Comment s'assurer que votre titre de propriété est exempt de charges avant la fermeture

Comprendre les charges de biens

Un droit d'occupation est tout droit, réclamation ou intérêt détenu par quelqu'un d'autre que le propriétaire de la propriété qui peut affecter la valeur, l'utilisation ou la commercialisabilité de la propriété. Si ce n'est pas résolu avant la clôture, ces droits deviennent votre responsabilité en tant que nouveau propriétaire.

Les charges les plus courantes sont les suivantes :

Liens – Les créances sur les biens pour dettes impayées. Exemples : le mécanicien de liaison, les privilèges fiscaux provenant de biens impayés ou d'impôts sur le revenu, les privilèges de jugement des poursuites et les privilèges de l'HOA pour créances impayées. Un privilège donne au créancier le droit de forcer une vente si la dette n'est pas payée. Certains privilèges, comme les privilèges fiscaux fédéraux, peuvent prendre la priorité sur une hypothèque, les rendant particulièrement dangereux.
Mortgages ou actes de fiducie – Un prêteur doit rembourser le prêt existant à la clôture ou faire en sorte que l'acheteur le assume (rare aujourd'hui). Si le prêteur n'est pas satisfait, il conserve le droit de saisir la propriété.
Assets[ – Droits accordés à des tiers d'utiliser une partie de la propriété, comme un droit d'une compagnie de services publics de faire fonctionner des lignes électriques ou un droit d'un voisin d'utiliser une allée. Les assets peuvent être enregistrés ou non, mais sont généralement exécutoires. Ils peuvent être affirmatives (permettant l'accès) ou négatives (utilisation restreinte, comme une servitude panoramique).
Titres, conditions et restrictions (CC&Rs) – Règles imposées par les propriétaires ─ associations ou promoteurs qui dictent comment la propriété peut être utilisée. Ceux-ci peuvent limiter la hauteur de clôture, les couleurs de peinture, les locations à court terme ou les opérations commerciales.
Encroachments – Lorsqu'une structure d'une propriété voisine (fence, hangar, bâtiment) traverse votre terre. Cela peut créer des différends de limites et des défauts de titre. Un relevé est le meilleur moyen de détecter les empiétements.
Lis Pendens – Avis de litige en instance qui concerne la propriété, comme un divorce, un probatoire ou un procès de forclusion. Jusqu'à ce que résolu, le titre est brouillé, et vous ne pouvez pas obtenir une assurance-titre claire.
Judgments – La Cour ordonne au propriétaire de la propriété de payer une somme d'argent. Ceux-ci s'attachent au titre et doivent être satisfaits avant que la propriété puisse être vendue avec un titre clair.
Mécanique Liens – Un type de privilège spécial déposé par des entrepreneurs, sous-traitants ou fournisseurs de matériel qui n'ont pas été payés pour les travaux effectués sur le bien. Ceux-ci peuvent être déposés rétroactivement et parfois sans préavis au propriétaire. Une libération ou une renonciation est essentielle.
Plaintes restrictives[ – Ententes privées qui limitent la façon dont vous pouvez utiliser le terrain, souvent trouvés dans des subdivisions plus anciennes. Elles peuvent être plus restrictives que CC&Rs et peuvent fonctionner avec le terrain indéfiniment.

Comprendre ces catégories vous aide à poser les bonnes questions lors de l'examen d'un rapport de titre et de la négociation avec le vendeur.

La recherche de titre: ce qu'il entails et ce qu'il faut attendre

Une recherche de titre est une plongée profonde dans les dossiers publics pour découvrir tous les encaissements enregistrés, les antécédents de propriété et les éventuels vices juridiques.

Chaîne d'examen du titre – Tracer tous les transferts de propriété de la concession initiale au vendeur actuel pour éviter les lacunes ou les ruptures.
Examen des dossiers fiscaux[ – Confirmation du paiement de toutes les taxes foncières et de l'absence de privilèges fiscaux.
Recherche de dossiers[ – Recherche de jugements, faillites, divorces ou questions de délivrance de permis susceptibles d'affecter le titre. Les dépôts de faillite imposent un sursis automatique qui empêche la vente sans l'approbation du tribunal.
Check des dossiers municipaux[ – Examen des permis de construire, des infractions au zonage, des privilèges d'exécution de code et des amendes impayées.
CC&R et HAO records – Examen des restrictions enregistrées et de tout droit ou violation de HAO en suspens. Certains HAO ont le droit de saisir les cotisations impayées.
Recherche d'accès et d'emprise[ – Identification de toutes les servitudes enregistrées qui pèsent sur la propriété ou en bénéficient. Une servitude peut empêcher la construction d'une clôture ou d'une allée dans certaines zones.
Dépôts de l'UCC – Vérification des états financiers qui peuvent encrer des installations ou des biens personnels rattachés à l'immobilier (p. ex. panneaux solaires, systèmes CVC).

L'annexe B est la section critique – elle contient des exceptions à la couverture, ce qui signifie que les articles ne sont pas assurés à moins qu'ils ne soient défrayés avant la fermeture. Les drapeaux rouges communs comprennent les hypothèques ouvertes, les privilèges de mécanicien non libérés, les privilèges fiscaux impayés et les jugements non résolus. Ne pas ignorer toute entrée; demandez à votre agent de titre ou avocat d'expliquer chacun d'eux. Si quelque chose semble ambigu, demandez la documentation ou la poursuite de la recherche.

Lecture du rapport de titre préliminaire

Le rapport préliminaire comporte généralement trois annexes:

Annexe A – Indique le montant assuré proposé, la date d'entrée en vigueur de la recherche et la description juridique du bien.
Annexe B – Section 1 – Liste des exceptions types (p. ex., taxes non encore exigibles, droits des parties en possession, questions d'enquête) qui apparaîtront dans la politique finale, sauf dérogation.
Annexe B – Section 2 – Liste des charges spécifiques trouvées pendant la recherche, comme les prêts hypothécaires, les privilèges, les servitudes et les C&R. Celles-ci doivent être annulées ou acceptées.

Examinez attentivement l'annexe B, section 2. Chaque article devrait inclure une référence d'enregistrement. Si vous voyez -hypothèque non libérée --de l'emprunt que le vendeur dit avoir payé il y a des années, c'est un défaut commun qui a besoin d'une libération enregistrée.

Résolution des charges : stratégies et calendriers

Une fois les charges identifiées, le but est de les effacer avant la date de clôture. La méthode dépend du type de charge:

Paiement des privilèges monétaires à la clôture – Le vendeur peut utiliser le produit de la vente pour rembourser les prêts hypothécaires, les privilèges fiscaux, les privilèges de jugement et les privilèges de l'HOA. L'agent de clôture déboursera des fonds et obtiendra une satisfaction ou un déblocage enregistré.
Délivrance de privilège par un agent de bord – Pour les privilèges de mécanicien, le vendeur doit fournir une libération signée de l'entrepreneur ou du sous-traitant. Si les travaux ont été payés, la libération confirme qu'il n'y a pas de réclamation supplémentaire.
Modifications de servitude ou de servitude CC&R – Si une servitude limite l'utilisation prévue (p. ex., vous voulez construire une clôture mais une servitude l'empêche), vous pouvez avoir besoin du détenteur de la servitude pour signer une modification ou une résiliation.
Afficher une caution ou un cautionnement – Lorsqu'un privilège ne peut pas être payé immédiatement (p. ex., un privilège fiscal faisant l'objet d'un appel), la société de propriété peut accepter une caution pour indemniser l'assureur.
Action en droit de propriété rapide[ – Si la chaîne de propriété est brisée ou qu'il y a une revendication de propriété contestée, le vendeur (ou l'acheteur) doit déposer une plainte auprès de -quiet et établir clairement la propriété. Cela peut prendre des semaines ou des mois et est généralement le dernier recours.
Cure de vente avant la fermeture – Le vendeur peut résoudre lui-même les problèmes, comme payer un jugement personnel ou obtenir un décret de divorce qui clarifie la propriété. La société de propriété aura besoin de preuve de satisfaction.
Endossement du titre de la société – Pour certains engagements mineurs (p. ex., une ancienne hypothèque qui a été payée mais qui n'a jamais été libérée), la société de propriété peut émettre un endossement à la politique qui assure le défaut sans exiger une libération formelle, si elle est à l'aise avec le risque.

Travailler en étroite collaboration avec un avocat immobilier et votre agent de titres pour déterminer la meilleure stratégie. Rushing peut conduire à des charges non résolues qui deviennent plus tard votre problème. Gardez une liste de contrôle et de confirmer chaque étape est terminée avant le financement.

Titre Assurance : Votre filet de sécurité contre les défauts cachés

Même la recherche de titre la plus approfondie peut manquer des éléments qui sont enregistrés ou apparaissent après la clôture. L'assurance-titre vous protège et votre prêteur contre les pertes financières dues à de tels défauts. Il existe deux polices principales:

Lender=1 assurance-titres – Requis par pratiquement tous les prêteurs hypothécaires. Il couvre le placement du prêteur jusqu'au montant du prêt. Il ne protège pas vos capitaux propres.
L'assurance-titres de propriétaire[ – Optionnel mais fortement recommandé. Il protège votre prix d'achat et votre capital, couvrant les frais juridiques, les frais de règlement et les pertes si une question de titre couvert se présente. La prime unique est payée à la clôture et dure aussi longtemps que vous ou vos héritiers possédez le bien. Le coût est relativement faible par rapport à la tranquillité d'esprit qu'il fournit.

Les questions couvertes comprennent les faux documents, les héritiers non divulgués, les erreurs dans les dossiers publics, les créanciers manquants et certains servitudes non enregistrées. Sans l'assurance-titres de propriétaire, vous pourriez faire face à des dizaines de milliers de dollars en frais juridiques pour défendre votre propriété.

Assurez-vous de lire les exclusions de la police – par exemple, la plupart des polices ne couvrent pas les violations de zonage, les risques environnementaux, ou les défauts que vous avez créés. Vous pouvez souvent acheter des cautions supplémentaires pour couvrir des risques spécifiques, comme la couverture d'enquête ou la protection contre l'inflation.

Comprendre les exclusions de la politique

Les exclusions types dans une politique de propriétaire comprennent :

Ordonnances de zonage et restrictions d'utilisation des terres (sauf si vous achetez un visa de zonage).
Lois sur la protection de l'environnement et la contamination.
Droits des parties en possession non indiqués dans les documents publics (p. ex., un locataire avec un bail que vous ne connaissiez pas).
Impôts et cotisations non encore exigibles et exigibles.
Encroachments qui auraient été révélés par une enquête (vous pouvez ajouter la couverture de l'enquête).

Discutez avec votre agent de titre pour voir si vous avez besoin d'une approbation supplémentaire.

Pièges courants et comment les éviter

Certains accrochages sont notoirement faciles à rater. Voici les principaux dangers et comment les contourner:

Les dettes non payées des entrepreneurs – MécaniqueLes privilèges peuvent être déposés jusqu'à 90–180 jours après le travail (selon la loi de l'État).Si le vendeur a fait du travail récemment, demandez des dispenses de privilège à tous les entrepreneurs et sous-traitants. Envisagez de demander au vendeur de fournir une déclaration sous serment de non-dettes en cours.
Filmations de divorce ou de probation – Un ancien conjoint peut encore avoir un intérêt juridique si l'acte n'a pas été mis à jour après le divorce. De même, si le vendeur a hérité des biens, s'assurer que toutes les formalités de probation ont été accomplies. Demander des copies du décret de divorce ou de l'ordonnance de probation.
Des privilèges municipaux oubliés ou de petite taille – Des privilèges pour les réparations de trottoirs, la réduction des mauvaises herbes ou les factures de services publics impayés ne peuvent pas apparaître dans les recherches standard.
Les revendications de possession – Une personne qui a utilisé vos terres ouvertement et continuellement pendant une période légale peut obtenir des droits de propriété. Un relevé actuel des terres peut révéler des empiètements ou des utilisations qui pourraient mener à de telles revendications.
Softments non enregistrés – Certaines servitudes utilitaires ne sont pas enregistrées mais sont toujours exécutoires. Demandez au vendeur de divulguer toutes les servitudes connues et de revoir les sondages précédents. Si vous prévoyez construire ou clôturer, insistez sur un sondage. Vérifiez également les servitudes prescriptives (créées par une utilisation longue sans autorisation).
Séjour de faillite – Si le vendeur a déposé une demande de faillite, le séjour automatique empêche toute vente sans approbation du tribunal. Même si l'affaire est close, la société de propriété peut exiger une réaffirmation ou une ordonnance du tribunal de faillite.
Problèmes de pouvoir – Si une partie qui signe à la clôture utilise une procuration, s'assurer qu'elle est valide, non expirée et donne spécifiquement le pouvoir de vendre des biens immobiliers.

Des mesures proactives comme commander une enquête, demander des informations détaillées sur le vendeur, et vérifier les travaux récents de l'entrepreneur peuvent empêcher les mauvaises surprises après la fermeture. Un bon avocat immobilier peut également identifier les risques non enregistrés par des entretiens avec le vendeur et les voisins.

Considérations spécifiques à l'État

Les lois sur les titres varient grandement d'un État à l'autre.

Protections des propriétés – Les États comme le Texas, la Floride et le Kansas ont des lois sur les propriétés qui protègent une partie de l'équité de la propriété contre les créanciers.Ces lois peuvent affecter la priorité du privilège de jugement et peuvent exiger que les deux époux signent l'acte même si un seul conjoint est le propriétaire.
Modèles de délais de privilège – La période de dépôt d'un privilège varie de 60 jours dans certains états à 180 jours dans d'autres. Certains états exigent un préavis pour préserver le droit de privilège, tandis que d'autres ne le font pas. Dans des états comme la Californie, le processus est très technique, et l'absence de délai peut invalider le privilège.
Périodes de rachat de privilège d'impôt – Après une vente d'impôt, l'ancien propriétaire peut avoir le droit de racheter le bien en payant des impôts dans un certain délai (par exemple, un an dans certains états).
Etats de biens communautaires – En Arizona, en Californie, en Idaho, en Louisiane, au Nevada, au Nouveau-Mexique, au Texas, à Washington et au Wisconsin, les biens immobiliers acquis pendant le mariage sont généralement des biens communautaires. Les deux époux doivent se joindre à la vente, sauf si les biens sont séparés.
Les régimes de l'HOA et de la copropriété[ – Certains États exigent un certificat d'estoppel ou de conformité de la part de l'HOA, confirmant que toutes les évaluations sont payées et qu'il n'y a pas de violations.
Frais et successions – Si le vendeur est une fiducie, le syndic doit avoir le pouvoir de vendre. Si la fiducie est révocable, le constituant peut encore avoir le contrôle, mais si le constituant est décédé, la fiducie peut devenir irrévocable et exiger une supervision judiciaire.
Programmes de report d'impôt sur la propriété – Certains États (comme la Californie et le Texas) permettent aux personnes âgées ou handicapées de reporter l'impôt foncier. Les impôts différés peuvent devenir un privilège sur la propriété qui doit être payée lors de la vente.

En raison de ces nuances, embaucher un avocat immobilier local qui comprend les lois sur les titres de propriété de votre État est inestimable. L'Association nationale des agents immobiliers fournit des ressources juridiques État par État à NAR Legal Resources.

Liste de vérification préalable à la fermeture étape par étape

Suivez cette liste de contrôle pour vous assurer systématiquement que votre titre est propre :

Commandez une recherche de titre d'une société de titres ou d'un avocat réputé au moins deux semaines avant la fermeture.
Examinez attentivement le rapport préliminaire, en particulier les exceptions de l'annexe B. Posez des questions sur tout article que vous ne comprenez pas. Demandez des copies des documents sous-jacents (saisissements, CC&Rs, etc.).
Demander une copie du code CC&R si la propriété fait partie d'un AH ou d'un projet de développement. Lisez-les pour connaître les restrictions sur les locations, les animaux domestiques, le stationnement et les changements architecturaux.
Commandez un relevé actuel des terres (si le prêteur le recommande ou l'exige) pour identifier les empiétements et les servitudes non enregistrées.
Demandez au vendeur de fournir des informations écrites sur les charges, les litiges et les droits d'utilisation connus. Demandez également au vendeur de fournir des informations sur tout travail effectué au cours des trois dernières années.
Travaillez avec votre agent et avocat pour déterminer quels sont les droits qui doivent être libérés, qui peuvent être acceptés, et qui sont la responsabilité du vendeur.
Obtenez les relevés de paiement de tous les prêteurs, autorités taxatrices et autres détenteurs de privilèges. Vérifiez que les montants de paiement sont à jour et incluent les intérêts journaliers.
Sécurisez les sorties de privilège ou les enregistrements de satisfaction et confirmez qu'ils seront enregistrés avant ou à la fermeture. La société de titre s'en chargera habituellement.
Vérifier que les instructions de séquestre comprennent des étapes précises pour éliminer chaque charge. Inclure des délais pour la fourniture des libérations.
Achetez une assurance-titres du propriétaire (sauf si vous renoncez par écrit – non recommandé). Envisager d'ajouter des mentions pour le sondage, l'inflation et le zonage.
Assister à la fermeture avec votre avocat ou agent pour confirmer tous les droits ont été résolus et l'engagement de titre émettra la politique avec les exceptions précédemment énumérées supprimées.
Après la fermeture, conservez une copie de la politique de titre finale, de l'acte enregistré et de tous les documents connexes.

Que faire si une surface de charge après la fermeture

Malgré la diligence raisonnable, un cumul non découvert peut apparaître après que vous avez pris possession. Si vous avez un titre de propriétaire de la police d'assurance, il couvre généralement:

Défense contre les réclamations légales liées au défaut de titre, y compris les honoraires d'avocat et les frais de justice.
Paiement pour les réclamations valides qui réduisent la valeur du bien, jusqu'au montant de la police (habituellement le prix d'achat).
Coûts pour effacer le défaut de titre, comme payer un vieux privilège ou enregistrer une libération.

Si vous n'avez pas d'assurance, vous devrez engager un avocat, potentiellement payer l'occupation, et éventuellement poursuivre le vendeur ou la société de propriété pour négligence. Provider la négligence est difficile et coûteux parce que vous auriez besoin de montrer la société de propriété n'a pas découvert un document qui aurait dû être trouvé. La prévention par une recherche approfondie et l'assurance est beaucoup plus fiable. Le Bureau de la protection financière des consommateurs offre une liste de contrôle utile à CFPB Titre Liste de contrôle.

Même avec l'assurance, il y a des mesures que vous devriez prendre immédiatement si un problème de titre apparaît :

Prévenez votre compagnie d'assurance par écrit dès que vous avez connaissance du défaut.
Ne pas ignorer les lettres ou les poursuites. Transmettez-les rapidement à la compagnie d'assurance.
Coopérer avec l'équipe juridique de l'assureur ; ils s'occuperont de la défense si la réclamation est couverte.
Conservez toute la documentation relative au défaut et à toute tentative de résolution.

Travailler avec des professionnels : rôles clés

Le titre de compensation nécessite un effort d'équipe. Voici comment chaque professionnel aide:

Agent immobilier – Peut aider à négocier qui paie pour les charges de compensation et peut recommander des sociétés de titres et des avocats. Ils surveillent également le calendrier.
Titre Entreprise ou agent de titre – Effectue la recherche, publie le rapport préliminaire et coordonne les demandes de paiement et les libérations de privilège. Ils sont votre principal contact pour le processus de titre.
Procureur immobilier – Examine le rapport de titre, donne des conseils sur les questions juridiques propres à l'État, rédige des documents pour les libérations ou les actions en propriété silencieuse, et vous représente devant les tribunaux si nécessaire.
Surveillant – Indique les empiétements physiques et les problèmes de limites qui pourraient ne pas figurer dans le rapport intitulé. Un relevé ALTA est la norme d'or pour les transactions commerciales, mais un relevé des limites peut suffire pour les résidences.
Lender – Exige la recherche de titres et la politique du prêteur. Ils exigeront également que certaines conditions soient remplies avant le financement, comme l'élimination de toutes les hypothèques antérieures.

Une bonne communication entre ces parties est essentielle. Partagez le rapport préliminaire avec votre avocat et agent immédiatement. Configurez une conférence téléphonique si des problèmes se posent.

Les pensées finales

En comprenant les types de charges, en travaillant étroitement avec les professionnels, en examinant le rapport de titre préliminaire en profondeur et en garantissant l'assurance-titres, vous protégez votre investissement et gagnez la tranquillité d'esprit. Un titre propre signifie que vous pouvez utiliser, vendre ou transmettre la propriété sans obstacles légaux. Prenez le temps de l'obtenir correctement – il est l'une des protections les plus importantes que vous pouvez acheter. Pour plus d'informations sur le processus de titre, visitez la page ALTA Consumer Resources.