Comprendre les lois de zonage : types et origines

Les lois de zonage remontent au début du XXe siècle, lorsque les villes ont commencé à séparer les utilisations incompatibles des terres pour protéger la santé et la sécurité publiques.La première ordonnance de zonage complète aux États-Unis a été adoptée par New York en 1916, sous l'impulsion de préoccupations concernant les gratte-ciels qui bloquent la lumière et l'air. Aujourd'hui, les règlements de zonage se divisent en plusieurs catégories : zonage à usage (résidentiel, commercial, industriel), zonage à densité (taille du lot, rapport de surface du plancher) et zonage à base de forme (forme et conception du bâtiment).

Alors que le zonage traditionnel euclidien (appelé après l'affaire historique de la Cour suprême Village d'Euclid c. Ambler Realty Co.) visait à protéger les valeurs de propriété et la sécurité publique, il créait souvent des séparations rigides qui découragèrent la combinaison organique des utilisations des quartiers historiques.De nombreux planificateurs soutiennent maintenant que cette approche est mal adaptée à l'urbanisme du XXIe siècle, où la marche et les communautés à revenu mixte sont de plus en plus valorisées.

Comment le zonage traditionnel étouffe les développements à usage mixte

Les aménagements à usage mixte exigent un mélange d'usages résidentiels, commerciaux, parfois industriels ou civiques dans le même bâtiment ou bloc. Le zonage traditionnel, cependant, désigne généralement chaque parcelle pour une seule utilisation, obligeant les promoteurs à rechercher des écarts ou des rezonages coûteux. Par exemple, un code de zonage qui permet seulement des appartements sur un lot donné ne peut pas aussi permettre un café au rez-de-chaussée, même si ce café active la rue et sert les résidents.

  • Restrictions d'utilisation:[ De nombreuses zones interdisent carrément les utilisations commerciales dans les zones résidentielles, rendant illégale la combinaison de logements avec des commerces de détail ou des bureaux sans permis spécial.
  • Les limites de densité:[ Les rapports de surface du plancher (FAR) et les dimensions minimales des lots peuvent empêcher les formes de construction compactes nécessaires pour des projets à usage mixte réussis.
  • Les mandats de stationnement:[ Les exigences minimales de stationnement peuvent consommer des terrains précieux qui pourraient être utilisés autrement pour le logement ou l'espace commun. Ceci est particulièrement problématique dans les zones urbaines accessibles à pied où la propriété automobile peut être inférieure.
  • Restrictions de hauteur:[ Des plafonds stricts peuvent limiter le nombre d'habitations au-dessus des espaces commerciaux, réduisant ainsi la viabilité économique du projet.
  • Couverture des zones et reculs:[ Les exigences visant à maintenir de grands chantiers avant et latéraux peuvent empêcher les murs de rue continus qui créent un environnement piétonnier accueillant.

Dans les villes où l'opposition est forte, même les propositions mixtes bien conçues peuvent s'arrêter pendant des années. Par conséquent, l'offre de quartiers intégrés est en deçà de la demande, perpétuant l'étalement et la dépendance automobile. L'Institut des terres urbaines a publié de vastes recherches montrant que les codes de zonage dépassés sont un obstacle majeur à la création de lieux urbains accessibles à pied.

Étude de cas : Zonage de la bande suburbaine par rapport à l'utilisation mixte urbaine

Consider a typical suburban corridor zoned for auto-oriented commercial use. A developer wanting to build apartments above shops would need to obtain a conditional use permit or a zoning amendment, which may require public hearings, environmental reviews, and even a city council vote. The uncertainty and delay can increase project costs by 20-30% or more. In contrast, cities that have adopted mixed-use zoning districts, such as Portland’s “MX” zones or Miami’s “T6” transect zones, allow such combinations by right, significantly reducing risk. The difference in timeline can be the difference between a project that pencils out and one that is abandoned.

La pression pour les codes fondés sur la forme et les réformes de zonage modernes

Contrairement aux codes traditionnels fondés sur l'utilisation, les codes FBC réglementent la forme physique des bâtiments, la hauteur, le recul, le placement des bâtiments et la conception de façades, tout en permettant une combinaison d'utilisations. L'objectif est de créer des environnements prévisibles et accessibles à pied, indépendamment de l'utilisation des terres. Les codes fondés sur la forme sont généralement organisés autour d'un -transect de zones rurales à urbaines, chacune avec des normes de forme spécifiques. Cette approche a été défendue par des organisations comme l'Institut des codes fondés sur la forme, qui fournit des codes modèles et de la formation aux municipalités.

Éléments clés de la réforme

La réforme réussie du zonage pour le développement à usage mixte comprend souvent les mesures suivantes :

  1. Autoriser l'utilisation mixte par droit dans les districts désignés, éliminant ainsi le besoin d'approbations discrétionnaires, ce qui donne aux développeurs une certitude et une rapidité.
  2. Réduire ou éliminer les exigences minimales de stationnement pour libérer des terrains pour le logement et les espaces publics. Des villes comme Buffalo, New York et Austin, Texas, ont récemment adopté une réforme du stationnement, Austin éliminant les minimums dans toute la ville en 2023.
  3. Augmentation des primes de hauteur et de densité[ pour les projets qui comprennent des logements abordables ou des équipements publics.
  4. Les zones de recouvrement de la surface[ qui appliquent des normes spéciales à usage mixte sur le zonage de base existant, souvent autour des stations de transit. Ces superpositions peuvent être adoptées rapidement sans réécrire le code entier.
  5. Examen environnemental approfondi[ pour les projets à usage mixte qui répondent aux critères de durabilité, comme la proximité du transport ou l'utilisation de normes de construction écologiques.
  6. Éliminer l'exclusivité fondée sur l'utilisation[ dans les zones urbaines centrales, en le remplaçant par des normes de performance pour le bruit, le trafic et l'odeur.

Certains habitants craignent que la densité plus élevée ne conduise à la circulation et à la surpopulation. Cependant, des projets bien planifiés à usages mixtes peuvent en fait réduire les kilomètres parcourus en rendant la marche et le vélo plus faisables. Une étude de l'Urban Land Institute[ a révélé que les quartiers compacts à usages mixtes génèrent 30 à 60 % de moins de trafic que les projets de banlieue typiques.

Exemples de zonage innovant dans le monde réel

Portland, Oregon

Portland -Le plan central de la ville comprend des codes basés sur la forme qui permettent des utilisations résidentielles, commerciales et industrielles légères dans la plupart des centres-ville et Pearl District. Le district de zonage de la ville - et-Match - permet toute combinaison d'utilisations sur un seul site, sous réserve de la forme et des normes de performance. Cette flexibilité a été déterminante pour transformer le quartier Pearl d'un chantier ferroviaire en un quartier prospère avec des lofts de travail, des galeries et des magasins.

Denver, Colorado

Denver a révisé son code de zonage en 2010 avec le code de zonage -Denver, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Comté d'Arlington, Virginie

Le corridor de la Columbia Pike est un modèle national de revitalisation à usages mixtes.Le comté a adopté un code basé sur la forme qui permet une plus grande densité le long du couloir de transit, avec des exigences de stationnement et de vente au détail au rez-de-chaussée réduits. Le résultat est une rue principale diversifiée et accessible à pied avec des petites entreprises et un mélange de revenus.

Ces exemples montrent que la réforme du zonage n'est pas une entreprise unique. Chaque ville doit adapter son code au contexte local, aux conditions du marché et aux valeurs communautaires.

Défis Les développeurs font face aux projets à usage mixte sous les codes actuels

Même dans les villes où les codes ont été réformés, les promoteurs rencontrent des obstacles pratiques. Le financement de projets à usage mixte peut être plus complexe que de projets à usage unique parce que les prêteurs évaluent les risques distincts pour les composants résidentiels et de détail.

  • Ratios de stationnement: De nombreuses banques exigent un certain nombre de places de stationnement pour obtenir des prêts, même si la ville permet moins. Cette inadéquation peut forcer les développeurs à construire plus de stationnement qu'ils ne le veulent, augmentant les coûts et réduisant l'efficacité du site.
  • Les bâtiments à occupation mixte doivent satisfaire à des exigences plus strictes en matière de séparation des feux et d'évacuation, ce qui augmente les coûts de construction.Ces codes supposent souvent que les utilisations séparées sont complètement isolées, ce qui peut compliquer la conception.
  • Lot Assemblage:[ Créer un site suffisamment grand pour un projet complet à usage mixte nécessite souvent l'assemblage de plusieurs parcelles avec différentes désignations de zonage, chacune nécessitant des approbations distinctes.
  • L'opposition communautaire:[ Même avec le zonage en place, les résidents peuvent s'opposer au bruit, au trafic ou aux ombres.Les développeurs doivent consacrer beaucoup de temps à la sensibilisation communautaire pour bâtir un soutien – nécessitant souvent des efforts de personnel et de relations publiques dévoués.
  • Capacité de l'infrastructure:[ Les systèmes d'aqueduc, d'égout et d'électricité existants ne peuvent pas être dimensionnés pour accroître la densité, ce qui oblige à mettre à niveau les installations qui ajoutent aux coûts et aux échéanciers du projet.

Malgré ces obstacles, la demande de logements à usage mixte continue de croître, surtout chez les milléniaux et les nids vides qui cherchent des milieux urbains accessibles à pied. Les promoteurs qui comprennent de façon proactive leur code de zonage local et qui s'engagent tôt avec les services de planification peuvent souvent relever ces défis.

Avantages économiques et sociaux de la flexibilité du zonage à usage mixte

Lorsque les lois de zonage sont adaptées pour soutenir les développements à usages mixtes, les communautés peuvent bénéficier de nombreux avantages, allant au-delà des projets individuels jusqu'au tissu urbain global :

  • Renforcer la capacité de marche et réduire la congestion de la circulation:[ Les résidents peuvent marcher jusqu'aux magasins, aux services et aux emplois, réduisant ainsi leur dépendance à l'égard des voitures.
  • L'augmentation de l'activité économique et de l'emploi local:[ Le commerce de détail au sol génère des emplois et des recettes fiscales.
  • Les aménagements à usage mixte peuvent inclure des appartements, des condos, des maisons de ville et des unités de travail vivant, qui peuvent accueillir différents niveaux de revenu et types de ménages.
  • Une identité de quartier plus forte et un engagement communautaire :[ Les personnes qui vivent, travaillent et jouent dans la même région sont plus susceptibles de participer à des événements locaux, de faire du shopping dans les entreprises locales et de plaider en faveur d'améliorations.
  • Durabilité environnementale:[ Une utilisation réduite des voitures combinée à des formes de construction compactes réduit les émissions de gaz à effet de serre et préserve l'espace libre en périphérie urbaine.
  • Avantages pour la santé:[ Les quartiers à pied encouragent l'activité physique; les études lient le zonage à usage mixte à des taux plus faibles d'obésité et de maladies chroniques.

Ces avantages soulignent pourquoi tant de villes repensent leurs codes de zonage. Cependant, il faut procéder avec soin à des réformes pour éviter le déplacement des résidents existants. Les politiques de zonage qui exigent des unités abordables dans de nouveaux projets à usages mixtes peuvent aider à faire en sorte que les communautés existantes bénéficient de la revitalisation.

Stratégies pratiques pour les développeurs et les décideurs

Pour les développeurs

  • Précision rapide : Analyser le code de zonage, les districts de recouvrement et le plan complet. Déterminer toute restriction d'utilisation, de densité ou de stationnement qui pourrait nécessiter des écarts.
  • Le personnel de planification du personnel :[ Les réunions préalables à la demande peuvent clarifier les attentes et cerner les problèmes potentiels avant d'investir massivement dans la conception.
  • Conception pour la flexibilité:[Construisez des hauteurs de plancher à plancher qui peuvent accueillir des utilisations au détail et résidentielles. Concevoir un espace de coque pouvant être subdivisé pour différents locataires.
  • Incorporer des avantages communautaires:[ Offrir un espace public ouvert, un logement abordable ou des améliorations pour piétons peut créer de la bonne volonté et rationaliser les approbations.
  • Rechercher des outils de financement public :[ Le financement par incrément d'impôt, les primes de densité ou les subventions pour la rénovation des friches industrielles peuvent compenser les coûts plus élevés des projets à usages mixtes.
  • Construire un solide pro forma:[ Les projets à usage mixte nécessitent une souscription attentive avec des projections réalistes des loyers pour les composantes commerciales et résidentielles.

Pour les décideurs

  • Conduire une vérification de zonage:[ Examiner le code existant pour les dispositions qui interdisent explicitement ou implicitement l'utilisation mixte. Supprimer ou modifier ces sections. Faire participer les intervenants pour s'assurer que les réformes visent à éliminer les obstacles réels.
  • Adoptez des codes basés sur la forme:[ Déplacez l'accent de l'utilisation vers la forme pour créer des environnements prévisibles et à échelle humaine. Commencez par des zones pilotes comme les couloirs de transit ou les districts du centre-ville.
  • Réduisez les minimums de stationnement :[ Remplacez les minimums par des maximums ou éliminez-les entièrement dans les zones riches en transit.
  • Procurez-vous des bonus de densité :[ Offrez une hauteur ou une surface de plancher supplémentaires pour les projets qui comprennent des logements abordables ou une certification de construction verte.
  • Coordonner avec les transports :[ Aligner les réformes de zonage avec les investissements en transport en commun, les pistes cyclables et l'infrastructure piétonnière pour maximiser les avantages de la densité d'utilisation mixte.
  • Approuver des approbations stratégiques :[ Créer des processus d'examen accélérés pour les projets qui répondent aux critères de durabilité ou d'accessibilité.
  • Infrastructure du fonds:[ Utiliser les frais d'impact et le financement des augmentations d'impôt pour améliorer la capacité d'approvisionnement en eau, en égouts et en large bande dans les zones ciblées par le développement à usage mixte.

Perspectives d'avenir: Tendances du zonage et du développement urbain à usage mixte

En 2023, plusieurs États ont adopté des lois préemptant l'opposition locale à la densité près du transit, appelées lois -upzoning-. California SB 9 et SB 10, par exemple, permettent des duplex et des logements de moyenne taille dans les zones autrefois unifamiliales. D'autres États comme l'Oregon et Washington ont adopté des mesures similaires.

La technologie joue également un rôle. Les plateformes numériques pour la conformité au zonage et les permis automatisés peuvent réduire les retards et la transparence pour les développeurs. Entre-temps, la montée du travail à distance déplace la demande des CBD vers des quartiers qui offrent une combinaison de logements, de services et d'espace vert. Cette tendance favorise les concepts de ville mixte -15 minutes, qui nécessitent un zonage soutenu.

Une autre tendance émergente est l'utilisation du code -form pour l'ensemble des plans directeurs, comme on l'a vu dans le développement de nouvelles communautés autour des gares ferroviaires et des corridors aéroportuaires. Ces codes sont en cours d'intégration avec des certifications de construction verte comme LEED-ND (Développement du quartier) pour créer des districts durables et à usages mixtes.

Les défis demeurent : opposition politique, déficit de financement des infrastructures et nécessité de mettre à jour les codes du bâtiment. Le sentiment anti-développement croissant dans certaines villes peut ralentir les progrès. Cependant, le consensus croissant entre planificateurs, économistes et défenseurs de l'environnement indique un avenir où les lois de zonage permettent — plutôt que d'entraver — la création de communautés urbaines dynamiques et à usages mixtes.

En conclusion, les lois de zonage influent de façon significative sur le développement des zones à usages mixtes en milieu urbain. Des réformes réfléchies – l'adoption de codes fondés sur la forme, la réduction des mandats de stationnement et l'octroi de primes de densité – peuvent aider les villes à créer des collectivités plus dynamiques, durables et inclusives.