معرفی بازی Zoning Law و Eminent Domain

پروژه های عمومی مانند گسترش بزرگراه، ساخت و ساز مدرسه، خطوط حمل و نقل و ارتقاء ابزار اغلب دولت ها را ملزم به به به دست آوردن زمین خصوصی می کنند. دو مورد از مهم ترین چارچوب های قانونی حاکم بر این فرایند عبارتند از (FLT:0)؛ قانون سرعت بخشیدن به اموال خود را بهتر درک و (FLT:2emin حوزه اموال).

قوانین کوچک سازی چگونگی استفاده از زمین را مشخص می کند، جدا کردن فعالیت های ناسازگار مانند صنعت سنگین از محله های مسکونی. دامنه Eminent، از سوی دیگر، به دولت اجازه می دهد تا به زور مالکیت خصوصی را خریداری کند، در حالی که این کار به طور مشترک انجام می شود، این مکانیسم های قانونی محیط ساخته شده را شکل می دهند و میلیون ها مالک ملک را در هر سال تحت تاثیر قرار می دهند، هر مفهوم در عمق، حفاظت در دسترس صاحبان املاک را بررسی می کند و چگونگی تعامل با دو پروژه های واقعی در زمینه های املاک و اطلاعات را توضیح می دهد.

آشنایی با قانون زودیینگ

هدف و اداره

قانون زودیینگ ابزار اصلی دولت محلی برای کنترل استفاده از زمین است. تحت قدرت پلیس قانون اساسی، شهرداری ها می توانند مقرراتی را تصویب کنند که زمین را به مناطق تقسیم می کنند و انواع فعالیت های مجاز در هر منطقه را تجویز می کنند. اهداف استاندارد منطقه بندی شامل ارتقاء سلامت عمومی و ایمنی، کاهش ترافیک، حفظ ارزش های اموال و اطمینان از رشد منظم است.

اکثر کدهای منطقه ای به اوایل قرن بیستم برمی گردند، زمانی که دیوان عالی ایالات متحده قانون اساسی منطقه بندی جامع را در ] ]Village of اقلیدس v. Ambler Realty Co (1926] تأیید کرد، از آن زمان، هر ایالت محلی خود را برای تصویب مقررات منطقه ای خاص مجاز کرده است:

  • [[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱]] [۱]] خانه های تک خانواده، خانه های چند خانواده، شهرک ها و مجتمع های آپارتمانی
  • مشترک: فروشگاه های خرده فروشی، دفاتر، رستوران ها و هتل ها
  • [[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱]] [۱]] کارخانه های تولیدی، انبارها و مراکز توزیع [۱]
  • [[۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱]] [۱] [۱]] مزرعه، مزرعه و تولید محصول [۱]
  • استفاده از: [FLT 1] ترکیب مسکونی، تجاری، و گاهی اوقات صنعت نور در همان ساختمان یا بسیاری از موارد

تنوع، استفاده های مشروط و عود

هیچ کد منطقه ای نمی تواند هر موقعیتی را پیش بینی کند. مالکان املاک ممکن است برای یک متغیر درخواست کنند؛ هنگامی که درخواست دقیق از مقررات منطقه ای باعث سختی های بی طرفانه می شود، تنوع اجازه می دهد تا از الزامات مانند خطوط عقب نشینی، محدودیت های ارتفاع یا پوشش های جداگانه منحرف شود، [F:2] مجوز بازرسی خاص کلیسا را در یک مورد خاص (به طور کلی اجازه می دهد که اجازه می دهد یک مورد خاص از زمین استفاده کند.

هنگامی که صاحب ملک خواهان تغییر اساسی تر است، می توانند درخواست شتاب دهنده را بدهند که طبقه بندی منطقه را برای یک بسته تغییر می دهد. rezoning در طبیعت قانونی است و نهادهای حاکم محلی (شورای های شهری، کمیسیون های شهرستان) دارای اختیار گسترده ای برای اعطای یا انکار آن هستند، با این حال تصمیم دادگاه اخیر نیاز به تصمیم گیری در مورد امنیت عمومی، یا ایمنی عقلانی، و یا امنیت عمومی، سلامت عمومی، و یا امنیت عقلانی.

تاثیر زونینگ بر ارزش مالکیت و توسعه

Zoning به طور مستقیم بر ارزش های اموال تأثیر می گذارد.منطقه بسته برای استفاده تجاری به طور معمول ارزش بیش از یک محدود به استفاده مسکونی، همه چیز دیگر برابر است.در مقابل، کاهش - کاهش تراکم مجاز یا شدت استفاده - می تواند ارزش را کاهش دهد و ممکن است ادعاهای قانونی را ایجاد کند.

صاحبان املاک باید طرح های تغییر منطقه را در منطقه خود نظارت کنند، به ویژه هنگامی که پروژه های عمومی بزرگ برنامه ریزی شده اند، یک طراحی جدید می تواند استراتژی خرید دولت را با تغییر ارزش گذاری پایه برای جبران خسارت دامنه برجسته تسهیل کند.

قدرت دامنه Eminent

دامنه Eminent چیست؟

این حوزه، اقتدار ذاتی دولت های فدرال، ایالتی و محلی است که مالکیت خصوصی را برای استفاده عمومی به کار می گیرند، در صورتی که آنها پاداش جبران خسارت پرداخت می کنند این قدرت در Fifth اصلاحیه به قانون اساسی ایالات متحده، که "بدون پرداخت اموال خصوصی باید فقط برای هر قانون اساسی مشابه استفاده شود.

این مفهوم به قوانین مشترک انگلیسی منجر شد، که در آن حاکمیت می تواند مالکیت پروژه های ضروری مانند جاده ها و استحکامات را در ایالات متحده به خود بگیرد، دامنه برجسته نه تنها به کار عمومی سنتی بلکه توسعه اقتصادی، توسعه مجدد مناطق روشن و حتی انتقال اموال به توسعه دهندگان خصوصی گسترش یافته است، زمانی که منافع عمومی (به عنوان مثال شغل، رشد پایه مالیات).

استفاده عمومی نیاز به

نیاز عمومی "استفاده عمومی" اولین بررسی عمده در زمینه برجسته است. [برای اکثر تاریخ آمریکا، دادگاه ها استفاده عمومی را به طور محدود تفسیر می کنند - یک جاده، مدرسه یا پست دفتر به وضوح در خدمت عمومی است. مورد برجسته Kelo در شهر لندن جدید (2005) به طور چشمگیری گسترش داد که تفسیر عالی، دادگاه حکم کرد که "هدف عمومی" حتی اگر آنها را به عنوان یک ملک خصوصی منتقل کنند.

از آنجایی که Kelo ، بسیاری از ایالت ها مقررات یا اصلاحات قانون اساسی را اعمال کرده اند که دامنه برجسته توسعه اقتصادی را محدود می کند.

جبران خسارت

نیاز به جبران خسارت به معنای کل مالک ملک است.به طور معمول، جبران بر اساس عادلانه ارزش بازار [ است - قیمت یک خریدار مایل پرداخت یک فروشنده مایل در یک بازار باز است. Appraisals بررسی فروش قابل مقایسه، پتانسیل درآمد، و بالاترین و بهترین استفاده از زمین، با این حال، "فقط" جبران خسارت های خانگی، همیشه نمی تواند ارزش های شخصی را پوشش دهد.

صاحبان املاک حق دارند که در مورد میزان غرامت، دادگاه هیئت منصفه را محاکمه کنند و می توانند ارزیابی خود را برای به چالش کشیدن ارزش گذاری دولت استخدام کنند.در برخی از حوزه های قضایی، خسارت های شدید زمانی در دسترس هستند که تنها بخشی از اموال گرفته می شود، و برای کاهش ارزش زمین باقی مانده جبران می شود.

محدودیت ها و حفاظت ها

فراتر از استفاده عمومی و فقط جبران خسارت، حفاظت های دیگری برای صاحبان املاک وجود دارد:

  • عدم پذیرش و شنیدن: [ [FLT 1] دولت باید به مالک قصد خود برای به دست آوردن اموال و ارائه یک فرصت برای اعتراض اطلاع رسانی.
  • [در این باره] به خوبی ایمان آورده است: [[۱] اکثر ایالت ها قبل از ثبت یک شکایت محکوم به درخواست مجوز برای خرید مذاکره نیاز دارند.
  • حق چالش: مالکان می توانند به چالش کشیدن در دادگاه بر اساس عدم استفاده عمومی، روش نادرست و یا جبران ناکافی.
  • کمک های جابجایی: فدرال و برخی از قوانین ایالتی ارائه هزینه های متحرک و خدمات مشاوره به ساکنان و کسب و کار آواره شده توسط پروژه های فدرال (Uniform Relocation Assist and Real property های خرید سیاست های 1970).

بازی بین Zoning و Eminent Domain

Zoning و دامنه برجسته اغلب در عمل همپوشانی دارند.یک پروژه عمومی ممکن است تغییرات منطقه ای را ایجاد کند و محدودیت های منطقه ای می تواند بر ارزش گذاری اموال محکوم شده تأثیر بگذارد. صاحبان املاک باید درک کنند که چگونه این دو حوزه برای دفاع موثر تعامل دارند.

چراغ قرمز

هنگامی که یک دولت یک پروژه عمومی را اعلام می کند – مثلاً یک بزرگراه جدید – ارزش های بالقوه در راهرو ممکن است کاهش یابد. خریداران بالقوه تمایل به خرید ندارند و صاحبان اموال ممکن است تعمیر و نگهداری را مختل کنند – این پدیده به عنوان (FLT:0) ارزش بی توجهی در شرایط قانونی را نشان می دهد.[۳] یا مهلت گرفتن مهلت گرفتن

نام انگلیسی: Inverse Condemnation

هنگامی که یک اقدام دولتی – مانند مقررات منطقه ای که تمام استفاده اقتصادی از زمین را از بین می برد – شامل یک اقدام رسمی نیست، بلکه حقوق مالکیت را به طور موثر از بین می برد، مالک ممکن است یک محکومیت معکوس [FLT 1] را به تصویب برساند مگر اینکه مالک اموال شکایت کند تا جبران خسارت را جبران کند، همانطور که اگر اموال به طور رسمی محکوم شده بود، دادگاه عالی [F] در قانون استفاده از قانون مالی از قانون استفاده می کند.

موارد محکومیت معکوس پیچیده هستند و اغلب نیاز به شهادت کارشناسان در هر دو اثر قانونی و ارزش گذاری دارند. صاحبان املاک با محدودیت منطقه ای شدید مواجه هستند که به نظر می رسد در کاهش هزینه های خرید هدف قرار می گیرند باید با یک وکیل با تجربه در دادخواست استفاده از زمین مشورت کنند.

استفاده استراتژیک از زودیینگ توسط دولت ها

برخی از دولت ها قبل از شروع محکومیت، متهم به استفاده از تغییرات منطقه ای برای کاهش ارزش های مالکیت هستند، به عنوان مثال، یک شهر ممکن است بسته ای از تجارت برای فضای باز یا محدود کردن حقوق توسعه، در نتیجه کاهش ارزش بازار و جبران های لازم را به چالش بکشد، در حالی که چنین تاکتیک هایی ممکن است به عنوان نقض فرایند یا به عنوان یک بهانه، کاهش قانونی بر مالک املاک برای اثبات شکست قانونی به طور کلی وجود آمده است.

صاحبان املاک باید تمام اقدامات منطقه ای مربوط به اموال خود را، از جمله برنامه های جلسه، گزارش کارکنان و رونویسی عمومی شنوایی را مستند کنند، اگر یک تغییر منطقه ای به طور مشکوک با یک پروژه عمومی در انتظار هماهنگ شود، ممکن است زمینه هایی برای یک چالش فراهم کند.

محافظت از حقوق مالکیت شما در طول یک پروژه عمومی

اقدام اولیه و غیر سازنده

دانش اولین خط دفاع از صاحبان املاک باید نظارت بر بیانیه های دولت محلی، برنامه ریزی جلسات کمیسیون، و اطلاعیه های منتشر شده از خرید پیشنهادی است. منابع آنلاین مانند IRS و بخش دولتی وب سایت های حمل و نقل اغلب لیست پروژه های آینده.

مذاکرات و نمایندگی قانونی

هنگامی که یک دولت علاقه مند به کسب مالکیت است، صاحبان باید یک وکیل را که متخصص در حوزه برجسته است، استخدام کنند. بسیاری از آنها مشاوره های اولیه رایگان ارائه می دهند. یک وکیل خوب می تواند قیمت خرید بالاتر، مزایای جابجایی امن را مذاکره کند و در صورت لزوم تصمیم گیری عمومی را به چالش بکشد.

مدیران باید یک ارزیابی گواهی را استخدام کنند که شرایط بازار محلی را درک می کند و با خواص محکوم شده تجربه می کند. بنیاد ارزیابی دولتی استانداردهای (USPAP) را فراهم می کند که ارزیابی کنندگان باید دنبال کنند. A دوم می تواند خطاهایی را در ارزش گذاری دولت کشف کند، مانند عدم استفاده از بالاترین و یا کاهش درآمد.

Relocation و Business Losses

مستاجران مسکونی و صاحبان کسب و کار کوچک حقوق خاصی تحت قانون جابجایی یکنواخت دارند.این شامل بازپرداخت هزینه های متحرک، پرداخت مسکن جایگزین و خدمات مشاوره ای است که شرکت ها همچنین ممکن است ادعا کنند که اموال شخصی ملموس، هزینه های حرکت تجهیزات و در برخی موارد، هزینه های تعمیر مجدد ضروری است برای حفظ سوابق دقیق تمام هزینه ها و درخواست پرداخت های پیش از آن در صورت امکان.

برای توضیح معتبر از مزایای جابجایی، ببینید ایالات متحده ایالات متحده ایالات متحده بخش خدمات تجدید نظر حمل و نقل .

آزادی و تجدید نظر

اگر مذاکرات شکست بخورد، دولت یک دادخواست محکوم کننده در دادگاه ایالتی یا فدرال را به دادگاه ایالتی یا فدرال می فرستد. مالک ملک می تواند با پاسخ، دفاع از جمله عدم استفاده عمومی، عدم مذاکره در مورد ایمان خوب یا خطاهای رویه ای رایج ترین مسئله محاکمه، میزان جبران خسارت است که توسط هیئت منصفه تصمیم گرفته می شود.

حتی پس از پرداخت، صاحبان ممکن است حق دریافت جبران اضافی را داشته باشند اگر دولت پروژه را رها کند یا بعدا از اموال برای یک هدف خصوصی غیر مرتبط استفاده کند.برخی از ایالت ها اجازه می دهند مالک ملک را در قیمت جبران خسارت اصلی مجدداً خریداری کند اگر پروژه عمومی در یک دوره مشخص رها شود (به عنوان مثال، پنج سال).

تلاش برای تعادل: نیازهای عمومی و حقوق خصوصی

ستون های دوقلو قانون منطقه ای و دامنه برجسته منعکس کننده تنش اساسی در قانون مالکیت است. جامعه نیاز به حمل و نقل کارآمد، زیرساخت های امن و جوامع پر جنب و جوش، که همه آنها نیاز به استفاده هماهنگ زمین و انتقال گاه به گاه اجباری دارند، با این وجود مالکیت اموال سنگ بنای آزادی آمریکا است و قانون اساسی خواستار آن است که بار پروژه های عمومی به طور مساوی به اشتراک گذاشته شود - به طور غیر قابل ملاحظه ای در برخی از آن ها جدا شده است.

هنگامی که بازیگران دولتی به حفاظت های رویه ای احترام می گذارند، در برنامه ریزی شفاف شرکت می کنند و غرامت منصفانه پرداخت می کنند، پروژه های عمومی می توانند بدون نقض حقوق مالکیت که خودشان را آموزش می دهند و به دنبال مشاوره حقوقی ماهر هستند، بدون اطمینان حرکت کنند، اطمینان حاصل کنند که صدای آنها شنیده می شود و منافع آنها محافظت می شود.

نتیجه گیری

هر دو قانون منطقه ای و دامنه برجسته ابزار ضروری برای توسعه عمومی هستند، اما عواقب قابل توجهی برای صاحبان املاک دارند. Zoning استفاده از زمین را برای ارتقاء رفاه جامعه تنظیم می کند، در حالی که صاحبان دامنه برجسته اجازه می دهند تا کسب و کار را در زمانی که یک هدف عمومی روشن است، درک کنند که چگونه این دو حوزه تعامل دارند و دانستن حقوق اطلاع از توجه، جبران منصفانه و بررسی قضایی - قدرت های اموال برای ایستادن برای آنچه که برای خودشان دارند.

از آنجایی که پروژه های عمومی در پاسخ به رشد جمعیت و نیازهای زیربنایی گسترش می یابند، اهمیت حفاظت از حقوق مالکیت قوی تنها افزایش خواهد یافت، چه شما صاحب خانه باشید، یک اپراتور کسب و کار کوچک یا یک سرمایه گذار تجاری، آگاه ماندن در مورد تغییرات منطقه ای و روش های دامنه برجسته بهترین راه برای محافظت از ارزشمند ترین دارایی شما است: زمین شما.