قوانین زودیینگ مقررات اساسی هستند که دیکته می کنند که چگونه زمین و مالکیت در مناطق جغرافیایی خاص می تواند مورد استفاده قرار گیرد.این قوانین ستون فقرات برنامه ریزی شهری و منطقه ای را تشکیل می دهند، شکل دادن به شخصیت فیزیکی و اقتصادی جوامع است.برای صاحبان زمین، سرمایه گذاران و متخصصان املاک و مستغلات، درک ارتباط بین منطقه بندی و ارزش اموال اختیاری نیست - برای تصمیم گیری های آگاهانه ضروری است که تعیین کننده ارتفاع مجاز، که در نتیجه تجزیه و تحلیل دقیق آن است، حتی می تواند آن را تحت تاثیر قرار دهد و تحلیل قیمت های بازار را بهبود بخشد، و حتی می تواند به طور عمیق و حتی بر روی چه مقدار فروش آن تأثیر بگذارد و حتی در نهایت تاثیر قرار دهد و حتی در نهایت بر روی چه مقدار فروش آن را بررسی کند، و چه مقدار در نهایت تاثیر می تواند آن را بررسی کند.

درک زونینگ و انواع آن

در هسته آن، منطقه بندی یک ابزار قانونی است که توسط دولت های محلی برای جدا کردن استفاده از زمین که ناسازگار و ترویج توسعه منظم است، استفاده می شود. چارچوب منطقه بندی مدرن از اوایل قرن بیستم جنبش های برنامه ریزی شهری با هدف پرداختن به سلامت عمومی، ایمنی و نگرانی های رفاه امروز، تقریبا هر شهرداری در ایالات متحده و بسیاری از حوزه های قضایی در سراسر جهان از برخی از مقررات خاص استفاده می کنند، اما به طور کلی به یک مقدار گسترده برای هر بخش خصوصی، کاهش می یابد.

خانه »

منطقه مسکونی استفاده از زمین را به مسکن و فعالیت های مرتبط محدود می کند، این دسته بیشتر به عنوان های مانند مسکونی تک خانواده (R-1)، مسکونی چند خانواده (R-2، R-3)، و مناطق مسکونی همسایه تقسیم شده است که معمولا حداقل اندازه های زیادی، حداکثر ارتفاع ساختمان، و محدودیت های تراکم (به عنوان مثال، تعداد واحدهای حق بیمه برای خریداران مسکن، می تواند به کاهش مقدار بالا در مناطق مسکونی کمک کند، و حفظ مقدار ملک برای خریداران، برای حفظ مقدار پایین تر، برای حفظ مقدار ملک، و نگهداری از طریق یک محل نگهداری از اموال مسکن، به عنوان یک مکان های مسکن، به عنوان یک مکان های مسکن، به عنوان مثال، برای خریداران، به عنوان یک قیمت مسکن، برای حفظ مقدار پایین، به عنوان مثال، برای حفظ مقدار ملک، برای حفظ مقدار ملک، به عنوان یک مقدار پایین، به عنوان یک مقدار ملک، به عنوان یک مقدار ملک، به عنوان یک قیمت مسکن، به صرفه جویی در مناطق مسکونی، و نگهداری از صرفه جویی در مناطق مسکونی، به عنوان مثال، به عنوان مثال، به عنوان مثال، به صرفه جویی در مناطق مسکونی، به صرفه جویی در مناطق مسکونی، صرفه جویی در مناطق مسکونی، به صرفه جویی در مناطق مسکونی، به صرفه جویی در مناطق خصوصی، به صرفه جویی در مناطق خصوصی، به

تجارت تجاری Zoning

منطقه بندی تجاری اجازه می دهد فروشگاه های خرده فروشی، ادارات، رستوران ها و سایر فعالیت های تجاری را فراهم کند. زیر مجموعه ای شامل تجارت محله (C-1)، عمومی تجاری (C-2)، و مرکز شهر تجاری (C-3) املاک در مناطق تجاری به خوبی قاچاق شده اغلب به دلیل پتانسیل های اجاره ای آن قدردانی می شود، با این حال، حضور استفاده های تجاری نیز می تواند باعث ایجاد nuisance مانند سر و یا تجزیه و تحلیل ترافیک شود، که ممکن است به برخی از کاهش ارزش های تجاری خاص و یا کاهش یابد.

صنعتی ASTING

منطقه بندی صنعتی شامل کارخانه ها، انبارها، تاسیسات تولیدی و تدارکات سنگین است.این مناطق به طور معمول از مناطق مسکونی برای به حداقل رساندن درگیری ها قرار دارند. ارزش های زمین صنعتی اغلب پایین تر از ارزش های تجاری یا مسکونی به دلیل تقاضای پایین تر، بدهی های زیست محیطی بالا و استفاده های جایگزین محدود، در بازارهای خاص - مانند نزدیک به قطب های حمل و نقل عمده - منطقه ای صنعتی می تواند به شدت ارزشمند باشد.

کشاورزی ASTING

منطقه کشاورزی از زمین های کشاورزی، جنگل ها و فضای باز از پراکندگی حومه حفاظت می کند، به طور معمول توسعه غیرفارم را محدود می کند و حداقل اندازه های زیادی را تحمیل می کند (به عنوان مثال، 10 تا 40 هکتار) منطقه کشاورزی به حفظ شخصیت روستایی، حمایت از تولید مواد غذایی و حفظ خدمات اکوسیستم کمک می کند، همچنین می تواند صاحبان املاک را که مایل به فروش توسعه زمین برای قدردانی هستند، در نتیجه ارزش بالقوه زمین توسعه، در مقایسه با استفاده از مزایای کشاورزی و یا حفاظت از مناطق کشاورزی، کاهش می دهد.

انواع دیگر Zoning

فراتر از دسته های اولیه، مقررات منطقه ای اغلب شامل مناطق بیش از حد، تحولات واحد برنامه ریزی شده (PUDs)، و مناطق ویژه، مناطق Overlay اضافه الزامات اضافی در بالای محوطه بندی پایگاه - به عنوان مثال، حفظ تاریخی یا سیلولین بیش از حد، PUD اجازه می دهد انعطاف پذیر تر، مخلوط توسعه از طریق مذاکره با تخته های برنامه ریزی محلی است.

تاثیر Zoning بر ارزش های مالکیت

Zoning هر دو تاثیر مستقیم و غیرمستقیم بر ارزش های مالکیت اعمال می کند.روابط همیشه ساده نیست؛ یک تغییر منطقه ای می تواند یا افزایش یا کاهش ارزش ها را بسته به زمینه درک کند.

تأثیرات مثبت: ثبات، آمینایی و انحصار

قابلیت و پیش بینی: یکی از قوی ترین اثرات مثبت منطقه منطقه منطقه ای ثبات است که آن را فراهم می کند.در مناطق مسکونی به خوبی تقویت شده، صاحبان می توانند مطمئن باشند که محله به طور ناگهانی میزبان یک محل مسکونی و یا کلوپ شبانه است، این اطمینان کاهش خطر درک شده، و خریداران مایل به پرداخت یک مطالعات حق بیمه در اقتصاد شهری به طور مداوم نشان می دهد که در مناطق مشابه - به ویژه با حداقل هزینه های خانه - به فروش می رسد - به طور خاص، به فروش می رسد - به دلیل قیمت های کوچک تر از آن، به طور خاص، به طور خاص، به طور خاص، به فروش می رسد، به طور خاص، به طور خاص، به طور خاص، به طور متوسط، به طور خاص، به طور خاص، به طور خاص، به طور متوسط، به طور ناگهانی یک محل سکونت با کمترین قیمت های محلی، به فروش می رسد.

مقررات رفاه: شهرداری اغلب از منطقه بندی برای نیاز یا تشویق امکانات مانند پارک ها، فضاهای سبز و اتصال پیاده رو استفاده می کنند، توسعه واحد برنامه ریزی شده می تواند زمین را برای تفریح در ازای تراکم بالاتر تنظیم کند.این امکانات افزایش کیفیت زندگی و سرمایه گذاری به ارزش های اموال، مطالعه 2019 توسط موسسه لینکلن زمین سیاست نزدیک به ساختمان که می تواند با افزایش ترافیک سبز و تخصیص 5٪.

[Exclusivity and Scarcity: برخی از منطقه بندی کمبود مصنوعی ایجاد می کند، که می تواند ارزش ها را افزایش دهد، به عنوان مثال، محدود کردن تک خانواده در مناطق با تقاضای بالا، عرضه زمین های قابل توسعه را محدود می کند، قیمت مسکن را افزایش می دهد.این یک عامل مهم در هزینه های بالای مسکن در شهرهای مانند سان فرانسیسکو، بوستون و نیویورک است - در حالی که اصلاحات قابل توجه در آن وجود دارد.

تأثیرات منفی: محدودیت ها، ناسازگاری و عدم اطمینان

محدودیت در استفاده و چگالی: بیش از حد محدود منطقه بندی می تواند ارزش های اموال را با محدود کردن توانایی مالک زمین برای انطباق با خواسته های بازار کاهش دهد، به عنوان مثال، یک منطقه اموال تنها برای خانه های تک خانواده ممکن است ارزش کمتری نسبت به اگر آن را به یک ساختمان آپارتمان کوچک به طور مشابه توسعه داده شود، و محدودیت های ارتفاع و احتمال بازگشت سرمایه گذاران به طور مستقیم می تواند از کاهش شرایط طبقه بندی استفاده کند.

در استفاده های سازگار با Adjacent: حتی اگر خود یک ملک به خوبی منطقه شده باشد، ارزش آن را می توان با استفاده های ناسازگار آسیب دید، یک خانه مسکونی در کنار یک مرکز صنعتی شلوغ یا یک نوار پر سر و صدا به احتمال زیاد ارزش از دست دادن به دلیل اختلاف.

عدم قطعیت جبرانی: هنگامی که مقررات منطقه ای اغلب تغییر می یابد یا به طور متناقض اجرا می شود، ارزش های اموال رنج می برند.توسعه دهندگان و خریداران تخفیف ریسک سرمایه گذاری همراه با عدم اطمینان.یک تغییر منطقه ای پیشنهادی که اجازه می دهد تراکم بالاتر ممکن است یک باد برای برخی از صاحبان قدردانی باشد، اما اگر تغییر مورد بحث قرار گیرد، روند قانونی می تواند فعالیت بازار را به همین ترتیب کاهش دهد، یا ممنوعیت توسعه ساختمان جدید.

مطالعات موردی و شواهد تجربی

مطالعات متعدد دانشگاهی تایید این الگوها را تایید می کنند. تجزیه و تحلیل شناخته شده توسط Glaeser و Gyourko (2002) نشان داد که مقررات سختگیرانه تر منطقه ای در شهرهای ساحلی ایالات متحده منجر به افزایش قیمت خانه و کاهش عرضه مسکن می شود - شهرهایی که دارای یک منطقه منطقه منطقه شهری هستند - مانند هوستون، که هیچ منطقه ای رسمی ندارد - به قیمت های خانه پایین تر اما همچنین گسترده تر و بالقوه تر مطالعه (F)

برای بررسی بیشتر این پویایی، خوانندگان می توانند منابع را از انجمن برنامه ریزی آمریکایی و موسسه سیاست زمین مشورت کنند که تحقیق دقیق در مورد منطقه بندی و ارزش های اموال منتشر می کند.

قابلیت بازار و Zoning

قابلیت بازار - سهولت که با آن یک ملک را می توان فروخت یا اجاره کرد - به طور مستقیم توسط خریداران منطقه ای و مستاجرین فاکتور منطقه بندی به تصمیمات خود، اغلب قبل از اینکه آنها حتی یک ملک را به تور برسانند، تعیین منطقه بندی قابل تنظیم می تواند فروش را تسریع کند، در حالی که مشکل یا مبهم می تواند باعث ایجاد خواص در بازار شود.

برای خریداران مسکونی

خریداران خانگی معمولا محله هایی را ترجیح می دهند که منطقه بندی ثابت و به خوبی تقویت شده است.آنها به دنبال اطمینان هستند که توسعه آینده به لذت خانه یا ارزش فروش مجدد آنها آسیب نمی رساند، به عنوان مثال، خریدار با در نظر گرفتن خانه ای در کنار یک فضای خالی، گاهی اوقات می خواهد منطقه بندی آن را بداند: اگر مسکونی باشد، هیچ نگرانی؛ اگر آن تجاری باشد، می تواند به یک مقررات سریع رستوران تبدیل شود که اغلب به عنوان عوامل سخت گیرانه تر در فهرست های بازار (در برخی از جمله اطمینان بخش های خاص) به خریداران (در مناطق خاص) می تواند به طور دقیق تر از آن توجه کند.

در نزولی، خواص با استفاده از غیر اطلاع رسانی (استفاده های پدربزرگ که نقض منطقه بندی فعلی) می تواند کمتر قابل دسترس باشد. Lenders ممکن است تمایل به تامین مالی آنها داشته باشد و خریداران ممکن است با گسترش یا بازسازی خانه ای که از نظر قانونی در گذشته جدا شده است، اما دیگر مطابق با قوانین فعلی تنظیم شده نمی تواند معامله برای ریسک خریدار معکوس باشد.

برای سرمایه گذاران تجاری و توسعه دهندگان

قابلیت بازار تجاری به انعطاف پذیری و سازگاری منطقه با مستاجران هدف بستگی دارد.یک ملک که برای استفاده از دفتر عمومی مورد استفاده قرار می گیرد ممکن است کمتر قابل فروش باشد اگر تقاضا به سمت خرده فروشی یا ترکیبی تغییر کند. سرمایه گذاران Savvy قبل از خرید "سرعت گیری" را انجام می دهند: تأیید استفاده های مجاز، نسبت های منطقه کف (FAR)، الزامات پارکینگ و مقررات علامت گذاری که طیف وسیع تری از بازار را ارائه می دهد، می تواند به طور ذاتی قابل انطباق با شرایط بازار قابل انطباق باشد.

فرصت های کاهشی: گاهی اوقات سودآورترین رویکرد به دنبال یک تغییر منطقه ای است. Rezoning فرایند اصلاح نقشه منطقه ای یا دستورالعمل برای بسته بندی خاص است، در حالی که می تواند ارزش قابل توجهی را باز کند، زمان بر، گران و بازار نامطمئن بودن اموال با قرار دادن مجدد خرید است: خریداران احتمال باز کردن آنها را رد می کند تا از طریق قرارداد های تجاری سنتی جلوگیری کنند، اما ممکن است بسته شدن مجدد خریداران را رد کنند.

برای صاحبان زمین و کشاورزی

قابلیت بازار اموال کشاورزی به شدت تحت تاثیر پتانسیل برای بازگشت به آینده است.منطقه زمین به طور انحصاری برای استفاده کشاورزی به توسعه دهندگان سخت است مگر اینکه یک راه روشن برای منطقه مجدد وجود دارد، با این حال، زمین در مناطق با اقتصادهای کشاورزی قوی و قوانین راست به دور می تواند به شدت بازار برای کشاورزان تجاری باشد. برخی از حوزه های قضایی ارائه می دهند حقوق انتقال قابل انتقال (TDR) برنامه های که اجازه می دهد تا صاحبان توسعه ابزار بالقوه بدون کاهش ارزش دیگر.

ملاحظات حقوقی و عملی

تفاوت های کوچک و مجوزهای ویژه می تواند با اجازه دادن به انحراف از مقررات سخت، بازار را بهبود بخشد.به عنوان مثال، یک صاحب خانه ممکن است یک اختلاف برای ساخت یک اضافه که انفش در عقب است، که تایید می تواند اموال را جذاب تر کند، با این حال، توجه داشته باشید که تفاوت ها به زمین متصل می شوند، بنابراین یک خریدار بعدی می تواند از آنها بهره مند شود.

علاوه بر این، اضافه کردن محیط زیست (به عنوان مثال، تالاب، سیلولین یا منطقه تاریخی) پیچیده بازار پذیری.یک ملک در یک سیل ممکن است کمتر مطلوب به دلیل هزینه های بیمه و محدودیت های توسعه، اما اگر به خوبی مدیریت، هنوز هم می تواند تخفیف به خریدار راست.

برای یک شیرجه عمیق تر در مقررات منطقه ای و استراتژی های بازار، بررسی موسسه زمین Urban و انجمن ملی Realtors - هر دو راهنمایی در مورد چگونگی تاثیر گذاری بر بازار املاک و مستغلات.

حرکت در Zoning برای حداکثر ارزش ملک

آموزش Thorough Pre-Purchase Research

قبل از خرید هر ملک، با کد منطقه ای محلی و نقشه مشورت کنید.به دنبال تعیین های رسمی منطقه بندی، هر گونه اصلاحات در انتظار، و برنامه جامع (که نشان دهنده استفاده از جهت زمین آینده است) باشید. استخدام یک وکیل یا برنامه ریز می تواند برای معاملات با ریسک بالا عاقلانه باشد.

مشارکت با برنامه ریزی محلی

در هیئت مدیره برنامه ریزی و جلسات شورای شهر، تغییرات زودیینگ اغلب با ورودی عمومی شروع می شود.فعال بودن می تواند به شما در حمایت از منطقه بندی مطلوب کمک کند - یا با تغییرات مضر مواجه می شود. توسعه دهندگان اغلب روابط با کارکنان برنامه ریزی برای به دست آوردن بینش و برنامه های سریع ردیابی برای صاحبان اموال فردی، انجمن های محله می توانند وسایل نقلیه موثر برای نفوذ.

آینده Rezoning Potential را در نظر بگیرید

اگر شما با پتانسیل غیر واقعی (به عنوان مثال، بسیاری در یک منطقه گرایش به دنساسیون)، ارزیابی امکان سنجی عوامل کاهش یافته شامل: سازگاری با برنامه جامع، ظرفیت زیرساخت (آب، فاضلاب، جاده ها)، و احساسات جامعه نزدیک ایستگاه های حمل و نقل اغلب موفقیت بیشتری به دلیل سیاست های توسعه حمل و نقل گرا دارند.

از Zoning به عنوان یک ابزار بازاریابی استفاده کنید

هنگام فروش، منطقه بندی مطلوب در لیست خود را برجسته کنید اگر ملک اجازه می دهد تا کسب و کارهای خانگی، زندگی چند نسلی یا واحدهای مسکونی لوازم جانبی (ADUs)، ذکر کنید که فهرست های تجاری باید طبقه بندی منطقه ای را مشخص کنند و اسنادی مانند نامه تأیید منطقه ای از شهرداری را ارائه دهند.

کار با حرفه ای

عوامل املاک، ارزیابی کنندگان و وکلا که در استفاده از زمین تخصص دارند می توانند مشاوره ارزشمندی ارائه دهند. An Assessmentr ممکن است بر اساس محدودیت های منطقه ای ارزش را تنظیم کند - به عنوان مثال، تخفیف برای بسته هایی که به دلیل محدودیت های نظارتی "تحریم" هستند.

نتیجه گیری

Zoning بسیار بیشتر از یک رسمی اداری است؛ یک عامل قدرتمند از ارزش های مالکیت و قابلیت بازار است.با ایجاد آنچه که یک ملک می تواند برای آن استفاده شود، چقدر شدید می تواند توسعه یابد، و آنچه محیط اطراف آن شبیه به آن است، منطقه بندی هر دو فرصت و محدودیت را ایجاد می کند، سرمایه گذاران، و توسعه دهندگان می توانند با درک این قوانین و ابتکارات فعال با تخصص نظارتی، به طور فعال، صرفه جویی در مورد استفاده از ثبات و گاهی اوقات می کند، به طور دقیق، به مشتریان بالقوه، به طور دقیق، اجازه می دهد، و گاهی اوقات می دهد، و محدودیت های خصوصی، و محدودیت های بالقوه، و گاهی اوقات می تواند اطمینان از اموال، به مشتریان را فراهم می دهد، و محدودیت های بالقوه، و همچنین می دهد، و همچنین می دهد، و همچنین می دهد.

در عصر کمبود مسکن، سازگاری آب و هوا و تغییر الگوهای استفاده از زمین، منطقه بندی بیشتر در حال تکامل است. شهرداری های بیشتر در حال بررسی کدهای مبتنی بر فرم و سیاست های منطقه ای شمول هستند. نگه داشتن یکbritter از این روند برای هر کسی که به دنبال به حداکثر رساندن ارزش ملک و اطمینان از موفقیت سرمایه گذاری بلند مدت است، با تسلط بر بین منطقه بندی و املاک، شما می توانید مانند یک نوار استراتژیک تبدیل کنید.

برای مطالعه بیشتر در مورد چگونگی تغییر بازار املاک و مستغلات، Planettizen وب سایت ارائه می دهد تجزیه و تحلیل و اخبار، در حالی که موسسه مقالات سیاست گذاری در مورد اثرات اقتصادی از مقررات استفاده زمین منتشر می کند.