait pu manquer un privilège ou une servitude enregistré.
  • Incompétence mentale: Un propriétaire antérieur peut avoir transféré des biens alors qu'il n'était pas légalement compétent pour le faire.
  • Divorce ou faillite non divulgué : Un ancien propriétaire d'un ex-conjoint ou syndic de faillite peut avoir un intérêt non enregistré.

L'assurance-titres couvre le coût de la défense de votre propriété contre ces réclamations et paie pour toute réclamation valide jusqu'au montant de la police. Dans de nombreux cas, l'assureur gère également tout travail juridique, de sorte que vous n'avez pas à vous soucier de l'embauche d'un avocat.

Couverture et coûts

Pour une habitation de 300 000 $, cette prime peut varier de 1 500 $ à 3 000 $. Le coût varie selon l'État, la valeur de la propriété et l'assureur sélectionné. De nombreux États réglementent les primes, de sorte que les tarifs sont souvent uniformes entre les entreprises, mais les frais de services supplémentaires – comme les recherches de titres, la fermeture et les frais de messagerie – peuvent différer.

La couverture de la police est large et elle paie:

  • Défense juridique contre les réclamations de titres, y compris les frais de justice et les honoraires d'avocat.
  • Les coûts de résolution des défauts couverts, comme le paiement d'un privilège valide ou la correction d'une erreur d'enregistrement.
  • Perte de valeur si le bien ne peut être vendu ou hypothéqué comme prévu en raison d'un défaut de propriété.

La protection dure aussi longtemps que vous ou vos héritiers détenez un intérêt dans la propriété. Si vous vendez la maison, votre nouvel acheteur prendra le relais. Certaines polices comprennent également la protection contre l'inflation ou des cautions facultatives pour des risques spécifiques comme les violations de zonage ou les questions d'enquête.

Norme et couverture étendue

Les politiques du propriétaire se présentent sous deux formes principales. Une politique standard couvre les risques fondamentaux comme la contrefaçon, le manque d'accès et les héritiers non divulgués. Une politique étendue ajoute une couverture pour les risques comme les infractions au zonage, les problèmes de permis de construire et les atteintes – problèmes souvent relevés dans une enquête. Les acheteurs dans des régions où des maisons plus anciennes ou des subdivisions complexes choisissent souvent la politique élargie pour une protection plus large. Les politiques élargies peuvent également couvrir des clauses restrictives qui limitent la façon dont vous pouvez utiliser la propriété.

Politique de prêt à bail contre Politique de propriétaire

Il existe deux types principaux de polices d'assurance-titres, et il est crucial de comprendre la différence.

Politique relative aux prêteurs

Votre prêteur hypothécaire vous demandera d'acheter une politique de prêteur. Cette politique protège les intérêts financiers du prêteur. Elle ne vous protège pas. Si un problème de titre se pose et que vous êtes défaillant, le prêteur peut déposer une réclamation pour récupérer ses pertes. La protection de la police diminue lorsque vous payez votre prêt hypothécaire; une fois le prêt remboursé, la politique du prêteur expire. Le coût est généralement d'environ 0,5% à 1% du montant du prêt, et il est souvent groupé avec la politique du propriétaire à un rabais.

Politique du propriétaire

Une politique de propriétaire protège vos droits d'actions et de propriété. Elle couvre le prix d'achat complet de la maison et augmente avec l'inflation ou les améliorations. Cette politique est facultative dans de nombreuses transactions, mais sauter elle vous laisse personnellement responsable des défauts de propriété. La plupart des professionnels immobiliers conseillent fortement l'achat d'une politique de propriétaire de votre propre protection. La prime est un coût unique payé à la clôture, et la protection continue même si vous refinancez ou prenez un prêt de capital-investissement – bien que ces nouveaux prêts nécessitent généralement une nouvelle politique de prêteur.

Simultaneous Issue Discount:[ Lorsque vous achetez à la fois un prêteur et une police de propriétaire de la même entreprise, vous recevez souvent une réduction sur la prime de la police de propriétaire. Cela peut réduire le coût total de 10-30%, rendant la politique de propriétaire encore plus abordable.

Comment fonctionne le titre de la réclamation d'assurance

Si un défaut de titre se présente, communiquez immédiatement avec votre assureur. L'entreprise assignera un examinateur des réclamations pour examiner la question.

  1. Enquêter sur la demande et déterminer si elle est visée par la police.
  2. Fournir une défense juridique, engager un avocat si nécessaire – souvent sans frais pour vous.
  3. Tentative de résoudre le défaut, comme négocier un règlement ou payer un privilège.
  4. Si le défaut ne peut être supprimé et que vous perdez la propriété, la police paie jusqu'à sa valeur nominale, plus les frais juridiques.

Par exemple, si un privilège d'impôt oublié apparaît, l'assureur-titres pourrait le rembourser et demander le remboursement à la partie responsable. Le processus est conçu pour vous garder à la maison. Dans de rares cas où une demande de police est refusée – souvent en raison d'exclusions de police comme les privilèges environnementaux ou les questions qui ont été divulguées dans le rapport préliminaire – vous pouvez avoir besoin de consulter un avocat immobilier pour explorer vos options. La plupart des refus peuvent être évités en examinant attentivement le rapport de propriété préliminaire avant de fermer.

Comment obtenir une assurance-titres

Pour obtenir une assurance-titres, vous travaillez habituellement avec une société de titres ou un avocat immobilier avant de fermer. Voici les étapes:

  • Choisissez un fournisseur réputé: Demandez des recommandations à votre agent immobilier, prêteur ou association de barreaux locale. Vérifiez les avis en ligne et confirmez que l'entreprise est autorisée dans votre état. Cherchez des notes de solidité financière d'agences indépendantes comme A.M. Best ou Standard & Poor.
  • Commander une recherche de titre :[ La société de propriété examine les documents publics pour déterminer les privilèges, jugements, servitudes ou écarts de propriété.Cette recherche peut aussi comprendre les dossiers d'impôt foncier, les dossiers judiciaires et les actes antérieurs.
  • Revoir le rapport préliminaire:[ Vous recevrez un rapport de titre préliminaire -- (aussi appelé engagement) énumérant les questions trouvées. Votre agent ou avocat peut vous aider à comprendre les conclusions et à négocier des corrections.
  • Résoudre les problèmes:[ Le vendeur est généralement responsable de la compensation de la plupart des défauts, comme le paiement des privilèges ou la correction des erreurs d'enregistrement.Une fois résolu, la société peut émettre une politique propre. Si un défaut ne peut pas être supprimé, vous pouvez avoir besoin de négocier avec le vendeur ou de s'éloigner de l'affaire.
  • Payez la prime à la clôture :[ Les frais uniques sont habituellement inclus dans vos frais de clôture. Vous recevrez le document de police peu après la clôture. Gardez-le avec vos documents importants pour référence future.

Conseil de magasinage:[ Vous n'êtes pas obligé d'utiliser la société de titre que votre prêteur suggère. En fait, acheter pour l'assurance-titre peut vous économiser plusieurs centaines de dollars, en particulier dans les états où les primes ne sont pas strictement réglementées.

Lecture du rapport préliminaire

Le rapport préliminaire est votre meilleure occasion de comprendre ce que votre police va et ne couvrir. Recherchez les articles énumérés sous -Annexe B — Exceptions. - Ce sont des questions préexistantes que la police va exclure. exceptions courantes comprennent les servitudes existantes (par exemple, une compagnie de services publics , le droit de faire passer des câbles dans votre cour), les réserves de droits miniers (par exemple, les droits sur le pétrole et le gaz appartenant à quelqu'un d'autre), et les clauses restrictives (règles sur l'utilisation de la propriété, comme les restrictions de conception de maison).

Titre commun Défauts que vous devriez savoir

Les problèmes de titres sont plus fréquents que de nombreux acheteurs ne le réalisent.

  • Impôts fonciers impayés: Un propriétaire précédent peut avoir négligé de payer des impôts, créant un privilège fiscal qui s'attache au bien.
  • Mécanique=s liens: Les entrepreneurs qui ont travaillé sur la maison et qui n'ont pas été payés peuvent déposer un privilège contre la propriété, même des années après que les travaux ont été terminés.
  • Jugement liens:[ Une décision de justice accordant de l'argent à un créancier peut se rattacher à l'immobilier, créant un nuage sur le titre.
  • Acomptes : Une servitude enregistrée qui permet à un voisin ou à une compagnie de services publics d'accéder à votre terre peut avoir une incidence sur votre utilisation de la propriété.
  • Conflits de fond : Des enquêtes inexactes ou des descriptions juridiques ambiguës peuvent mener à des désaccords sur les lignes de propriété.
  • Problèmes de la probation: Si un propriétaire antérieur est décédé sans volonté claire, le bien pourrait encore être lié dans l'approvisionnement, et un héritier pourrait plus tard réclamer la propriété.
  • Divorce non divulgué : Un ancien propriétaire de l'ex-conjoint peut avoir un intérêt juridique sur la propriété qui n'a jamais été correctement enlevée.
  • Faux actes : Un acte signé par quelqu'un qui se fait passer pour le propriétaire réel peut être invalidé ultérieurement.

Bien qu'une recherche de titres touche beaucoup de ces questions, certaines restent cachées. L'assurance-titres est votre filet de sécurité pour ces cas. Par exemple, un acte enregistré peut avoir une signature manquante qui n'est découvert que des décennies plus tard, ou une libération falsifiée d'une hypothèque antérieure pourrait resurgir.

Est-ce que l'assurance-titre est requise?

L'assurance-titres de prêteur est presque toujours exigée par les prêteurs hypothécaires. Elle protège leur investissement au cas où le titre s'avère défectueux. L'assurance-titres de propriétaire est facultative dans la plupart des états, bien que certains états aient des règlements qui encouragent ou exigent. Par exemple, au Texas, les polices de propriétaire sont obligatoires pour la plupart des transactions résidentielles.

Dans les transactions en espèces, il n'y a pas de prêteur pour imposer une politique. Mais beaucoup d'acheteurs en espèces choisissent toujours l'assurance-titres du propriétaire pour protéger leur investissement. Sans elle, un défaut découvert des années plus tard pourrait vous laisser combattre une bataille juridique coûteuse seul. Même si vous prévoyez de vendre rapidement, une politique de propriétaire peut rendre la propriété plus attrayante pour les futurs acheteurs, qui verront que le titre a été vérifié.

Comment choisir une compagnie d'assurance titre

Il est important de choisir un assureur fiable en titre.

  • Support financier: Vérifiez les notes de A.M. Best ou Standard & Poor. L'entreprise doit avoir les ressources pour payer les créances importantes.
  • Expertise locale:[ Une entreprise qui connaît bien les pratiques d'enregistrement locales et les procédures du tribunal peut effectuer une recherche plus approfondie.
  • Reputation:[ Cherchez des commentaires positifs et un bon bilan avec le service à la clientèle et le traitement des réclamations.
  • Coût: Les primes sont réglementées dans de nombreux états, mais il peut y avoir des variations dans les frais de service, les frais de recherche de titres et les frais de fermeture. Demandez une estimation détaillée.
  • Options de blanchiment:[ Certaines entreprises offrent des rabais si vous achetez à la fois prêteur et propriétaire des polices ensemble.
  • Processus de réclamation: Demandez-leur si elles traitent leurs revendications – à quelle vitesse elles répondent et si elles assignent un examinateur de revendications dédié.

Votre agent immobilier ou prêteur peut souvent recommander des fournisseurs de confiance. Vous n'êtes pas obligé d'utiliser la société que votre prêteur suggère; vous avez le droit de faire des achats. En fait, acheter pour l'assurance-titre peut vous épargner plusieurs centaines de dollars, en particulier dans les états où les primes ne sont pas strictement réglementées.

Erreurs communes à propos du titre Assurance

De nombreux acheteurs ne comprennent pas ce que l'assurance-titres fait et ne couvre pas. Voici quelques précisions:

  • Il ne couvre pas les dommages matériels:[ L'assurance-titres n'est pas une assurance habitation. Il protège contre les défauts de titre, pas les fuites de toit ou l'incendie.
  • Il ne couvre pas les litiges de limites après l'achat: Si vous et votre voisin ne êtes pas d'accord sur une ligne de clôture, cela signifie qu'un différend vous devez vous résoudre, à moins que le différend ne découle d'un défaut de titre enregistré avant votre achat.
  • Il ne couvre pas les questions que vous causez :[ Si vous prenez une nouvelle hypothèque ou si vous ne payez pas d'impôt foncier après avoir acheté, celles-ci ne sont pas couvertes.
  • Elle ne couvre pas les infractions au zonage :[ Les restrictions à l'utilisation des terres ne sont généralement pas couvertes par des politiques normalisées, bien que des approbations puissent être disponibles.
  • Il ne couvre pas les défauts que vous acceptez par écrit :[ Toute question mentionnée dans le rapport préliminaire et non résolue est généralement exclue de la couverture.
  • Il ne couvre pas les dangers environnementaux:[ Les problèmes de contamination ou de déchets dangereux sont généralement exclus, bien que vous puissiez parfois acheter une politique environnementale distincte.

Ressources externes pour en savoir plus

Pour obtenir de plus amples renseignements, veuillez consulter ces sources faisant autorité :

Conclusion

L'assurance-titres joue un rôle vital dans la protection de vos droits de propriété. Il vous protège contre les pertes financières causées par des défauts du titre qui ne peuvent être découverts que des années après l'achat. Avec une prime unique qui couvre la défense juridique et les réclamations potentielles, il offre la tranquillité d'esprit que votre propriété est sécurisée.

Travailler avec une société de titres de réputation, comprendre les polices de prêteurs et de propriétaires, et prendre une décision éclairée. Le coût est faible par rapport à la valeur de protéger votre maison – votre investissement le plus important. Quelques centaines de dollars aujourd'hui peuvent vous épargner des dizaines de milliers demain, et faire en sorte que la propriété que vous avez travaillé si dur pour acheter vous appartient vraiment.