درک جنبه های حقوقی تغییر مالکیت و مبادلات

درک چارچوب حقوقی تغییر مالکیت و مبادلات

مبادله اموال و مبادلات ارائه یک مسیر جایگزین به فروش املاک سنتی، اجازه احزاب برای تجارت مالکیت اموال بدون نقدینگی فوری پول نقد.در حالی که این معاملات می تواند جابجایی، بازسازی سرمایه گذاری یا تنوع نمونه کارها را ساده کند، آنها همچنین الزامات قانونی پیچیده ای را که نیاز به ناوبری دقیق دارند، از تأیید عنوان برای درمان مالیات - ضروری است برای خریداران و فروشندگان برای اجرای یک فرآیند معتبر، اطمینان کامل و جلوگیری از بررسی اموال، و رسیدگی دقیق.

تعریف تغییر و تبادل اموال

در هسته آن، یک مبادله اموال شامل دو یا چند طرف است که مالکیت دارایی های املاک و مستغلات را به یکدیگر انتقال می دهند.این مبادله ممکن است شامل خواص ارزش برابر باشد یا شامل پرداخت نقدی برای تعادل تفاوت ها باشد، بر خلاف فروش استانداردی که در آن پول تغییر می کند، توجه اولیه در یک مبادله، خود اموال است.

] سرمایه گذاری مجدد سرمایه گذاری: [FLT 1 ] سرمایه گذاران املاک تجاری برای بهبود عملکرد نمونه کارها، تغییر قرار گرفتن در معرض جغرافیایی یا تثبیت دارایی ها.
شخصی سازی: مالکان خانه برای حرکت به مناطق مختلف بدون عبور از فرآیندهای فروش جداگانه.
تخصیص و برنامه ریزی املاک و مستغلات؛ [FLT 1] اعضای خانواده اموال را برای ساده سازی توزیع یا دستیابی به مزایای مالیاتی مبادله می کنند.
ساختار کسب و کار: [FLT 1] شرکت ها مبادله املاک و مستغلات تجاری برای هم تراز با نیازها و یا موافقت نامه های همکاری عملیاتی.

چارچوب قانونی حاکم بر این مبادلات با صلاحیت متفاوت است، اما اصول مشترک اعمال می شود، به ویژه هنگامی که معامله برای واجد شرایط برای درمان مالیات انتقالی تحت مقررات کد درآمد داخلی مانند بخش 1031 مبادلات مانند نوع، مقررات مشابه وجود دارد - به عنوان مثال، بخش 44 (1 بند) کانادا یا سود سرمایه بریتانیا برای تسکین دارایی های کسب و کار است.

ملاحظات حقوقی کلیدی در تغییر اموال

عنوان و نمایندگی از

هر دو ویژگی باید عناوین روشن و بازار آزاد از دروغ، محاصره ها یا اختلافات مالکیت داشته باشند.یک جستجوی عنوان انجام شده توسط یک وکیل واجد شرایط یا شرکت عنوان نشان می دهد هر گونه ادعای ثبت شده - خاطرات، قضاوت، سهولت ها یا دروغ های مالیاتی - که می تواند بیمه مالکیت ابر را در برابر نقص های کشف نشده محافظت کند بدون تأیید دقیق، یک نتیجه می تواند در بررسی قانونی که هیچ گونه محدودیت های قضایی را ندارد.

ارزیابی و منصفانه بودن

ارزیابی دقیق برای ایجاد ارزش بازار منصفانه هر ملک ضروری است.در بسیاری از حوزه های قضایی، یک اختلاف ارزش باید از طریق پرداخت نقدی یا توجه دیگر مورد توجه قرار گیرد؛ در غیر این صورت، مبادله ممکن است به عنوان یک فروش قابل مالیات برای تفاوت در نظر گرفته شود. Apprs باید فروش قابل مقایسه، وضعیت اموال، مکان و روند فعلی بازار گواهی یک ارزیابی مستقل از هر دو طرف حسابرسی چند طرف و یا غیر قابل اطمینان در مورد حسابرسی چند طرف، و یا برای جلوگیری از معامله.

قرارداد های حقوقی و شرایط قرارداد

یک توافق نامه تبادل کتبی، ستون فقرات هر مبادله اموال است.این قرارداد باید جزئیاتی را به خود اختصاص دهد:

[[۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱]] نام و نقش های قانونی کامل ( مالک، اعتماد کننده، نهاد]
شرح دقیق: [FLT 1] توصیف حقوقی، آدرس ها و هر گونه مالکیت شخصی شامل.
] ارزیابی و برابر سازی: [FLT 1 ] ارزش های توافق شده و هر گونه نقد و یا توجه دیگر برای تعادل مبادله.
[در این باره]: [و] [و] [و [به]] [و [به]] [و [به]] آیات [و آیات و روایات] دربارهٔ عنوان، وضعیت، انطباق منطقه ای و عدم وجود نقص های آشکار، اشاره می کند.
تعهد: شرایط مانند نتایج بازرسی، تامین مالی (در صورت لزوم) یا تایید شخص ثالث.
[[۱] [۱۰] زمان از دست دادن: [[۱۰] [۱۰] [۱] [۱] [۱] تاریخ برای بازرسی، تحویل اسناد و انتقال نهایی.
[[۱] [۱۰]: [[۱۰]] [۱۰] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱] [۱]] [۱]] [۱]] [۱] [۱]] [۱]] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]]]]]] [۱]]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱]]] [۱] [۱

مشارکت یک وکیل املاک و مستغلات با تجربه در مبادلات مانند به شدت توصیه می شود که این اسناد را پیش نویس و بررسی کند. اشکال قرارداد Generic به ندرت پیچیدگی های منحصر به فرد یک مبادله چند حزبی را در نظر می گیرند. علاوه بر این، بسیاری از ایالت ها نیاز به افشای خاص برای املاک مسکونی دارند؛ عدم ارائه آنها می تواند مبادله را بی اعتبار کند یا ایجاد مسئولیت.

معافیت مالیاتی: 1031 Exchange و Beyond

در ایالات متحده، مبادله اموال می تواند به عنوان مبادلات مانند نوع تحت بخش 1031 از کد درآمد داخلی واجد شرایط باشد، اجازه می دهد که معافیت از مالیات بر درآمد سرمایه را به دست آورد، مشروط بر اینکه قوانین دقیق و دقیق مورد نیاز عبارتند از:

مالکیت مانند: هر دو اموال باید برای سرمایه گذاری یا برای استفاده در یک تجارت یا کسب و کار نگه داشته شوند.
[[۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱]]] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۳] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۳] [۳] [۳] [۱] [۳] [۱] [
گواهی و زمانبندی: [FLT 1] ملک جایگزین باید در عرض 45 روز انتقال شناسایی شود و مبادله تکمیل شده در 180 روز.
ارزش یا ارزش بزرگ: [FLT 1] برای به طور کامل از مالیات، اموال جایگزین باید از ارزش برابر یا بیشتر از اموال پرخاش، با تمام سهام سرمایه گذاری شده است.

مهم است که درک کنیم که بوتت - هر گونه پول نقد، کاهش وام مسکن، یا اموال غیربشری دریافت - می تواند مالیات فوری بر سود را تحریک کند، حتی مقدار کمی از بوت می تواند درمان مالیاتی را پیچیده کند، اغلب قوانین فدرال، اما برخی از ایالت ها، مانند کالیفرنیا، ممکن است نیاز به مالیات جداگانه و سرمایه گذاری خود را با توجه به مقررات مالیات اضافی، به عنوان مقررات مالیات های اضافی، و مقررات مالیات های مالیاتی، به عنوان مقررات مالیات های اضافی، مبادله.

سرمایه گذاری در عوض کردن ملک

تامین مالی یک مبادله اموال چالش های منحصر به فرد را ارائه می دهد، زیرا هیچ فروش نقدی برای بازپرداخت وام یا وام مسکن های جدید وجود ندارد.اگر هر دو ملک دارای وام مسکن موجود است، وام دهنده باید به طور معمول موافقت به انتقال، و مالک جدید باید واجد شرایط برای فرض وام. بسیاری از وام مسکن حاوی مقررات فروش ناشی از فروش است که سرعت انتقال بدهی در مبادله، شما ممکن است نیاز به:

پرداخت وام های موجود در بسته بندی (با استفاده از پول نقد یا وام جدید در ملک شما دریافت می شود).
با وام دهندگان برای فرض یا اصلاح مذاکره کنید.
برای یک وام پل یا خط عدالت برای پوشش هر پرداخت مساوی تنظیم کنید.

از آنجا که وام دهندگان اغلب مبادله را به عنوان ریسک پذیر نسبت به فروش استاندارد می دانند، نرخ بهره و شرایط ممکن است کمتر مطلوب باشد. وارد کردن یک کارگزار وام مسکن با تجربه در معاملات مبادله می تواند به شناسایی ساختارهای تامین مالی مناسب کمک کند.

گام های قانونی برای تکمیل یک تبادل املاک

۱- حرفه ای های واجد شرایط

یک تیم را از جمله یک وکیل املاک و مستغلات، یک مشاور مالیاتی (CPA یا وکیل مالیاتی)، یک ارزیابی گواهی و یک شرکت عنوان برای 1031 مبادلات، یک واسطه واجد شرایط باید قبل از انتقال اولین ملک حفظ شود.

۲- رفتار ثوریو با توجه به دین

هر حزب باید اموال دیگری را به طور کامل بررسی کند: بازرسی فیزیکی، ارزیابی محیط زیست، بررسی اجاره نامه ها (در صورت تولید درآمد)، تأیید منطقه بندی و محدودیت های استفاده از زمین، و بررسی قوانین انجمن مالکان خانه.

۳- شرایط مذاکره و سند

با راهنمایی حرفه ای، مذاکره همه شرایط و یادبود آنها در یک توافق نامه مبادله الزام آور، مسائل بالقوه آدرس مانند کسانی که برای بستن هزینه ها، مالیات اموال و هر گونه تعمیرات مورد نیاز قبل از انتقال پرداخت می کنند، شامل بندهای برای رسیدگی به اختلافات، پیش فرض و خاتمه است. عاقلانه است که یک جدول زمانی با نقاط عطف روشن برای بازرسی، نهایی شدن برنامه، و تحویل اسناد.

۴- تنظیم پرداخت های مالی یا تعادل

اگر ارزش ها نابرابر باشند، حزب دریافت کننده یک ملک کم ارزش ممکن است پول نقد پرداخت کند یا توجه دیگری را ارائه دهد، این پرداخت ها ممکن است مالیات پذیر باشد.اطمینان حاصل کنید که وجوه توسط یک واسطه واجد شرایط یا عامل رشد برای حفظ 1031 انطباق، اگر وام دهندگان درگیر، هماهنگ کردن پرداخت و فرض اسناد.

۵- اجرای و ثبت انتقال

در بسته شدن، هر دو طرف تمام اسناد مورد نیاز را امضا می کنند: اعمال، لایحه فروش (اگر مالکیت شخصی شامل شود)، ضمیمه عنوان و بیانیه های بسته بندی شده با دفتر ثبت شهرستان یا دفتر ثبت نام زمین برای مالکیت کامل. واسطه واجد شرایط با انتقال وجوه و عنوان در اموال جایگزین تکمیل می شود.

۶- امتناع از پذیرش

تمام اسناد را برای اهداف مالیاتی نگه دارید. فرم فایل ۸۸۲۴ (مانند مبادلات مانند Kind) با IRS.اگر قابل اجرا باشد، هر بوت (دارایی غیر نوع یا پول نقد دریافت شده) را گزارش کنید و مالیات را به دلیل سوابق حفظ مبادلات برای حداقل مقررات دوره (معمولا سه سال از پرونده، اما طولانی تر برای معاملات بزرگتر) پرداخت می کند.

چالش های احتمالی و خطرات

اختلافات حقوقی و بی طرف بودن قرارداد

اختلافات ممکن است بر سر وضعیت اموال، ارزش یا تفسیر شرایط قرارداد بوجود آید. اختلافات مشترک شامل عدم افشای نقص، تاخیر در بستن، یا اختلافات در مورد اینکه چه کسی مسئولیت تعمیرات را دارد، قرارداد به خوبی سرقت شده با مکانیسم های حل اختلاف روشن (media، داوری) می تواند این خطرات را کاهش دهد.

مطالبات مالیاتی از ساختار Improper

اگر یک مبادله نتواند به 1031 مورد نیاز برسد، کل معامله ممکن است به عنوان یک فروش قابل مالیات تلقی شود.حتی عدم انطباق جزئی می تواند مالیات بر روی بوت دریافت شده باشد.تحسابهای نادرست ارزش، استفاده نادرست از واسطه واجد شرایط، یا مهلت شناسایی از دست رفته مشکلات مکرر است. راهنمایی حرفه ای اختیاری نیست؛ برای مالیات انتقالی ضروری است.

وضعیت مالکیت و نقص های پنهان

مسائل نامشخص - آسیب ساختاری، آلودگی محیط زیست، تجاوز مرزی، یا نقض مجوز - می تواند بدهی های قابل توجهی ایجاد کند.هر حزب باید بازرسی های مستقل را به دست آورد و به دقت و تلاش خود متکی باشد، زیرا بندهای آن ممکن است در برابر پنهان سازی عمدی محافظت نکنند، اما بار کشف برای خواص تجاری تغییر می کنند، فاز من ارزیابی های محیط زیست اغلب اجباری و اجباری هستند.

تنظیم مقررات و Zoning Hurdles

قوانین محلی ممکن است استفاده از اموال را محدود یا نیاز به مجوز ویژه برای انواع خاصی از مبادلات.برای مثال، مبادله زمین کشاورزی برای یک ملک تجاری ممکن است باعث ایجاد زیرمجموعه یا فرایندهای تایید استفاده از زمین شود. عدم انطباق می تواند انتقال را به تاخیر یا بی اعتبار کند.

ملاحظات ویژه برای تبادل اموال بین المللی

تغییر املاک در سراسر مرزها لایه های اضافی پیچیدگی را معرفی می کند: کنترل ارز، قوانین مالکیت مختلف، معاهدات مالیاتی و مالیات بالقوه دوگانه.سرمایه گذاری خارجی در قانون مالیات املاک واقعی (FIRPTA) قوانین در ایالات متحده نیاز به حفظ فروش توسط افراد خارجی دارد. بسیاری از کشورها مشابه با رزرو و یا نیاز به تایید از بانک های مرکزی برای معاملات سرمایه دارند.

جایگزین های مستقیم برای تعویض مستقیم

هنگامی که یک مبادله مستقیم به دلیل عدم تطابق ارزش، مسائل مالی یا جدول زمانی ناسازگار غیر عملی است، گزینه ها عبارتند از:

سه طرف یا چند حزبی مبادلات: در جهت ایجاد یک مالک مالکیت سوم برای تعادل ارزش یا پاسخگویی به الزامات داوری مالیاتی.
مبادلات استنتاج شده: فروش ملک و استفاده از پرداخت ها از طریق یک واسطه واجد شرایط برای خرید ملک دیگر در چارچوب 1031.
مبادلات معکوس: خرید ملک جایگزین قبل از انتقال اموال تجدید نظر، در معرض قوانین سختگیرانه بندر IRS امن.
[Leaseback] با گزینه: فروش اموال در حالی که حفظ استفاده در زیر اجاره نامه، همراه با حق خرید مجدد و یا مبادله بعد از آن.

هر جایگزین دارای عواقب قانونی و مالیاتی متمایز است.یک وکیل املاک و مستغلات و حرفه ای مالیات می تواند به تعیین بهترین ساختار برای وضعیت خاص شما کمک کند.به عنوان مثال، یک مبادله معکوس نیاز به تنظیمات اقامت دارنده وام و هماهنگی دقیق دارد.

نکات عملی برای یک تبادل املاک آرام

زودتر شروع به کار و تلاش و تلاش و تلاش حرفه ای حداقل 60 تا 90 روز قبل از بسته شدن در نظر گرفته شده است.
[در این باره] [به وضوح]: [[[۱]]] [[۱۰]]] [۱]] [۱۰] [۱]] [۱] [۱۰]] [۱] [۱] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱] [۱]] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۵] [۱] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۱] [۵] [۵]]]]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۵] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۵] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۱] [۵] [۵] [۵] [۵] [۱] [
[[۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [[۱۰]]] [[۱۰]]] [[۱۰]]] [۱۰] [۱]] [۱]] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱]] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷]]]] [۷] [۷]]] [۷]]] [۷] [۷] [۷] [۱]]]]]]]]] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۱] [۱] [۱] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [
[[۱] [۱۰] [۱] بیمه نامه، بیمه اموال در طول انتقال و پوشش مسئولیت در برابر رویدادهای پیش بینی نشده محافظت می کند.
] برنامه ریزی برای قاره ها: [FLT 1] شامل بندهایی برای شکست بازرسی، اختلافات ارزیابی و یا عدم دستیابی به تامین مالی (در صورت لزوم) است.
استراتژی های خروج را در نظر بگیرید؛ [FLT 1] هزینه ها و مراحل را بدانید اگر یک طرف بخواهد قبل از بستن معامله را معکوس یا کاهش دهد.
مالیات بر وضعیت اولیه: [FLT 1] با مشاور مالیاتی خود تأیید کنید که خواص آن به عنوان یک نوع واجد شرایط هستند و تمام مهلت ها را می توان برآورده کرد.

نتیجه گیری

مبادله اموال و مبادلات می تواند ابزار قدرتمند برای سرمایه گذاران، صاحبان خانه و کسب و کار به دنبال واقعی کردن املاک و مستغلات خود را بدون اصطکاک فروش چند جداگانه است، با این حال، چشم انداز حقوقی پیچیده است، با مالیات قابل توجه، قرارداد و ملاحظات نظارتی حزب خود را تجربه، انجام حرفه ای سریع، دقیق، دقت و مستندسازی هر جنبه از معامله غیر قابل مذاکره برای اطمینان از یک مقاله و دقیق و یا به حداقل رساندن منافع ساده است.

منابع اضافی

برای مطالعه بیشتر در مورد مبادلات اموال و بهترین شیوه های قانونی، این منابع خارجی را در نظر بگیرید:

[[ویرایش] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]
انجمن بار آمریکایی (Real property, Trust and Estate Law بخش
انجمن ملی Realtors - منابع حقوقی [FLT 1 ]
] سرمایه گذاری: 1031 قوانین مبادله و الزامات [ [FLT 1 ]