اهمیت ثروت

درک مرزهای مالکیت برای مالکان، توسعه دهندگان و هر کسی که در املاک و مستغلات شرکت می کند، مرزهایی که به طور مناسب ایجاد شده اند، به جلوگیری از اختلافات، حفاظت از حقوق مالکیت و اطمینان از انطباق قانونی ضروری است، یک مرز اموال خط قانونی است که یک بسته از زمین را از دیگری جدا می کند، تعریف میزان حقوق مالکیت که توسط یک فرد یا نهاد بدون مرز های روشن و قانونی شناخته شده، می تواند بر استفاده از دسترسی زمین، و یا بهبود هزینه های قانونی و یا منجر به کاهش هزینه های قانونی یا مجازات.

مرزها همچنین نقش اساسی در ارزیابی مالیات بر اموال محلی، اجرای منطقه ای و بیمه عنوان زیر نوشتن را ایفا می کنند. شهرداری ها به سوابق دقیق مرزی برای اعمال مقررات استفاده از زمین و کدهای ساختمان متکی هستند. برای صاحبان خانه، یک مرز مشخص شده همسایه تضمین می کند که حصارها، ریخته گری، پاسیوس و باغ ها در داخل اسناد قانونی مالک قرار می گیرند، اجتناب از حذف یا حذف دقیق برای توسعه دهندگان تجاری، زمانی که مجوز های جدید و محدودیت های ساخت و مذاکره برای دسترسی به دست آوردن مجوز های دقیق است.

اصل قانونی ] مالکیت پیش رو بیشتر بر نیاز به مرزهای روشن تأکید می کند، اگر همسایه از بخشی از زمین شما به طور علنی و به طور مداوم برای یک دوره قانونی (اغلب 10 تا 20 سال، بسته به قانون ایالتی)، آنها ممکن است عنوان قانونی را تحت شرایط خاص به دست آورند.

فراتر از مالکیت فردی، مرزهای مالکیت کمک می کند تا توسعه منظم جامعه را حفظ کند. زیرمجموعه های فرعی، پیمان های انجمن مالکان خانه، و برنامه های کارشناسی ارشد شهری همه به سوابق دقیق مرزی بستگی دارد.در مناطق روستایی، مرزها می توانند بر حقوق ناشی از آن، برداشت چوب، استخراج مواد معدنی و حتی حفظ باستان شناسی تاثیر بگذارند.

به طور خلاصه، مرزهای مالکیت جزئیات اداری محض نیستند – آنها برای امن کردن مالکیت زمین، روابط آرام همسایه و معاملات قانونی املاک و مستغلات پایه ای هستند.بخش بعدی جزئیات روش های اولیه مورد استفاده برای ایجاد مرزهای قانونی و بهترین شیوه ها برای حفظ آنها غیر قابل انکار است.

روش های قانونی برای ایجاد مرزها

راه های مختلفی برای ایجاد مرزهای مالکیت به صورت قانونی وجود دارد، بسته به قوانین محلی و وضعیت خاص. متداول ترین روش ها شامل بررسی زمین حرفه ای، تفسیر عمل، تحقیقات تاریخی و تأیید نشانگرهای فیزیکی است که هر روش دارای سطوح مختلف وزن قانونی است و قوی ترین رویکرد اغلب منابع متعدد شواهد را ترکیب می کند.

بررسی زمین حرفه ای

یک بررسی زمین دارای مجوز یک نظرسنجی مرزی را در ریاضیات تعیین و علامت نقاط گوشه و خطوط یک ملک انجام می دهد. Surveyors از ابزارهای دقیق مانند ایستگاه های کل، گیرنده های GPS و در حال حاضر هواپیماهای بدون سرنشین با قابلیت RTK (شیعهد واقعی) استفاده می کنند. نتیجه یک پلاتفرم بررسی است که یک نقشه توسط نشان دهنده بلبرینگ، مسافت، منطقه و هر گونه سهولت شناسایی شده است.

نظرسنجی های بیundary برای اکثر معاملات املاک و مستغلات، وام های ساختمانی و تایید های فرعی مورد نیاز است، آنها نیز ضروری هستند زمانی که یک مالک املاک می خواهد یک حصار یا ساختار نزدیک به یک خط مرزی مشکوک ایجاد کند. Surveyors بررسی سوابق عمومی، از جمله اعمال، بررسی های قبلی و ثبت نام قطعات، برای بازنشر گوشه های املاک اصلی، آنها همچنین برای بناهای فیزیکی - بررسی سنگ، یا مارک های مشخص قبلی - جستجو می کنند.

در بسیاری از حوزه های قضایی، تنها یک نظرسنجی مجاز می تواند یک نظر قانونی الزام آور در مورد اینکه یک خط مرزی در آن قرار دارد، صادر کند. نظرسنجی بدون مجوز یا بدون پایبندی به استانداردهای کالیبراسیون دولتی ممکن است در دادگاه غیر قابل قبول باشد، به همین دلیل صاحبان املاک باید همیشه یک نظرسنجی را استخدام کنند که مجوز در ایالت که در آن زمین قرار دارد و بیمه حرفه ای را حمل می کند.

رکوردهای ثبت شده و عنوان

اعمال مالکیت شامل شرح قانونی از زمین است که پایه اولیه برای شناسایی مرز را تشکیل می دهد.[۲] دو نوع رایج از توصیف های حقوقی mets و محدوده های شهری و سیستم بررسی زمین عمومی (PLSS) در بسیاری از ایالات متحده استفاده می شود و توصیف های شهری شروع شده در مسیر و یا خطوط مسیر (بسته به خطوط زیر آب و یا خطوط زیر آب و زیر آب و یا خطوط (بسته)

خواندن یک توصیف عملی نیاز به تفسیر دقیق دارد – مانند یک عدم تحمل، مرجع به یک بنای غیر قابل انکار، یا تعارض با توصیف مجاور – می تواند یک مرز نامشخص را ارائه دهد شرکت ها و وکلای بررسی زنجیره های عمل ( توالی اعمال گذشته) برای خطا یا شکاف های حل نشده وجود دارد. A جستجو [F1]

برخی از خواص توسط و بلوک در یک زیرمجموعه ثبت شده شرح داده شده است، در این روش، نقشه پینت خود را شواهد اولیه از مرزها است که هر مقدار شماره گذاری شده است، و ابعاد آن بر روی ابعاد پینت حک شده است، زیرا پینت با ضبط شهرستان ثبت شده است، آن را همان اقتدار قانونی را به عنوان یک بررسی زمین به سادگی ردیابی.

سوابق تاریخی و شواهد

هنگامی که نشانگرهای مدرن گم یا متناقض هستند، سوابق تاریخی می تواند راهنمای ارزشمندی را ارائه دهد، نقشه های قدیمی، بسته های ارزیابی مالیات، عکس های هوایی از دهه های مختلف، و نمونه های اولیه بررسی می توانند به بازسازی محل اصلی مرز کمک کنند.

یک نظرسنجی با تجربه اغلب می تواند تعارض های مرزی را با بررسی تاریخ چگونگی تقسیم زمین در ابتدا حل کند، به عنوان مثال، اگر حصار در دهه 1800 ساخته شده باشد، در حالی که مرز در نظر گرفته شده است، ممکن است محل آن به عنوان شواهد مورد استفاده قرار گیرد، حتی اگر به طور کامل با اندازه گیری های مدرن مطابقت نداشته باشد، گاهی اوقات دکترین (FLT:0 مکان عملی) را اعمال می کند که وزن ثابت با شرایط فیزیکی سازگار با شرایط فیزیکی سازگار است.

با این حال، شواهد تاریخی به طور خودکار یک نظرسنجی را نادیده نمی گیرند.بررسی کننده باید اصول ردیابی مرزی و سلسله مراتب شواهد ایجاد شده توسط قانون ایالتی را اعمال کند، به طور معمول، بناهای اصلی (مانند گوشه نظرسنجی دولتی) اولویت را در مسافت های عمل می گیرند و اعمال اولویت را بر حصار یا اشغال دارند.

مارکرهای فیزیکی – نرده ها، دیوارها و بناهای یادبود

نشانگرهای فیزیکی مانند حصارها، حصارها یا دیوارهای سنگی شاخص های غیر رسمی معمول مرزها هستند، در حالی که آنها می توانند به عنوان راهنماهای بصری خدمت کنند و اغلب منعکس می کنند که همسایگان دروغ خط را توافق کرده اند، آنها به طور قانونی معتبر نیستند.در بسیاری از موارد، حصارها چندین پا در داخل یا خارج از مرز واقعی ساخته شده اند، رشد می کنند، نشانگرها، تغییر می کنند و تصمیم ها بر اساس راحتی و نه قانون.

اگر در طول سال ها در همان مکان قرار داشته باشد و هر دو همسایه آن را به عنوان مرز درمان کنند، ممکن است به یک با توافق یا با دکترین acquis] تقسیم شده باشد این توافق باید متقابل، روشن و اغلب بر اساس عدم اطمینان در مورد اجرای خط راست (F4) و یا به صورت رسمی ثبت شده است.

بررسی های حرفه ای بناهای تاریخی با دوام را تنظیم می کنند – به طور معمول میله های آهنی با کلاه های پلاستیکی – در گوشه های مرزی زمانی که بررسی کامل است، صاحبان املاک باید از این بناهای تاریخی در برابر اختلال محافظت کنند یا یک بنای تحقیقاتی را بدون مجوز ممکن است نقض قوانین دولتی و می تواند اختلافات آینده یا مسائل عنوان ایجاد کند.

ملاحظات حقوقی و بهترین تمرین ها

برای اطمینان از مرزها از نظر قانونی شناخته شده اند، مالکان زمین باید مجموعه ای از شیوه های تثبیت شده را دنبال کنند، این شامل استخدام کنندگان دارای مجوز، بررسی و ضبط شرح دقیق، اخذ مجوز لازم قبل از ایجاد تغییرات فیزیکی و دانستن چگونگی رسیدگی به اختلافات است.

استخدام کنندگان مجاز

فقط یک نظرسنجی حرفه ای مجاز (PLS) می تواند یک نظرسنجی را انجام دهد که مطابق با استانداردهای قانونی است. یک نظرسنجی مجاز آموزش، تجربه و الزامات آزمون تنظیم شده توسط هیئت مدیره مجوز دولتی است. هنگام استخدام یک نظرسنجی، درخواست مدرک بیمه مجوز و بیمه مسئولیت.

نظرسنجی ها معمولا یک قطعه را ارائه می دهند که می تواند در رکوردهای زمین شهرستان ثبت شود. ضبط یک رکورد عمومی ایجاد می کند که می تواند مانع چالش های آینده شود، اگر شما قصد دارید یک حصار یا ساختار نزدیک به یک مرز ایجاد کنید، درخواست کنید که نظرسنجی نشانگرهای موقت یا دائمی را در گوشه ها تنظیم کند. برخی از نظرسنجی ها همچنین خدمات سهام را ارائه می دهند، و پرچم های lath را در امتداد خط شناسایی آسان قرار می دهند.

بررسی و ضبط توضیحات حقوقی

هنگامی که شما خرید ملک، شرح قانونی عمل باید با یافته های نظرسنجی مطابقت داشته باشد (اگر یک عمل شامل خطا باشد) (به عنوان مثال، یک خطا یا بخش حذف شده از شرح، شما باید آن را از طریق یک قرارداد اصلاح شده (FLT:0) اصلاح شده اصلاح شده یا یک عمل دادگاه به نام یک (FLT:2quit) اصلاح کنید.

در بسیاری از ایالت ها، یک فهرست نظرسنجی ممکن است به طور مستقل به عنوان یک "Exhibit A" به عمل ثبت نام کند و این امر تضمین می کند که خریداران آینده، بیمه گران عنوان و همسایگان اطلاع روشنی از مرز برای خواص با اشکال یا درگیری های غیر معمول، یک توافقنامه خط مرزی (FLT:0 ورودی) امضا شده توسط صاحبان و بررسی دیگر است.

دریافت مجوز برای تغییرات فیزیکی

قبل از ساخت یک حصار، دیوار یا ساختار نزدیک به یک خط مالکیت، مقررات منطقه ای محلی و کدهای ساختمان را بررسی کنید. بسیاری از شهرداری ها نیاز به مجوز ساختمان برای حصارها در ارتفاع خاصی دارند (اغلب 6 فوت در کنار یارد و 3-4 فوت در حیاط جلو) برخی از جوامع همچنین نیاز به موانع دارند – فاصله های کم از مرز A نظرسنجی نشان می دهد که آیا شما در نظر گرفته شده است که نیازهای بهبود را برآورده می کند.

اگر قصد تغییر یک مرز مشترک را دارید – مثلاً با اضافه کردن حصار جدید یا حذف یک نشانگر موجود – همسایه خود را در نوشتن و به دست آوردن رضایت کتبی خود، به ویژه اگر یک نظرسنجی هنوز نهایی نباشد، اقدام سه جانبه می تواند به عنوان یک پذیرش مرز تفسیر شود یا نزاعی ایجاد کند که در برخی از حوزه های قضایی به پایان می رسد، یک حصار بدون بررسی ساخته شده ممکن است بعداً در برابر شواهد شما تبدیل شود اگر شما به زمین خود را روشن کند.

حل اختلافات بی حد

اختلافات بر سر مرزها رایج است و می تواند از نظر عاطفی تخلیه شود. اولین گام همیشه ارتباط با همسایه است. بسیاری از اختلافات در مورد مارکرهای قدیمی یا زبان عمل سوء تفاهم هستند.اگر نمی توانید مسئله را به طور غریزی حل کنید، گام بعدی استخدام یک نظرسنجی است.

اگر همسایه از پذیرفتن نتایج نظرسنجی امتناع کند، روش های حل اختلاف جایگزین شامل ] mediation و رسانه شامل یک شخص ثالث خنثی است که به هر دو طرف کمک می کند تا به یک توافق داوطلبانه برسند. داوری یک تصمیم الزام آور بدون رفتن به دادگاه ایجاد می کند.

صدور مجوز (FLT:0) اقدام عنوان گاهی اوقات لازم است، دادگاه شواهد را از هر دو طرف می شنود، از جمله شهادت از نظرسنجی کنندگان، کارشناسان عنوان و احتمالا همسایگان، قاضی سپس قضاوت می کند که تعیین مرز به عنوان یک ماده از قانون می تواند ثبت شود، و آن را به همان نیرویی که در عمل انجام می دهد، تقریباً قبل از اینکه مجازات شود یا ممکن است هزینه بیشتری داشته باشد.

مالکیت و حقوق پیش نویس

همانطور که قبلا ذکر شد، مالکیت نامطلوب به فرد اجازه می دهد تا مالکیت زمین شخص دیگری را با استفاده از آن به طور آشکار، به طور مداوم و بدون اجازه برای یک دوره قانونی به دست آورد. الزامات توسط دولت متفاوت است اما به طور کلی شامل: مالکیت واقعی (به عنوان مثال، کشاورزی، ساختمان یا حصار)، خصومت با منافع مالک مورد اختلاف (حتی اگر به اشتباه اعتقاد داشته باشد که خط واقعی است)، و مالک (بنابراین نیاز به یک دوره پرداخت اختصاصی (و نه به برخی از دولت های انحصاری).

برای جلوگیری از ادعای مالکیت، مالک زمین باید به طور منظم از اموال خود استفاده کند و سپس علائم "بدون تجاوز" را بررسی کند و اگر از تجاوز آگاه باشد، یک اخطار کتبی برای همسایه ارسال کند که تنها اجازه قابل بازیابی را صادر می کند.

به طور مشابه سهولت پیش نویس [FLT1] می تواند ایجاد شود اگر همسایه از یک مسیر، مسیر یا خط ابزار در زمین خود را برای یک دوره قانونی بر خلاف مالکیت نامطلوب، یک سهولت پیش تعریف نشده انتقال عنوان، اما حق استفاده از پیش از توصیف اصول به وضوح از همان پیروی می کند:

نقش تکنولوژی در ساختمان مدرن Boundary

فناوری، بررسی های مرزی دقیق تر و قابل دسترس تر را انجام داده است.سیستم های ماهواره ای ناوبری جهانی (GNSS)، از جمله GPS و GLONASS، به بررسی کنندگان اجازه می دهد تا بدون نظارت بر نقاط، قابلیت عکس برداری از هواپیماهای بدون سرنشین و سیستم های اطلاعات جغرافیایی (GIS) به ایجاد نقشه های دقیق و مدل های 3D بهبود و بهبود سطح زمین کمک کنند.

با این حال، تکنولوژی اصول قانونی محدودیت را تغییر نمی دهد. مختصات GPS به تنهایی یک مرز قانونی نیست - باید به آثار اصلی بررسی و توصیف های ثبت شده گره خورده باشد. بررسی جغرافیای ملی شبکه ای از نقاط کنترل را فراهم می کند که نظرسنجی کنندگان برای اطمینان از سازگاری در مناطق بزرگ استفاده می کنند. بسیاری از ایالت ها "قوانین آسیب پذیری در هرگونه توقف" را تصویب کرده اند که نیاز به بررسی دارند تا زمانی که نشانگرهای قدیمی را تنظیم کنند، سوابق تاریخی از دست رفته اند.

نقشه های مالکیت آنلاین از ارزیابی کنندگان شهرستان یا برنامه هایی مانند Google Earth می توانند ایده کلی از مرزها را ارائه دهند اما نباید برای تصمیمات حقوقی به وب سایت های دولتی مانند ] BLM سوابق زمین برای سرزمین های فدرال، و یا دستورالعمل های FLT:2NIST در اندازه گیری، می تواند زمینه های دولت ارائه دهد.

نتیجه گیری

مرزهای مالکیت اموال بسیار بیشتر از خطوط در نقشه است - آنها ستون فقرات قانونی مالکیت زمین هستند. درک اهمیت استقرار دقیق و حفظ این مرزها برای حفاظت از سرمایه گذاری شما، اجتناب از اختلافات پر هزینه و اطمینان از انطباق با مقررات استفاده از زمین است - چه شما صاحب خانه، کشاورز، توسعه دهنده املاک و یا سرمایه گذار، روش های شرح داده شده در بالا - نظرسنجی های حرفه ای، تجزیه و تحلیل دقیق، تحقیق و استفاده از راه حل های دقیق از اموال خود را تضمین می کند.

همیشه با یک بررسی کننده زمین مجوز مشورت کنید و هنگامی که مسائل حقوقی بوجود می آیند، یک وکیل املاک با تجربه (در حال حاضر گام های پیشگیرانه، شما می توانید زمان، پول و استرس را در آینده صرفه جویی کنید، برای مطالعه بیشتر، جامعه ملی از بررسی کنندگان حرفه ای و [F:2 American Land Title Association [FLT3] منابع ارزشمند در مرز را ارائه می دهد: