Table of Contents

درک اختلافات مدنی مربوط به منطقه بندی و مقررات استفاده از زمین برای صاحبان اموال و دولت های محلی ضروری است، این اختلافات اغلب زمانی بوجود می آیند که اختلاف نظر در مورد چگونگی استفاده از زمین یا توسعه یافته وجود دارد، و آنها می توانند به طور قابل توجهی بر رشد جامعه و حقوق مالکیت گسترده تر تأثیر بگذارند و ریشه های استفاده از زمین ستون فقرات برنامه ریزی شهری را تشکیل می دهند، اما همچنین برخی از مطالب محرمانه ترین دادرسی مدنی در دادگاه های شهری و دولتی را فراهم می کند.

قوانین استفاده از زمین و Zoning چیست؟

مقررات استفاده از زمین و زودیینگ توسط دولت های محلی برای کنترل چگونگی استفاده از زمین در حوزه قضایی آنها ایجاد می شود.این قوانین به سازماندهی توسعه شهری، حفظ شخصیت جامعه و حفاظت از بهداشت عمومی و ایمنی دسته بندی های معمولی شامل مناطق مسکونی، تجاری، صنعتی و کشاورزی کمک می کند.

بنیاد قانونی منطقه بندی در ایالات متحده بر قدرت police از دولت ها، که به شهرداری ها از طریق اعمال فعال کننده واگذار می شود، قانون اساسی ایالات متحده عالی دیوان عالی عالی ایالات متحده (FLT:2Village of Euclid v. Ambler Realty Co باید به طور منظم مقررات جامع برای استفاده از دولت های منطقی زمین را اجرا کند.

علاوه بر این، قوانین استفاده از زمین شامل (FLT:0) کنترل [FLT: 1 ] ] ، ] ] کنترل های تاریخی و سیاست های مدیریت رشد زیست محیطی هر یک از این لایه های بالقوه را ایجاد می کند تا ریشه های مربوط به رشد و به حداکثر رساندن منافع دولت خود را به منظور مشاهده کنند.

علل مشترک اختلافات مدنی

اختلافات مدنی در مورد منطقه بندی و استفاده از زمین می تواند در هر مرحله از توسعه اموال - از برنامه ریزی اولیه تا اشغال نهایی بوجود آید، در حالی که مسائل اساسی متفاوت است، چندین تم تکراری بر چشم انداز دادرسی تسلط دارند.

عدم انطباق با قوانین زودیینگ

ساده ترین علت اختلاف زمانی رخ می دهد که صاحب ملک یا توسعه دهنده از زمین به نحوی استفاده می کند که مقررات منطقه ای موجود را نقض کند، این ممکن است شامل ساخت یک ساختمان تجاری در یک منطقه مسکونی، بیش از حد ارتفاع، یا عدم ارائه پرونده مورد نیاز برای رزرو و صدور مجوز اداری (FLT:0 سفارش کار بدون توقف (F:1) یا موارد مالک به درستی اعمال می شود که در واقع می تواند به طور قانونی اعمال شود.

درخواست های متنوع و مجوز های استفاده ویژه

تنوع استثنائات اداری به قوانین منطقه ای است که اجازه می دهد مالک ملک به دلیل سختی های منحصر به فرد از الزامات سخت منحرف شود. [۱] اختلافات اغلب زمانی رخ می دهد که همسایگان یا گروه های جامعه با برنامه های واریانس مخالف هستند، استدلال می کنند که اختلاف ها به طور کلی باعث تضعیف برنامه منطقه مورد نظر و یا آسیب رساندن به ارزش های اموال محلی می شود.

تخفیف و عدم توافق

اختلافات خط مالکیت یکی از قدیمی ترین اشکال درگیری های زمین مدنی است، هنگامی که یک مالک زمین، حصار، مسیر یا ساختار را ایجاد می کند که به شدت مجاور گسترش می یابد، همسایه ممکن است برای تجاوز شکایت کند یا به دنبال یک دستور باشد.در چارچوب منطقه بندی، اختلافات همچنین می تواند شامل موارد زیر باشد (FLT:0setback مورد نیاز حل و فصل 1] – حداقل یک بررسی از اقدامات خط اداری باید به طور منظم از اقدامات دولت.

درگیری های تاریخی

مناطق تاریخی و تعیین های برجسته لایه های اضافی مقررات را بر روی صاحبان املاک اعمال می کنند. نوسازی، تخریب و ساخت و ساز جدید در مناطق تاریخی باید به طور معمول از یک کمیسیون حفظ تایید شود، زمانی که صاحبان استدلال می کنند که محدودیت های حفظ یک بار غیر قانونی بر حقوق مالکیت خود قرار می گیرد یا اینکه این نامگذاری بدون اطلاع مناسب یا شواهد از اهمیت تاریخی ساخته شده است.

نگرانی های زیست محیطی و بهداشتی

استفاده از زمین اغلب شامل مسائل زیست محیطی، مانند نشستن تسهیلات زباله، عملیات صنعتی یا استفاده های کشاورزی فشرده در نزدیکی محله های مسکونی است. همسایگان ممکن است ادعا کنند که یک استفاده پیشنهادی باعث ایجاد سر و صدا، آلودگی هوا یا آلودگی آب در نقض کدهای بهداشت محلی یا مقررات زیست محیطی می شود.این اختلافات می تواند شامل چندین سازمان دولتی، شواهد علمی پیچیده و همپوشانی چارچوب های قانونی بیشتر برای ارتباط با استفاده از قانون زیست محیطی است.

فرایندهای حقوقی و مکانیسم های حل

حل مجدد منطقه بندی و اختلافات استفاده از زمین نیازمند هدایت یک فرآیند قانونی ساختار یافته است که ممکن است شامل نهادهای اداری، حل اختلاف جایگزین و در نهایت درک مسیر رویه ای برای همه طرف ها حیاتی باشد.

جلسات اداری و هیئت مدیره محلی

اکثر اختلافات در سطح محلی شروع می شود. صاحبان املاک به دنبال یک اختلاف، مجوز ویژه یا اصلاح منطقه ای به طور معمول یک درخواست را با هیئت مدیره درخواست تجدید نظر و درخواست تجدید نظر یا کمیسیون برنامه ریزی برای اطلاع رسانی به احزاب آسیب دیده، این هیئت مدیره نگه داشتن شنوایی عمومی، شواهد بررسی و تصمیم گیری بر اساس طرح محلی و نظارت جامع برای رسیدگی به طرف های هیئت مدیره و یا سایر طرف ها اجازه می دهد تا از طرف های حمایت از طرف دیگر از طرف ها.

راه حل های میانجی و مذاکره

با توجه به زمان و هزینه دادرسی، بسیاری از احزاب به نوبه خود به میانجیگری به عنوان یک گام اول، یک واسطه خنثی تسهیل بحث بین مالک اموال، همسایگان، و مقامات محلی برای پیدا کردن یک نتیجه قابل قبول متقابل، رسانه می تواند منجر به برنامه های پروژه اصلاح شده، شرایط در مجوز، و یا خروج از دولت های مخالف.

دادگاه مدنی

هنگامی که درمان های اداری خسته می شوند یا اختلاف شامل سؤالات قانونی است که یک هیئت مدیره نمی تواند حل کند، ممکن است پرونده به دادگاه ایالتی یا فدرال آورده شود.

  • درخواست تصمیمات بد منطقه ای [FLT 1] - به چالش کشیدن انکار هیئت مدیره و یا تایید اختلاف و یا مجوز.
  • چالش های قانونی - استدلال می کند که مقررات منطقه ای بر مصرف غیر قانونی اموال بدون پرداخت فقط جبران (مصرف انبوه) و یا نقض حفاظت برابر یا حقوق فرآیند ناشی از آن تأثیر می گذارد.
  • تسکین دهنده [FLT 1] - به دنبال یک دستور دادگاه برای متوقف کردن نقض یا مجبور کردن یک دولت برای عمل.
  • [[۱] [۱۰] داوری های اکتشافی [[۱۰]] [۱] - از دادگاه درخواست کنید تا معنای یا اعتبار یک حکم منطقه ای را روشن کند.

استاندارد بررسی در حوزه های تجدید نظر توسط صلاحیت متفاوت است.در بسیاری از ایالت ها، دادگاه ها به یافته های واقعی هیئت مدیره محلی رسیدگی می کنند اگر آنها توسط شواهد قابل توجهی پشتیبانی شوند، اما بررسی سوالات قانون از نووو، برای ادعاهای فدرال در مورد استفاده، Penn Central حمل و نقل و نقل. v نیویورک سیتی چارچوب مداخله اقتصادی، و میزان دخالت دولت را در مورد بررسی قرار می دهد.

نقش دادگاه ها در زمین از اختلافات استفاده می کند

تصمیمات دادگاه در زمین استفاده از اختلافات اغلب به پرسش های قانون، حقوق مالکیت و معقول بودن مقررات محلی بستگی دارد. دادگاه ها قصد دارند حقوق مالکیت فردی را با منافع جامعه در توسعه منظم و حفاظت از زمین متعادل کنند؛ قضات به این نکته توجه می کنند که آیا تصمیم دولت محلی خودسرانه، سست و یا بر اساس انگیزه های نادرست است.

پرونده های دادگاه کلیدی که زمین را شکل می دهند از قانون استفاده می کنند

  • ] [ | | | | Ambler Realty Co ] (1926) - تاسیس قانون اساسی منطقه بندی جامع.
  • [شرکت حمل و نقل مرکزی] / شهر نیویورک (1978] - آزمون قانونی را تعریف کرد.
  • لوکاس v. South Carolina Coastal Council 1992 - در نظر گرفته شده است که مقرراتی که زمین را از تمام استفاده های اقتصادی محروم می کند، در نظر گرفته می شود مگر بر اساس اصول پس زمینه قانون مالکیت.
  • شهر لندن جدید (2005)] - اجازه می دهد استفاده از دامنه برجسته برای توسعه اقتصادی، جرقه اصلاحات گسترده قانون گذاری.

این موارد نشان می دهد که چگونه قوه قضاییه مرزهای قدرت دولتی را بر مالکیت خصوصی شکل می دهد. [۱] برای تمرین کنندگان، حضور در حال تحول و داوری فرایند ضروری است.یک نقطه شروع خوب است بخش اتحادیه آمریکایی از دولت و قانون دولت محلی .

تاثیر اختلافات مدنی بر سهامداران

کاهش و استفاده از زمین، هزینه ها و عواقب را بر احزاب متعدد تحمیل می کند. درک این اثرات می تواند به ذینفعان کمک کند تا چالش ها را پیش بینی کرده و خطرات را مدیریت کنند.

صاحبان مالکیت و توسعه دهندگان

برای صاحبان اموال، اختلاف منطقه ای می تواند به معنای تاخیر در پروژه باشد ، ، و تاخیر در هزینه های درآمد بیش از حد قابل توجه ، یک اختلاف حل نشده همچنین ممکن است اموال را بدنام کند، و صاحبان آن را سخت تر به چالش کشیدن منابع مالی طولانی مدت ممکن است برای باز کردن هزینه های قانونی و مالی کمتر، اما ممکن است فاقد مقررات مالی کوچک.

دولت های محلی و مالیات دهندگان

دولت های محلی هزینه دفاع از تصمیمات منطقه ای، انجام جلسات و مدیریت درخواست های اداری را دارند. وجوه مالیات دهندگان برای برنامه ریزی کارکنان، نمایندگی حقوقی و هزینه های دادگاه استفاده می شود. اختلافات مکرر می تواند منابع شهری را به هم متصل کند و روند پردازش مجوز های روزمره را کند، علاوه بر این، اختلافات با مشخصات بالا می تواند فشار سیاسی بر مقامات منتخب ایجاد کند، گاهی منجر به اصلاحات منطقه ای برای ایجاد آسیب پذیری های جدید قانونی شود.

همسایگان و گروه های اجتماعی

همسایگان مخالف توسعه اغلب استدلال می کنند که ارزش های مالکیت، افزایش ترافیک یا تغییر شخصیت محله را کاهش می دهد، در حالی که ورودی جامعه بخش مهمی از برنامه ریزی دموکراتیک است، اختلافات می تواند به شدت شخصی و خصومت آمیز شود.در برخی موارد همسایگان ممکن است تصمیم گیری های مشارکت عمومی را به عنوان (FLT:0neighborhood Association برای جمع آوری منابع برای چالش های قانونی، همچنین افزایش استراتژی های مشارکت عمومی به عنوان یک استراتژی های استفاده از زمین و یا کشتن استفاده می کنند.

محیط زیست و رفاه عمومی

استفاده از زمین اغلب شامل ملاحظات محیطی است.به عنوان مثال، اختلاف در مورد یک زیرمجموعه مسکونی جدید [۵] ممکن است نگرانی در مورد فرار از طوفان، تقسیم زیستگاه، یا از دست دادن فضای باز را افزایش دهد.هنگامی که اختلافات به طور موثر حل می شوند، آنها می توانند به نتایج بهتر مانند طراحی سایت بهبود یافته، زیرساخت سبز یا سهولت حفاظت منجر شوند.

استراتژی های اجتناب و حل اختلافات

اقدامات پیشگیرانه می تواند احتمال دادرسی را کاهش دهد و قطعنامه نرم تر را در هنگام درگیری ها تسهیل کند.

جلسات پیش از درخواست و توسعه جامعه

قبل از ارسال یک برنامه رسمی، صاحبان املاک و توسعه دهندگان عاقلانه هستند که برگزاری جلسات (FLT:0 پیش از پیش درخواست را با کارکنان برنامه ریزی، این بحث های غیررسمی اجازه می دهد کارکنان به مسائل بالقوه، پیشنهاد تغییرات طراحی، و توضیح الزامات رویه ای به طور مشابه، تعامل اولیه با همسایگان از طریق خانه های باز یا جلسات محله می تواند نگرانی ها را قبل از اینکه آنها را به پروژه های موفق برای ایجاد بازخورد عمومی که با ارائه پیشنهادات خصوصی.

استخدام حرفه ای های کاربردی استفاده از حرفه ای

وکلا، طراحان، معماران و نظرسنجی هایی که در قانون استفاده از زمین تخصص دارند می توانند به حرکت در پیچ و خم های قانونی کمک کنند، آنها می توانند مشکلات بالقوه حقوقی را شناسایی کنند، برنامه های جامع را آماده کنند و مشتریان را قبل از هیئت مدیره و در دادگاه نمایندگی کنند، در حالی که متخصصان استخدام هزینه های پیش رو را اضافه می کنند، بازگشت سرمایه گذاری اغلب از هزینه درخواست شکست خورده یا دادخواهی برای متخصصان با سابقه ای از تفاوت های موفق و اجازه کار در حوزه قضایی مربوطه بیشتر است.

بررسی حل و فصل و حل اختلافات جایگزین

همانطور که قبلا ذکر شد، میانجیگری می تواند جایگزین مقرون به صرفه برای دادخواهی باشد. [بسیاری از حوزه های قضایی در حال حاضر نیاز به میانجیگری قبل از درخواست تجدید نظر منطقه ای می تواند به دادگاه ادامه دهد، حتی زمانی که مجوز داده نشود، احزاب باید کنفرانس های :0] پیاده سازی [FLT 1 با ذینفعان کلیدی] را در نظر بگیرند.این حل و حل ممکن است شامل شرایطی مانند محوطه سازی، کاهش ترافیک، یا کمک های مالی برای استفاده از همسایگان عمومی در حالی که اجازه می دهد نگرانی های پیش رو به جلو.

در حالت شکل گیری و به طور مساوی

برای صاحبان اموال، درک مقررات منطقه ای که برای اموال خود اعمال می شود، اولین خط دفاع از وب سایت های شهرداری است که اغلب نقشه های منطقه ای، دستورالعمل ها و فرم های برنامه ریزی را ارسال می کنند. مشاوره با یک افسر منطقه ای قبل از بهبود می تواند از نقض های احتمالی جلوگیری کند.

روند نوظهور در Zoning و Land Use Diss

همانطور که جوامع تکامل می یابند، فن آوری های جدید و اولویت های اجتماعی، درگیری های استفاده از زمین را تغییر می دهند. چندین روند احتمالا در سال های آینده افزایش دادرسی را ایجاد می کنند.

اجاره کوتاه مدت و اقتصاد مشارکتی

پلتفرم هایی مانند Airbnb و VRBO در مورد استفاده از املاک مسکونی برای اقامت های گذرا، جنگ های شدید منطقه ای را برانگیخته اند. بسیاری از شهرها مقرراتی را برای محدود کردن اجاره های کوتاه مدت برای محافظت از مسکن و شخصیت محله مقرون به صرفه اعمال کرده اند.چالش های حقوقی بر این باورند که آیا این مقررات حقوق مالکیت را نقض می کنند یا تبعیض در برابر سیستم عامل های آنلاین.

تغییرات آب و هوا و برنامه ریزی انعطاف پذیر

Zoning به طور فزاینده ای به عنوان یک ابزار برای سازگاری آب و هوا استفاده می شود - به عنوان مثال، محدود کردن توسعه در سیلبلاست، نیاز به سقف سبز، یا تشویق اختلافات انرژی تجدید پذیر ممکن است زمانی که صاحبان املاک استدلال می کنند که آب و هوا مواد غذایی برای مصرف و یا هنگامی که گروه های زیست محیطی از دولت های محلی برای عدم پذیرش حفاظت کافی استفاده از قانون زمین و سیاست های زیست محیطی به سرعت در حال توسعه است:

خانه های مقرون به صرفه و Zoning انحصاری

بسیاری از ایالت ها قوانینی را اتخاذ می کنند که به شهرداری ها اجازه می دهد مسکن های بالاتر، واحدهای مسکونی لوازم جانبی یا منطقه بندی های الحاقی را فراهم کنند، این الزامات اغلب با مقاومت جوامع محلی در مورد ارزش های املاک و ظرفیت زیرساخت مواجه می شوند. دادخواست های با سابقه بالا شیوه های منطقه بندی محرومیت را به چالش کشیده اند که دادگاه های جداسازی نژادی و اقتصادی را ادامه می دهند.

وسایل نقلیه مستقل و استفاده از زمین

امکان پذیرش گسترده وسایل نقلیه مستقل احتمالا بر الزامات پارکینگ، طراحی خیابان و الگوهای توسعه تاثیر می گذارد. شهرداری ها شروع به تجدید نظر در کدهای منطقه ای برای پیش بینی کاهش تقاضای پارکینگ و قطب های تحرک جدید ممکن است بر تخصیص حق عمومی برای خطوط خودرو یا / مناطق خارج از راه، و همچنین نگرانی های مربوط به حریم خصوصی به جمع آوری داده ها توسط وسایل نقلیه جمع آوری شود.

نتیجه گیری

اختلافات مدنی مربوط به منطقه بندی و مقررات استفاده از زمین یک محصول اجتناب ناپذیر از تنش بین حقوق مالکیت خصوصی و منافع عمومی به منظور توسعه منظم، پایدار است.با درک علل مشترک، فرایندهای قانونی، مکانیسم های حل و فصل و روند در حال ظهور، همه ذینفعان - به عنوان صاحبان رویه، توسعه دهندگان، دولت های محلی و اعضای جامعه - می توانند این درگیری ها را با آگاهی بیشتر و برنامه ریزی استراتژیک، با این که آیا مشارکت فعال جامعه، و یا حل و موثر است، ادامه دهد، به عنوان حل و یا حل و یا حل و یا به خوبی آگاه ترین راه حل های قانونی، به عنوان یک راه حل های قانونی، به خوبی مدیریت می تواند به خوبی آگاه، به عنوان کمک می کند، به عنوان یک راه حل های مربوطه، به عنوان یک راه حل های مربوطه، به عنوان یک راه حل های مربوطه، به خوبی آگاه است.