درک قوانین کوچک: راهنمای مبتدی برای صاحبان املاک

قوانین زودیینگ چیست؟

قوانین کوچک سازی مقررات محلی هستند که یک شهرداری را به مناطق مختلف یا مناطق مختلف تقسیم می کنند، هر منطقه قوانین خاصی را در مورد نوع ساختمان ها و فعالیت ها در زمین به کار می رود، به عنوان مثال، یک منطقه مسکونی تنها می تواند اجازه دهد خانه های تک خانواده، در حالی که یک منطقه تجاری ممکن است اجازه خرده فروشی، دفاتر، یا رستوران ها را بدهد، این قوانین توسط دولت های محلی – معمولا شهر یا شوراهای شهرستان – و مجوز های شهری – تصویب می شود و اجازه بازرسی زمین را صادر می دهد.

مفهوم منطقه بندی در اوایل قرن بیستم ظهور کرد، زیرا شهرها به سرعت رشد کردند و تعارض بین استفاده از زمین های ناسازگار (به عنوان مثال، یک کارخانه در کنار یک مدرسه) رایج شد.اولین دستورالعمل جامع منطقه بندی توسط نیویورک سیتی در سال 1916 تصویب شد. امروز، تقریبا هر جامعه ثبت شده در ایالات متحده دارای نوعی از کد منطقه ای است. Zoning یک ابزار کلیدی برای اجرای یک برنامه جامع برای اهداف حفاظت از محیط زیست، و توسعه طولانی مدت حمل و نقل و نقل و نقل و نقل و توسعه.

چرا قوانین کوچک اهمیت دارند؟

قوانین کوچک سازی چندین هدف ضروری را به کار می برند.آنها با جلوگیری از استفاده های ناسازگار، یک منطقه مسکونی آرام، از سر و صدا، ترافیک و بوی های ضروری که یک کارخانه صنعتی می تواند به ارمغان بیاورد، همچنین سلامت عمومی و ایمنی را با اطمینان از اینکه ساختمان ها از خیابان ها تنظیم شده اند، پارکینگ کافی دارند و استانداردهای امن، علاوه بر این، به نظر می رسد که یک منطقه درب بالا یا مطمئن نیست:

از منظر وسیع تر، منطقه بندی رشد منظم را تشویق می کند و از مناطق گسترده ای برای توسعه پایدار در نزدیکی حمل و نقل و ترک مناطق دیگر برای فضای باز یا کشاورزی جلوگیری می کند، جوامع می توانند از زمین به طور موثر و کاهش هزینه های زیربنایی استفاده کنند. Zoning همچنین می تواند برای حفظ مناطق تاریخی، حفاظت از مناطق حساس محیط زیست و ترویج مسکن مقرون به صرفه از طریق سیاست های منطقه بندی یکپارچه استفاده شود.

تاثیر اقتصادی Zoning

Zoning به طور مستقیم بر بازارهای املاک و مستغلات تأثیر می گذارد.سرزمین در منطقه ای که اجازه می دهد تا پروتزهای بالاتر یا استفاده تجاری به طور کلی ارزشمندتر از زمین محدود به استفاده مسکونی کم ارتفاع است، این تفاوت قیمت می تواند انگیزه هایی برای صاحبان املاک ایجاد کند تا به دنبال کاهش یا اختلاف نظر در مورد اموال و غیره باشند.

اجزای کلیدی قوانین زودیینگ

برای هدایت مقررات منطقه ای به طور موثر، صاحبان املاک باید چندین جزء اصلی را درک کنند. عناصر زیر تقریبا همیشه بخشی از یک دستورالعمل منطقه ای هستند:

منطقه های مجاور: دسته های اساسی که زمین تقسیم می شود شامل مناطق مسکونی (R-1، R-2، و غیره)، تجاری (C-1، C-LT2)، صنعتی (I-1، I-2)، کشاورزی (A)، و مخلوط (MU) هر منطقه اجازه داده است یک لیست خاص از [F:2] استفاده کند و استفاده از یک وضعیت خاص [F2 ]
استفاده از حق: این فعالیت ها یا انواع ساختمان های مجاز به استفاده از حق است، به عنوان مثال، یک خانه تک خانواده استفاده مجاز در اکثر مناطق مسکونی است.
استانداردهای متنوع: این مقررات کنترل ردپای فیزیکی از ساختارها.استانداردهای مشترک شامل حداقل اندازه، حداقل عرض زیاد، حداکثر ارتفاع ساختمان، جلو و موانع جانبی (چگونه ساختمان باید از خطوط مالکیت باشد)، و حداکثر نسبت طبقه (FAR) است. FAR اندازه کل مساحت ساختمان را به اندازه بسیار نسبی اندازه ساختمان اندازه.
مقررات ساخت: فراتر از استانداردهای بعدی، منطقه بندی اغلب به طراحی ساختمان، مانند زمین سقف، مواد و قرار دادن پنجره، به ویژه در مناطق تاریخی یا برنامه ریزی شده پارکینگ و قوانین محوطه سازی نیز در اینجا سقوط می کند.
[FLT: 1] قوانین مربوط به ریخته گری، گاراژها، دفاتر خانه، حصارها و نشانه ها. بسیاری از کدهای منطقه ای اندازه و محل ساختارهای جانبی را محدود می کنند.
شرایط ویژه: الزامات مانند غربالگری (درختان یا دیوارها) بین استفاده های مختلف از زمین، مدیریت طوفان و یا مسکن مقرون به صرفه تنظیم شده است.

آشنایی با Zoning Maps

نقشه های کوچک، نمایندگی های گرافیکی از مناطق منطقه بندی در یک حوزه قضایی هستند، آنها معمولاً رنگ آمیزی هستند، با هر رنگ که نشان دهنده یک نوع منطقه مختلف است. صاحبان املاک می توانند نقشه های منطقه ای رسمی را از وب سایت یا دفتر بخش برنامه ریزی محلی به دست آورند، بسیار مهم است که از نقشه فعلی استفاده کنند، زیرا مرزهای منطقه می تواند از طریق اقدامات مجدد تغییر کند.

انواع مناطق Zoning

در حالی که هر جامعه سیستم طبقه بندی خود را ایجاد می کند، اکثر کدهای منطقه ای شامل دسته های گسترده زیر می شوند. درک این موارد به شما کمک می کند تا یک نقشه منطقه ای را بخوانید و پیش بینی کنید که چه چیزی در یک بسته مشخص مجاز است.

مناطق مسکونی

این مناطق برای مسکن در نظر گرفته شده است.آنها از خانواده تک نفره کم درآمد (R-1) تا خانواده های چند نفره با چگالی بالا (R-5 یا RM) هر منطقه حداکثر تعداد واحدهای مسکونی را در هر هکتار (دناریانس) مشخص می کند. برخی از مناطق مسکونی اجازه می دهد دوبلکس، خانه های شهری یا آپارتمان های با استفاده مشروط بسیاری از مناطق توسعه واحد (UDP) که اجازه می دهد تا در یک برنامه کارشناسی ارشد انعطاف پذیر (برنامه ریزی شده)

منطقه تجاری

مناطق تجاری شامل کسب و کارها، از فروشگاه های کوچک محله (C-1، تجاری محله) به مراکز خرید منطقه ای (C-2 یا C-3)، پارک های اداری، هتل ها و رستوران ها به طور معمول نیاز به منطقه تجاری دارند، برخی از مناطق تجاری همچنین اجازه تولید نور یا انبار کردن را در ترکیب با خرده فروشی (مخلاف شده) می دهند.

منطقه صنعتی

مناطق صنعتی برای تولید، انبارداری، توزیع و استفاده های صنعتی سنگین رزرو شده اند.آنها معمولا در نزدیکی بزرگراه ها، راه آهن ها یا پورت ها قرار دارند تا اثرات خود را بر مناطق مسکونی به حداقل برسانند. مقررات زیست محیطی مانند استانداردهای انتشار گازهای گلخانه ای، ممکن است در کد منطقه ای برای درک تفاوت بین نور صنعتی (I1) و صنعتی سنگین (I2) برای خریداران مهم است که یک کارخانه یا کارخانه را اداره می کنند.

مناطق کشاورزی و باز فضایی

این مناطق از کشاورزی، مزرعه داری و مناطق طبیعی محافظت می کنند، اغلب اجازه می دهند تا پروتزهای بسیار پایین (یک خانه در هر 20 یا 40 هکتار) و استفاده های تجاری غیر کشاورزی را ممنوع کنند. برخی جوامع دارای یک منطقه کشاورزی منحصر به فرد هستند که هر گونه توسعه فضای باز را ممنوع می کند.

مناطق استفاده شده و Overlay

مناطق ترکیبی (MU) اجازه می دهد یک ترکیب مسکونی، تجاری و گاهی اوقات استفاده صنعتی نور در همان ساختمان یا بسیاری از مناطق Overlay مقررات اضافی در بالای منطقه پایه اضافه می کند.

چگونه قوانین زودیینگ را پیدا و درک کنیم

دسترسی به اطلاعات منطقه ای آسان تر شده است زیرا بسیاری از شهرداری ها کدهای منطقه ای و نقشه های خود را به صورت آنلاین قرار می دهند:

شماره یا آدرس بسته اموال را تأیید کنید.[۱۰] این را می توان در بیانیه مالیات اموال خود یا از طریق وب سایت ارزیابی شهرستان یافت.
نگاه کنید به نقشه رسمی منطقه بندی بسیاری از ادارات برنامه ریزی نقشه های وب تعاملی دارند.
متن فرمان منطقه بندی را بخوانید.[۱۰] دستورالعمل تعریف می کند که هر منطقه دارای استفاده مجاز، استانداردهای بعدی و روش است. برخی از شهرها یک PDF جستجو پذیر یا یک پلت فرم کد آنلاین (به عنوان مثال، Municode یا eCode360) است.
بررسی مناطق بیش از حد و مقررات خاص.[۱۰] برای مثال، اگر اموال در یک سیل قرار دارد، محدودیت های اضافی ساختمان اعمال می شود.
تماس با بخش برنامه ریزی کارکنان می توانند به پرسش در مورد تفسیر، تغییرات در انتظار و یا مجوز مورد نیاز پاسخ دهند.

برای کسانی که با زبان حقوقی آشنا نیستند، ممکن است مفید باشد که با برنامه ریزکار حرفه ای مشورت کنید (از طریق موسسه آمریکایی برنامه ریزان معتبر) یا وکیل املاک و مستغلات که متخصص در قانون استفاده از زمین است، این کارشناسان می توانند یک پروژه پیشنهادی را بررسی کنند و مسائل انطباق بالقوه را قبل از صرف پول یا اجازه ساخت و ساز شناسایی کنند.

تغییر یا به چالش کشیدن قوانین کوچک

گاهی اوقات منطقه بندی فعلی ملک اجازه نمی دهد تا از یک پیش بینی مالک استفاده کند.در چنین مواردی، چندین راه قانونی برای پیگیری وجود دارد که هر کدام با روند و هزینه های خود.

تنوع های کوچک

یک اختلاف نظر یک درخواست برای انحراف از استانداردهای خاص یا استفاده به دلیل شرایط فیزیکی منحصر به فرد از اموال است - مانند یک شیب عجیب و غریب، شیب شیب شیب شیب شیب دار، یا ساختارهای موجود که مانع از انطباق می شوند، متقاضی باید نشان دهد که استفاده دقیق از کد منطقه منطقه منطقه منطقه منطقه ای می تواند مشکلات غیر ضروری را به دست آورد.

بازگشت

تغییر منطقه منطقه منطقه منطقه ای برای یک ملک است، این یک اقدام قانونی است، به این معنی که باید توسط شورای شهر یا کمیسیون شهرستان پس از شنیدن عمومی و توصیه از کمیسیون برنامه ریزی تایید شده است. برنامه های تجدید نظر نیاز به شرح دقیق از استفاده پیشنهادی، تجزیه و تحلیل چگونگی آن را با برنامه جامع، و اغلب یک مطالعه ترافیک، بررسی زیست محیطی، و برنامه ریزی دقیق است که معمولا نیاز به اثبات خدمات فعلی و یا نشان دادن به آن دارد.

مجوز استفاده مشروط

هنگامی که یک استفاده تنها با مجوز ویژه (استفاده مشروط) مجاز است، مالک باید برای مجوز درخواست کند.این فرآیند شامل یک جلسه عمومی است که کمیسیون برنامه ریزی یا BZA اثرات پیشنهادی را ارزیابی می کند و شرایط را برای کاهش آنها تعیین می کند (به عنوان مثال، ساعت های عملیات، محوطه سازی، کنترل ترافیک).

درخواست تصمیمات کوچک

اگر اختلاف، عقب نشینی یا مجوز انکار شود، مالک ملک ممکن است به یک اختیارات بالاتر - اغلب هیئت مدیره درخواست یا دادگاه ها - زمینه های درخواست تجدید نظر به طور معمول در مورد اینکه آیا تصمیم خودسرانه، سست کننده و یا بدون حمایت از شواهد توصیه می شود.

کاهش و ارزش املاک

Zoning می تواند تاثیر عمیقی بر ارزش های مالکیت داشته باشد، هم مثبت و هم منفی.در طرف مثبت، منطقه بندی ثابت از محله های استفاده های مختل محافظت می کند و پایه کیفیت را حفظ می کند، که از قیمت های پایدار یا قدردانی می کند، به عنوان مثال، خانه های منطقه ای که منحصرا برای اقامت تک خانواده ها منطقه ای است، تمایل به حفظ ارزش بهتر از کسانی که در مناطق غیر قابل پیش بینی استفاده می کنند، تنها به دلیل استفاده از یک منطقه با استفاده از ارزش پایین از اموال پایین در مقایسه با استفاده از آن، ممکن است به دلیل نگرانی های پایین از ارزش پایین ".

صاحبانی که به دنبال فروش زمین برای توسعه هستند، اغلب تلاش می کنند تا به رتبه های بالاتر یا دسته های تجاری برای باز کردن ارزش بپردازند، اما، سرعت بخشیدن به این است که آیا یک تلاش برای سرمایه گذاران باید سالها طول بکشد و به میزان زیادی از موسسه زمین (FLT:0Urban) تحقیق کند. گزارش ها و روند بازار برای اندازه گیری اینکه آیا تلاش برای موفقیت و ارزش افزوده آن است.

موضوعات معمول برای صاحبان املاک

حتی با نیت خوب، صاحبان املاک اغلب با مشکلات منطقه ای مواجه می شوند. آگاهی از آنها می تواند زمان و پول را صرفه جویی کند.

استفاده غیر متمرکز: استفاده از آن قانونی بود که در هنگام تاسیس قانونی بود، اما مطابق با منطقه بندی فعلی به نام استفاده غیر اطلاع رسانی (یا "پدربزرگ" استفاده) نامیده می شود، به عنوان مثال، یک فروشگاه مواد غذایی گوشه در یک محله مسکونی که کد منطقه بندی را پیش می برد، اگر استفاده برای یک دوره مشخص (اغلب شش ماه) قطع شده است، و ممکن است وضعیت آن را از دست بدهد.
تخلف از مجازات: ساخت حصار، ریخته یا اضافه کردن بیش از حد نزدیک به خط مالکیت مشترک است، این نقض می تواند منجر به سفارشات توقف کار، جریمه ها و یا حذف اجباری همیشه تأیید موانع لازم قبل از شروع ساخت و ساز.
محدودیت های شغلی: بسیاری از مناطق مسکونی اجازه می دهد تا کسب و کارهای خانگی تنها در صورتی که آنها "محیات" به استفاده مسکونی هستند - به عنوان مثال، بدون کارکنان خارجی، بدون ثبت نام، بازدید مشتری محدود.
قوانین زودیینگ اغلب اندازه، مکان، روشنایی و نوع نشانه ها را محدود می کند.مناطق تجاری اجازه می دهد تا نشانه های بیشتری نسبت به مناطق مسکونی داشته باشد.
اجاره کوتاه مدت: پلتفرم هایی مانند Airbnb درگیری هایی را با شهرداری های منطقه ای ایجاد کرده اند، بسیاری از آنها اکنون اجاره های کوتاه مدت در مناطق مسکونی را محدود یا ممنوع می کنند مگر اینکه مالک در سایت زندگی کند.

مقررات زودیینگ و محیط زیست

Zoning به طور فزاینده ای با قوانین زیست محیطی تداخل می کند. تالاب ها، شیب های شیب دار، سیلپلکسلین ها و زیستگاه های گونه های در معرض خطر اغلب از طریق مناطق بیش از حد یا مقررات زیست محیطی جداگانه محافظت می شوند.به عنوان مثال، یک ملک در یک سیل ممکن است نیاز به مجوز منطقه سیل و افزایش الزامات مدیریت طوفان داشته باشد.

گام های تحقیق در مورد Zoning قبل از خرید زمین

اگر شما در حال بررسی زمین خرید هستید، تلاش در زمینه منطقه بندی ضروری است، این مراحل را دنبال کنید تا از خرید ملک که نمی تواند به عنوان شما استفاده شود، اجتناب کنید.

تعیین منطقه ای فعلی [[FLT 1] از نقشه منطقه ای محلی استفاده کنید و با بخش برنامه ریزی تأیید کنید.
آیا استفاده از این منطقه مجاز است؟ [FLT: 1] آیا استفاده از آن در لیست ظاهر می شود؟ اگر ذکر نشده است، معمولا ممنوع است.
الزامات بعدی را بررسی کنید اندازه، موانع و محدودیت های ارتفاع را با طرح های ساختمان خود مقایسه کنید، که برای موانع جانبی مورد نیاز بسیار تنگ است، بدون تفاوت قابل ساخت نیست.
سرمایه گذاری مناطق مرزی و برنامه های کاربری زمینی آینده را در بر می گیرد.[۱۰] طرح جامع ممکن است یک نام کاربری زمین آینده را با منطقه بندی فعلی نشان دهد که می تواند تغییرات سرعت و زیرساخت های آینده را نشان دهد.
با همسایگان و انجمن محله صحبت کنید.[۱۰] [۱۰] آنها ممکن است درباره تحولات یا مقررات انتظار که می تواند بر اموال تاثیر بگذارد، بدانند.
سلام یک حرفه ای یک وکیل یا برنامه ریزهکار می تواند تاریخ اموال، عدم انطباق بالقوه و احتمال به دست آوردن مجوز های مورد نیاز را بررسی کند.

نقش Zoning در برنامه ریزی شهری

Zoning فقط مجموعه ای از محدودیت ها نیست؛ یک ابزار فعال برای توسعه جامعه است.برنامه ریزی مدرن بر کدهای مبتنی بر فرم تأکید می کند که بر شخصیت فیزیکی محیط ساخته شده تمرکز می کند نه اینکه فقط از کدهای تنظیم شده بر قرار دادن ساختمان، طراحی خیابان و فضاهای عمومی برای ایجاد محله های قابل پیاده روی و مخلوط استفاده کند.

نتیجه گیری

درک قوانین منطقه ای برای هر کسی که مالک یا برنامه ریزی برای مالکیت املاک است، این مقررات محلی هر جنبه ای از استفاده از اموال را شکل می دهد - از آنچه شما می توانید برای چگونگی استفاده از آن را ایجاد کنید، با یادگیری اصول منطقه بندی، اجازه استفاده، استانداردهای بعدی و فرآیندهای برای تغییرات، صاحبان اموال می توانند تصمیم گیری آگاهانه، اجتناب از اشتباهات پرهزینه و به حداکثر رساندن ارزش سرمایه گذاری خود را به مقامات توسعه پایدار در هنگام اطمینان از گام های اساسی، و یا اطمینان از یک گام های حرفه ای، و یا اطمینان از یک گام های اساسی در هنگام اطمینان از اطمینان از یک گام های جامع، و مطمئن، و مطمئن، و مطمئن نیست، و یا اطمینان از راهنمایی های جامعه، زمانی که می توانید به عنوان یک گام های حرفه ای، و یا اطمینان از یک گام های حرفه ای، و یا اطمینان از یک گام های جامع، و یا اطمینان از یک گام های حرفه ای، و یا اطمینان از یک گام های حرفه ای، و مطمئن برای اطمینان از یک گام های آموزشی، و مطمئن است.