درک فرایند حقوقی برای حل اختلافات خط مالکیت

بنیادهای یک خط مشی مالکیت

اختلافات شدید در میان رایج ترین و عاطفی ترین مسائل که بین همسایگان بوجود می آیند، حصار چند اینچ بر روی بسیاری از همسایه، یک راه محرک است که برای سال ها مورد استفاده قرار گرفته است، اما بخشی از آن در زمین دیگری قرار دارد، یا درختی که تنه آن یک خط شناسایی غیر قابل حل را به سرعت می تواند یک رابطه دوستانه را به یک حل قانونی تبدیل کند در حالی که برای حل و فصل اطلاعات مربوط به آن نیاز دارد.

خطوط مالکیت با توصیف های قانونی ثبت شده در اعمال و نشانه ها تعریف می شوند، اما این توصیف ها اغلب به آثار تاریخی قدیمی، زبان مبهم یا مفروضات در مورد مرزهایی که در طول زمان تغییر کرده اند، تکیه گاه به یک بررسی از دست رفته یا یک مرجع مبهم به یک "درخت بلوط بزرگ" که از زمان سقوط کرده است می تواند سال ها سردرگمی ایجاد کند.

شناسایی ریشه های درگیری

اولین و مهم ترین گام این است که به وضوح اختلاف مرزی را تعریف کنیم.آمبیگوت اغلب از کارهای منسوخ شده، توصیف های حقوقی مبهم یا نشانگرهای نظرسنجی از دست رفته با جمع آوری تمام اسناد مربوط به اموال آغاز می شود: عمل، نظرسنجی های قبلی، زیرنظر گرفتن، سیاست های بیمه عنوان و هر گونه سهولت ثبت شده یا پیمان.

باغ های مانند آبشار، حصار یا باغ هایی که بر روی خط ساخته شده اند
تفاوت بین شرح عمل و یک نظرسنجی قبلی
تفسیر تعارض زبان "متقاد و محدودیت" مورد استفاده در کارهای قدیمی
مالکیت اختلاف در یک نوار از زمین مورد استفاده برای دسترسی، خدمات و یا تخلیه
ادعاهای همپوشانی از خواص مجاور که دهه ها پیش تقسیم شده بودند

در این مرحله، عینی باقی بمانید تا آنچه را که می بینید و آنچه که سوابق نشان می دهد، اما از مواجهه با همسایه خود تا زمانی که شما یک تصویر روشن داشته باشید، مشاوره با یک وکیل املاک و مستغلات در اوایل می تواند زمان را صرفه جویی کند و از اشتباهات انجمن بار آمریکا جلوگیری کند، بسیاری از اختلافات ناشی از توصیف های ضعیف عمل به جای فریب عمدی است. ( [F:0 [قانون تنظیم شده توسط قانون اساسی]

جمع آوری شواهد

شواهد قوی پایه هر گونه ادعای مرزی است.دادگاه ها بر سوابق عینی تکیه می کنند، نه بر حافظه یک حزب، اقلام زیر را جمع آوری کرده و آنها را به صورت تاریخی در یک پوشه متصل یا دیجیتال سازماندهی می کنند:

] بررسی های دقیق و پلاتز یک بررسی فعلی، مجوز تنها قوی ترین قطعه شواهد است.اگر کسی در سال ها انجام نشده است، در نظر بگیرید که سفارش یک نظرسنجی جدید از یک بررسی زمین واجد شرایط.
اسناد و اسناد عنوان زنجیره ای از عنوان را ردیابی کنید تا درک کنید که چگونه مرز فعلی ایجاد شده است.به دنبال "حق راه" بند، سهولت و یا محدودیت هایی که ممکن است بر خط تأثیر بگذارد، همچنین بررسی تنظیمات خط قبل که ممکن است در نقشه های مدرن ظاهر نمی شود.
[عکس ها و ویدیو] تصاویر روشنی از نشانگرهای موجود، حصارها، درختان و هر گونه نشانه قابل مشاهده استفاده - مانند علفهای مودار، مسیرهای یا محوطه سازی - که نشان دهنده پذیرش طولانی مدت از یک مرز تاریخی است.
بیانیه های مربوط به آن همسایگان، صاحبان پیشین یا نظرسنجی هایی که تاریخ مالکیت را می شناسند، می توانند درباره جایی که خط به طور سنتی شناخته شده است، اظهار نظر کنند.
سانسور با همسایه کپی از نامه ها، ایمیل ها یا پیام های متنی را نگه دارید. ارتباطات کتبی می تواند تلاش برای حل مسئله و نشان دادن ایمان خوب را نشان دهد.

فایل شواهد کامل تر شما، آسان تر خواهد بود که در دادگاه یک مورد روشن و روشن ارائه دهید.انجمن ملی بررسی حرفه ای راهنمایی در مورد خواندن و تفسیر نظرسنجی ارائه می دهد (NSPS منابع بررسی توجه خاص به تاریخ بررسی؛ یک نظرسنجی قدیمی ممکن است تغییرات اخیر مانند کاهش تازه ثبت شده یا تغییر خطوط مالکیت را به دلیل ادعاهای نامطلوب منعکس نمی کند.

بررسی بدون مجوز

اکثر اختلافات خط مالکیت لازم نیست به دادگاه بروند، دادگاه ها همسایگان را تشویق می کنند تا مسائل را به طور خصوصی حل کنند و بسیاری از کشورها نیاز به تلاش خوب برای میانجیگری قبل از انواع خاصی از شکایات مرزی دارند که می توانند این گزینه ها را بررسی کنند، زیرا هر گام می تواند هزاران دلار صرفه جویی کند و روابط را حفظ کند.

مذاکرات مذاکره

با یک مکالمه آرام و چهره به چهره شروع کنید، نظرسنجی و عکس های خود را مطرح کنید، توضیح دهید که چرا خط جایی است که هست و از همسایه خود برای سوابق خود بپرسید، اغلب از زبان متهم اجتناب کنید، هر دو طرف متوجه می شوند که سردرگمی ناشی از حصار قدیمی است که هرگز با عمل هماهنگ نیست، مذاکره بهترین کار می کند زمانی که هر دو طرف موافقت می کنند هزینه یک بررسی جدید را به اشتراک بگذارند، اگر نمی توانید مستقیماً یک خط تنش را پیدا کنید، بدون اینکه یک خط مودبانه را پیدا کنید:

رسانه ها

اگر مذاکرات مستقیم متوقف شود، یک واسطه خنثی را به همراه داشته باشید – اغلب یک قاضی بازنشسته، یک وکیل املاک و مستغلات یا یک واسطه حرفه ای که در حل تعارض آموزش داده می شود – واسطه تصمیم به حل و فصل اختلافات نمی گیرد، اما به هر دو طرف کمک می کند تا راه حل های ذهنی را بدون محدودیت های دادرسی، و کمتر گران تر کنند.

داوری داوری داوری داوری داوری داوری داوری داوری

داوری یک جایگزین رسمی تر است که در آن یک داور خنثی شواهد را می شنود و تصمیم الزام آور می گیرد.این فرایند شبیه به یک مینی تر اما ساده تر است. بند داوری گاهی در قراردادها یا قوانین داور مالک خانه ظاهر می شود، در حالی که داوری الزام آور می تواند به سرعت حل مسائل، ممکن است سخت تر از داوری دادگاه درخواست شود.اگر هر دو طرف موافقت کنند برای داوری بازنشسته، معمولا یک حکم نهایی است که می تواند به عنوان یک محدودیت تقسیم قابل توجه باشد.

دانلود بازی Lo Line

اگر هر دو همسایه موافقت کنند که مرز (حتی با چند پا) را برای مطابقت با استفاده فعلی حرکت دهند، تنظیم خط زیادی را می توان با شهرستان ثبت کرد، این یک انتقال اموال قانونی است که نیاز به بررسی عنوان، به روز رسانی های نظرسنجی و تایید از بخش برنامه ریزی محلی دارد، اغلب ارزان تر از دادرسی است و به طور دائمی حل مسئله است.

هر گونه توافق که تغییر مرز باید در نوشتن، امضا شده توسط هر دو طرف و ثبت شده با دفتر ثبت نام ثبت نام شهرستان به ندرت قابل اجرا هستند زمانی که زمین درگیر است.حتی یک معامله دست باید مستند برای زنده ماندن از انتقال اموال آینده و یا اختلاف بین وارثان. [۳]

آماده سازی برای اقدام حقوقی رسمی

هنگامی که روش های غیررسمی شکست می خورند، ممکن است لازم باشد که یک شکایت را ثبت کنید.نوع اقدام قانونی بستگی به حقایق و تسکینی که شما دنبال می کنید دارد.

دانلود فیلم اکشن اکشن Quiet Title Action

این رایج ترین دادخواست مرزی است که از دادگاه می خواهد تا هر گونه ادعای رقابت را "توافق" کند و اعلام کند که چه کسی دارای نوار مورد مناقشه است. شاکی باید مالکیت قانونی را بر اساس عمل و حمایت از شواهد اثبات کند. نظرسنجی تقریبا همیشه مورد نیاز است.این دادگاه قضاوت خواهد کرد که بخشی از تاریخ وام مسکن اموال است. A اقدام آرام مناسب است زمانی که مرز واقعی برای بررسی ابزار واقعی است - حتی اگر یک قانون گذاران قدیمی را تخریب کرده اند یا یک پرونده حقوقی مربوط به آنها باشد.

اقدام برای Trespass یا Encroachment

اگر همسایه ساختار دائمی ای مانند یک ریخته، حصار یا مسیر رانندگی ایجاد کرده باشد، می توانید برای trespass شکایت کنید یا به دنبال یک دستور باشید. دادگاه ممکن است به حذف ساختار و خسارت های جایزه برای استفاده از دست رفته یا کاهش ارزش اموال، به ویژه اگر برخی از کشورها، شما باید نشان دهید که این کار "جبهه و دادگاه" است، به جای اینکه شما اجازه دهید که به راحتی عمل کنید و یا کاهش ارزش اموال.

عدم مالکیت

گاهی اوقات، همسایه ممکن است مالکیت زمین مورد مناقشه را از طریق مالکیت نامطلوب مطالبه کند – یک دکترین قانونی که به کسی اجازه می دهد تا عنوان را به دست آورد اگر آنها زمین را آشکارا، به طور مداوم، خصمانه و منحصرا برای یک دوره قانونی (اغلب 5 تا 20 سال)، بسته به یک ادعا اموال جانبی، اثبات کنید که استفاده از آن خصمانه نیست (به عنوان مثال، اگر شما اجازه داده اید و یا به آنها را نشان دهید که به طور دقیق است).

شکایت [در مورد شکایتی که در دادگاه عالی (یا دادگاه منطقه) ثبت شده است، که در آن اموال قرار دارد، شما باید "محافظه" شکایت در همسایه را داشته باشید، سپس تعدادی از روزها برای پاسخ به کشف، که در آن هر دو طرف شواهد مبادله، دکه شاهدان و کارشناسان گزارش های آشکار از مرز محاکمه، اما به عنوان شواهد آشکار و ضعف هر کدام از هر کدام از آنها.

نقش محوری بررسی ها و شاهدان متخصص

دادگاه ها به ندرت اختلافات مرزی را بدون یک نظرسنجی حرفه ای حل می کنند.نظر سنجی ها را در مورد موقعیت احتمالی مرزی بر اساس زبان عمل، سوابق تاریخی، بناهای تاریخی و شواهد فیزیکی تعیین نمی کند. وکیل شما ممکن است از بررسی برای ایجاد نقشه ها و نمودارها برای قاضی یا هیئت منصفه استفاده کند. یک نظرسنجی به خوبی آماده می تواند مسائل اساسی مانند نقض مواد اولیه، سوء استفاده از ابزار، یا مشکلات آسان را آشکار کند.

نکات کلیدی در مورد نظرسنجی ها:

] نظرسنجی های معتبر که توسط یک نظرسنجی زمینی مجاز تهیه شده اند به عنوان شواهد قابل قبول هستند.در برخی از ایالت ها، یک نظرسنجی که برای دادرسی سفارش داده شده است باید استانداردهای خاصی را برآورده کند (به عنوان مثال، استاندارد ALTA /NSPS اگر ملک تجاری باشد).
هر دو طرف می توانند نظرسنجی های جداگانه را استخدام کنند.این دادگاه همچنین می تواند یک نظرسنجی بی طرف "کارشناسان" را در صورت عدم توافق دو نظرسنجی، که معمولا زمانی که اعمال متناقض یا بناهای تاریخی مختل شده است، منصوب کند.
یک نظرسنجی رسمی ممکن است نقض، سهولت یا مسائل درست از راه را که بر مرز تاثیر می گذارد، کشف کند، گاراژ همسایه ممکن است در یک عقب نشینی مورد نیاز ساخته شود، به شما اهرم می دهد حتی اگر گاراژ به طور فیزیکی در زمین شما نفوذ نمی کند.
هزینه های یک نظرسنجی به طور گسترده ای بر اساس اندازه املاک، زمین و پیچیدگی تحقیق متفاوت است، انتظار می رود بین ۵۰۰ تا ۲۰۰۰ دلار برای یک نظرسنجی معمولی مسکونی پرداخت کند؛ بسته های بزرگتر یا پیچیده تر ممکن است هزینه بیشتری داشته باشند.این سرمایه گذاری اغلب در صورت جلوگیری از دادخواهی پر هزینه، لغو می شود.

علاوه بر نظرسنجی ها، کارشناسان دیگر ممکن است شهادت دهند: ارزیابی املاک و مستغلات برای ارزش گذاری زمین های جذب شده، بررسی کنندگان عنوان برای ردیابی زنجیره های عمل و مهندسان برای تجزیه و تحلیل شرایط خاک اگر مسائل زهکشی و یا پایه و اساس درگیر هستند، هزینه کارشناسان به طور معمول بخشی از هزینه دادرسی است، اما آنها می توانند تعیین کننده باشند.انجمن عنوان ایالات متحده منابع در عنوان عنوان و مسائل مرزی ([F] بررسی دقیق است: چرا منابع دقیق توضیح می دهد.

فرآیند دادرسی یا شنوایی

اگر میانجیگری و کشف منجر به حل و فصل نشود، پرونده به دادگاه می رود برای اختلافات مرزی، یک محاکمه نیمکت (به تنهایی، بدون هیئت منصفه) رایج است زیرا مسائل فنی هستند و اغلب شامل تفسیر اعمال و بررسی می شوند:

[[۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [
[[۱] [۱۰] پیش بینی شواهد [۱۰]، از جمله نظرسنجی، اعمال، عکس ها و گواهی های متخصص، نخست وزیر، و پس از آن توسط متهم می رود.
{FLT 1 [FLT 1 ] از کارشناسان و شاهدان حزب سعی می کنند در بررسی یا شهادت حزب مخالف تاکید کنند.
استدلال های از دست رفته [FLT 1] که در آن وکلا خلاصه می کنند که چرا شواهد از مرز ادعای مشتری خود پشتیبانی می کنند.
[[۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱]] - قاضی یک تصمیم کتبی را صادر می کند که خط مرز صحیح را اعلام می کند، داوری همچنین ممکن است شامل دستورات برای حذف دامین، سهولت بخشیدن یا پرداخت خسارت برای استفاده از زمین از دست رفته است.

فرآیند محاکمه می تواند از چند ساعت تا چند روز به هر نقطه برسد، بسته به پیچیدگی شواهد.تضعیف اما نادر است، زیرا دادگاه ها به یافته های قاضی دادگاه در مورد حقیقت اشاره می کنند.یک درخواست تجدید نظر بر خطا از قانون تمرکز می کند، مانند پذیرش نادرست شواهد یا تفسیر نادرست از یک عمل.

مراحل پس از حل

هنگامی که شما یک دستور دادگاه یا یک توافق نامه حل و فصل امضا شده دارید، اقدامات زیر را برای نهایی کردن قطعنامه و جلوگیری از اختلافات آینده انجام دهید:

داوری یا توافق را با دفتر ثبت کننده شهرستان، این خریداران آینده و شرکت های عنوان در نظر گرفتن مرز اصلاح شده نیز تضمین می کند که قضاوت می تواند علیه صاحبان آینده اعمال شود.
Hire a Surveyor برای تنظیم نشانگرهای دائمی - پین های تیز، بناهای تاریخی بتنی یا سهام تایید شده - در امتداد خط حقوقی نشانگرها عکس و نگه داشتن یک کپی از نظرسنجی ثبت شده باید نصب شود تا آنها به راحتی حذف یا آشفته نشوند.
به روز رسانی عمل خود اگر مرز تغییر کرده است. تنظیم خط بسیار و یا اصلاح مجدد دستور دادگاه نیاز به یک شرح حقوقی جدید دارد. وکیل شما می تواند یک عمل اصلاحی را آماده کند که باید توسط هر دو طرف امضا و ثبت شود اگر تغییر کوچک است، برخی از حساب ها اجازه می دهد یک محدودیت ساده از روشن سازی.
شرکت بیمه عنوان خود را [FLT 1 ] در مورد اختلاف حل شده، برخی از سیاست ها هزینه های دادرسی مرزی را پوشش می دهند، و به روز رسانی رکورد عنوان می تواند از مشکلات آینده جلوگیری کند، زمانی که شما ملک را به فروش می رسانید، کپی از تمام اسناد را برای فایل عنوان خود نگه دارید.
هر گونه روابط آسیب دیده [FLT 1] را در صورت امکان، یک مکالمه ساده یا بازسازی حصار مشترک در امتداد خط صحیح می تواند حسن نیت همسایه را بازگرداند، حتی اگر شما نمی توانید دوستان باشید، یک رابطه ی اختیاری خطر اختلافات آینده را در مورد نگهداری یا بهبود های جدید در نزدیکی خط کاهش می دهد.

به یاد داشته باشید که حتی پس از پیروزی قانونی، باید مرز را در طول زمان حفظ کنید، نشانگرها می توانند از دست بروند، آشفته شوند یا تحت پوشش محوطه سازی قرار گیرند.مدتا نشانگرها را بررسی کرده و اسناد نظرسنجی خود را در دسترس نگه دارید.اگر متوجه تشنج در آینده هستید، قبل از اینکه آنها به ادعاهای طولانی مدت تبدیل شوند، به آنها توجه کنید.

تصورات غلط رایج درباره اختلافات وحشتناک

صاحبان املاک اغلب باورهای نادرستی در مورد قانون مرزی دارند که می توانند منجر به اشتباهات پر هزینه شوند.در نتیجه موارد زیر را برای جلوگیری از مشکلات درک می کنند:

حصار مرز است نه لزوماً، حصار، شواهدی از مرز درک شده است، اما ممکن است مطابق با خط حقوقی باشد.
من می توانم پس از چند سال ادعا کنم که مالکیت نامطلوب نیاز به باز، بدنام، منحصر به فرد، خصمانه و مداوم استفاده برای یک دوره قانونی خاص، که توسط دولت متفاوت است. [به عنوان مثال، "شما می توانید از زمین من استفاده کنید تا زمانی که من نیاز دارم") همچنین برخی از دولت ها نیاز به ثبت نام و یا یک مدت زمان اضافه شده است.
من به وکیل نیاز ندارم؛ می توانم خودم را حل کنم در حالی که برخی از اختلافات از طریق مذاکره مستقیم حل می شود، یک وکیل املاک و مستغلات می تواند مسائل حقوقی را که ممکن است از دست بدهید، مانند سهولت، محدودیت های منطقه ای، یا ممنوعیت وام مسکن در فروش زمین بدون رضایت، اغلب کمتر از هزینه تصمیم گیری اشتباه است.
نظرسنجی قدیمی همسایه من منسوخ و بی فایده است. یک نظرسنجی قدیمی هنوز هم ممکن است مرتبط باشد، به ویژه اگر آن را نشان می دهد آثار اصلی و یا مرزهای تاریخی، با این حال، یک نظرسنجی فعلی قابل اعتماد تر است زیرا آن را برای تغییرات در استفاده از زمین، توسعه نزدیک و تکنولوژی اندازه گیری مدرن حساب می کند.

نتیجه گیری

اختلافات خط مالکیت استرس زا هستند، اما روند قانونی یک مسیر روشن برای حل و فصل فراهم می کند.با شناسایی مسئله در اوایل، جمع آوری شواهد کامل، تلاش برای مذاکره یا میانجیگری، و تبدیل به دادگاه تنها در صورت لزوم، صاحبان املاک می توانند بدون درگیری غیر ضروری از حقوق خود محافظت کنند. کلید این است که به طور روش عمل کنند: به نظرسنجی های حرفه ای، با یک وکیل املاک با تجربه مشورت کنید و حفظ خطوط ارتباطی پایدار با مراحل اطمینان از طریق هدایت و ارائه نتایج قانونی.

برای مطالعه بیشتر، اتحادیه ی آمریکا مالکیت واقعی، اعتماد و بخش حقوق املاک و مستغلات راهنماهایی را در مورد اختلافات مرزی ارائه می دهد و nolo] دانشنامه حقوقی مشاوره عملی در مورد درگیری های همسایه ارائه می دهد.