درک املاک رها شده در زمینه املاک و مستغلات Licutation

یک املاک رها شده زمانی بوجود می آید که مالک ملک – چه املاک و مستغلات، حساب های بانکی، اموال شخصی یا سایر دارایی ها – ناپدید شده است، بدون اراده یا وارث شناخته شده، یا در غیر این صورت اموال را برای مدت طولانی ناخواسته ترک کرده است.

سناریوهای مشترک شامل یک صاحب خانه است که چندین دهه قبل ملک را ترک کرده و هرگز به آن باز نمی گردد، یک سلب صلاحیت که بستگانش نمی توانند در آن قرار بگیرند، یا صاحب کسب و کار که دارایی های آنها در هر مورد به طور مبهم و خاموش است.

عناصر حقوقی رها کردن

در این میان، دو بار از جمله دو جمله به نام «مَنَّهُوا» و «مَهُمْهُمَهُمْهُمَهُ» و «مَهُوا» (وَهُمْهُمِهُمْهُمِهُمِهُمْهُمِهُوا مِهُمِهُوا مِهُمِهُمْهُوا مِهُوا مِهُمْهُوا مِهُوا مِنْهُمْهُمِنْهُمْهُمْهُمْهُوا مِنْهُمْهُمِهُمْهُمْهُوا مِهُمِهُوا مِنْهُمْهُمْهُمِنْهُمِنْهُمِنْهُمِنْهُمِنْهُمِنَهُوا مِنْهُمِنَهُواِنَه

قوانین دولتی در طول غیبت مورد نیاز متفاوت است، به عنوان مثال، برخی از ایالت ها پس از هفت سال عدم وجود غیر قابل توضیح بدون تماس، برخی از افراد نیاز به دادگاه برای اولین بار منصوب یک سرپرست یا مدیر برای جستجوی وارثان قبل از اعلام ترک آن دارند.این تنوع اغلب پیچیده تر از دادرسی بین دولتی است.

پردازش و الزامات اطلاع

قبل از اینکه یک دادگاه بتواند یک املاک را رها کند، باید اطمینان حاصل کند که تلاش های معقول برای پیدا کردن مالک یا وارثان انجام شده است، این امر معمولا شامل انتشار یک اطلاع در یک روزنامه محلی، جستجو در پرونده های عمومی و بررسی با بخش اموال بدون مسئولیت دولت می شود.اگر دادگاه متوجه شود که اطلاع کافی نیست، ممکن است از دستور دادن آن امتناع کند و هر گونه escheat بعدا می تواند به افشای حق توزیع اموال شخصی را نیز ارائه دهد.

قوانین Escheat: چگونه املاک به دولت باز می گردد

Escheat یک دکترین قانون مشترک است که در قوانین مدرن که اموال بدون درخواست را به دولت ایالتی انتقال می دهد، هنگامی که یک فرد می میرد (FLT:0intestate (بدون اراده) و هیچ وارث نمی تواند پیدا شود - یا هنگامی که اموال پس از یک دوره خاص باقی می ماند - مراحل دولتی به عنوان مالک نهایی تضمین می کند که این ارزش عمومی باقی نمی ماند و نه.

هر ایالت دارای قوانین escheat خود است که اغلب توسط خزانه یا دفتر کنترل کننده اداره می شود.

  • مرگ بدون اراده و بدون هیچ وارث شناخته شده پس از جستجوی دیالکتی
  • حساب های بانکی رها شده، صندوق های سپرده امن یا سیاست های بیمه که مالک آن نمی تواند واقع شود.
  • دستمزد های ناخواسته، سود سهام یا بازپرداخت های انجام شده توسط شرکت ها.
  • املاک و مستغلات برای سال ها خالی و بدون مالیات باقی مانده است.

این فرایند با جستجوی مورد نیاز توسط مدیر املاک و یا دولت آغاز می شود.اگر هیچ وارثی در دوره انتظار قانونی (اغلب سه تا هفت سال) ظاهر نشود، دولت درخواست دادگاه را در دادگاه آزمایشی برای بازداشت پرونده می کند، هنگامی که escheat رخ می دهد، اموال فروخته می شود و ادامه به صندوق عمومی دولتی می رود مگر اینکه ادعای بعدی بسیاری از دولت ها نیز مانع جدا شدن از اموال اولیه را حفظ کنند، هرچند که می تواند به طور نامحدودی به اموال اصلی بازگردانده شود، و به طور نامحدود بازپرداخت شود.

ریشه های تاریخی و کاربرد مدرن

Escheat در انگلستان فئودالی سرچشمه گرفت، جایی که زمین به ارباب برمی گردد، زمانی که یک مستاجر بدون وارثان درگذشت، امروز، دولت ها از escheat برای جلوگیری از مالکیت دائمی بدون درخواست و تامین خدمات عمومی استفاده می کنند.قانون مالکیت اجباری (دخلاصه) که توسط بسیاری از ایالت ها برای هماهنگ کردن قوانین مربوط به اموال شخصی رها شده است، اما املاک و مستغلات هنوز به دنبال قوانین امتحانی محلی هستند که می تواند آن را ایجاد کند:

فرآیند قانونی برای صدور مجوز املاک و مستغلات

دادرسی املاک در رها کردن و موارد escheat معمولا در دادگاه آزمایشی رخ می دهد، جایی که یک قاضی بر دولت نظارت می کند، این فرآیند برای تعادل حقوق وارثان بالقوه، طلبکاران و مراحل دولتی که معمولا شامل موارد زیر است:

  1. یک حزب علاقه مند - مانند یک اعتبار دهنده، یک نسبی دور، یا دولت - پرونده یک درخواست درخواست از دادگاه برای باز کردن املاک و مستغلات باید جزئیات آخرین آدرس شناخته شده، اموال، و تلاش برای پیدا کردن وارث.
  2. اشاره به نماینده شخصی: دادگاه یک مدیر (اغلب یک مدیر عمومی یا یک فیبری خصوصی) را برای مدیریت املاک منصوب می کند.این فرد مسئول اطلاع رسانی به وارثان بالقوه، جمع آوری دارایی ها، پرداخت بدهی ها و دفاع از ادعاهای است.
  3. [FLT: 1 ] [FLT: 1 ] مدیر باید در روزنامه های محلی و پرونده های عمومی جستجو (تولد، ازدواج، مرگ) و پایگاه های داده آنلاین اطلاع دهد، برخی از ایالت ها همچنین نیاز به تماس با بخش اموال بدون ادعای دولت دارند.
  4. ] [اعتبارات] فرایند درخواست: [ اعتبار گیرندگان باید ادعاهای را در یک دوره قانونی (اغلب سه تا شش ماه) ثبت نام کنند و یا پرداخت کنند یا یا آنها را به چالش بکشند.
  5. ] ارزیابی دارایی ها: مدیر دارایی های املاک را ارزیابی می کند، به ویژه برای املاک و مستغلات یا اموال شخصی ارزشمند، اغلب به شهود متخصص نیاز دارد.
  6. [در این باره] اگر هیچ وارثی پیدا نشد، دادگاه دستور می دهد که اموال را به دولت واگذار کند و سپس دولت مالکیت را به عهده بگیرد و مدیر آزاد شود.

داوری و داوری های داوری

قضات برخی از اختیارات در موارد escheat دارند.آنها ممکن است دوره جستجوی وارث را گسترش دهند، ادعای دولت را رد کنند اگر جستجو ناکافی بود یا منافع منصفانه را تشخیص دهند - مانند شریک زندگی که برای خرابکاران اهمیت دارد اما هرگز یک وارث قانونی نیست.این نقاط اختیاری اغلب به موضوع دادرسی تبدیل می شوند.

چالش های عمده در رها کردن املاک و مستغلات Licutation

چندین مسئله مشترک این موارد را در میان پرماجراترین قوانین احتمالی ایجاد می کند:

مطالبات و اتهامات دروغین

هنگامی که یک املاک به نظر می رسد رها شده است، می تواند مدعیان بی پروا را جذب کند.فورمها، روابط ساختگی و عدم تعهدهای کاذب غیر معمول نیستند. دادگاه باید هر ادعا را که اغلب نیاز به آزمایش DNA، تجزیه و تحلیل خط خطی و کشف گسترده دارد، اگر مظنونان دولتی، ممکن است مداخله یا استخدام برخی از حوزه های قضایی خاص است در واحدهای بازرسی عمومی به تقلب در محل کار اختصاص داده شده باشد.

دانلود زیرنویس فارسی فیلم Lost or Unlocatable Heirs

حتی با پایگاه های داده های مدرن و سلسله مراتب، برخی از وارثان به سادگی نمی توانند یافت شوند.قانون نیاز به "تلاش های غیر نظامی" دارد، اما این استاندارد برای تفسیر باز است، زمانی که یک وارث سال بعد ظاهر می شود و escheat را به چالش می کشد، استدلال می کند که جستجوی دولت کافی نیست.

اختلافات بر ارزش مالکیت

هنگامی که یک املاک شامل املاک و مستغلات، متقاضی می تواند مورد بحث قرار گیرد، صاحبان ممکن است پیشرفت کرده باشند، یا اموال ممکن است دارای دروغ های محیط زیست باشند. اعتبار گیرندگان ممکن است استدلال کنند که ارزش بالاتر از پرداخت امن است؛ دولت ممکن است برای کاهش مسئولیت آن برای ادعاهای بعدی استدلال کند.

اساسنامه محدودیت ها و Laches

حتی اگر یک وارث قانونی پیدا شود، ممکن است مدت زیادی صبر کرده باشند تا حقوق خود را بیان کنند. دکترین ادعا می کند که پس از یک تاخیر غیر منطقی که دولت یا احزاب دیگر را پیش داوری می کند، او باید بلافاصله عمل کند، زمانی که آنها از املاک یاد می گیرند، یا خطر از دست دادن حق رقابت با برخی از ایالت های سخت گیرانه - برای بازگرداندن یک قانون غذا - اغلب برای بازگرداندن محدودیت های الکترونیکی - برای بازگرداندن یک بارگزاری پنج سال - برای بازگرداندن محدودیت های الکترونیکی - برای بازگرداندن محدودیت های الکترونیکی.

درگیری بین کشورها

هنگامی که یک ملک متعلق به دو کشور مختلف یا بین ایالت ها قبل از مرگ حرکت می کند، صلاحیت می تواند به یک پیش زمینه تبدیل شود.هر ایالت ممکن است بخواهد اموال را به دست آورد، که منجر به رقابت با دادخواست ها می شود. Uniform Unifieded property Act ممکن است دولت آخرین آدرس شناخته شده مالک را برای مالکیت نامشهود، اما وکیل واقعی را استخدام کند تا هزینه های متعدد را در اختیار داشته باشد.

نکاتی برای صاحبان املاک، صاحبان املاک و مستغلات، و اعتبار

درک این قوانین می تواند از از دست دادن دارایی های ارزشمند جلوگیری کند و از دادرسی های پر هزینه جلوگیری کند.

برای صاحبان املاک

صاحبانی که قصد دارند ملک را برای مدت طولانی ترک کنند باید گام های پیشگیرانه ای بردارند: ثبت یک اراده، به روز رسانی نام های ذینفع، و اطلاع رسانی به افراد مورد اعتماد از محل املاک و مستغلات در خارج از کشور اگر شما مالک املاک و مستغلات در کشوری هستید که دیگر اقامت ندارید، مالیات اموال را پرداخت کرده و آن را حفظ کنید تا از مشاوره رها شده توسط یک وکیل برنامه ریزی املاک و مستغلات کمک کند که به عنوان مثال قابل اعتماد به شما را تضمین کند.

برای او

اورها باید به سرعت عمل کنند اگر آنها مشکوک به یک خویشاوند بدون یک طرح املاک شناخته شده اند، پرونده های عمومی جستجو، تماس با دادگاه آزمایشی در شهرستان که در آن decedent زندگی می کرد، و استخدام یک وکیل امتحانی، که قبلا ادعا خود را ادعا می کنید، آسان تر است برای شکست یک درخواست escheating.حتی اگر دولت قبلا اموال را گرفته است، شما هنوز هم ممکن است یک پرونده قانونی (که قبلا آن را بازیابی یک پایگاه داده) را داشته باشد.

برای اعتبار گیرندگان

اعتبارگران زمان محدودی برای ادعاهای پرونده دارند، هنگامی که املاک بسته شده و اموال به دولت واگذار می شود، طلبکاران به طور کلی نمی توانند بازیابی کنند.آنها باید بلافاصله در ادعاهای شهرستان و پرونده صاحبان سهام نظارت کنند.در برخی از ایالت ها، طلبکاران می توانند درخواست کنند تا املاک را باز کنند اگر آنها بتوانند تقلب یا یک اشتباه را نشان دهند.

تنوعات دولتی و نقش قوانین یکنواخت

از آنجا که قوانین escheat و رها کردن خاص دولت هستند، اغلب شامل تعیین اینکه قانون دولت برای مالکیت شخصی چه می کند، می شود (FLT:0) اولین نشست [قانون 1] اغلب اعمال می شود - قانون ایالتی که در آن اموال به طور فیزیکی در آن قرار دارد.

کد تخصیص [FLT1] در حدود 18 ایالت تصویب شده و چارچوبی برای رسیدگی به املاک رها شده فراهم می کند، اما بسیاری از ایالت ها دارای روش های منحصر به فرد خود هستند، به عنوان مثال، قانون تخصیص کالیفرنیا Probate Code] 11§24 [F3:3LT3] نیاز به مدیر عمومی دارد که هیچ یک از اموال عمومی را در اختیار نمی دهد.

برای جزئیات بیشتر در مورد شیوه های خاص escheat، شما می توانید منابع را از انجمن ملی مدیران املاک و مستغلات بدون درخواست بررسی کنید و یا با وب سایت هموطنان خود مشورت کنید. علاوه بر این، Cornell] مرور اجمالی escheat موسسه اطلاعات حقوقی escheat یک مقدمه عمومی مفید را فراهم می کند.

گام های عملی برای حل اختلافات در خارج از دادگاه

همه اختلافات به دادرسی کامل نیاز ندارند. میانجیگری و حل و فصل به طور فزاینده ای در موارد آزمایشی مورد استفاده قرار می گیرد. طرف ها می توانند در مورد تقسیم دارایی ها، جدول زمانی جستجوی معقول یا سازش با دولت مورد استفاده قرار گیرند، دولت ممکن است مایل به تقسیم با یک وارث دیرباز برای جلوگیری از محاکمه باشد. برخی از ایالت ها دارای هیئت مدیره اداری هستند که اجازه می دهد تا وارثان بدون استفاده از فرآیند رسمی، به چالش بکشند.

با این حال، هنگامی که دولت در مورد ادعای خود یا زمانی که تقلب مشکوک است، دادگاه لازم می شود.یک متخصص مجرب می تواند نقاط قوت هر طرف را ارزیابی کند و توصیه کند که آیا برای مذاکره یا رفتن به آزمون اولیه ارزیابی پرونده، از جمله جستجوی دقیق ژنتیکی و حسابرسی مالی، اغلب می تواند ضعف در موقعیت دولت را آشکار کند.

نتیجه گیری: حفاظت از حقوق در پرونده های مالکیت رها شده

دادرسی املاک و مستغلات شامل املاک رها شده و قوانین escheat اهمیت اقدام به موقع، تحقیقات حقوقی کامل و راهنمایی حرفه ای را برای صاحبان املاک، ایجاد یک طرح املاک و مستغلات روشن و به روز رسانی آن را بهترین دفاع برای وارثان، هوشیاری و کمک قانونی فوری می تواند حفظ ثروت خانواده برای طلبکاران، درک مهلت حیاتی و برای دولت، قوانین escheat خدمت منافع عمومی از دست رفته اموال برای همیشه تضمین نمی شود.

این که آیا شما وارثی هستید که به دنبال یک میراث از دست رفته یا صاحب ملک هستید که مایل به اجتناب از escheat هستید، با یک وکیل متخصص مشورت کنید، آنها می توانند قوانین خاصی را در دولت شما هدایت کنند، جستجوهای وارث دیلیجن را انجام دهند و منافع شما را در هر گونه دادرسی که ایجاد می شود، نشان دهند.

برای مطالعه بیشتر، بخش املاک و مستغلات انجمن آمریکایی، اعتماد و املاک و مستغلات و کنفرانس ملی Legislatures دولتی بدون ادعای صفحه مالکیت را بررسی کنید.