توسعه دهندگان املاک با یک وب پیچیده از مقررات محلی مواجه هستند و مناطق کمی که به عنوان بسیاری از موانع بالقوه به عنوان انطباق منطقه ای وجود دارد، قوانین Zoning تعیین می کنند که چه چیزی می تواند ساخته شود، که چگونه می توان آن را ساخت، و چگونه پروژه نهایی را می توان به طور موثر گسترش داد، یک گام در منطقه بندی می تواند منجر به تاخیر، طراحی مجدد، و یا لغو پروژه های دقیق.

سازگاری با Zoning چیست؟

در هسته آن، انطباق منطقه ای به معنای توسعه پیشنهادی است که با تمام مقررات استفاده از زمین که توسط یک دولت محلی شهرداری یا شهرستان تنظیم شده است، مطابقت دارد، این مقررات یک حوزه قضایی را به مناطق تقسیم می کند - یا مناطق - هر کدام با قوانین خاص در مورد استفاده از زمین مجاز، ابعاد ساختمان، تراکم و ویژگی های سایت محافظت از سلامت عمومی.

کدهای Zoning معمولاً طیف گسترده ای از عناصر را در نظر می گیرند:

  • استفاده از: انواع فعالیت های مجاز در یک منطقه (به عنوان مثال، خانواده مسکونی، چند خانواده، خرده فروشی، اداری، صنعتی).
  • [[۱] [۱۰] ارتفاع و حجم ساخت: [[۱۰] [۱۰] [۱] حداکثر ارتفاع ساختمان، نسبت مساحت کف و حجم.
  • [[۱] [۱۰]: [[۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱
  • [در این میان] [از [و] [به جز] [و] [از این رو] [و] [و [از این رو] [و]] [و]] [از این رو] [و] [از این رو] [براى] [و]] [و]] [از [و]] [براى [براى [براى]] [براى [براى [براى [براى [براى]] [براى [براى [براى [براى] [براى]] [براى [براى] [براى] [براى] [براى] [براى] [براى]]] [براى] [براى [براى [براى] [براى [براى [براى [براى] [براى] [براى [براى] [براى] [براى]] [براى [براى [براى]]]] [براى [براى [براى] [براى] [براى] [براى] [براى [براى] [براى] [براى] [براى] [براى] [براى] [
  • الزامات رانندگی: حداقل یا حداکثر تعداد فضاهای پارکینگ.
  • [در این باره]: [[[۱]] [۱۰] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱۰]] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰]] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۳] [۵] [۱] [۵] [۵] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۵] [۳] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱۰] [۱]
  • استانداردهای زیبایی و طراحی: [FLT 1] محدودیت در مواد، نشانه، محوطه سازی و سبک معماری در برخی از مناطق.

درک این اجزا بسیار مهم است زیرا هر توسعه باید مطابق با کد منطقه ای در زمان درخواست باشد.در حالی که کدهای بسیار متفاوت از یک حوزه قضایی به دیگری است، اصول اساسی همچنان سازگار هستند.

عوامل کلیدی کاهش دهنده املاک باید به توسعه دهندگان رسیدگی کنند

توسعه دهندگان موفق هرگز به عنوان یک پس از تفکر، آنها انطباق را به هر مرحله از برنامه ریزی پروژه ادغام نمی کنند.در زیر عوامل حیاتی است که نیاز به توجه دارند.

مناطق کوچک و دسته های کاربری زمینی

اولین گام در هر پروژه تأیید تعیین منطقه ای ملک است.دولت های محلی زمین را به مناطقی مانند R-1 ( مسکونی تک خانواده)، C-2 (تجارت عمومی)، M-1 (صنعت نور)، یا PUD (برنامه ریزی توسعه واحد) تقسیم می کنند. هر منطقه دارای مجموعه منحصر به فرد از استفاده مجاز و استانداردهای بعدی است که توسعه اجازه می دهد "توسط نقشه های راست" در یک نامه مشروط استفاده از یک مجوز رسمی دیگر.

ارتفاع ساختمان، Setbacks و نسبت منطقه طبقه

حتی زمانی که استفاده مجاز است، ردپای فیزیکی ساختمان باید با محدودیت های خاص ابعادی مطابقت داشته باشد.محدودیت های ارتفاع اغلب در یک منطقه متفاوت است - به عنوان مثال، حداکثر 35 فوت در یک منطقه مسکونی اما 75 فوت در یک راهرو تجاری، تنظیم فاصله کافی بین ساختمان ها و خطوط ساختمان، تاثیر می گذارد که چقدر از نسبت منطقه طبقه (FAR) کنترل می کند، و یا اندازه کل بسته بندی های طراحی را محدود می کند.

مجوز و تایید

انطباق Zoning یک چک یک بار نیست، شامل مراحل مجوز متعدد است: ترخیص اولیه از منطقه بندی، مجوز ساختمان، مجوز اشغال، و گاهی اوقات تصویب ویژه برای نشانه ها، درایوها یا تاثیر زیست محیطی است. بسیاری از حوزه های قضایی نیاز به بررسی طرح سایت، بررسی دقیق طرح پروژه، محوطه سازی، زهکشی و تاثیر ترافیک دارند. توسعه دهندگان باید زمان و منابع برای پروژه های شنوایی عمومی (Fguiing کد های بزرگتر و مجوز بخش توسعه شهری).

تنوع و تکرار

هنگامی که یک پروژه نمی تواند یک یا چند مورد نیاز را برآورده کند، یک توسعه دهنده ممکن است برای یک اختلاف اعمال کند - معافیت از یک قاعده خاص بر اساس دشواری عملی یا ویژگی های منحصر به فرد اموال، تنوعات به طور معمول تنها زمانی اعطا می شود که اجرای سخت افزار باعث مشکلات غیر ضروری می شود و اختلاف نظرها ممکن است به تنظیمات عمومی آسیب برساند. rezoning، از سوی دیگر، منطقه اموال به طور کامل تغییر می کند، که یک فرآیند اپوزیسیون بیشتر نیاز دارد و اغلب نیاز به بررسی گزینه های قانونی دارد:

محیط زیست و مناطق Overlay

فراتر از مناطق اساسی منطقه بندی، بسیاری از جوامع مقررات اضافی برای سیلپلکسلین ها، تالاب ها، مناطق تاریخی یا توسعه مبتنی بر حمل و نقل را بیش از حد تنظیم می کنند، این مناطق بیش از حد استاندارد طراحی اضافی، الزامات بافر یا محدودیت های توسعه را تحمیل می کنند، به عنوان مثال، یک منطقه اموال برای استفاده تجاری نیز ممکن است در یک سیل توضیح بیش از حد که سطوح طبقه بالا و محدودیت های غیر قابل انکار را برای تشخیص مناطق اولیه می تواند از دسترس بودن پروژه را از راه دور کند.

پارکینگ و استانداردهای دسترسی

الزامات پارکینگ یک منبع مشترک از مشکلات منطقه ای است که حداقل نسبت پارکینگ (به عنوان مثال، 4 فضا در 1000 فوت مربع خرده فروشی) می تواند توسعه دهندگان را مجبور کند تا زمین قابل توجهی را به پارکینگ اختصاص دهند، منطقه ساخت پذیر و افزایش هزینه ها را کاهش دهند، برخی از شهرهای مترقی در حال حاضر حداکثر محدودیت های پارکینگ را برای تشویق استفاده از منطقه سازی اعمال می کنند. توسعه دهندگان باید پارکینگ، ابعاد، عرض یک راهرو، و کاهش دسترسی (به ویژه در مسیر کاهش).

ترکیب و ترکیب واحد

برای پروژه های مسکونی، کلاه های چگالی تعیین تعداد واحدهای مسکونی در هر هکتار.در مناطق مختلف استفاده، ممکن است الزاماتی برای درصد مشخصی از واحدهای مقرون به صرفه یا طیف وسیعی از اندازه های واحد (studios در مقابل سه اتاق خواب) وجود داشته باشد - اعطای واحدهای اضافی در ازای مزایای عمومی مانند فضای باز یا مسکن مقرون به صرفه - به طور فزاینده ای رایج است که این انگیزه ها می توانند یک پروژه حاشیه ای را به حاشیه ای تبدیل کنند.

راهنمای گام به گام برای دستیابی به رعایت زودیینگ

یک رویکرد سیستماتیک شگفتی ها را کاهش می دهد و یک مورد غیر قابل دفاع برای تایید ایجاد می کند. گام های زیر یک چارچوب بهترین عمل برای توسعه دهندگان املاک را مشخص می کند.

۱- یک چک کامل کوچک کننده را انجام دهید

با جمع آوری نقشه رسمی منطقه بندی و مقررات منطقه بندی برای اموال موضوع شروع کنید، بسیاری از شهرداری ها در حال حاضر نقشه های GIS تعاملی را به صورت آنلاین ارائه می دهند، به شما اجازه می دهد بر روی یک بسته کلیک کنید و منطقه آن، بیش از حد و استانداردهای کلیدی آن را ببینید: اجازه استفاده، محدودیت های ارتفاع، موانع، FAR، نسبت پارکینگ و هر گونه مقررات خاص منطقه ای را اعمال می کند که محدودیت های اضافی را اعمال می کند.

۲- مشارکت با مقامات برنامه ریزی محلی در اوایل

یک جلسه پیش درخواست با بخش برنامه ریزی محلی را برنامه ریزی کنید و یک لیست از سوالات را به همراه داشته باشید: کارکنان می توانند مسائل بالقوه را نشان دهند، رویکردهای جایگزین را پیشنهاد دهند و یک رابطه تعاونی با برنامه ریزان می تواند کل فرآیند را هموار کند. بسیاری از توسعه دهندگان همچنین یک وکیل یا مشاور منطقه ای را در این مرحله استخدام می کنند تا زبان کد پیچیده را تفسیر کنند.

۳- انجام وظایف در شرایط سایت

بازدید از سایت و ارزیابی استفاده های مجاور، عرض خیابان، دسترسی به ابزار و بالا رفتن انطباق Zoning نه تنها در مورد آنچه که کد می گوید، بلکه همچنین چگونگی تعامل سایت فیزیکی با قوانین است، به عنوان مثال، بسیاری از شیب ممکن است محدودیت های درجه بندی اضافی یا محاسبات تنظیم شده را ایجاد کند.

۴- آماده سازی ماتریس انطباق و طراحی آنerations

یک سند ایجاد کنید که هر گونه نیاز منطقه ای را در کنار انطباق مورد نظر پروژه فهرست می کند.این ماتریس به معماران و مهندسان کمک می کند تا با مقررات هماهنگ شوند.اگر طراحی اولیه یک الزام را نقض می کند، جایگزین های طراحی را بررسی می کند - باعث افزایش موانع یا تنظیم مخلوط واحد می شود.

۵- جلسات عمومی و جامعه را دنبال کنید

بسیاری از تصویبات منطقه ای، به ویژه برای اختلافات یا تکرار، نیاز به یک یا چند جلسه عمومی قبل از کمیسیون برنامه ریزی یا هیئت مدیره تجدید نظر. تعامل جامعه فعال می تواند این جلسات بسیار نرم تر باشد. میزبان جلسات غیر رسمی محله، ارائه برنامه های خود، گوش دادن به نگرانی ها و تنظیم که در آن معقول است.یک پروژه با حمایت جامعه قوی به احتمال زیاد به دست آوردن مجوز، ارائه تمرکز بر توسعه اقتصادی، و یا افزایش مزایای توسعه محله، بهبود یافته است.

۶- یک درخواست کامل ارسال کنید و به نظرات پاسخ دهید

از برنامه های ناقص اجتناب کنید – آنها دعوت به رد یا درخواست اطلاعات اضافی، هدر دادن هفته ها، شامل تمام اشکال مورد نیاز، نقشه ها، مطالعات و هزینه ها می شوند. پس از ارسال، بخش برنامه ریزی به طور معمول درخواست برای تکمیل و صدور نظرات را بررسی می کند.

7- دریافت مجوز نهایی پاکسازی و ساختمان

هنگامی که تمام الزامات منطقه ای رضایت بخش هستند، اختیارات محلی یک نامه ترخیص یا انطباق منطقه ای را صادر می کند، این پیش شرط برای مجوز ساختمان است، پس از ساخت و ساز، یک بررسی نهایی تایید می کند که پروژه ساخته شده با برنامه های تایید شده مطابقت دارد.هر انحراف از معیارهای منطقه بندی تایید شده در طول ساخت و ساز می تواند یک دستور کار توقف را ایجاد کند، بنابراین پیمانکاران باید آموزش ببینند تا دقیقاً به دنبال نقاشی های تایید شده باشند.

کاهش های معمول و چگونگی جلوگیری از آن

حتی توسعه دهندگان با تجربه هم می توانند در موضوعاتی که کوچک به نظر می رسند، اما عواقب عمده ای دارند، دچار مشکل شوند.

  • استفاده از پدربزرگ معتبر باقی مانده است: استفاده قبلی غیر اطلاع رسانی ممکن است از دست رفته اگر آن را برای یک دوره خاص (اغلب 6 تا 12 ماه) بررسی وضعیت هر گونه استفاده موجود قبل از برنامه ریزی برای ادامه آن.
  • دستورالعمل های بررسی طراحی را نادیده می گیرند: برخی از شهرداری ها دارای تخته های بررسی جداگانه طراحی هستند که کدهای زیبایی شناسی را فراتر از دستورالعمل منطقه ای اجرا می کنند، این دستورالعمل ها می توانند همه چیز را از نسبت پنجره به رنگ آجر دیکته کنند.
  • الزامات پارکینگ را در نظر بگیرید: پارکینگ اغلب بر اساس مساحت کف ناخالص محاسبه می شود، که می تواند منجر به تعداد شگفت آور فضاهای بالا در مقابل، برخی از شهرها به شدت محدود پارکینگ برای ترویج حمل و نقل.
  • مقابله با تأخیر اداری: زمان بررسی زودیینگ به طور گسترده ای متفاوت است.برنامه برای حداقل 60-90 روز برای پروژه های ساده توسط راست، و 6-12 ماه برای پروژه های مورد نیاز به اختلاف و یا کاهش مجدد، این زمان به نفع مالی خود را برای ما.
  • مقررات نشانه گذاری را به طور گسترده ای تنظیم می کند: علامت به شدت در اکثر مناطق تنظیم شده است، اندازه، نور و حتی محتوای پیام ممکن است محدود شود اگر پروژه بر نشانه های برجسته (به عنوان مثال، برای مستاجران خرده فروشی)، تأیید رعایت زود هنگام.

وقتی به دنبال تنوع یا تکرار

تنوع و تکرار ابزار آخرین استراحتگاه هستند، اما گاهی اوقات آنها تنها راه پیش رو هستند. Aانسانس مناسب است زمانی که یک ویژگی فیزیکی منحصر به فرد از بسیاری (مانند یک شکل نامنظم، شیب شیب شیب شیب شیب دار یا اندازه کوچک) انطباق دقیق را غیر عملی می کند. متقاضی باید ثابت کند که سختی خود ایجاد نمی شود و تفاوت های مجاز به تغییر شخصیت ضروری توسعه دهنده محله نیست (به طور معمول در حال ساخت یک منطقه قانونی پایین است).

هر دو فرآیند نیازمند نمایندگی قانونی قوی و یک پرونده آماده شده است.توسعه دهندگان باید شواهد پشتیبانی را جمع آوری کنند: عکس های سایت، نظرسنجی ها، مطالعات ترافیک، تجزیه و تحلیل تاثیر اقتصادی و نامه های پشتیبانی جامعه.انتظار چندین جلسه عمومی و امکان درخواست تجدید نظر توسط مخالفان.1 هزینه در زمان و پول قابل توجه است، بنابراین ارزش پروژه در برابر خطر انکار است.

نقش تکنولوژی در Zoning انطباق

ابزارهای مدرن می توانند به توسعه دهندگان کمک کنند تجزیه و تحلیل ساده منطقه بندی و کاهش خطا. سیستم های اطلاعات جغرافیایی (GIS) به شما اجازه می دهد تا مناطق منطقه منطقه بندی را، سیل و زیرساخت های ابزار بر روی نقشه های بسته، سیستم عامل های منطقه ای آنلاین از شرکت هایی مانند Accela [FLT 1] یا [F:2Viewpoint] ارائه دسترسی به سیستم های ردیابی کد و سیستم های ردیابی خودکار است که نمی توانند جایگزین برخی از سیستم های نقض نرم افزار و ردیابی کنند، بررسی کنند.

نتیجه گیری

رعایت Zoning یک مانع بوروکراسی نیست که به طور کامل برطرف شود؛ این یک بخش جدایی ناپذیر از توسعه املاک موفق است. توسعه دهندگان که زمان را در درک کدهای محلی سرمایه گذاری می کنند، با مقامات برنامه ریزی همکاری می کنند و طراحی با انطباق در ذهن به طور مداوم کسانی که به عنوان یک منطقه سازی پس از تفکر رفتار می کنند، با تسلط بر عوامل کلیدی ذکر شده در این راهنما - از منطقه و استانداردهای پایدار برای انتقال اعتماد به نفس عمومی، و توسعه کمک های پیشرفته - می تواند به طور مداوم کمک های به جلو.