Table of Contents

بنیاد تجارت شهری: چگونه Zoning جغرافیای تجاری را شکل می دهد

هر مکان خرده فروشی موفق داستانی را تعریف می کند که نه با امضای اجاره نامه یا یک باز بزرگ، بلکه با یک نقشه منطقه ای که سالها یا دهه ها قبل ترسیم شده است، شروع به کار می کند، به عنوان معماری نامرئی تجارت، تعیین اینکه آیا یک کتابفروشی می تواند بر روی یک خیابان مسکونی آرام باز شود، چه یک فروشگاه تعمیر خودرو می تواند نزدیک به یک مدرسه کار کند، یا اینکه آیا توسعه ترکیبی می تواند شامل آپارتمان های خرده فروشی باشد، و یا مدیران بخش خصوصی، و نه عوامل تجاری، بلکه نگرانی از آن است.

این بررسی جامع بررسی می کند که چگونه مقررات منطقه ای مکان های خرده فروشی و تجاری را در سراسر ایالات متحده شکل می دهد، بررسی هر دو هدف طراحی آگاهانه و عواقب اغلب غیر قابل پیش بینی است که از طریق اقتصاد محلی، شخصیت جامعه و فرصت کارآفرینی.

مکانیک Zoning: یک نخست برای تصمیم گیری کسب و کار

در هسته آن، منطقه بندی نشان دهنده چارچوب قانونی شهرداری برای سازماندهی استفاده از زمین است. [۱] این مقررات تقسیم صلاحیت به مناطق، هر کدام توسط قوانین خاص در مورد فعالیت های مجاز، ابعاد ساختمان، محدودیت تراکم، الزامات پارکینگ و استانداردهای زیبایی شناسی اولین کد جامع منطقه ای در نیویورک در منطقه بندی شهر به عنوان: ۰.۱۶ ، پاسخ به عصر سایه بسته بندی شده به طور مستقیم از عملیات های صنعتی و جدا از مناطق نفوذ اساسی.

استفاده از Zoning: رویکرد سنتی

منطقه بندی مبتنی بر استفاده گسترده ترین سیستم است، ایجاد دسته های متمایز برای مسکونی، تجاری، صنعتی و زمین کشاورزی.در داخل نام تجاری، زیرمجموعه های بیشتر اغلب خرده فروشی جدا از استفاده از دفتر، و در خرده فروشی، تمایز ممکن است بین مشاغل همسایه و مقاصد خرید منطقه ای وجود داشته باشد: این رویکرد پیش بینی برای صاحبان اموال و ساکنان به طور یکسان، اما آن را افزایش انتقاد برای ایجاد جدا سازی اقتصادی و خدمات محدود کننده.

دانلود زیرنویس فارسی فیلم In Zoning: preitizing Physical Character

در پاسخ به محدودیت های سیستم های مبتنی بر استفاده، منطقه بندی مبتنی بر فرم (در شهرهایی مانند میامی، دنور و ⁇ ) حرکت کرده است، این رویکرد بر شکل فیزیکی ساختمان ها تأکید می کند - ارتفاع آنها، تنظیم مجدد از خیابان، درمان نمای و ارتباط با پیاده روژل (LT) به جای کنترل دقیق فعالیت های درون کدهای مبتنی بر فرم، انعطاف پذیری بیشتری برای خرده فروشی و استفاده تجاری را فراهم می کند در حالی که توسعه جدید را متناسب می کند.[۱۰]

Zoning مبتنی بر عملکرد: مدیریت خارجی

منطقه بندی مبتنی بر عملکرد استانداردهای قابل اندازه گیری برای تاثیر زیست محیطی، تولید ترافیک، سطح صدا و سایر خارجی ها را به جای استفاده های خاص پیش فرض می کند.A توسعه دهنده پیشنهاد یک مرکز خرده فروشی جدید باید نشان دهد که این پروژه از آستانه ترافیک تجاوز نمی کند یا سر و صدا را بالاتر از حد مجاز تولید می کند، در حالی که این رویکرد انعطاف پذیری نظری را ارائه می دهد، اغلب نیاز به مدل سازی پیچیده و مطالعات گران است که اپراتورهای کوچکتر برای باز کردن کسب و باز کردن کسب و کسب و کار مستقل.

تاثیر مستقیم Zoning بر استراتژی موقعیت خرده فروشی

کسب و کارهای خرده فروشی دارای حساسیت های متمایز به مکان است که مقررات منطقه ای را به ویژه قابلیت های تعیین کننده، الگوهای ترافیک عابر پیاده، دسترسی به پارکینگ و نزدیکی به پایگاه های مشتری مسکونی همه با نام های منطقه ای به گونه ای که می تواند یا ایجاد اکوسیستم های تجاری پر جنب و جوش و یا تحمیل محدودیت های مصنوعی بر تجارت.

جغرافیای منطقه های تجاری

نقشه های منطقه شهری معمولاً فعالیت خرده فروشی را در امتداد راهروهای حمل و نقل بزرگ، نزدیک به قطب های حمل و نقل، یا در مناطق مرکز شهر تعیین شده متمرکز می کنند، این خوشه می تواند اثرات قدرتمند جذب کننده را ایجاد کند، که در آن چندین نهاد خرده فروشی خریداران را از طریق انواع و راحتی جذب می کنند، با این حال، همان ساختار نظارتی که مناطق خرید پر رونق را ایجاد می کند، همچنین می تواند الگوهای استفاده از زمین های سفت و سخت را تولید کند که نمی کند تا به تغییر رفتارهای مصرف کننده در حال افزایش خرید آنلاین، در حالی که در حالی است، در حالی که در حالی که تقاضا برای کاهش می دهد، در حالی که در حالی که در حالی که در حالی که در حال تغییر در حالی است، در حالی که در حالی که در حال حاضر برای کاهش تقاضا برای کاهش می دهد، در حالی که در حالی که در حالی که در حال حاضر برای کاهش تقاضا برای کاهش تقاضا برای کاهش است.

موسسه Urban مستند کرده است که چگونه تصمیمات منطقه ای تاریخی در بسیاری از شهرهای آمریکایی توزیع های ناهموار از زمین تجاری ایجاد کرده است، با محله های ثروتمند از گزینه های خرده فروشی فراوان لذت می برند در حالی که مناطق کم درآمد برای کمتر طراحی های کسب و کار مناسب منطقه ای شده است.

هزینه های پنهان و پارکینگ آنها

تعداد کمی از مقررات منطقه ای بحث در میان خرده فروشان به عنوان حداقل الزامات پارکینگ را ایجاد می کند.کد های استاندارد تجاری از نظر تاریخی نسبت های خاص پارکینگ را در هر فوت مربع از فضای خرده فروشی، و استفاده از زمین که ممکن است در غیر این صورت شامل فرضیات نیمه قرن 20th در مورد وابستگی خودرو باشد، این الزامات هزینه های قابل توجهی را بر توسعه تحمیل می کند - پارکینگ ساختار یافته می تواند 25،000 دلار برای هر فضا هزینه کند - و مصرف زمین که ممکن است در غیر این صورت می تواند امکانات اضافی خرده فروشی یا امکانات عمومی را در اختیار داشته باشد.

شهرهای پیشرو فکر از جمله بوفالو، آستین و مینیاپولیس حداقل پارکینگ را در سراسر شهر یا برای مناطق تجاری تعیین شده حذف کرده اند، شواهد اولیه از این تغییرات سیاست نشان می دهد که حذف ماموریت ها خیابان های قابل جابجایی را قادر می سازد، هزینه های توسعه برای خرده فروشان کوچک را کاهش می دهد و مشتریان را تشویق می کند تا از طریق حالت های حمل و نقل جایگزین به دست آورند.

قوانین کسب و کار فرمول: محافظت از شخصیت محلی

برخی از شهرداری ها (FLT:0) مقررات تجاری فرموله را تصویب کرده اند که فروشگاه های زنجیره ای و حق رای در مناطق تاریخی یا راهروهای تجاری مبتنی بر عابر پیاده را محدود می کند، این مقررات هدف حفظ شخصیت محلی، حمایت از کارآفرینان مستقل و حفظ هویت منحصر به فرد است که گردشگری و غرور جامعه را هدایت می کند.

برای خرده فروشان مستقل، مقررات کسب و کار فرمول می تواند رقابت را از زنجیره های به خوبی سرمایه داری کاهش دهد، اما آنها همچنین استخر مستاجران بالقوه برای صاحبان املاک تجاری را محدود می کنند، به طور بالقوه افزایش نرخ های خالی در مناطق سخت گیرانه. تنش بین حفظ اعتبار محلی و اطمینان از نشاط اقتصادی نیاز به کالیبراسیون دقیق از شدت تنظیمی دارد.

انقلاب ترکیبی استفاده: کاهش برای همسایگان ۲۴ ساعته

یکی از مهم ترین نوآوری های منطقه ای دو دهه گذشته شامل گسترش نام های ترکیبی است که اجازه می دهد خرده فروشی، مسکونی و گاهی اوقات استفاده های صنعتی نور در همان ساختمان یا بلوک استفاده می شود، این رویکرد، توسط پشتیبانی از پایگاه های محلی خودرو، و بدون پشتیبانی از کسب و کار مشتری، محیط های زنده را ایجاد می کند.

چالش های پیاده سازی و استانداردهای طراحی

منطقه بندی ترکیبی موفق نیاز به توجه دقیق به استانداردهای طراحی دارد که مانع از درگیری بین استفاده های مختلف می شود. مستاجران مسکونی بالای فضاهای خرده فروشی ممکن است به سر و صدای دیر شب از رستوران ها یا میله ها اعتراض کنند، در حالی که کسب و کارهای طبقه زمین ممکن است در برابر محدودیت های عملیاتی اعمال شده برای محافظت از ساکنان طبقه بالا مقاومت کنند.

منطقه مروارید پورتلند نمونه های موفق پیاده سازی منطقه بندی ترکیبی است، با انبارهای صنعتی سابق تبدیل به محله های پر جنب و جوش شده است که ترکیبی از خرده فروشی طبقه زمین، واحدهای مسکونی طبقه بالا و فضاهای عمومی است که میزبان بازارهای کشاورزان و رویدادهای جامعه است. Arlington، محله توپستون ویرجینیا اصول مشابهی در یک زمینه حومه، با توسعه حمل و نقل گرا که خرده فروشی اطراف ایستگاه های مترو را در حالی که حفظ کیفیت زندگی مسکونی متمرکز می کنند، نشان می دهد.

خرده فروشی تجاری Beyond Retail: Offices، صنعت و خدمات

در حالی که خرده فروشی توجه زیادی در بحث های منطقه ای دارد، منطقه بندی تجاری شامل طیف گسترده ای از انواع کسب و کار با نیازهای فضایی متمایز و ملاحظات نظارتی است.

دفتر پارک ها و انتقال کار از راه دور

مناطق منطقه های منطقه ای پارکینگ شهرداری معمولاً نیازمند موانع بزرگ، پارکینگ های فراوان و ارتفاع ساختمان های کم، ایجاد محیط های محوطه دانشگاه مانند که در اواخر قرن بیستم به مستاجران شرکت تجدید نظر می کردند، با این حال، تغییر به سمت کار از راه دور و هیبریدی بسیاری از این خواص را در زیرکونه قرار داده است، و شهرها را به بررسی اصلاحات منطقه ای که اجازه می دهد تا تبدیل به توسعه مسکونی یا ترکیبی شود، به عنوان مثال های فعالیت های طراحی شده برای انطباق با سرعت در الگوهای پشتیبانی از محیط زیست.

صنعت Zoning و E-Commerce Logistics Boom

رشد انفجاری خرده فروشی آنلاین تقاضا برای فضای صنعتی را تغییر داده است، با انبارها و مراکز توزیع تبدیل به زیرساخت های ضروری برای تجارت مدرن می شوند، این امکانات نیاز به بسته های بزرگ زمینی با دسترسی بزرگراه دارند، اما ترافیک کامیون، سر و صدا و آلودگی نور را ایجاد می کنند که باعث ایجاد تعارض با با با بافرهای مسکونی یا تجاری از جمله Chino، کالیفرنیا، به تصویب رسیده اند (FLT) و خاص منطقه سازی اقتصادی، به طوری که باعث ایجاد تنش های مسیریابی کامیون و عملیات می شود.

خانه های حرفه ای و اقتصاد گیگ

کسب و کارهای کوچک خدمات از جمله پیمانکاران لوله کشی، مشاوران آزاد و فروشندگان تجارت الکترونیک اغلب از دفاتر خانه کار می کنند، اما بسیاری از کدهای منطقه ای هنوز هم شامل محدودیت های نوشته شده در دهه های پیش هستند که نمی توانند الگوهای کاری مدرن را در نظر بگیرند، به طور معمول محدود بازدید مشتری، ثبت نام و نسل ترافیک، اما تلاش های اصلاح در شهرهایی مانند مینیاپولیس و پورتلند این محدودیت ها را برای حمایت از کارآفرینی در حالی که حفظ شخصیت محله برای توسعه کسب و توسعه کسب و کار های ضروری است، به دنبال توسعه مسیر های توسعه توسعه توسعه می کند، به مسیر های توسعه خدمات، تغییر مسیر های اساسی برای توسعه می کند، تغییر مسیر های اساسی در راه اندازی و توسعه می دهد، تغییر مسیر های اساسی در شهرها، تغییر مسیر های اساسی در شهرها، تغییر مسیر های اساسی در شهرها، آرام می شود، تغییر مسیر های اساسی در شهرها، تغییر مسیر های اساسی در شهرها، اما توسعه می شود، تغییر مسیر های مربوط به مسیر های مربوط به مسیر های مربوط به توسعه خدمات، تغییر مسیر های اساسی در شهرها، تغییر مسیر های مربوط به توسعه کسب و انتقال کسب و انتقال کسب و انتقال کسب و توسعه خدمات، آرام می شود، محدود می شود.

حرکت در فرآیند تنوع و مجوز ویژه

هیچ کد منطقه ای نمی تواند هر سناریوی تجاری را پیش بینی کند، به همین دلیل شهرداری ها برای انعطاف پذیری قانونی (FLT:0) و مقررات سازوکارهایی را برای تنظیم الزامات منطقه ای فراهم می کنند، در حالی که اجرای دقیق دشوار است، مجوز ویژه یا مجوز استفاده از مجوز [F5] اجازه می دهد تا آنها را در مناطقی که اجازه نمی دهند، به طور بالقوه، به آنها اجازه دهند که در آن دسترسی داشته باشند.

خرده فروشی که به دنبال اشغال یک ساختمان با پارکینگ در محل کافی است ممکن است برای یک تفاوت نشان دهد که دسترسی به پارکینگ خیابانی، دسترسی حمل و نقل، یا ترتیبات پارکینگ مشترک تقاضای واقعی را برآورده می کند.این فرایند به طور معمول نیاز به اطلاع عمومی، شنیدن قبل از هیئت مدیره از منابع تجدید نظر منطقه ای، و شواهد که تفاوت ها به رفاه عمومی آسیب نمی رسانند.

مجوز های ویژه یک مسیر دیگر برای انعطاف پذیری ارائه می دهند.یک رستوران پیشنهاد شده برای یک منطقه مسکونی ممکن است مشروط به بستن توسط 10 PM، نصب ضد صدا و محدود کردن صندلی های در فضای باز باشد.این تایید مشروط ارائه می دهد جوامع با ابزار برای قرار دادن کسب و کار مورد نظر در حالی که حفاظت از منافع محله.

Zoning به عنوان یک ابزار اقتصادی

میراث تاریخی منطقه بندی شامل شیوه های آشکارا محرومیت است که الگوهای امروز فرصت اقتصادی را شکل می دهد. پیمان های محدود و مقررات منطقه ای که مسکن چند خانواده را در حومه های مرفه ممنوع به طور سیستماتیک جوامع اقلیت محروم شده است، و در حالی که منطقه بندی نژادی صریح در حال حاضر غیرقانونی تحت قانون فدرال، الگوهای فضایی آن باقی مانده است.

موسسه مستند کرده است که چگونه منطقه بندی می تواند نابرابری اقتصادی را با توجه به کاربرد آن حفظ یا از بین ببرد، برخی از شهرها در حال حاضر به طور فعال از منطقه بندی برای پیشبرد توسعه عادلانه از طریق سیاست هایی که نیاز به فضای تجاری مقرون به صرفه در تحولات جدید و یا ایجاد فرصت های کوچک بر روی کاهش موانع کیفیت محلی از سازمان های منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع منابع شهری و غیر انتفاعی شهر و خدمات شبکه های خدمات شبکه های خدمات منابع شهری و خدمات شبکه های خدمات شبکه های خصوصی در سازمان های خدمات منابع شهری و خدمات منابع شهری و خدمات منابع غیر انتفاعی شهر، شامل.

اصلاحات در حال حاضر: روند تغییر املاک تجاری

در سراسر ایالات متحده، موجی از اصلاحات منطقه ای به قابلیت مسکن، انعطاف پذیری آب و هوا و نشاط اقتصادی می پردازد، در حالی که تغییرات منطقه ای مسکونی توجه قابل توجهی را دریافت می کند، اصلاحات منطقه ای تجاری به همان اندازه پیامدهای قابل توجهی برای خرده فروشی و مکان های تجاری دارند.

جریان بندی Temporary و Pop-Up Retail

نرخ های تخلیه بالا در طول و بعد از همه گیر باعث شد که بسیاری از شهرها محدودیت های منطقه ای را در استفاده های موقت آرام کنند. مغازه های پاپ آپ، بازارهای فصلی و گسترش ناهار خوری در فضای باز که تحت دستور اضطراری عمل می کنند، در بسیاری از موارد به مقررات دائمی متصل شده اند. برنامه تجاری Pop-Up فیلادلفیا ارائه می دهد سرعت بخشیدن به تصویب منطقه بندی برای فعال سازی خرده فروشی کوتاه مدت، و فعال سازی مفاهیم ریسک را به سرعت نشان می دهد.

استانداردهای انعطاف پذیری آب و هوا و سبز

ملاحظات پایداری محیط زیست به طور فزاینده ای بر منطقه بندی تجاری تأثیر می گذارد، با الزامات مدیریت آب طوفان، کاهش جزیره گرما و عملکرد انرژی رایج تر می شود. پیشرفت های خرده فروشی ممکن است با استانداردهای محوطه سازی مواجه شوند که سطوح ناخوشایند را کاهش می دهد، الزامات جهت گیری را ایجاد می کند که روشنایی طبیعی یا سقف سبز را به حداکثر می رساند که باران را مدیریت می کند.

منطقه تجاری توسعه حمل و نقل و یا جهت

جوامع سرمایه گذاری در زیرساخت حمل و نقل عمومی اغلب مناطق منطقه ای بیش از حد نزدیک ایستگاه هایی ایجاد می کنند که اجازه می دهند تا پروتزهای بالاتر، کاهش الزامات پارکینگ و تصویب ساده برای توسعه مخلوط استفاده شوند، این سیاست ها فعالیت خرده فروشی را متمرکز می کنند که مشتریان می توانند بدون اتومبیل وارد شوند، حمایت از کسب و کارهایی که از الگوهای ترافیک پیاده بهره مند می شوند.

مفاهیم استراتژیک برای تصمیمات موقعیت کسب و کار

برای کارآفرینان و مستاجران تجاری، تخصص منطقه ای در کنار تجزیه و تحلیل مالی و تحقیقات بازار در فرایند انتخاب مکان قرار دارد. درک طراحی منطقه ای املاک نه تنها آنچه که در حال حاضر مجاز است، بلکه فرصت هایی برای توسعه آینده، اصلاح یا استفاده مجدد از آن وجود دارد.

موفق ترین محیط های تجاری در شهرهایی که منطقه بندی را نه به عنوان مجموعه ای از محدودیت های استاتیک بلکه به عنوان یک چارچوب زندگی که نیاز به به به روز رسانی های دوره ای برای منعکس کردن تغییرات بازار، تغییرات جمعیتی و ارزش های تجاری رشد می کند، زمانی که منطقه بندی وضوح و پیش بینی پذیری را در حالی که حفظ انعطاف پذیری برای نوآوری و تغییر رفتارهای مصرف کننده است، ایجاد می کند.