قانون کوچک سازی و حقوق صاحبان املاک برای بازسازی یا بازسازی منطقه

قانون کوچک سازی و حقوق صاحبان املاک برای بازسازی یا بازسازی منطقه

قوانین کوچک سازی ستون فقرات مقررات مدرن استفاده از زمین، تعیین چگونگی استفاده از اموال، چه ساختارهای می تواند ساخته شده، و جایی که آنها ممکن است برای صاحبان اموال قرار دارند، این قوانین نشان دهنده چارچوب حقوق قابل پیش بینی و منبع ناامیدی بالقوه هنگامی که برنامه های توسعه مجدد با محدودیت های نظارتی برخورد می کنند، درک تقاطع حقوق مالکیت خصوصی و اختیارات منطقه عمومی برای هر کسی که به دنبال توسعه زمین های موجود است، و یا یک روند تغییر اموال تعیین شده خود را فراهم می کند.

بنیادهای قانون زودیینگ

Zoning در اوایل قرن بیستم به عنوان یک پاسخ به شهرنشینی سریع و نیاز به جدا کردن کمک های ناسازگار - مانند کارخانه ها از خانه ها، پرونده دادگاه عالی ایالات متحده (FLT:0) محدودیت های رویه ای از Euclid و مقررات عمومی را برای محافظت از دولت های بهداشت محلی، تایید کرد.[۱۰] (19۲۶]

قانون زودیینگ ثابت نیست.کد های محلی به طور دوره ای از طریق اصلاحات قانونی، تجدید نظر برنامه جامع و چالش های منطقه ای تعیین می شود. صاحبان املاک باید آگاه باشند که قوانین در زمان یک برنامه حاکم بر پروژه به روز می شود؛ با این حال، بسیاری از حوزه های قضایی ارائه حق جلیقه زمانی که مجوز ساختمان صادر می شود، تعادل بین توسعه خصوصی و نظارت عمومی ظریف است و هدایت آن نیاز به دانش و برنامه ریزی استراتژیک دارد.

درک مناطق و مقررات

طبقه بندی های کوچک توسط حوزه قضایی متفاوت است اما به طور معمول شامل مناطق مسکونی، تجاری، صنعتی، کشاورزی و ترکیبی است.در هر دسته، زیرمجموعه های بیشتر وجود دارد - به عنوان مثال، مسکونی تک خانواده (R-1)، چند خانواده مسکونی (R-3)، محله تجاری (C-1)، و عمومی صنعتی (I-2) هر مقررات منطقه مشخص می کند:

• Permised استفاده از - فعالیت های مجاز به حق (به عنوان مثال، یک خانه تک خانواده در منطقه R-1).
• استفاده از - استفاده از تنها با یک مجوز ویژه به بررسی اضافی (به عنوان مثال، یک روز مراقبت در یک منطقه مسکونی).
• استانداردهای و ابعاد [FLT 1] - مانند حداقل منطقه، موانع از خطوط مالکیت، ارتفاع ساختمان، نسبت مساحت کف (FAR)، و نیازهای فضای باز.
• دستورالعمل های طراحی - کنترل زیبایی شناسی، محوطه سازی، ثبت نام و الزامات پارکینگ.

مناطق بیش از حد محدودیت های اضافی را در بالای منطقه پایه اعمال می کنند، اغلب برای حفظ تاریخی، مدیریت سیللین یا توسعه املاک و مستغلات حمل و نقل باید به طور کامل نقشه منطقه بندی رسمی و کد قبل از برنامه ریزی هر گونه توسعه مجدد، بسیاری از شهرداری ها ابزار GIS آنلاین برای بررسی طبقه بندی بسته ارائه می دهند.

حقوق صاحبان املاک برای بازسازی در داخل Zoning موجود

ساده ترین راه برای توسعه مجدد این است که در طبقه بندی موجود کار کنید تا زمانی که استفاده پیشنهادی یک استفاده مجاز است و پروژه مطابق با تمام استانداردهای بعدی و طراحی، مالک ملک به طور معمول حق توسعه دارد.این حق مطلق نیست، با این حال دولت های محلی ممکن است شرایط را از طریق برنامه بررسی سایت، بررسی طراحی، یا ارزیابی های اثرات زیست محیطی، علاوه بر این، کاهش یافته است - که در حال حاضر محدود شده است و ممکن است وضعیت بسته به طور قانونی تغییر کند، اما اگر دولت های محدود شده است محدود شده است.

هنگامی که دوباره توسعه یک ملک که قبلاً دارای یک استفاده غیر متعهدانه است، صاحبان باید با دقت گام بردارند و یک استفاده غیر اطلاع رسانی را گسترش دهند، ممکن است نیاز به یک تغییر یا تغییر در منطقه ای اساسی داشته باشند، اگر ساختار موجود فراتر از درصد معینی از ارزش آن آسیب دیده باشد، بسیاری از کدها نیاز به بازسازی با استانداردهای فعلی دارند.برنامه های توسعه مجدد همیشه باید یک بررسی انطباقی که توسط یک وکیل یا برنامه ریز حرفه ای انجام می شود را شامل شوند.

یکی دیگر از حق کلیدی توانایی درخواست مجوز ساختمان زمانی است که یک پروژه با کد هماهنگ می شود.اگر مجوز رد شود، مالک ممکن است درخواست تجدید نظر در هیئت مدیره (BZA) یا بدنه معادل آن و در نهایت به دادگاه ایالتی. بار اثبات دروغ با متقاضی برای نشان دادن این پیشنهاد مطابق با الزامات کد.

فرآیند Rezoning: تغییر استفاده طراحی شده توسط ملک

Rezoning یک اقدام قانونی است که نقشه یا متن منطقه ای را برای تغییر طبقه بندی اموال اصلاح می کند، از یک وانس یا مجوز استفاده خاص متمایز است که با استثنائات در یک منطقه معین سروکار دارد.برنامه های تجدید نظر معمولا توسط مالک ملک آغاز می شوند اما نیاز به تایید توسط بدن قانون گذاری محلی - اغلب شورای شهر یا کمیسیون شهرستان - پس از یک توصیه از کمیسیون برنامه ریزی.

گام های در فرآیند Rezoning

1. ] مشاوره درخواست پیش از آن - بسیاری از شهرداری ها تشویق یا نیاز به جلسه با کارکنان برنامه ریزی برای بحث در مورد امکان سنجی، سازگاری برنامه جامع و مسائل بالقوه.
2. ] [فرمال درخواست - شامل شرح قانونی از اموال، منطقه بندی موجود و پیشنهادی، طرح سایت و روایت توضیح می دهد که توجیه و مزایای جامعه است.
3. [FLT: 1 ] بررسی و گزارش [FLT 1 ] - کارکنان برنامه ریزی درخواست در برابر برنامه جامع، کد منطقه ای، محدودیت های زیست محیطی و ظرفیت زیرساخت را تجزیه و تحلیل می کنند.
4. ] اطلاع عمومی و شنوایی [ [FLT 1 ] - قوانین دولتی به صاحبان اموال مجاور، انتشار در یک روزنامه محلی و حداقل یک جلسه عمومی قبل از کمیسیون برنامه ریزی جدی گرفته می شود.
5. ] توصیه کمیسیون برنامه ریزی [ [FLT 1 ] - رای کمیسیون برای توصیه تایید، انکار یا اصلاح توصیه های آنها مشاوره اما حمل وزن است.
6. تصمیم گیری بدنی (FLT 1) - شورای شهر یا هیئت مدیره شهرستان دارای یک شنوایی عمومی نهایی و رای در مورد مقررات تسریع ممکن است اضافه شود، اما تغییرات قابل توجه ممکن است نیاز به تجدید نظر.
7. (فLT:0) درخواست یا انکار - اگر تایید شده است، نقشه منطقه بندی به روز می شود، اگر انکار شود، مالک ممکن است یک دوره (اغلب شش ماه تا یک سال) صبر کند تا دوباره به دادگاه برسد یا ممکن است تصمیم را در دادگاه به چالش بکشد.

بررسی استراتژیک برای برنامه های Rezoning

تکرار موفقیت آمیز اغلب بستگی به نشان دادن این دارد که تغییر پیشنهادی با برنامه جامع صلاحیت سازگار است.اگر طرح منطقه را برای استفاده تجاری آینده طراحی می کند، یک تجدید نظر مسکونی به تجارت تجاری اغلب نسبت به کاهش امتیازات عمومی و یا جلسات استفاده از آن، می تواند نگرانی های مربوط به کم هزینه های مسکونی را نشان دهد، و بازگشت به آپارتمان های با تاخیر بالا ممکن است به تاخیر انداختن صاحبان کمیسیون قوی مخالفت با کارکنان ساختمان، به عنوان یک مشاور مهمان نوازی عمومی، به عنوان یک جلسه های مورد استفاده از طریق جلسات استفاده از طریق کاهش دهد.

تغییرات و مجوز استفاده مشروط

Rezoning تنها ابزار صاحبان املاک نیست که به دنبال تسکین از استانداردهای سخت افزاری هستند ممکن است برای یک متغیر اعمال شود . تنوعات به دنبال تسکین از جذابیت های منطقه ای سخت تر است، زمانی که اجرای سخت به دلیل ویژگی های منحصر به فرد فیزیکی از اموال (به عنوان مثال، شکل عجیب و غریب، شیب شیب شیب دار) باید نشان دهد که به مراتب سخت است که به دست آوردن تفاوت های محله است (به فرد از تفاوت های خاص از آن استفاده نمی کند و غریب).

مجوز استفاده مشروط [همچنین به عنوان یک استثناء خاص یا مجوز استفاده ویژه) اجازه می دهد تا استفاده که تنها در هنگام ملاقات شرایط خاص مجاز است، نمونه ها شامل کلیساها در مناطق مسکونی، تصمیم گیری های مرجع و یا تحولات بزرگ در مقیاس، بر خلاف یک تفاوت، مجوز استفاده مشروط نیاز به ایجاد مشکل ندارد؛ و غیره باید استانداردهای مجوز استفاده از دستور کار را مشخص کند (تغییرات تنظیم شده توسط دستور کار).

چالش های حقوقی و محدودیت ها

مقررات کوچک سازی گاهی اوقات می تواند بسیار دور باشد، نقض حقوق مالکیت قانون اساسی (تعهد پنجم) دولت را از گرفتن اموال خصوصی بدون پرداخت غرامت منع می کند.یک اقدام نظارتی زمانی رخ می دهد که مالک مقررات تمام محدودیت های اقتصادی قابل اعتماد از زمین (در مجموع) را از بین ببرد یا تحت Penn Central [F[۳]F1، زمانی که صاحبان آزمون، ارزیابی شدید سرمایه گذاری، و تجزیه و تحلیل اموال، به طور موثر، اجازه می دهند تا ارزیابی اموال محلی و مجازات، و مجازات اموال مورد نیاز دولت های قانونی آنها را از طریق نقض کنند.

سایر چالش های قانونی عبارتند از: [FLT1] [در صورت عمل ناعادلانه یا خودسرانه] و حفاظت برابر ادعا می کند (اگر تصمیم منطقه ای بدون منطق به مالک ملک هدف قرار می دهد) - کاهش یک بسته کوچک برای استفاده متناقض با زمین های اطراف - ممکن است به جای پرداخت هزینه های خاص (در صورت پرداخت هزینه های خاص) به طور مستقیم برای پرداخت مالیات بر روی اموال و یا پرداخت مالیات بر روی پرداخت مالیات بر روی زمین (در صورت پرداخت مالیات بر اساس الزامات خاص)

صاحبان املاک که معتقدند حقوق منطقه ای آنها ناعادلانه محدود است باید با یک وکیل با تجربه کاربری زمین مشورت کنند، بسیاری از موارد در طول فرایند اداری یا از طریق مذاکره حل می شوند، اما گاهی اوقات لازم است که همه تعاملات با کارکنان و مقامات را به شدت به مهلت ها پایبند باشند و تمام اعتراض ها را برای ثبت حفظ کنند.

مشارکت اجتماعی و واقعیت های سیاسی

تصمیمات استفاده از زمین ذاتا سیاسی هستند.مقامات منتخب باید منافع توسعه دهندگان، ساکنان موجود، صاحبان کسب و کار و جامعه گسترده تر را متعادل کنند.یک برنامه تسریع کننده که تمام الزامات کد فنی را برآورده می کند، هنوز هم می تواند انکار شود اگر آن را تولید مخالفت گسترده، تعامل جامعه اختیاری نیست - این یک ضرورت استراتژیک است. مالکان املاک باید به طور فعال با همسایگان، صاحبان خانه دار، و انجمن های خدمات بهداشتی قبل از ایجاد نگرانی های صوتی باز، و پیام های صوتی، کاهش دهند.

واقعیت های سیاسی همچنین به این معنی است که حتی توصیه های کارکنان مطلوب را می توان با درک نهادهای منتخب به پایان رساند.در نظر گرفتن چشم انداز سیاسی محلی - که در کمیسیون برنامه ریزی و شورا قرار دارد، که آنها نماینده آن هستند و تصمیم گیری های استفاده از زمین های گذشته - می تواند رویکرد را مطلع کند. برخی از حوزه های قضایی سیاست های مدیریت رشد، مهلت سنج در مورد استفاده خاص، یا تراکم که باید به شدت مورد استفاده از پروژه های انکار دولتی و یا مشاور محلی، در نهایت می تواند استفاده از امور اداری و یا مشاوره مناسب باشد.

نتیجه گیری

قانون کوچک سازی یک زمینه پیچیده و پویا است که به طور مستقیم بر توانایی صاحبان املاک تاثیر می گذارد (LT3) در حالی که صاحبان حقوق اساسی برای استفاده از اموال خود دارند، این حقوق همیشه به قدرت پلیس دولت به عنوان نماینده برای توسعه مجدد قوانین محلی کمک می کند.