Lorsqu'un propriétaire dépose une demande de faillite, les autres propriétaires, qu'il s'agisse de membres de la famille, de partenaires commerciaux ou d'investisseurs indépendants, doivent se tourner vers un paysage juridique qui peut affecter leurs droits sur la propriété, leurs obligations financières, voire leur crédit. Comprendre comment la faillite interagit avec la copropriété est essentiel pour protéger votre participation et éviter les erreurs coûteuses. Ce guide offre un examen approfondi des principes juridiques, des options stratégiques et des mesures pratiques qui interviennent dans la gestion des biens copropriétaires pendant la faillite.

Comprendre la faillite et les biens copropriétaires

La faillite est un processus juridique fédéral qui permet aux particuliers et aux entreprises de commencer à payer ou à restructurer leurs dettes sous la supervision d'un tribunal de faillite. Lorsqu'un débiteur possède des biens en copropriété avec d'autres, ces biens deviennent une partie de la masse de faillite, c'est-à-dire le patrimoine disponible pour satisfaire les créanciers.

Le syndic peut liquider la part du débiteur du bien (dans une procédure au chapitre 7) ou en inclure la valeur dans un plan de remboursement (au chapitre 13). Les copropriétaires non-débiteurs conservent leurs intérêts proportionnels, mais ils peuvent être obligés de traiter avec un nouveau propriétaire — le syndic ou un acheteur — à moins qu'ils ne prennent des mesures pour protéger leur position. La clé est de comprendre comment le code de faillite traite les différentes structures de propriété et quels droits chaque copropriétaire détient.

Incidences juridiques pour les copropriétaires

Lorsqu'un copropriétaire dépose une demande de faillite, le sursis automatique entre en vigueur immédiatement. Cette ordonnance de justice interdit à la plupart des créanciers de prendre des mesures de recouvrement, y compris la saisie ou la reprise de possession. Cependant, le sursis n'empêche pas automatiquement le syndic de faillite de poursuivre la part du débiteur dans les biens copropriétaires.

  • Séjour automatique et droits de propriété:[ Le séjour protège le débiteur des actions du créancier, mais il peut également affecter la capacité du copropriétaire de vendre ou de gérer le bien sans autorisation du tribunal. Par exemple, si le bien est détenu conjointement et que le débiteur est l'associé gérant, le séjour pourrait restreindre le copropriétaire à prendre des décisions unilatérales.
  • Trustee="s authority: Le syndic a le pouvoir de prendre le contrôle de la participation du débiteur, notamment la vente de cette participation, la demande de partage du bien ou la négociation d'un rachat avec les copropriétaires. Les copropriétaires doivent réagir rapidement aux communications du syndic ou risquer de perdre le bien.
  • Responsabilité personnelle pour dettes: Si le bien a une hypothèque ou d'autres privilèges, le copropriétaire non-déclarant peut rester personnellement responsable de la dette après la libération de la faillite du débiteur. Le séjour automatique n'élimine pas les obligations contractuelles du copropriétaire envers les prêteurs.
  • Potentiel de vente forcée:[ Au chapitre 7, le syndic peut liquider les intérêts du débiteur en vendant l'ensemble du bien (avec l'approbation du tribunal) et en distribuant le produit selon les pourcentages de propriété.Le copropriétaire non débiteur peut racheter l'action du débiteur à sa juste valeur marchande pour empêcher une vente, mais cela nécessite une action immédiate et des fonds suffisants.

Copropriétaires doivent chercher un avocat indépendant d'un avocat expérimenté dans le droit de la faillite et de la propriété. Se fier uniquement sur le débiteur est l'avocat est risqué parce que ce avocat est le devoir est au débiteur, pas aux autres propriétaires.

Types de copropriétaires

La forme de copropriété influe de façon significative sur la façon dont les procédures de faillite traitent les biens. Les tribunaux et les syndics traitent chaque type différemment, de sorte que l'identification de la structure correcte est la première étape de tout plan stratégique.

Location conjointe

La location conjointe est une forme de copropriété où tous les propriétaires détiennent des actions égales et ont le droit de survie. Si un copropriétaire décède, sa part est automatiquement transférée aux copropriétaires survivants. En faillite, la participation du débiteur dans une location conjointe est un actif de la succession. Le syndic peut vendre cette participation, mais l'acheteur devient un locataire en commun avec les autres copropriétaires, ce qui signifie que le droit de survie est rompu. Cela peut créer des complications si les copropriétaires valorisent la caractéristique de survie.

Tendance en général

La location en commun est la forme la plus courante de copropriété pour les parties non liées. Chaque locataire possède une action distincte divisible qui peut être vendue ou transférée indépendamment. Il n'y a pas de droit de survie. En faillite, la part du débiteur est clairement définie et facile à liquider pour le syndic. Le syndic peut vendre seulement le pourcentage du débiteur, laissant les autres copropriétaires en place avec leurs actions existantes. Cependant, un acheteur d'un intérêt fractionné est souvent difficile à trouver, de sorte que le syndic peut demander une vente par partage de l'ensemble du bien.

Propriété communautaire

Dans neuf États américains (Arizona, Californie, Idaho, Louisiana, Nevada, Nouveau-Mexique, Texas, Washington et Wisconsin), les couples mariés peuvent posséder des biens comme biens communautaires. Selon les lois sur les biens communautaires, la plupart des biens acquis pendant le mariage appartiennent à parts égales aux deux conjoints. Si un conjoint dépose une demande de faillite, l'ensemble de la propriété communautaire peut être sous le contrôle du syndic, même si l'autre conjoint ne l'a pas déposé.

Location par l'entièreté

Dans certains États, seulement les couples mariés, la location intégrale offre une forte protection de l'actif. Aucun des époux ne peut vendre ou en grever le bien sans le consentement de l'autre, et les créanciers d'un seul conjoint ne peuvent généralement pas joindre le bien. En cas de faillite, si un seul conjoint dépose, le bien entier peut être exempté de la succession de la faillite parce que le débiteur n'a pas de participation distincte et divisible. Toutefois, si les deux conjoints déposent conjointement, le bien perd cette protection.

L'impact des différents chapitres sur la faillite

Le chapitre sur lequel le débiteur dépose des dossiers modifie considérablement la façon dont les biens communs sont traités, les deux chapitres les plus courants pour les particuliers étant le chapitre 7 (liquidation) et le chapitre 13 (réorganisation).

Chapitre 7 Faillite

Au chapitre 7, le syndic recueille les actifs non exonérés du débiteur, les convertit en espèces et distribue le produit aux créanciers. Si le débiteur n'est pas exonéré de l'intérêt sur les biens appartenant à une copropriété, ce qui signifie que sa valeur dépasse les exemptions disponibles, le syndic tentera de vendre ces intérêts. Le copropriétaire non débiteur devra alors choisir : permettre la vente (qui peut perturber sa propriété), négocier pour racheter les intérêts du débiteur ou contester la vente devant le tribunal. Le syndic peut également déposer une requête en levée de la suspension automatique afin de permettre une action de partition si le bien ne peut pas être vendu en fraction.

Chapitre 13 Faillite

Le débiteur propose au chapitre 13 un plan de remboursement pour rembourser une partie ou l'ensemble des dettes sur trois à cinq ans. Le débiteur conserve ses biens, y compris les biens copropriétaires, pour autant qu'il continue à effectuer des paiements de régime et à maintenir des paiements hypothécaires. Pour les copropriétaires, le chapitre 13 est généralement moins perturbateur parce qu'il n'y a pas de liquidation forcée. Toutefois, les intérêts du débiteur sur les biens copropriétaires affectent toujours le régime. Le débiteur doit proposer de verser aux créanciers non garantis un montant égal à la valeur de leurs biens non exonérés, y compris les capitaux propres des biens copropriétaires.

Stratégies pour les copropriétaires pendant la faillite

Les copropriétaires ne sont pas des observateurs passifs dans une affaire de faillite. Plusieurs stratégies proactives peuvent protéger leurs intérêts et éventuellement préserver la propriété.

Négocier un rachat avec le syndic

La stratégie la plus courante est d'acheter les intérêts du débiteur de la succession de faillite. Le syndic vendra l'action du débiteur pour sa juste valeur marchande. Les copropriétaires peuvent faire une offre, souvent à un rabais pour éviter le coût et le retard d'une vente publique. Le syndic doit obtenir l'approbation du tribunal pour la vente, mais une offre de copropriétaire est généralement préférée parce qu'elle évite une partition forcée. Les copropriétaires devraient obtenir une évaluation indépendante pour s'assurer qu'ils paient un prix équitable.

Refinancer ou modifier l'hypothèque

Si le bien a une hypothèque, le copropriétaire qui ne présente pas de déclaration peut vouloir retirer le débiteur du prêt pour protéger son crédit et éviter les complications après la libération de la faillite. Cela peut être possible par un refinancement au nom du copropriétaire ou une hypothèse de prêt (si permis par le prêteur). Cependant, la faillite endommage souvent le crédit du débiteur, ce qui rend difficile d'obtenir un nouveau prêt pendant le cas.

Exonérations de créances

La loi sur la faillite permet aux débiteurs de demander des exemptions qui protègent une partie de leur capital immobilier. La disponibilité et le montant des exemptions varient selon l'État. Certains États ont de généreuses exemptions de propriété qui peuvent couvrir entièrement des biens copropriétaires, tandis que d'autres offrent peu de protection. Les copropriétaires devraient travailler avec le débiteur pour s'assurer que toutes les exemptions disponibles sont réclamées; si les intérêts du débiteur sont entièrement exonérés, le syndic ne peut pas les vendre.

Objet des actions du syndic

Si le syndic tente de vendre le bien d'une manière qui est injuste ou sous-évaluée, le copropriétaire peut déposer une objection auprès du tribunal de faillite. Motifs d'opposition peuvent inclure un préavis insuffisant, une évaluation incorrecte, ou le syndic ne pas rendre compte des coûts et des améliorations du copropriétaire. Un avocat peut aider à déposer les requêtes nécessaires.

Mesures pratiques pour protéger votre intérêt

Au-delà des stratégies juridiques, les copropriétaires devraient prendre des mesures concrètes dès qu'ils apprennent la faillite.

  • Recueillir la documentation :[ Recueillir l'acte, les documents de propriété, les ententes de propriété et tout document sur les contributions au bien (paiements, améliorations, etc.). Ces documents seront essentiels pour prouver votre pourcentage de propriété et toute demande de remboursement.
  • Communiquez avec le syndic : Présentez-vous au syndic de faillite tôt. Fournir des preuves claires de votre participation à la propriété et de toute entente concernant le bien. Le syndic est plus susceptible de travailler avec les copropriétaires coopératifs.
  • Surveiller l'affaire : Les affaires de faillite sont publiques. Vous pouvez accéder aux dépôts judiciaires par l'intermédiaire du PACER (Accès public aux dossiers électroniques des tribunaux) ou demander au débiteur de vous tenir informé.
  • Hire votre propre avocat:[ Le débiteur , l'avocat ne peut pas vous représenter. Un avocat distinct spécialisé dans la faillite et le droit des biens peut vous empêcher de perdre vos droits ou d'assumer par inadvertance des dettes supplémentaires.
  • Consider la médiation:[ Si des différends surviennent avec le syndic ou d'autres copropriétaires, la médiation peut être un moyen rentable de parvenir à un règlement sans litige prolongé.

Défis communs et comment les surmonter

Différends relatifs à l'évaluation

Les désaccords sur la juste valeur marchande des biens appartenant à la copropriété sont fréquents. Le syndic utilisera probablement une opinion de courtier ou une évaluation. Les copropriétaires peuvent obtenir leur propre évaluation pour contester le chiffre du syndic. Si le copropriétaire croit que la propriété vaut plus, ils peuvent négocier un prix de rachat plus élevé. S'ils croient que cela vaut moins, ils peuvent plaider pour un paiement plus faible à la succession.

Désaccord entre les copropriétaires

Si plusieurs copropriétaires ne s'entendent pas tous sur la meilleure façon de procéder. Certains peuvent vouloir racheter la part du débiteur, tandis que d'autres préfèrent vendre et fractionner le produit. Dans ces cas, un vote majoritaire ou une convention de partenariat peut dicter le résultat. S'il n'y a pas d'accord, un copropriétaire peut demander une action en partage devant un tribunal d'État.

Exonérations

Même avec des exemptions, les capitaux propres du débiteur peuvent dépasser le montant protégé. Les copropriétaires peuvent parfois contribuer des fonds au débiteur pour augmenter l'exemption (en payant la dette) ou restructurer la propriété. Par exemple, un don d'un copropriétaire au débiteur pour couvrir le déficit peut être utilisé pour satisfaire le syndic et conserver le bien.

Retard et coût

Les copropriétaires devraient prévoir des frais juridiques, des frais d'évaluation et des fonds de rachat potentiels. Si le bien génère un revenu (p. ex., un bien locatif), le syndic peut exiger que la part du débiteur de ce revenu soit versée à la succession. Les copropriétaires doivent tenir des registres exacts et effectuer des paiements en temps opportun pour éviter d'autres complications.

Conclusion

La gestion des biens communs pendant les procédures de faillite exige une attention particulière aux détails juridiques, une action rapide et souvent des négociations proactives. Que vous soyez membre de la famille, associé d'entreprise ou conjoint, vos droits de copropriétaire sont importants mais pas infinis. Le code de faillite respecte les pourcentages de propriété, mais le syndic a le devoir de maximiser la valeur pour les créanciers peut annuler votre désir de garder les biens intacts. En comprenant le type de copropriété, le chapitre sous lequel le débiteur a déposé, et les stratégies disponibles, vous pouvez protéger vos intérêts financiers et éviter d'être forcé à une vente défavorable.

Pour plus de détails, consultez le [Nolo]]]].]][F]][F][F][F][F][F][