La copropriété et les droits de propriété conjoints sont des concepts juridiques fondamentaux qui permettent à plusieurs personnes de partager des biens immobiliers, des biens personnels ou des biens financiers, et qui fournissent une structure et une clarté pour la gestion, l'utilisation et le transfert des biens, réduisant le risque de conflit entre les copropriétaires.

Qu'est-ce que la copropriété?

La copropriété se produit lorsque deux ou plusieurs personnes détiennent simultanément un titre légal sur le même bien. Chaque copropriétaire a un intérêt reconnu, qui peut être égal ou disproportionné selon la structure de propriété et toute entente entre les parties. La définition juridique de la copropriété varie selon la juridiction mais implique généralement un droit concurrent de posséder, d'utiliser et de jouir du bien, sous réserve de l'égalité des droits des autres copropriétaires. La copropriété peut s'appliquer aux terres, aux bâtiments, aux comptes bancaires, aux placements et aux biens personnels.

Types de copropriété

Les principales formes de copropriété reconnues dans la plupart des juridictions de common law comprennent la copropriété, la location en commun et les biens communautaires. D'autres variations existent, comme la location intégrale pour les couples mariés et la copropriété par l'entremise de sociétés de personnes ou de LLC.

Location conjointe

La location conjointe est caractérisée par le droit de survie []. Lorsqu'un copropriétaire décède, son intérêt passe automatiquement aux copropriétaires survivants, contournant ainsi le prostate. Tous les copropriétaires doivent avoir des actions égales et acquérir leurs intérêts en même temps, par la même action et avec des droits de possession identiques. Cette forme est populaire parmi les couples mariés et les membres de la famille proche qui veulent une transition de propriété sans heurts au décès.

Tendance en général

La location en commun est la forme la plus souple. Les copropriétaires peuvent détenir des parts inégales — par exemple, un propriétaire peut avoir une participation de 60 % et un autre en détient 40 %. Il n'y a pas de droit de survie; chaque copropriétaire part passe à leurs héritiers ou bénéficiaires désignés au décès. Chaque locataire en commun peut vendre, hypothéquer ou transférer ses intérêts indépendamment sans le consentement des autres copropriétaires.

Propriété communautaire

Les biens communautaires sont un régime juridique qui s'applique exclusivement aux couples mariés (et dans certaines juridictions, les partenaires nationaux enregistrés). En vertu des lois sur les biens communautaires, la plupart des biens acquis au cours du mariage appartiennent à parts égales aux deux conjoints. Chaque conjoint a une participation de moitié et les deux époux doivent généralement consentir à transférer ou à en grever les biens.

Location par l'entièreté

La location intégrale est une forme spéciale de copropriété offerte uniquement aux couples mariés dans certains États américains. Comme la location conjointe, elle inclut le droit de survie, mais aucun des conjoints ne peut vendre ou encombrer le bien sans le consentement de l'autre. Ce formulaire offre une forte protection aux créanciers parce qu'aucun des conjoints ne peut forcer la vente du bien pendant que les deux sont vivants.

Copropriété par l'intermédiaire d'entités commerciales

Les associés d'une société en nom collectif, les associés d'une LLC ou les actionnaires d'une société à participation étroite peuvent également copropriétairer des biens. Dans ces arrangements, le cadre juridique de l'entité (entente de partenariat, entente d'exploitation, règlements administratifs) régit la gestion des biens, la répartition des bénéfices et la résolution des différends.

Cadre juridique et règlements

Les règles juridiques régissant la copropriété découlent de la loi, de la common law et des accords spécifiques entre les parties. Bien que les lois des États aux États-Unis varient, la plupart partagent des principes fondamentaux qui définissent les intérêts de propriété, les procédures de transfert, les obligations alimentaires et les mécanismes de règlement des différends.

Variation par juridiction

Chaque État a ses propres lois sur la propriété, souvent codifiées dans des lois telles que le Partition uniforme des lois sur la propriété des Héritiers ou les codes immobiliers généraux. Par exemple, les droits et obligations des locataires en commun peuvent être explicitement définis dans un code civil d'un État. Les États de propriété communautaire suivent un ensemble distinct de règles découlant des traditions de droit civil espagnol ou français.

Principes statutaires et principes de common law

Dans les États de common law, les droits de copropriété sont définis initialement par la jurisprudence. Par exemple, le droit de survie[ en copropriété a été reconnu en common law. Au fil du temps, les législateurs ont adopté des lois modifiant ces règles de common law, par exemple en permettant la séparation unilatérale des droits de copropriété ou en exigeant que l'acte de location conjointe soit rédigé clairement. Les lois traitent également de questions importantes telles que le droit à partition[ (divisant les biens entre copropriétaires), l'attribution des impôts fonciers et des frais d'assurance, et les recours juridiques disponibles lorsqu'un copropriétaire maltraite ou endommage les biens.

Droits et responsabilités des copropriétaires

La copropriété confère à chaque propriétaire certains droits et impose des obligations correspondantes. La portée exacte dépend du type de propriété et de tout accord écrit, mais plusieurs principes fondamentaux s'appliquent.

Droit de posséder et d'utiliser la propriété

Tout copropriétaire a le droit égal (sous réserve de la part prorata de participation) de posséder et de jouir de l'ensemble du bien. Ce droit n'est pas exclusif; aucun copropriétaire ne peut en exclure un autre de toute partie du bien à moins qu'il n'ait une convention écrite précise. En commun, un copropriétaire qui occupe le bien avec la permission n'est pas habituellement tenu de payer un loyer aux autres, mais si un copropriétaire en expulse un autre — c'est-à-dire les exclut à tort — le propriétaire exclu peut avoir droit à une part de la juste valeur locative pour la période d'exclusion.

Obligation de contribuer aux dépenses et aux impôts

Les copropriétaires doivent partager les frais de propriété proportionnellement à leur participation à la propriété, à moins qu'un arrangement différent ne soit convenu. Les frais comprennent les impôts fonciers, les primes d'assurance, les frais d'entretien, les paiements hypothécaires (si le bien est grevé) et les frais d'association des propriétaires.

Droit de transférer ou de grever des intérêts

Un copropriétaire peut généralement vendre, faire don, hypothèquer ou louer ses intérêts sans le consentement des autres copropriétaires, sauf si une convention écrite ou la forme spécifique de propriété le restreint. Toutefois, un tel transfert peut affecter les droits des propriétaires restants. Par exemple, la vente d'une part d'une location en commun à un tiers introduit un nouveau copropriétaire qui peut avoir des intentions différentes.

Obligations fiduciaires des copropriétaires

Dans certaines formes de copropriété, en particulier les biens communautaires et les partenariats d'affaires, certaines obligations fiduciaires peuvent s'appliquer.Par exemple, dans une société de personnes, chaque associé doit des obligations de loyauté et de soins. Parmi les locataires en commun, la règle générale est qu'il n'existe aucune obligation fiduciaire à moins qu'une relation spéciale (comme une fiducie familiale ou une entreprise commerciale) en crée une.

Création d'ententes de copropriété efficaces

Comme les règles juridiques par défaut ne répondent pas aux besoins particuliers des copropriétaires, une entente écrite est fortement recommandée. Une entente de copropriété bien rédigée clarifie des points ambigus, prévient les différends et fournit une feuille de route pour la gestion de la propriété.

Dispositions clés à inclure

  • Pourcentages de la propriété : Indiquez clairement chaque action de copropriétaire, qui peut différer de l'action par défaut égale.
  • Droits d'utilisation et de possession:[ Précisez qui peut occuper la propriété et dans quelles conditions (p. ex., utilisation exclusive de certaines chambres, limites imposées aux invités, exigence de permission pour une occupation de longue durée).
  • Répartition des frais : Détailler comment les coûts permanents – impôts, assurance, services publics, entretien, réparations – sont répartis et ce qui se passe si un copropriétaire ne cotise pas.
  • Processus décisionnel :[ Définir les décisions qui nécessitent un consentement unanime (par exemple, la vente du bien, l'emprunt hypothécaire, l'apport de modifications structurelles) et qui peuvent être prises par vote majoritaire ou par mesure individuelle.
  • Résolution de différends :[ Inclure un processus de médiation, d'arbitrage ou de résolution de litiges avant de recourir à la partition. Certaines ententes précisent que les différends seront réglés par une méthode particulière pour éviter les litiges coûteux.
  • Dispositions sur la vente d'achats :[ Expliquez comment un copropriétaire peut sortir de l'arrangement en vendant sa part à un autre copropriétaire (achat-out avec une formule d'évaluation prédéterminée), à un tiers ou par le biais d'un arrangement de vente forcée.
  • Décès ou incapacité :[ Préciser ce qui se passe lorsqu'un copropriétaire décède ou devient incapable, y compris si la survie s'applique, qui hérite de l'action, et si les autres propriétaires ont un droit de premier refus d'acheter l'action.
  • Renonciation à la participation :[ Dans certains pays, les copropriétaires peuvent convenir de renoncer au droit de partition pour une période déterminée (habituellement pas plus de 10 ans), ce qui peut empêcher un copropriétaire frustré de forcer une vente prématurément.

Exemples de clauses d'entente pour la vente-achat

De nombreux accords de copropriété comportent un droit de premier refus, ce qui donne aux copropriétaires existants la première possibilité de correspondre à toute offre de tiers.Une clause --shotgun-- ou --buy-sell--- est une autre option : un copropriétaire nomme un prix auquel il achètera l'autre action ou vendra sa propre action; l'autre copropriétaire doit choisir d'acheter ou de vendre à ce prix dans un délai déterminé.

Règlement des différends et partage

Même si l'entente est bien établie, des différends peuvent encore survenir entre les copropriétaires. Les sources communes de conflit comprennent l'utilisation inégale de la propriété, le défaut de payer les dépenses, les désaccords sur les améliorations ou les rénovations, et le désir de vendre lorsque d'autres veulent conserver la propriété.

Partition volontaire

La résolution la plus simple est que tous les copropriétaires s'entendent sur la façon de diviser ou de vendre le bien. Ils peuvent vendre le bien et fractionner le produit net, ou un copropriétaire peut racheter les autres propriétaires à un prix convenu d'un commun accord.

Partition judiciaire

Lorsque les copropriétaires ne peuvent s'entendre, tout copropriétaire a le droit légal de demander une partition du bien. La partition est une procédure judiciaire qui oblige une division du bien. Il y a deux types :

  • Partition en nature :[ Le tribunal divise physiquement le terrain en parcelles séparées, chacune appartenant à un copropriétaire. Ceci n'est pratique que si la propriété peut être divisée sans nuire de façon significative à sa valeur ou à son utilité (p. ex., un vaste secteur rural).
  • Partition par vente : Si la partition en nature n'est pas réalisable (par exemple, une maison unifamiliale), le tribunal ordonne la vente du bien et le produit est distribué entre les copropriétaires en fonction de leurs actions.

La partition judiciaire peut être coûteuse et longue, et elle se traduit souvent par une vente forcée à un prix qui ne peut être optimal. De nombreux États ont des lois spécifiques régissant la partition, y compris protection pour les biens des héritiers pour éviter une sous-évaluation.

Médiation et arbitrage

Avant d'aller au tribunal, de nombreux copropriétaires bénéficient d'un règlement extrajudiciaire des différends. La médiation implique un tiers neutre qui facilite la négociation, tandis que l'arbitrage donne lieu à une décision contraignante.

Incidences fiscales et considérations relatives à la planification successorale

La copropriété a des conséquences fiscales importantes qui changent selon la forme de propriété, la façon dont le bien est utilisé et la loi de l'État. Une planification adéquate peut réduire au minimum les impôts sur les gains en capital, les impôts sur les successions et les impôts de transfert.

Impôt sur les gains en capital sur la vente

Lorsque des biens communs sont vendus, chaque propriétaire est responsable de l'impôt sur les gains en capital sur sa part du gain (prix de vente moins base rajustée). Pour la location en commun, chaque gain du propriétaire est déterminé individuellement. Pour la location conjointe, le gain est généralement réparti également entre les propriétaires survivants si un décès est survenu et le bien est vendu plus tard.

Impôt sur les successions et les successions

Le droit de survie en location conjointe et en location totale signifie que le propriétaire décédé passe à l'extérieur du pronat. Cela peut simplifier l'administration de la succession mais aussi affecter la base et l'impôt sur la succession. En 2024, l'exonération fiscale fédérale de la succession est de 13,61 millions de dollars par personne; les successions évaluées au-dessus de celles qui peuvent être assujetties à l'impôt.

Considérations relatives à la taxe sur les dons

Par exemple, si un parent ajoute un enfant adulte comme locataire conjoint et que l'enfant ne verse aucun argent, le parent a fait un don. L'exclusion annuelle de l'impôt sur le don pour 2024 est de 18 000 $ par donataire. Les transferts qui dépassent l'exclusion doivent être déclarés et peuvent utiliser l'exemption à vie.

Utilisation de fiducies et d'entités à responsabilité limitée

Pour éviter les risques de copropriété sans accord formel, de nombreux investisseurs immobiliers utilisent des fiducies, des sociétés à responsabilité limitée ou des sociétés à responsabilité limitée. Ces entités peuvent limiter la responsabilité, simplifier le transfert d'intérêts et fournir des règles de gestion claires. Par exemple, une LLC qui détient des biens immobiliers permet à plusieurs membres de posséder des actions, avec des accords d'exploitation explicites qui dépassent de nombreuses règles de copropriété par défaut.

Pour obtenir des conseils d'experts sur la planification fiscale de la copropriété, consulter IRS Topic 703 – Base d'actifs et un professionnel de l'impôt qualifié.

Meilleures pratiques pour les copropriétaires

  1. Met Tout en écriture:[ Même avec une famille ou des amis proches, une entente écrite est essentielle. Elle établit des attentes et fournit un retour en arrière en cas de désaccord.
  2. Communiciter Ouvertement:[ Réunions ou mises à jour régulières sur les questions de biens – réparations, obligations financières, changements dans les circonstances personnelles – aident à prévenir les surprises.
  3. Maintenir des dossiers distincts :[ Chaque copropriétaire devrait tenir des registres de ses contributions aux dépenses et améliorations.Cette documentation est essentielle pour la déclaration fiscale et les réclamations juridiques potentielles.
  4. Plan de sortie et de transition:[ Les événements de la vie tels que le mariage, le divorce, les difficultés financières ou la mort affectent tous la copropriété.
  5. Conseils professionnels de recherche : Les avocats, conseillers fiscaux et planificateurs immobiliers peuvent aider à adapter les structures de copropriété à vos objectifs spécifiques et à protéger vos intérêts.

Conclusion

Chaque forme de copropriété, de location en commun, de propriété communautaire ou de location en totalité, comporte des attributs distincts en ce qui concerne la survie, la transférabilité et les conséquences fiscales. Une entente écrite claire, adaptée aux objectifs particuliers de la propriété et des personnes, peut prévenir de nombreux différends communs. En cas de désaccord, le système juridique prévoit des mécanismes tels que la partition et la médiation pour les résoudre, bien que ces processus soient mieux évités par une planification proactive. En restant informé des règles juridiques de votre ressort, en rédigeant des ententes de copropriété solides et en consultant des professionnels expérimentés, vous pouvez maximiser les avantages de la propriété partagée tout en minimisant les risques et les conflits.

Pour plus de renseignements, explorez Nolos guide to co-ownership et American Bar Association=s resources real property.