Pour la plupart des achats de maisons, le type de prêt hypothécaire en cause — classique ou FHA — forme tous les aspects de cette fermeture, de la paperasserie requise aux coûts à la table. Les prêts conventionnels sont le type le plus courant d'hypothèque, non assuré par une agence gouvernementale, tandis que les prêts FHA sont soutenus par l'Administration fédérale du logement et conçus pour réduire les obstacles pour les acheteurs pour la première fois et ceux qui ont un crédit moins que parfait. Comprendre les différences entre une fermeture conventionnelle et une FHA est essentiel pour quiconque entre sur le marché immobilier, qu'il s'agisse d'un acheteur, d'un vendeur ou d'un professionnel de l'immobilier.

Qu'est-ce qui définit une fermeture conventionnelle par rapport à la FHA?

Une clôture conventionnelle[ est la dernière étape d'une opération hypothécaire où le prêt n'est pas assuré ou garanti par le gouvernement fédéral. Ces prêts doivent respecter les lignes directrices de souscription établies par Fannie Mae ou Freddie Mac, qui exigent généralement des cotes de crédit plus élevées (souvent 620 ou plus) et des acomptes plus importants (généralement 5 % à 20 % du prix d'achat).

En revanche, la FHA, qui est une partie du département américain du logement et du développement urbain (HUD), ne prête pas directement de l'argent; elle assure le prêt de façon à ce que, si l'emprunteur ne le fait pas, le prêteur soit protégé, ce qui permet aux prêteurs d'offrir des prêts à des acheteurs dont les cotes de crédit sont inférieures (jusqu'à 500 avec un acompte de 10 % ou 580 avec un abattement de 3,5 %) et à des abattements plus faibles.

Différences de paiements de réserve

Paiements de prêts classiques

Les prêts conventionnels offrent des options de mise à disposition flexibles, mais les conditions les plus fortes – taux d'intérêt les plus bas et pas d'assurance hypothécaire privée (PMI) – sont réservées à ceux qui déposent au moins 20%. Cependant, il est possible d'obtenir un prêt conventionnel avec aussi peu que 3% de réduction par le biais de programmes comme Fannie Mae-S HomeReady ou Freddie Mac-S HomeOne. Néanmoins, tout acompte inférieur à 20% déclenche PMI, qui ajoute au paiement hypothécaire mensuel.

Paiements de prêts à la baisse de la FHA

Les prêts FHA sont réputés pour leur faible exigence de mise à disposition : seulement 3,5 % pour les emprunteurs ayant un crédit de 580 ou plus. Pour les notations comprises entre 500 et 579, un acompte de 10 % est requis. Cela rend les prêts FHA particulièrement attrayants pour les acheteurs de la première maison ou ceux qui ont des économies limitées. Cependant, le faible acompte est assorti d'un coût – prime d'assurance hypothécaire (PIV) initiale et annuelle qui protège le prêteur. Le PIV initial est de 1,75% du montant du prêt (peut être converti dans le prêt), et le PIV annuel varie selon la durée du prêt et le versement initial, mais il reste généralement en place pour la durée du prêt si le montant de l'acompte est inférieur à 10%.

Assurance hypothécaire : IGP vs MIP

L'assurance hypothécaire est l'un des plus importants différenciateurs entre les fermetures conventionnelles et FHA.

Assurance hypothécaire privée (PMI) sur les prêts conventionnels

Lorsqu'un emprunteur conventionnel baisse moins de 20%, le prêteur exige un IGP. L'IMP est fourni par des assureurs privés et peut être payé sous forme de prime mensuelle, de prime initiale unique ou par un taux d'intérêt légèrement plus élevé (IMP prêteur payé). Un avantage clé : l'IMP peut être annulé lorsque le ratio prêt-valeur atteint 80%, généralement par une demande formelle ou automatiquement lorsque le ratio atteint 78 %.

Primes d'assurance hypothécaire (PIV) sur prêts FHA

Pour la plupart des prêts FHA avec un acompte inférieur à 10 %, le MIP dure toute la durée du prêt, ce qui signifie que vous ne pouvez pas l'annuler à moins de vous refinancer en prêt conventionnel. Pour les prêts avec un acompte de 10 % ou plus, le MIP est nécessaire pour 11 ans. Ce coût à long terme de l'assurance-maladie est une considération cruciale : un prêt FHA peut sembler moins cher à l'avance, mais peut être plus cher au fil du temps en raison du MIP persistant.

Exigences relatives au pointage du crédit et au ratio de la dette au revenu

Normes de crédit de prêt conventionnelles

Les emprunteurs dont les taux sont inférieurs à 660 peuvent faire face à des taux plus élevés ou à des limites plus strictes de la dette au revenu (DTI). Le ratio maximal de l'IDT pour les prêts conventionnels est généralement de 43 % (en utilisant le ratio de l'arrière-plan, qui comprend tous les paiements mensuels de la dette), bien que certains systèmes automatisés de souscription permettent jusqu'à 50 % de la dette, avec des facteurs compensatoires comme des réserves importantes ou un acompte important.

Normes de crédit de prêt de la FHA

Les taux de 500 à 579 exigent une baisse de 10%. La FHA permet également des ratios d'IDD plus élevés – souvent jusqu'à 50 %, voire 55 % avec des facteurs de compensation solides. Cela fait des prêts FHA une option viable pour les emprunteurs qui ont des difficultés de crédit passées ou des charges de dette plus élevées. Cependant, les prêteurs peuvent imposer leurs propres exigences, de sorte que tous les prêteurs approuvés par la FHA n'acceptent pas les scores au minimum absolu.

Exigences en matière de biens et évaluations

L'état de la maison achetée peut avoir une incidence considérable sur le calendrier et le processus de fermeture.

Normes relatives aux biens classiques

Les évaluations conventionnelles se concentrent principalement sur la valeur marchande de la propriété. Bien que l'évaluateur remarquera toute sécurité évidente ou questions structurelles, les prêts conventionnels n'ont pas un ensemble strict d'exigences minimales de propriété (MPR) au-delà de ce qui est typique pour un logement sûr et habitable.

Normes relatives aux biens de la FHA

Les prêts FHA nécessitent une évaluation détaillée qui comprend un examen de l'état des biens par rapport aux exigences minimales de propriété de HUD. La maison doit être sûre, sûre et structurellement saine. Des problèmes comme le pelage de la peinture (dans les maisons construites avant 1978, en raison de problèmes de peinture à base de plomb), les barres de maintien manquantes, la toiture défectueuse, ou les systèmes de chauffage/refroidissement inadéquats doivent être abordés avant la fermeture.

Coûts de clôture : à quoi s'attendre

Coûts de clôture typiques des prêts conventionnels

Les coûts de clôture classiques varient généralement de 2 % à 5 % du prix d'achat, notamment les frais d'origine des prêts, l'évaluation, l'assurance-titres, les frais d'enregistrement et les articles payés d'avance (impôts fonciers et assurance-propriétaires).

Coûts de clôture typiques des prêts FHA

Les prêts FHA permettent également des concessions de vendeur pouvant atteindre 6 % du prix d'achat (contre 3 % pour les contrats conventionnels), ce qui peut aider les acheteurs à couvrir les coûts de clôture. Cependant, les prêts FHA ont des limites plus strictes sur certains frais – comme les frais admissibles pour la préparation ou le traitement des documents – et les prêteurs doivent respecter les lignes directrices de HUD, qui limitent parfois les négociations.

Concessions et flexibilité des vendeurs

Les vendeurs comparent souvent les types de prêts lors de l'évaluation des offres, car le type de financement affecte les coûts potentiels et le calendrier du vendeur.

Avec un prêt conventionnel, les vendeurs peuvent contribuer jusqu'à 3% du prix d'achat vers l'acheteur.Les frais de clôture si l'acheteur a un acompte est inférieur à 10% (ou 6% si l'acompte est 10% ou plus).

Avec un prêt FHA, les vendeurs peuvent contribuer jusqu'à 6% du prix d'achat vers l'acheteur, ce qui est plus généreux. Cependant, les vendeurs peuvent se méfier des offres FHA en raison des exigences strictes d'évaluation et de l'état de la propriété. Si la maison échoue l'évaluation FHA, le vendeur peut être forcé de faire des réparations coûteuses ou risque de perdre l'affaire.

Différences de calendrier entre les fermetures conventionnelles et les fermetures FHA

La clôture de la FHA prend de 30 à 45 jours pour les deux types de prêts, mais les clôtures de la FHA peuvent parfois prendre plus de temps en raison des exigences supplémentaires en matière d'évaluation et de souscription. L'évaluation de la FHA exige souvent un processus en deux étapes (valeur et état) et, si des réparations sont nécessaires, le prêteur doit vérifier l'achèvement de la FHA – parfois par une réinspection.

Impact sur les acheteurs et les vendeurs : considérations stratégiques

Pour les acheteurs

Si vous avez un faible pointage de crédit (moins de 620) ou des économies limitées pour un acompte, un prêt FHA est souvent le moyen le plus accessible pour l'accession à la propriété. La possibilité d'utiliser des fonds-cadeaux pour l'acompte et les concessions de vendeurs plus élevées peut également rendre attrayant FHA. Cependant, être préparé pour les MIP à vie (si votre acompte est inférieur à 10%) et les coûts mensuels potentiellement plus élevés.

Pour les vendeurs

Les vendeurs recevant plusieurs offres peuvent favoriser les offres conventionnelles car il existe moins d'éventualités et l'évaluation est souvent moins stricte. Une offre FHA, tout en étant viable, peut venir avec des demandes de réparation et une fermeture légèrement plus longue. Si un vendeur , la maison a besoin de mises à jour importantes, il peut être sage d'éviter les acheteurs FHA à moins que le vendeur est prêt à effectuer des réparations.

Incidences sur le financement

Les différences dépassent l'achat initial. Les prêts FHA offrent des options de refinancement simplifiées (FHA Streamline) qui nécessitent très peu de documentation et aucune évaluation, ce qui facilite la réduction des taux si vous avez un prêt FHA existant. Les prêts conventionnels offrent également des options de refinancement ou de trésorerie à taux et à terme, mais les normes de souscription peuvent être plus strictes.

Quel type de fermeture est bon pour vous?

Si vous êtes un acheteur pour la première fois avec un crédit modéré et un acompte limité, un prêt FHA fournit un chemin éprouvé. Si vous avez un crédit solide et pouvez vous permettre un acompte de 5% à 10%, un prêt conventionnel vous fera probablement économiser de l'argent au fil du temps, en particulier en raison de l'IMP invariable. Les deux types de clôture sont bien établis et largement utilisés — votre prêteur et agent immobilier peut vous aider à gérer les chiffres en fonction de votre scénario spécifique.

Facteurs clés à considérer

  • Votre cote de crédit et votre capacité à se qualifier pour un prêt conventionnel
  • La taille de votre acompte et le montant que vous pouvez emprunter
  • Combien de temps vous prévoyez rester à la maison (le PMO à long terme peut n'importe pas si vous prévoyez de refinancer ou de vendre dans quelques années)
  • L'état de la maison que vous voulez acheter (FHA peut nécessiter plus de réparations)
  • Les préférences des vendeurs sur votre marché local
  • Total des paiements mensuels, y compris les assurances, les impôts et l'assurance hypothécaire

Conclusion

Les différences entre les fermetures conventionnelles et FHA vont bien au-delà de la paperasse – elles affectent les montants de l'acompte, les coûts d'assurance hypothécaire, les conditions foncières, les délais de clôture et même les négociations de vendeur. La fermeture FHA peut ouvrir la porte à la propriété pour les acheteurs avec un crédit et des économies moins élevés, mais elle est assortie d'une assurance hypothécaire à long terme et de normes foncières plus strictes.

Ressources extérieures: