Comprendre les coûts de clôture et leur incidence sur votre achat à domicile

Les frais de clôture sont les frais et les dépenses nécessaires pour finaliser un prêt hypothécaire et transférer la propriété. Ils varient généralement de 2 % à 6 % du prix d'achat, ce qui signifie que sur une maison de 400 000 $ vous pouvez faire face à 8 000 $ à 24 000 $ en frais de clôture. Beaucoup d'acheteurs pour la première fois traitent ces frais comme une facture fixe, mais presque tous les frais sont négociables.

Quels sont les coûts de clôture?

Les coûts de clôture comprennent les frais des prêteurs, des fournisseurs tiers et des entités gouvernementales. La compréhension de chaque catégorie vous aide à repérer les frais négociables et qui sont fixes. Les principaux groupes comprennent :

  • Frais d'appel d'offres: Frais d'origine (souvent de 0,5 à 1 % du montant du prêt), frais de demande, frais de souscription, frais de traitement et points de rabais si vous achetez votre taux d'intérêt.
  • Titre et frais d'escorte: Recherche de titre, assurance de titre (la police de bail est requise; la police de propriétaire est facultative mais recommandée), frais d'escroquerie ou de règlement, et parfois frais de messagerie pour la livraison de documents.
  • Paiements d'évaluation et d'inspection : Évaluation à domicile (obligatoire par le prêteur), inspection générale des biens, inspection des ravageurs, test de radon et toute inspection spécialisée comme le toit, la fondation ou le champ d'égout.
  • Dépenses payées d'avance[: Impôt foncier proportionnel, première année d'imposition du propriétaire d'une assurance, intérêts payés d'avance par jour de la date de clôture au mois de fin, et fonds déposés sur un compte séquestre pour les paiements d'impôt et d'assurance futurs.
  • Paiements d'enregistrement et de transfert gouvernementaux:Paiements d'enregistrement locaux, taxes de transfert d'État et de comté, frais de notaire et parfois une recherche de privilège municipal.
  • Autres coûts potentiels[ : Certification de zone de crue, frais de transfert de l'AHO, frais de rapport de crédit (généralement inférieurs à 50 $) et frais de courtage hypothécaire, le cas échéant.

Votre mélange dépend de votre prêteur, produit de prêt (conventionnel, FHA, VA, USDA), emplacement de la propriété, et prix d'achat. Demander une estimation détaillée de prêt à chaque prêteur pour voir comment chaque frais est détaillé.

Combien sont les coûts de fermeture? Moyennes des fourchettes et des variations

Selon Bankrate=2024 données[, les coûts de fermeture moyens nationaux pour une maison unifamiliale sont d'environ $6 000 à $7 000 par $20,000 emprunté. Cependant, les différences au niveau de l'État peuvent être dramatiques. Par exemple, New York et Pennsylvanie ont des impôts de transfert élevés qui font passer les coûts totaux à 4% ou plus du prix d'achat, tandis que Colorado et Missouri tombent généralement sous 2,5 %. Le type de prêt est également important: les prêts FHA comprennent une prime d'assurance hypothécaire à la hausse (UPMIP) de 1,75% du montant du prêt, les frais de plafonnement des prêts VA à 1% et interdisent certains frais pour pour les pourriels, et les prêts conventionnels offrent plus de flexibilité pour les crédits prêteurs.

Pourquoi la négociation des coûts de clôture importe-t-elle?

Même une modeste réduction de 2 000 $ à 4 000 $ peut couvrir la location de camions, le mobilier neuf ou une garantie de maison. La réduction des coûts de fermeture réduit également l'argent que vous devez apporter à la clôture, ce qui est particulièrement précieux si vous étirez vos économies pour un acompte.

Stratégies éprouvées pour négocier les coûts de clôture

1. Magasiner plusieurs prêteurs et comparer les estimations des prêts

Le plus puissant outil de négociation est une offre concurrente. Obtenez au moins trois estimations de prêts auprès de différents prêteurs (banques, coopératives de crédit, courtiers hypothécaires) dans un court délai – le CMFC recommande de faire une demande dans les 45 jours pour minimiser l'impact de la cote de crédit de plusieurs demandes. Le formulaire d'estimation normalisé permet de comparer facilement les sections A (frais d'origine) et B (services que vous pouvez acheter). Utilisez la meilleure estimation comme levier : demandez à votre prêteur préféré s'il peut correspondre ou battre les autres soumissions sur les frais d'origine, les frais de demande ou les frais de souscription.

2. Demandez au vendeur un crédit de clôture

Les concessions de vendeur sont une façon courante de réduire les coûts de fermeture hors de la poche. Vous négociez que le vendeur paie un montant fixe ou un pourcentage du prix d'achat pour vos dépenses de clôture. Les limites permises dépendent de votre type de prêt : les prêts FHA permettent jusqu'à 6% du prix d'achat, les prêts conventionnels permettent 3 à 9% (selon le pourcentage de réduction), les prêts VA permettent jusqu'à 4% et les prêts USDA jusqu'à 6%. Inclure la demande dans votre offre initiale, surtout si vous offrez près du prix de liste.

3. Négocier directement avec votre prêteur

Les frais de prêt sont souvent les articles les plus flexibles. Commencez par demander à votre agent de prêt de réduire ou de renoncer aux frais d'origine. Si les frais indiqués sont de 1%, proposez 0,5% ou un montant forfaitaire de 1000$. Aussi, questionnez le traitement, la souscription et les frais de demande – certains prêteurs les retireront entièrement si vous poussez poliment. Une autre approche est d'accepter un crédit -lender -où le prêteur couvre certains frais de clôture en échange d'un taux d'intérêt plus élevé.

4. Magasiner pour des services tiers

Vous avez le droit de choisir votre propre société de propriété, agent d'escroquerie et inspecteur. Les prêteurs doivent fournir une liste de fournisseurs agréés, mais vous pouvez en choisir un indépendamment tant qu'ils satisfont aux exigences du prêteur. Comparez les soumissions de deux ou trois sociétés de propriété; les primes d'assurance-titres varient considérablement entre les États et même entre les fournisseurs dans la même ville. La différence peut être de 300 $ à 700 $. Pour les inspections à domicile, demandez à votre agent immobilier de renvoyer des inspecteurs agréés qui facturent souvent moins que les grandes entreprises nationales.

5. Temps de fermeture pour minimiser les prépayés

Si vous fermez le 30, vous prépayerez seulement un jour. La fermeture du 2e signifie que vous payez près de 30 jours d'intérêt à l'avance – potentiellement des centaines de dollars de plus. De même, les frais d'impôt foncier changent selon la date. Prévoyez de fermer le dernier jour du mois pour minimiser les intérêts payés. Demandez à votre prêteur une estimation des intérêts par jour afin que vous puissiez calculer les économies exactes. Cette tactique ne réduit pas les frais totaux sur la durée du prêt, mais elle réduit l'argent que vous avez besoin à la clôture, ce qui peut être une ligne de sauvetage pour les acheteurs en espèces.

6. Améliorer votre cote de crédit avant de postuler

Les prêteurs utilisent des prix échelonnés en fonction des cotes de crédit. Un score de 760 ou plus vous qualifie souvent pour les meilleurs taux d'intérêt et les frais d'origine plus bas. Ceux qui ont des notes entre 700 et 739 peuvent voir des frais plus élevés. Avant de commencer la chasse à la maison, retirez vos rapports de crédit de AnnualCreditReport.com et contestez toute erreur. Versez des soldes de carte de crédit à moins de 30% d'utilisation, et évitez d'ouvrir de nouveaux comptes ou de contracter de nouvelles dettes.

7. Demandez au sujet des dispenses ou des rabais spécifiques aux prêteurs

Certains prêteurs offrent des programmes qui réduisent les coûts de fermeture pour les acheteurs, les anciens combattants, les enseignants ou les travailleurs de la santé. Demandez à votre agent de prêt s'il y a des promotions ou des incitatifs spéciaux. Les coopératives de crédit et les banques communautaires ont souvent des structures de frais moins élevées que les grands prêteurs nationaux.

Comprendre l'estimation du prêt et la divulgation de clôture

La déclaration de clôture (CD) est livrée au moins trois jours ouvrables avant la clôture et indique les numéros définitifs. Comparez le CD à la ligne LE par ligne. Certains frais ont des limites de tolérance strictes : les frais d'origine ne peuvent pas augmenter à moins que vous ne sollicitiez un changement; les services que vous ne pouvez pas acheter (comme l'évaluation) peuvent augmenter jusqu'à 10 %; les services que vous pouvez acheter pour n'avoir aucune limite si vous choisissez un autre fournisseur. Si vous voyez des frais inattendus sur le CD, demandez à votre prêteur une explication écrite. Utilisez les exemples de documents interactifs de la DGFC pour vous familiariser avec chaque champ.

Erreurs communes à éviter lors de la négociation des coûts de clôture

  • Pendant la dernière minute: La plupart des négociations doivent avoir lieu avant de verrouiller votre tarif. Une fois le CD émis, les changements sont difficiles.
  • Focusing on on the interest rate: Un taux bas avec des frais élevés peut être pire qu'un taux légèrement plus élevé avec des frais plus bas.Comparer APR et coûts de clôture totaux ensemble.
  • En supposant que les concessions de vendeur sont impossibles: Même sur les marchés chauds, un vendeur peut offrir un crédit s'il aide à conclure l'affaire, surtout si votre offre est forte d'autres façons (rapidement proche, éventualités levées).
  • Ne pas examiner le CD avec soin: Un droit oublié peut vous coûter des centaines.
  • Ignorer le coût des points de rabais: L'achat de votre tarif peut augmenter les coûts de clôture; calculer la période de rentabilité pour voir si cela a du sens pour votre horizon temporel.

Solutions envisagées pour les échecs de la négociation

Si vous ne pouvez pas réduire suffisamment les coûts de clôture par la négociation, considérez une hypothèque sans frais de fermeture. Le prêteur couvre vos dépenses de clôture en échange d'un taux d'intérêt plus élevé (habituellement de 0,25 % à 0,50 %). Ceci est idéal si vous prévoyez de déménager ou de refinancer dans les cinq ans, parce que le paiement mensuel plus élevé n'a pas dépassé ce que vous auriez payé en frais initiaux pendant cette période. Une autre option : demandez à votre agent immobilier s'il est disposé à réduire sa commission pour compenser vos coûts de clôture.

Mettre tout en place : une approche étape par étape

  1. Obtenez l'approbation préalable de trois prêteurs et demandez des estimations de prêts dans la même semaine pour simplifier la comparaison.
  2. Mettre en évidence les frais les plus élevés de chaque estimation, aux sections A et B.
  3. Demandez à chaque prêteur de réduire ou de renoncer aux frais d'origine, de traitement et de souscription.
  4. Faites des achats indépendants pour l'assurance-titres et les services séquestre; soumettez la soumission la plus basse à votre prêteur pour approbation.
  5. Travaillez avec votre agent immobilier pour inclure une concession de vendeur de 3 à 6 % du prix d'achat dans votre offre.
  6. Planifiez votre fermeture pour la dernière semaine du mois afin de réduire les intérêts payés d'avance.
  7. Examiner la divulgation de clôture trois jours avant la signature; signaler toute augmentation de frais par rapport à l'estimation du prêt.
  8. Si les coûts sont encore trop élevés, discutez avec votre agent de prêt d'un crédit prêteur ou d'une option sans frais de fermeture.

Conclusion

En comprenant chaque frais, en tirant parti de plusieurs estimations de prêts, en demandant des concessions aux vendeurs et en planifiant votre fermeture de façon stratégique, vous pouvez réduire vos dépenses hors de la poche de milliers de dollars. N'ayez pas peur de poser des questions et de repousser les frais qui semblent arbitraires. Utilisez des ressources comme les ][Freddie Mac=]][NerdWallet=] pour vous éduquer davantage. Avec la bonne approche, vous pouvez transformer les coûts de fermeture d'une dépense intimidante en un secteur d'économies importantes.