L'achat de biens immobiliers avec des copropriétaires ou plusieurs acheteurs peut être un jalon passionnant, mais il introduit aussi des complexités juridiques que les transactions avec un seul acheteur présentent rarement. Sans planification minutieuse, les désaccords sur les finances, l'utilisation ou les stratégies de sortie peuvent entraîner des relations et même entraîner des litiges coûteux.

Choisir la bonne structure de propriété

La première décision, la plus critique, est la façon dont le titre de propriété sera détenu. La structure de propriété que vous choisissez détermine comment les décisions sont prises, comment les impôts sont payés et ce qui se passe si un propriétaire meurt ou veut vendre.

Contrat de location conjoint avec droit de survie

Sous contrat de location conjoint, tous les propriétaires détiennent un intérêt égal et indivis dans le bien et, lorsqu'un propriétaire décède, leur part est automatiquement transférée aux propriétaires survivants sans subir de probité. Cette structure est populaire parmi les conjoints ou les membres de la famille proche qui veulent un transfert de propriété sans heurt.

Tendance en général

La location en commun permet aux propriétaires de détenir des parts inégales (par exemple, une personne possède 60 %, une autre 40 %) et n'inclut pas un droit de survie. Lorsqu'un propriétaire décède, sa part passe à ses héritiers, pas automatiquement aux autres copropriétaires. Cette structure offre plus de flexibilité et est commune entre amis ou partenaires commerciaux, mais elle peut créer des complications si les héritiers ne sont pas impliqués dans la gestion de la propriété.

Société de personnes ou société à responsabilité limitée (LLC)

Pour les biens d'investissement ou les situations où plusieurs acheteurs indépendants mettent en commun des fonds, la constitution d'une LLC ou d'une société de personnes générale fournit un cadre juridique officiel. L'entité détient le bien et les acheteurs détiennent des participations ou des parts de sociétés de personnes. Cette approche peut protéger les biens personnels de la responsabilité, simplifier le transfert de propriété et permettre une flexibilité fiscale.

Traitement à retenir : Travailler avec un avocat immobilier pour évaluer quelle structure s'harmonise avec vos objectifs à long terme. Par exemple, un avocat en planification successorale peut vous aider à décider entre la location conjointe et la location en commun en fonction de vos besoins en matière d'héritage. Vous pouvez trouver des conseils sur les bases de la planification successorale à la section ABA de la Loi sur les biens immobiliers, la fiducie et la succession.

Rédaction d'une entente de co-propriété globale

Même si la structure de propriété est claire, une entente écrite de copropriété est essentielle pour prévenir les différends futurs. Ce document devrait aller au-delà de l'acte de base et décrire tous les aspects importants de la copropriété.

  • Pourcentages de contribution et de propriété:[ Combien chaque partie contribue à l'avance (paiement à la baisse, coûts de clôture) et comment les dépenses courantes telles que les paiements hypothécaires, les impôts fonciers, l'assurance et l'entretien sont fractionnés.
  • Processus décisionnels :[ Quelles décisions exigent le consentement unanime par rapport à une majorité simple ? Par exemple, les rénovations cosmétiques pourraient nécessiter l'approbation majoritaire, tout en vendant la propriété ou en prenant un nouveau prêt devrait exiger l'unanimité.
  • Droits d'utilisation: Si la propriété est une maison de vacances ou un immeuble à logements multiples, préciser comment le temps est alloué (p. ex., un horaire tournant ou un système de réservation) et ce qui se passe si un propriétaire veut une utilisation exclusive pour un événement.
  • Manipulation des dépenses et des bénéfices:[ Comment les revenus de location ou les remboursements d'impôt sont-ils distribués? Comment les améliorations majeures en capital sont-elles payées?
  • Procédures de sortie: Il s'agit sans doute de la section la plus importante. Elle devrait porter sur la façon dont un propriétaire peut vendre ses intérêts, si les autres propriétaires ont un droit de premier refus, comment la propriété sera évaluée et comment les différends sur l'évaluation ou les modalités seront résolus.
  • Les mécanismes de résolution des différends:[ Les clauses de médiation ou d'arbitrage peuvent faire économiser du temps et de l'argent en gardant les désaccords hors du tribunal.

Pour un examen plus approfondi de ce qui devrait être inclus dans une entente de copropriété, le guide Nolo sur les ententes de copropriété offre des modèles pratiques et des listes de vérification.

Diligence légale raisonnable avant la clôture

Une diligence raisonnable est encore plus importante lorsque plusieurs acheteurs sont impliqués, car chaque propriétaire d'un bien financier est en danger. Les étapes suivantes doivent être accomplies avant de signer les documents de clôture :

Recherche de titres et assurance-titres

Commandez une recherche de titre pour vérifier que le vendeur possède une propriété claire et pour identifier les privilèges, jugements, servitudes ou clauses qui pourraient affecter le bien. Tous les copropriétaires devraient être inscrits sur la police d'assurance titre pour se protéger contre les réclamations futures. Un copropriétaire qui n'est pas inscrit sur la police peut n'avoir aucun recours si un défaut de titre se produit plus tard.

Zonage et restrictions d'utilisation des terres

Consultez les règles de l'association locale de zonage et de propriétaire (HOA). Si plusieurs acheteurs prévoient utiliser le bien pour des locations à court terme ou une entreprise à domicile, assurez-vous que cette utilisation est permise.

Relevés et assèchements des frontières

Un relevé des limites actuel peut révéler des empiétements, des différends ou des servitudes qui pourraient restreindre la façon dont le bien peut être utilisé. Par exemple, un relevé des limites pourrait empêcher la construction d'une clôture ou d'un hangar dans une certaine zone.

Permis et approbations

Vérifier que toutes les structures, rénovations ou ajouts existants ont les permis nécessaires et ont passé des inspections. Les travaux non autorisés peuvent entraîner des amendes, des responsabilités et des difficultés lors de la vente.

Pour obtenir des conseils détaillés sur le processus de diligence raisonnable, le guide realtor.com sur la diligence raisonnable en matière d'achat d'une maison traite des inspections, des divulgations et des questions relatives aux titres.

Considérations financières et fiscales

La copropriété a des répercussions financières et fiscales uniques qui devraient être abordées avant la clôture. Chaque copropriétaire de la propriété financière et de la situation fiscale influera sur la structure de l'opération.

Accords hypothécaires

Si le bien est financé, tous les copropriétaires seront généralement inscrits sur l'hypothèque. Les prêteurs tiennent compte des cotes de crédit combinées, des revenus et des ratios de la dette au revenu de tous les emprunteurs. Un propriétaire peut faire glisser le crédit dans sa totalité ou entraîner un taux d'intérêt plus élevé.

Impôts fonciers et assurances

Les impôts fonciers sont habituellement évalués en fonction de la valeur de l'ensemble du bien, et non des actions individuelles. L'entente de copropriété devrait préciser comment les paiements fiscaux sont répartis, surtout si les pourcentages de propriété sont inégaux. De même, l'assurance habitation doit désigner tous les copropriétaires comme des parties assurées.

Avantages fiscaux et passifs

Les copropriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers sur leurs déclarations de revenus, selon la structure de propriété et la façon dont le bien est utilisé. Pour les biens de placement, l'amortissement peut être réparti entre les propriétaires. Cependant, le SIR a des règles strictes concernant les coentreprises admissibles et les déclarations d'impôt des sociétés.

Comptes d'escroquerie et de réserve

Envisager de créer un compte bancaire ou un compte séquestre dédié aux dépenses foncières. Chaque copropriétaire verse un montant fixe chaque mois, et les fonds sont utilisés pour les impôts, les assurances, les services publics et l'entretien. Cela empêche une personne de supporter le fardeau des réparations inattendues. L'accord devrait préciser comment le compte est géré, qui a accès, et ce qui arrive aux fonds excédentaires si le bien est vendu.

Le processus de clôture lorsque plusieurs acheteurs sont impliqués

La clôture de la journée implique l'exécution de nombreux documents, et avec plusieurs acheteurs, le processus peut devenir chaotique. La préparation est la clé.

Liste de contrôle préalable à la fermeture

  • Examiner tous les documents de clôture avec un avocat plusieurs jours avant la clôture. Chaque copropriétaire doit comprendre les termes de l'acte, l'hypothèque, la note et tout énoncé de règlement.
  • Confirmer que l'entente de copropriété a été signée et notariée par toutes les parties.
  • Vérifier que tous les fonds (paiement à la baisse, frais de clôture) sont disponibles et que le virement ou la vérification certifiée est correctement effectuée.
  • Apportez une pièce d'identité avec photo émise par le gouvernement pour chaque acheteur. Certaines sociétés de propriété exigent que tous les copropriétaires soient présents à la fermeture; d'autres autorisent la signature à distance avec une notation appropriée.

Documents qui doivent être exécutés

Selon la structure de propriété, vous devrez peut-être signer :

  • L'acte (subvention, garantie ou renonciation à la réclamation)
  • Le billet à ordre et l'acte de fiducie ou d'hypothèque
  • Déclaration de règlement (Déclaration de la perte)
  • Tout affidavit d'identité ou d'occupation affidavits
  • L'accord de copropriété (si ce n'est pas signé plus tôt)

Après la signature de tous les documents, la société de propriété enregistrera l'acte auprès du bureau du registraire de comté et les fonds seront versés. Les copropriétaires devraient recevoir chacun une copie de l'acte enregistré et du relevé de règlement final.

Étapes postérieures à la fermeture et gestion continue

Vos responsabilités ne s'arrêtent pas lorsque les clés sont remises. Une gestion efficace après fermeture peut prévenir les malentendus et préserver la valeur de l'investissement.

Tenue de dossiers organisés

Créer un dossier numérique ou physique centralisé qui comprend l'acte, l'entente de copropriété, les documents hypothécaires, les déclarations de revenus, les polices d'assurance et les reçus pour les réparations ou améliorations majeures. Tous les copropriétaires devraient avoir accès à ce dossier, qui sera précieux lorsque le bien sera vendu ou en cas de litige.

Calendrier Communication régulière

Organiser des réunions périodiques (trimestriels ou annuelles) pour discuter des performances de la propriété, des besoins d'entretien à venir et de tout changement dans les circonstances personnelles des propriétaires. Utilisez le courriel ou un outil de gestion de projet partagé pour documenter les décisions.

Plan pour les

Les changements de vie — divorce, perte d'emploi, réinstallation ou décès — peuvent avoir une incidence sur la copropriété. L'accord de copropriété devrait déjà traiter de ces scénarios, mais il est sage de revoir et de mettre à jour périodiquement l'accord. Par exemple, si un propriétaire se marie, son conjoint peut avoir certains droits de propriété communautaires qui pourraient avoir une incidence sur la copropriété.

Stratégies de sortie : Vente ou transfert de propriété

Une stratégie de sortie claire et prédéfinie peut empêcher une vente d'incendie ou un litige forcé.

Droit de premier refus

La plupart des accords de copropriété donnent aux propriétaires restants la première occasion d'acheter la part du propriétaire sortant. Le prix est généralement basé sur une formule (p. ex., la plus récente évaluation, un évaluateur mutuellement convenu, ou un prix convenu annuellement). Si les propriétaires restants ne peuvent ou ne veulent pas acheter, le propriétaire sortant peut vendre à un tiers extérieur, sous réserve de l'approbation des autres propriétaires.

Clause de vente (chaudeau)

Dans une situation d'impasse, une clause --shotgun permet à un propriétaire d'offrir de racheter l'autre à un prix déterminé. Le propriétaire qui reçoit doit soit accepter cette offre ou vendre sa propre action au même prix. Ce mécanisme oblige une résolution parce que le propriétaire qui offre nomme un prix qu'il est disposé à payer ou accepter.

Vente forcée

Si aucun accord n'est possible, tout copropriétaire peut déposer une action en partage devant le tribunal. Le tribunal peut ordonner la vente du bien et le produit en fonction des pourcentages de propriété. Les actions en partage sont coûteuses, longues et peuvent entraîner un prix de vente plus bas, de sorte qu'elles devraient être un dernier recours.

Pour en savoir plus sur les stratégies de sortie, le Guide de l'avocat de laocket sur les ententes de copropriété comprend des dispositions sur les achats-ventes d'échantillons.

Le rôle d'un avocat immobilier

Étant donné la complexité des transactions multi-acheteurs, l'embauche d'un avocat immobilier expérimenté n'est pas facultative, c'est une nécessité.

  • Conseillez-vous sur la meilleure structure de propriété pour votre situation spécifique.
  • Ébauche ou révision de l'entente de copropriété pour s'assurer qu'elle est exécutoire et couvre tous les points critiques.
  • Coordonner avec la société de propriété et le prêteur pour s'assurer que tous les documents sont correctement préparés.
  • Déterminer les problèmes juridiques éventuels pendant la diligence raisonnable, comme les défauts de titre ou les violations de zonage.
  • Représenter le groupe dans les négociations avec le vendeur ou leur avocat.

Le coût d'un avocat est généralement une fraction de la valeur de la propriété et peut économiser des dizaines de milliers de dollars dans les différends futurs.

Conseils finals pour une fermeture en douceur

  • Communiquez ouvertement dès le début. Discutez des objectifs financiers, de la tolérance au risque et des attentes en matière de style de vie avant de faire une offre.
  • Mettre tout par écrit. Même les accords informels peuvent être mal interprétés.
  • Avoir un plan d'urgence. Que se passe-t-il si un copropriétaire ne peut pas payer sa part des dépenses? Qui couvre le déficit? Un fonds de réserve peut aider.
  • Consider l'assurance-vie Si l'hypothèque dépend de plusieurs revenus, une police d'assurance-vie de chaque copropriétaire peut garantir que les propriétaires survivants peuvent se permettre le bien si l'on meurt de façon inattendue.
  • Restez organisé Utilisez un calendrier partagé pour les dates limites de maintenance, les dates de production des déclarations de revenus et les réunions des HAO.

En investissant du temps dans la planification – en choisissant la structure de propriété appropriée, en rédigeant une entente complète, en faisant preuve de diligence raisonnable et en obtenant des conseils juridiques professionnels – vous pouvez éviter des pièges communs et profiter des avantages de la propriété immobilière partagée.