آشنایی با Zoning Basics برای ساخت و ساز جدید

قوانین کوچک سازی مقررات محلی هستند که بر چگونگی استفاده از زمین، چه ساختارهایی می تواند ساخته شود و جایی که آنها می توانند قرار داده شوند، برای توسعه دهندگان، معماران و سازندگان، هدایت این قوانین اختیاری نیست - این یک ضرورت قانونی است. درک روشن از اصول منطقه بندی مانع از طراحی مجدد، جنگ های قانونی و تاخیر پروژه می شود.این چک لیست گسترش یافته شما را از طریق هر مرحله از یک پروژه جدید، از طریق بینش های پیش طراحی سایت، از برنامه ریزی، از طریق انطباق عملی، از طریق بینش های پیش برنامه ریزی، از طریق جزئیات عملی، از پیش از پیش از پیش از پیش از پیش برنامه ریزی، از برنامه ریزی، از پیش از پیش برنامه ریزی، از پیش برنامه ریزی، از برنامه ریزی، از برنامه ریزی، جلوگیری می کند.

منطقه های کوچک و طبقه بندی

هر بسته از زمین به یک منطقه خاص منطقه بندی مانند مسکونی، تجاری، صنعتی یا کشاورزی می افتد.هر منطقه دارای مجموعه ای از استفاده های مجاز، محدودیت های تراکم و استانداردهای بعدی است.قبل از خرید یک سایت یا طرح های پیش نویس خاص، شما باید طبقه بندی منطقه از نقشه رسمی منطقه برنامه ریزی محلی را تأیید کنید. برخی از شهرداری ها همچنین از مناطق سیل برای تأیید تاریخی استفاده می کنند، یا مقررات حمل و نقل محلی را تأیید می کنند که ممکن است برای اضافه کردن یک لایه های رسمی دیگر از آن استفاده کنند.

شرایط کلیدی برای کاهش سن شما باید بدانید

  • راه برگشت: حداقل فاصله بین خطوط ساختمان و مالکیت، حقوق عمومی از راه، و یا دیگر ساختارها اغلب متفاوت است.
  • پوشش: درصد از بسیاری از سطوح غیر قابل نفوذ (ساختها، جاده ها، پاتیوس) را پوشش می دهد، برخی از جوامع در حال حاضر شامل پیچ و خم یا پیاده رو قابل استفاده در این محاسبه هستند.
  • [Floor Area Ratio] نسبت کل مساحت ساختمان به اندازه مقدار زیادی.A FAR 2.0 در یک 10 هزار-q-ft اجازه می دهد تا 20،000 فوت مساحت کف، گسترش در سراسر داستان های متعدد.
  • محدودیت: حداکثر ارتفاع مجاز ساختمان، اغلب در پاها یا داستان اندازه گیری می شود.توجه داشته باشید که چتر، تجهیزات مکانیکی و عرشه های پشت بام ممکن است به محدودیت های جداگانه.
  • تخفیف: تعداد واحدهای مسکونی مجاز به هر هکتار در مناطق مسکونی.
  • استفاده از اطلاع رسانی: استفاده از زمین است که تنها پس از شنیدن عمومی و تایید با شرایط مجاز است.
  • استفاده غیر متمرکز: استفاده از قانونی که در هنگام تاسیس قانونی بود اما دیگر مطابق با منطقه بندی فعلی نیست، چنین استفاده هایی معمولا "پدربزرگ" هستند، اما ممکن است اگر رها شده یا آسیب دیده فراتر از آستانه.

چرا رعایت کردن اهمیت دارد

قوانین منطقه ای را می توان به دستور کار توقف، جریمه، دادخواست یا حتی تخریب ساختارهای غیر سازگار منجر شود.در مقابل، انطباق کامل از سرمایه گذاری شما محافظت می کند، مجوز را افزایش می دهد و اعتماد را با جامعه و مقامات محلی ایجاد می کند. انجمن برنامه ریزی آمریکا [F:1] منابع گسترده ای در مورد بهترین شیوه های منطقه سازی برای مطالعات انطباق، از جمله پروژه های قانونی و پرونده های موفق فراهم می کند.

فاز پیش برنامه ریزی

مرحله پیش برنامه ریزی پایه و اساس یک پروژه موفق را تعیین می کند.پی.پ.پی.پی.پی.پی.پی.پی.پی.ک یکی از رایج ترین اشتباهات در ساخت و ساز جدید است، زمان را برای جمع آوری و درک تمام اطلاعات مربوط به منطقه بندی قبل از انجام یک طراحی، حتی یک خطای کوچک، مانند اشتباه خواندن ابعاد تنظیم شده، می تواند یک یادداشت ایجاد کند که پروژه را برای ماه ها متوقف می کند.

بررسی مقررات محلی Zoning

با بازدید از بخش برنامه ریزی شهر یا شهرستان در فرد یا آنلاین شروع کنید. اکثر شهرداری ها در حال حاضر نقشه های منطقه ای دیجیتال و پایگاه های دستورالعمل های دستورالعمل های تنظیم شده را ارائه می دهند.درخواست دستورالعمل های رسمی منطقه ای و هر دستورالعمل طراحی مکمل. توجه ویژه به تعاریف، استفاده از جداول و برنامه های مورد نیاز را توضیح دهید، اگر دستورالعمل فشرده است، استخدام یک وکیل یا مشاور منطقه ای برای تفسیر آن.

شناسایی منطقه Zoning

با استفاده از نقشه رسمی منطقه بندی، اموال خود را پیدا کنید و کد منطقه (به عنوان مثال، R-1، C-2، M-1) را یادداشت کنید که کد با دستورالعمل برای شناسایی تمام استانداردهای قابل اجرا، آگاه باشید که مناطق منطقه بندی ممکن است در یک شهرداری واحد متفاوت باشند و خواص مرزی گاهی اوقات می توانند در چندین منطقه سقوط کنند.

بررسی محدودیت های استفاده از زمین

به عنوان مثال، لیست استفاده های مجاز، مشروط و ممنوع در منطقه خود را بررسی کنید.به عنوان مثال، یک منطقه مسکونی ممکن است خانه های تک خانواده را مجاز کند، اما بدون مجوز خاص، محدودیت های چگالی (واحدها در هر هکتار)، حداقل کدهای اجاره ای و الزامات پیش رو را بررسی کنید.اگر استفاده مورد نظر شما ذکر نشده است، ممکن است برای اصلاح متن یا استفاده از تغییرات کامل در بخش مسکن، به نظر برسد که اغلب کد های بخش خصوصی و مجوز بخش خصوصی، تنظیم نمی شود.

بررسی Setback، ارتفاع و الزامات فله

فاصله های دقیق تنظیم شده برای جلو، طرف و عقب متر را مستند کنید.توجه هر گونه استثنا برای حیاط، عرشه ها یا eaves. اعتبارسنجی محدوده ارتفاع تایید شده و اینکه آیا آنها برای اوج سقف یا میانگین ارتفاع استفاده می کنند، مقررات بارگذاری شده مانند FAR و پوشش های زیاد به همان اندازه مهم هستند - آنها تعیین حداکثر منطقه قابل ساخت هستند. طرح سایت ساده می تواند به سرعت ارزیابی یک مثال برش عقب را با مقدار زیادی از فاصله های لازم برای بررسی کند.

طراحی و برنامه ریزی مرحله

با داده های پیش برنامه ریزی شده در دست، می توانید به طراحی حرکت کنید.این مرحله نیاز به همکاری نزدیک بین معماران، مهندسان و متخصصان منطقه ای دارد تا اطمینان حاصل شود که هر طرح مطابق با کدهای محلی است.یک استراتژی به طور گسترده ای مورد استفاده، ایجاد یک " ماتریس سریع" است که هر استاندارد و انطباق پیشنهادی پروژه را فهرست می کند - این به هسته ارسال روایت شما تبدیل می شود.

طراحی با Zoning Codes

الزامات منطقه سازی شرکت به طور مستقیم به طرح های ساختمان بستگی دارد، به عنوان مثال، اگر عقب جلو 20 فوت باشد، پاکت ساختمان را حداقل 20 فوت از خط مالکیت قرار دهید.اگر ارتفاع محدود به 35 فوت باشد، خط سقف را طراحی کنید تا زیر آن آستانه بماند، از یک طرح سایت استفاده کنید که به وضوح نشان می دهد موانع، پوشش های زیادی و ساخت رد پای، بسیاری از بخش های برنامه ریزی نیاز به یک چک لیست قبل از اینکه آنها را بررسی کنند، می توانند یک برنامه های دیگر را بررسی کنند.

تغییرات و مجوز های ویژه

اگر پروژه شما نمی تواند یک یا چند استاندارد منطقه ای را برآورده کند، ممکن است برای یک اختلاف نظر اعمال کنید (تنوع ها) هنگامی که اجرای دقیق باعث مشکل عملی یا سختی های غیر ضروری می شود، آماده باشید تا نشان دهید که سختی منحصر به فرد برای اموال است و نه خودآشایی سیستم، معمولا شامل ارسال یک برنامه کاربردی کتبی، پرداخت هزینه، و ظاهر قبل از هیئت مدیره تجدید نظر منطقه ای است. [F]

برنامه ریزی برای پارکینگ، لندکینگ و سایر پیشرفت های سایت

دستورالعمل های کوچک سازی اغلب حداقل فضاهای پارکینگ را بر اساس نوع استفاده (به عنوان مثال، یک فضا در واحد خانه، یا چهار در 1000 فوت مربع خرده فروشی) تنظیم می کنند و همچنین الزامات پارکینگ دوچرخه، مناطق بارگیری و فضاهای قابل دسترس را بررسی می کنند. استانداردهای کار زمینی ممکن است تعداد درختان، بافرهای غربالگری یا نسبت فضای سبز را مشخص کند.

مشارکت با مقامات و سهامداران

یک جلسه پیش درخواست با بخش برنامه ریزی را برنامه ریزی کنید و طرح های مقدماتی را ارائه دهید و از آنها بخواهید تا در مورد مسائل بالقوه بازخورد بدهند.این بررسی غیررسمی می تواند نگرانی ها را قبل از سرمایه گذاری شدید در نقاشی های رسمی نشان دهد.همچنین در نظر بگیرید که به همسایگان و گروه های حفظ حریم خصوصی جامعه نزدیک شوید - نگرانی های آنها را در حال حاضر می تواند از مخالفت در جلسات عمومی جلوگیری کند.

درخواست و تایید فرآیند

هنگامی که طراحی شما کامل است، زمان آن است که برای تأیید رسمی ارسال کنید، این فرایند توسط محلی متفاوت است، اما به طور کلی یک توالی مشابه را دنبال می کند.به یاد داشته باشید که بررسی کامل اولین دروازه است: امضا های از دست رفته یا نقاشی های مقیاس نادرست می تواند شما را به هیئت مدیره برای ماه دیگر ارسال کند.

آماده سازی ارسال مواد

یک بسته برنامه جامع برنامه را جمع آوری کنید. الزامات معمول شامل یک طرح سایت در مقیاس مشخص، ارتفاع ساختمان، برنامه های کف، نمودار پوشش بسیار، یک طرح محوطه سازی، و یک روایت کتبی است که توضیح می دهد که چگونه پروژه مطابق با هر استاندارد منطقه بندی شده است، برخی از شهرداری ها همچنین نیاز به یک مطالعه ترافیک و یا ارزیابی محیط زیست دارند. چک چک لیست برنامه ریزی برای جلوگیری از دست دادن هر سند.

درخواست و هزینه

بسته کامل را همراه با هزینه مورد نیاز (اغلب بر اساس اندازه پروژه یا ارزش) ارسال کنید توجه به مهلت ارسال - بسیاری از هیئت مدیره ماهانه ملاقات می کنند و نیاز به مواد دو تا چهار هفته قبل از ثبت نام دارند، شما یک شماره درخواست و یک جدول زمانی برای بررسی دریافت خواهید کرد. Ask for the set Information and Program a Follow-up جلسه دو هفته به بررسی چرخه بررسی سوالات اولیه و حل و فصل سوالات.

شنوایی عمومی و مشارکت اجتماعی

اگر پروژه شما نیاز به مجوز استفاده مشروط، وانس یا تسریع مجدد دارد، یک جلسه عمومی برنامه ریزی خواهد شد. اطلاعیه ها به صاحبان اموال مجاور ارسال می شود و در روزنامه های محلی منتشر می شود، ارائه ای را آماده کنید که به وضوح مزایای پروژه را توضیح می دهد و چگونه می تواند با تعدادی از الزامات کمیته بندی ارتباط برقرار کند.

دریافت نهایی Zoning Authentication

پس از شنیدن، هیئت مدیره به تصویب، تایید با شرایط، و یا انکار درخواست، اگر تایید شده، شما یک تصمیم کتبی دریافت خواهید کرد و در برخی موارد، مجوز استفاده مشروط یا گواهینامه واریانس، کپی را برای سوابق خود نگه دارید و حرکت برای تضمین مجوز ساختمان خود را اغلب شامل یک دوره اعتبار - ایجاد در آن چارچوب زمانی یا درخواست تمدید برخی از تصمیمات همچنین شامل یک مجوز ساخت و ساز ماهانه است:

Post-Approval Ada

رعایت زودیینگ زمانی که نامه تایید می رسد پایان نمی یابد. نظارت مداوم تضمین می کند که ساخت و ساز مطابق با برنامه های تایید شده است و هر گونه تغییرات به درستی مجاز است. بسیاری از توسعه دهندگان این مرحله را دست کم می گیرند و منجر به کار مجدد و یا اقدامات اجرایی گران قیمت می شوند.

نظارت بر ساخت و ساز

در طول ساخت و ساز، به طور منظم مقایسه کار واقعی ساخته شده علیه طرح سایت تایید شده. توجه ویژه به محل ساختمان (setbacks)، ارتفاع و پوشش بسیار.اگر یک وضعیت پیش بینی نشده یک انحراف را ایجاد کند، کار را متوقف کرده و با بخش برنامه ریزی تماس بگیرید تا مشخص شود که آیا یک اصلاح یا یک تغییر جدید در نوشتن مورد نیاز است.

بررسی های Scheduling

اکثر حوزه های قضایی نیاز به بازرسی های منطقه ای در نقاط عطف کلیدی دارند: پس از حفاری و کشف، پس از چیدمان خشن و در تکمیل، این بازرسی ها به طور فعال انجام می شوند.شکست ها برای عبور باید اصلاح شوند و قبل از ادامه بررسی دقیق، بازرسان تأیید می کنند که موانع، ارتفاع و استفاده سازگار هستند.

نگهداری مستندات

یک فایل پروژه را با تمام مجوز ها، تاییدها، گزارش های بازرسی، مکاتبات با بخش برنامه ریزی و نقاشی های به عنوان ساخته شده، اگر سوالات بعداً مطرح شود، ارزشمند است - در طول فروش ملک، سرمایه گذاری مجدد یا نوسازی آینده، همچنین از شما محافظت می کند اگر یک شکایت همسایه همه چیز را دیجیتالی کند و آن را در یک پوشه ابر قابل دسترس برای تیم شما ذخیره کند.

حل مسائل عدم توافق

اگر یک بازرس یا همسایه یک نقض منطقه ای را شناسایی کند، به سرعت اقدام کنید: یک خطای پیش نویس، یک اشتباه پیمانکار یا یک تغییر عمدی.کار با یک متخصص منطقه ای برای توسعه یک طرح اصلاحی.در برخی موارد، ممکن است بتوانید برای یک افسر تعمیر و نگهداری از خود درخواست کنید. تأخیر می تواند منجر به افزایش جریمه ها و اقدامات قانونی شود. بسیاری از افراد محلی باید یک برنامه اصلاح غیر ارادی را کاهش دهند - اگر شما یک افسر نظارتی رسمی را در نظر بگیرید.

قرص های معمول و چگونگی اجتناب از آن

حتی سازندگان باتجربه هم می توانند از این مشکلات آگاه شوند و زمان و پول قابل توجهی را نجات دهند.

محدودیت های زیست محیطی یا تاریخی

Zoning تنها یک لایه از مقررات استفاده از زمین است.برای اضافه کردن هزینه هایی مانند مناطق خطر سیل، تالاب ها، شیب های شیب دار یا مناطق تاریخی بررسی کنید.این ها اغلب باعث می شوند که عقب نشینی، ارتفاع و استفاده از محدودیت هایی که فوق العاده در محوطه سازی پایگاه قرار می گیرد. صفحه مرطوب حفاظت از محیط زیست [F1] یک نقطه مناسب برای شناسایی مواد اولیه و یا صفحات تاریخی است که می توانید به نظر بگیرید.

سرکوب مخالفان جامعه

پروژه ای که با هر نیاز منطقه ای مطابقت دارد، هنوز هم می تواند با مقاومت جامعه از بین برود.متوجهات اولیه از طریق جلسات غیر قابل دسترس، طرح های اصلاح شده یا اقدامات کاهش یافته مانند بافر، کاهش نور یا آرام سازی ترافیک، درگیر کردن یک حرفه ای روابط عمومی با تجربه محلی می تواند ارزش سرمایه گذاری را داشته باشد.در بسیاری از شهرها، انجمن های محله دارای قدرت غیر رسمی هستند، اما از طریق توانایی خود برای ایجاد نگرانی های معقول و صحیح خود در جلسه دادن به شنیدن نگرانی های محلی خود در جلسه های مربوطه و حسن نیت فعلی خود هستند.

تشخیص تاریخ انقضاء مجوز

تصویب، وانس و مجوز ساختمان معمولاً زمانی منقضی می شود که ساخت و ساز در یک دوره خاص (اغلب 6 تا 12 ماه) شروع نشود یا اگر کار برای مدت طولانی متوقف شود، این مهلت ها را پیگیری کنید و درخواست تمدید در نوشتن قبل از اینکه آنها از اتمام کار شروع کنند، اجازه دهید نیروهای تأیید منقضی شده شما را برای شروع کل فرایند درخواست، با هزینه های جدید و احتمالاً مقررات جدید که در تقویم موقت تصویب شده اند، اجازه نمی دهد تا یک جلسه دادرسی کامل رای رای که به شما اجازه دهد.

دانلود بازی های The Many Lines and Eases

یک خطای رایج فرض می کند که مرز اموال نشان داده شده در یک نقشه ارزیابی مالیاتی برای اهداف منطقه بندی دقیق است. نقشه های پلات و نظرسنجی های ضبط شده اغلب اختلاف را نشان می دهد.همیشه یک نظرسنجی ALTA /NSPS قبل از طراحی شروع می شود، همچنین بررسی سهولت های ابزار، سهولت زهکشی و سهولت دسترسی که ممکن است منطقه قابل ساخت را کاهش دهد، ممکن است یک تنظیم شده باشد، اما تنها اگر یک ساختار محدود به طور مشابه باشد، به عنوان یک کد کاهش یابد.

منابع اضافی و مراحل بعدی

رعایت Zoning یک فرایند دقیق اما قابل مدیریت است که در مراحل واضح شکسته می شود، برای مطالعه بیشتر، با منابع معتبر زیر مشورت کنید:

  • برنامه ریزی و بخش حقوق [FLT 1] - منابع در زمینه منطقه بندی و قانون استفاده از زمین.
  • اطلاعات زودیینگ - راهنمایی فدرال برای شیوه های منطقه ای محلی.
  • Municode - پایگاه داده قابل جستجو از کدهای شهری در سراسر ایالات متحده
  • انجمن مدیریت شهری / کشور [FLT 1 ] - بهترین شیوه برای مقررات دولتی محلی.

پس از تکمیل این چک لیست، گام بعدی شما این است که تیم خود را جمع آوری کنید: یک وکیل زمینی، یک مهندس حرفه ای یا معمار با تجربه در منطقه محلی و یک بررسی کننده با آماده سازی مناسب و پیروی از این راهنما، پروژه ساخت و ساز جدید شما می تواند به راحتی از مفهوم به اتمام برسد.

اندیشه نهایی: انطباق زونینگ یک مانع نیست - این چارچوبی است که از ارزش های اموال، شخصیت جامعه و سرمایه گذاری خود محافظت می کند.