قوانین کوچک و نظارت تاریخی: چه مالکان املاکی باید بدانند

قوانین کوچک و نظارت تاریخی: راهنمای کامل برای صاحبان املاک

مالکیت یک ملک تاریخی می تواند یک سرمایه گذاری ارزشمند باشد، اما با مجموعه ای متمایز از مسئولیت های حقوقی همراه است.دو چارچوب نظارتی همپوشانی - قوانین و مقررات حفظ تاریخی - آنچه شما می توانید و نمی توانید با زمین و ساختمان های خود انجام دهید، درک این قوانین برای حفظ تعارض، حفظ شخصیت اموال و باز کردن مزایای مالی، این راهنمای گسترش در مورد چگونگی هدایت این قوانین و به حداکثر رساندن تغییرات اموال ضروری است.

درک قوانین زودیینگ

قوانین کوچک سازی مقررات محلی هستند که یک شهرداری را به مناطق تقسیم می کنند - مسکونی، تجاری، صنعتی، کشاورزی یا ترکیبی - و مشخص می کنند که چگونه زمین و سازه ها در هر منطقه می تواند مورد استفاده قرار گیرد، اندازه های ساختمان، موانع، تراکم، الزامات پارکینگ و انواع فعالیت های مجاز (به عنوان مثال، کار از خانه) این قوانین معمولا توسط ادارات و مجوز های شهری و بازرسی و مجوز ساختمان و مجوز ساختمان و مجوز ساختمان ایجاد می شود.

هدف اصلی منطقه سازی ارتقاء توسعه منظم، حفاظت از ارزش های مالکیت و اطمینان از سازگاری بین استفاده از زمین همسایه است.به عنوان مثال، یک کارخانه صنعتی سنگین در کنار یک محله مسکونی آرام مجاز نخواهد بود. Zoning همچنین با تنظیم دسترسی به نور خورشید، تهویه و مسیرهای اضطراری خودرو، به سلامت عمومی و ایمنی می پردازد.

انواع طبقه بندی های Zoning

کدهای کوچک سازی می توانند بسیار دقیق باشند.

[R] - خانه های تک خانواده، واحدهای چند خانواده و گاهی اوقات خانه های همراه.
Commercial [C] [FLT 1] - فروشگاه های خرده فروشی، دفاتر، رستوران ها و هتل ها.
[[۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱]] [۱] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۳] [۱]] [۳] [۳] [۲] [۲] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۳]] [۱] [۳]] [۱] [۳] [۳]]]]] [۱]]]]] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۳] [۱] [۳] [۳] [۳] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳]] [۳] [۳]
[۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] کشاورزی، مزرعه دار، و فضای باز [و]
[[۱] [۱۰] [[۲]]] [[۱۰]]] [۱]]] - منطقه ویژه ای که معیارهای حفظ در بالای منطقه بندی زیر را اضافه می کند.

صاحبان املاک باید قبل از هر گونه بازسازی، زیرنظری یا تغییر استفاده از آن، نقشه منطقه ای محلی خود را مشورت کنند؛ این می تواند از طریق جلسات عمومی و رای گیری شورای شهر اصلاح شود، اما صاحبان باید مقررات را در زمان درخواست دنبال کنند.در نظر داشته باشید که اجرای منطقه ای اغلب شکایت محور است، بنابراین کار فعالانه با کارکنان برنامه ریزی می تواند از دستور کار هزینه ای جلوگیری کند.

تنوع و مجوز های ویژه

هنگامی که یک ملک نمی تواند با یک الزام خاص منطقه ای به دلیل شرایط فیزیکی منحصر به فرد (مانند یک چیز عجیب) مطابقت داشته باشد، صاحبان ممکن است برای یک متغیرiance یا مجوز ویژه درخواست دهند روند معمولا شامل یک شنوایی عمومی قبل از یک هیئت مدیره تجدید نظر است.

مقررات تاریخی نظارت

قوانین حفظ تاریخی برای محافظت از ساختمان ها، ساختارها، سایت ها و مناطقی که دارای اهمیت تاریخی، معماری یا فرهنگی هستند، طراحی شده اند.این مقررات ممکن است در سطح فدرال، ایالتی یا محلی، هر کدام با مجموعه ای از معیارها و مکانیزم های اجرای خود اعمال شود.

سطوح طراحی تاریخی

رایج ترین نام ها عبارتند از:

ثبت ملی مکان های تاریخی - یک لیست فدرال که توسط سرویس پارک ملی نگهداری می شود، فهرست بندی تشخیص و واجد شرایط بودن برای مشوق های مالیاتی فدرال را فراهم می کند، اما محدودیت هایی را بر صاحبان مالکیت خصوصی تحمیل نمی کند (مگر اینکه بودجه فدرال یا مجوز درگیر باشد).
] ثبت تاریخی دولت [ - مشابه ثبت ملی اما توسط سازمان های دولتی اداره می شود. قوانین سطح دولتی ممکن است بررسی دقیق تر برای تغییرات اعمال شود، به ویژه اگر اعتبارات مالیاتی ایالتی یا کمک های مالی مورد استفاده قرار گیرد.
منطقه تاریخی و یا علامت های تاریخی - مقررات محلی محدود کننده ترین کمیسیون حفظ اقتدار برای بررسی هر گونه تغییرات خارجی، درخواست های تخریب و ساخت و ساز جدید در مناطق مشخص شده.

املاکی که به صورت جداگانه به عنوان نشانه های محلی یا واقع در یک منطقه تاریخی ذکر شده اند باید قبل از شروع کار، یک را به دست آورند.این فرایند بررسی تضمین می کند که تغییرات با شخصیت تاریخی ساختمان و محیط اطراف آن سازگار هستند.

تفاوت های کلیدی: Zoning در مقابل نظارت

در حالی که هر دو منطقه بندی و حفظ استفاده از زمین را تنظیم می کنند، آنها به طور متفاوتی عمل می کنند:

] Zoning به طور گسترده ای در کل مناطق یا مناطق اعمال می شود.
Focus: Zoning کنترل استفاده، چگالی و نشستن. Preservation ویژگی های معماری، مواد و یکپارچگی تاریخی را کنترل می کند.
تقویت: Zoning با برنامه ریزی یا ادارات ساختمان اجرا می شود.
اختلاف و تردیدهای کوچک و مجوزهای استفاده ویژه رایج است. تصمیمات حفظ و نگهداری بر اساس دستورالعمل های طراحی و ممکن است کمتر قابل مذاکره باشد، هر چند که مقررات سختی اقتصادی وجود دارد.

چگونه قوانین پیش بینی و نظارت متقابل

در بسیاری از شهرها، قوانین منطقه ای و مقررات حفظ تاریخی در کنار یکدیگر عمل می کنند.یک ملک واقع در یک منطقه تاریخی هنوز به منطقه زمینه ای برای استفاده از مانند مسکونی در مقابل تجارت مربوط می شود.

به عنوان مثال، اگر یک کد منطقه ای اجازه می دهد تا یک ساختمان اداری تا چهار فروشگاه در منطقه تجاری مرکز شهر، اما همان منطقه نیز یک منطقه تاریخی است، کمیسیون حفظ ممکن است یک ساختمان جدید را انکار کند که از دیوارهای پرده شیشه ای مدرن تقلید می کند، آنها ممکن است نیاز به طراحی داشته باشند که به ارتفاع، توده و مواد مجاور ساختارهای قرن نوزدهم احترام می گذارد، به طور مشابه، تبدیل یک خانه تاریخی (که هنوز هم نیاز به تعویض پنجره دارد، یا تغییر در پنجره، تغییر در پنجره، نیاز دارد.

صاحبان املاک باید هر دو مجموعه قوانین را به طور همزمان هدایت کنند.یک مجوز ممکن است از بخش ساختمان (برای کار ساختاری) و از کمیسیون حفظ (برای تغییرات زیبایی شناسی) لازم باشد، بسیار مهم است که با بررسی حفظ در مراحل برنامه ریزی اولیه شروع شود زیرا می تواند طولانی تر شود و ممکن است الزاماتی را اعمال کند که بر هزینه و جدول زمانی پروژه تأثیر می گذارد.

حرکت در درگیری بین Zoning و Preservation

اختلاف اغلب زمانی رخ می دهد که یک نیاز منطقه ای با یک استاندارد حفظ تعارض داشته باشد.

حداقل های قایقرانی در مقابل حفظ فضای باز: Zoning ممکن است نیاز به تعدادی از فضاهای پارکینگ خاص، اما پس از یک حیاط تاریخی تخریب تنظیمات چشم انداز شامل توافق پارکینگ مشترک، تعداد زیادی از مکان، و یا یک تفاوت از نیاز پارکینگ.
الزامات تنظیمات بک در مقابل قرار دادن ساختمان تاریخی: بسیاری از ساختمان های تاریخی نزدیک به خیابان از منطقه بندی مدرن اجازه می دهد.اگر شما بازسازی پس از آتش سوزی، کمیسیون حفظ ممکن است اصرار بر رد پای اصلی، که می تواند با موانع فعلی در چنین مواردی، یک منطقه بندی اغلب ضروری است، پشتیبانی از وضعیت تاریخی اموال.
مقررات قانونی برای ساختمان های تاریخی تجاری: Zoning ممکن است اجازه دهد تا نشانه های بزرگ روشن، اما دستورالعمل های حفظ اغلب محدود کردن اندازه علامت، مواد و نورپردازی برای حفظ شخصیت تاریخی است.

معماران حفظ تجربه و وکلای استفاده از زمین می توانند با ارائه گزینه هایی که هر دو مجموعه قوانین را برآورده می کنند، به کارگزار این درگیری ها کمک کنند.

چه صاحبان املاکی باید بدانند

قبل از اینکه یک خانه تاریخی را در یک رنگ جسورانه نقاشی کنید، یک خوابگاه اضافه کنید یا یک انبار رو به وخامت بگذارید، این مراحل بحرانی را انجام دهید:

وضعیت اموال خود را هماهنگ کنید.[۱۰] با اداره برنامه ریزی محلی یا دفتر نگهداری بررسی کنید تا ببینید آیا اموال شما در یک ثبت تاریخی ثبت شده یا در یک منطقه تاریخی مشخص شده قرار دارد یا خیر. بسیاری از شهرها نقشه های آنلاین با مناطق بیش از حد ارائه می دهند.
دستورالعمل های طراحی را بخوانید.[۱۰] اکثر مناطق تاریخی محلی استانداردهایی را منتشر کرده اند که مواد قابل قبول، سبک پنجره، فرم سقف، رنگ های رنگ و ویژگی های چشم انداز را مشخص می کنند.
با مقامات زود هنگام [در مورد] اختلاف نظر کنید.[۱۰] [۱] یک جلسه پیش از درخواست را با کارکنان برنامه ریزی و کمیسیون حفظ (یا مدیر آن) برنامه ریزی کنید، آنها می توانند به شما بگویند که چه چیزی احتمالا تایید شده و چه اسناد لازم است.
تمام مجوزهای لازم را حفظ کنید.[۱۰] حتی نگهداری منظم مانند جایگزینی پیچ و خم یا سقف ممکن است به یک COA نیاز داشته باشد اگر ملک به صورت محلی تعیین شده باشد، شکست در این کار می تواند منجر به سفارشات توقف کار، جریمه ها و حتی نیاز به حذف کار تایید نشده شود.
کار با متخصصان. معماران، پیمانکاران و مشاوران حفظ که تجربه با خواص تاریخی دارند، می دانند که چگونه به هر دو منطقه بندی و الزامات حفظ کمک کنند.
عدم تعادل و روش های سختی را در نظر بگیرید.[۱۰] اگر قوانین منطقه ای یا حفظ به ویژه بار، شما ممکن است برای یک اختلاف، مجوز ویژه یا گواهی از سختی های اقتصادی درخواست کنید، روند عمومی است و ممکن است نیاز به یک جلسه شنوایی داشته باشد، اما می تواند از استانداردهای دقیق در هنگام انطباق از نظر مالی غیر ممکن است تسکین یابد.

چالش های مشترک و چگونگی غلبه بر آنم

صاحبان املاک اغلب با این مشکلات مواجه هستند:

بسیاری از مقررات حفظ محلی یک مهلت تخریب (به عنوان مثال 90 تا 180 روز) را در ساختارهای تاریخی تحمیل می کند، این زمان جامعه را برای کشف گزینه های جایگزین می دهد، اما می تواند برنامه های توسعه مجدد خود را حفظ کند.
افزایش هزینه: استفاده از پنجره های چوب سفارشی، ملات و مواد سقف تاریخی هزینه های بیشتر از جایگزین های مدرن است، با این حال، ارزش بلند مدت حفظ اعتبار اغلب این هزینه ها را جبران می کند و اعتبارات مالیاتی می تواند کمک کند، همچنین در نظر بگیرید که بسیاری از مواد مدرن دارای طول عمر کوتاه تر، بنابراین مواد تاریخی ممکن است هزینه بیش از 30 سال باشد.
عدم نگهداری در مناطق مختلط: اگر شما یک ساختمان تجاری در یک منطقه تاریخی دارید، بررسی حفظ ممکن است نشانه گذاری، صندلی در فضای باز یا نمایش پنجره که در غیر این صورت توسط منطقه بندی مجاز است، توسعه یک مفهوم طراحی در اوایل که هر دو مجموعه قوانین احترام می گذارد و آماده برای ارائه راه حل های جایگزین.

مزایای سازگاری

تکمیل قوانین مربوط به منطقه بندی و حفظ فقط در مورد اجتناب از مجازات نیست - همچنین مزایای ملموسی را ارائه می دهد.

مالی Incentives

فدرال، ایالتی و دولت های محلی ارائه می دهند اعتبار مالیاتی، کمک های مالی و وام های کم بهره برای توانبخشی ساختمان های تاریخی، اعتبار مالیاتی توانبخشی 20٪ فدرال (که توسط سرویس پارک ملی و IRS اداره می شود) یکی از سخاوتمندانه ترین، پوشش بخشی از هزینه های توانبخشی واجد شرایط است. بسیاری از ایالت ها ارائه می دهند یک اعتبار تطبیق. برنامه های محلی ممکن است مالیات اموال برای یک دوره ثابت پس از یک صفحه راهنمایی ملی ارائه می دهد.

ارزش املاک

املاک در مناطق تاریخی به خوبی نگهداری شده اغلب سریعتر از کسانی که در محله های غیر رسمی قدردانی می کنند، خریداران و اجاره کنندگان به شخصیت منحصر به فرد، صنایع دستی و حس مکان که خانه های تاریخی ارائه می دهند، جذب می شوند. مطالعه ای توسط اعتماد ملی برای نظارت تاریخی نشان داد که خانه ها در مناطق تاریخی فروش برای یک حق بیمه در مقایسه با مطالعات غیر تاریخی قابل مقایسه است.

تخصص مقدماتی

When you work with preservation boards and experienced contractors, you gain access to knowledge about traditional building techniques and materials. This can help you maintain the building’s structural integrity and avoid common mistakes that lead to moisture problems, energy loss, or unsightly repairs. Many local preservation commissions also offer free educational workshops.

جامعه و میراث

نگهداری یک ملک تاریخی به میراث فرهنگی جامعه شما کمک می کند، شخصیت بصری را حفظ می کند که گردشگران و مردم محلی برای بسیاری از صاحبان آن گنجینه هستند، غرور بودن یک مباشر تاریخ به خودی خود پاداش است.

منابع گسترده و خواندن بیشتر

برای اطلاع رسانی و سازگاری، با این منابع معتبر مشورت کنید:

ثبت ملی مکان های تاریخی (NPS) - اطلاعات در مورد لیست و مشوق های مالیاتی فدرال.
اعتماد ملی برای نظارت تاریخی [FLT 1] - مقالات آموزشی، کمک های مالی و ابزار حمایت.
وزارت مسکن و توسعه شهری - راهنمایی در مورد انطباق منطقه ای برای پروژه های مسکن مقرون به صرفه در مناطق تاریخی.
فرم 3468 (اعتبار سرمایه گذاری) - برای ادعای اعتبار مالیاتی توانبخشی تاریخی فدرال.
انجمن برنامه ریزی آمریکا - بهترین شیوه ها برای منطقه بندی و ادغام حفظ.
مرکز ملی فناوری و آموزش پیش از نظارت [FLT 1] - راهنمایی فنی در مورد مواد و روش ها.

نتیجه گیری

پیاده سازی قوانین منطقه ای و مقررات حفظ تاریخی مستلزم تلاش، صبر و تمایل به همکاری با مقامات محلی است.با درک نام ملک خود، مطالعه دستورالعمل های قابل اجرا و تضمین تمام الزامات لازم قبل از نوسان یک چکش، در حالی که این روند می تواند کند و پر هزینه تر از یک نوسازی معمولی، پاداش - مشوق های مالی، افزایش ارزش اموال، و رضایت از تلاش برای حفظ یک پروژه کلیدی است، بنابراین نمی تواند به عنوان یک چارچوب قابل توجه و نظارت بر اساس آن، به عنوان یک پروژه ارتباطات حرفه ای، به عنوان یک پروژه قابل توجه و همچنین هر گونه جزئیات و مدیریت و مدیریت اطلاعات حرفه ای است.