نقش اتحادیه های مالکان در مدیریت حقوق مالکیت و محدودیت ها

آشنایی با انجمن های مالکان خانه

انجمن مالکان خانه (HOA) یک سازمان خصوصی است که یک جامعه مسکونی مانند یک مجتمع فرعی، کاندومینیوم را مدیریت می کند یا توسعه واحد برنامه ریزی شده است. HOAs به طور معمول توسط توسعه دهنده املاک تشکیل شده و به طور قانونی به عنوان شرکت های غیر انتفاعی ساخته شده است.در HOA برای همه صاحبان اموال در جامعه مشخص اجباری است.

هدف اصلی یک HOA حفظ ارزش های مالکیت، حفظ مناطق مشترک و پرورش حس جامعه است.با تنظیم استانداردهای سازگار برای معماری، محوطه سازی و رفتار، HOAs قصد ایجاد یک محیط زندگی جذاب و امن را دارد.

HOAs از طریق ارزیابی های دوره ای (دو) پرداخت شده توسط صاحبخانه ها تامین می شود.این وجوه هزینه حفظ امکانات مشترک مانند استخرهای شنا، پارکها، باشگاهها و محوطه سازی، و همچنین هزینه های اداری، بیمه و ذخایر برای تعمیرات آینده را پوشش می دهد. هیئت مدیره HOA مسئول بودجه، جمع آوری هزینه ها و نظارت بر فروشندگان و پیمانکاران است.

چارچوب حقوقی: میثاق ها، شرایط و محدودیت ها (CC&Rs)

سنگ بنای حکومتداری ها مجموعه ای از اسناد حقوقی به نام پیمان، شرایط و محدودیت ها (CC&Rs) است که این اسناد با شهرستان ثبت شده و با زمین اجرا می شوند، به این معنی که آنها تمام صاحبان فعلی و آینده را به هم متصل می کنند؛ R ها جزئیات آنچه که صاحبان خانه می توانند و نمی توانند با اموال خود انجام دهند را به طور معمول پوشش می دهند:

دستورالعمل های ساختاری [FLT 1] - فرایندهای تأیید برای تغییرات بیرونی، مانند رنگ های رنگی، مواد سقف، حصار و اضافات.
محدودیت های استفاده از محدودیت [FLT 1] - ممنوعیت فعالیت های تجاری، اجاره کوتاه مدت یا انواع خاصی از وسایل نقلیه.
استانداردهای نگهداری و نگهداری [FLT 1] - الزامات مراقبت از چمن، سه گانه و حذف زباله ها.
مقررات و مقررات [FLT 1] - قوانین مربوط به ساعت های ساخت و ساز، سر و صدا حیوان و سایر اختلالات.
[[۱] [۱۰] محدودیت های اشغال [۱۰] [۱۰] - محدودیت در تعداد ساکنان در هر واحد.

CC&Rs از نظر قانونی قراردادهای قابل اجرا هستند.هنگامی که یک خریدار خرید خانه در یک جامعه HOA، آنها موافقت می کنند که با این محدودیت ها مطابقت داشته باشند.The HOA حق دارد که جریمه های ظریف را ثبت کند، دروغ هایی را در مورد خواص قرار دهد و حتی در موارد شدید عدم پرداخت ارزیابی ها توصیه می کند.

تغییرات در سازمان های HOA

سطح اختیارات اعطا شده به یک HOA می تواند به طور گسترده ای متفاوت باشد.در برخی جوامع، HOAs کنترل های دقیق زیبایی شناسی را اجرا می کند، در حالی که در دیگران آنها عمدتا بر حفظ منطقه مشترک تمرکز می کنند، اما انجمن های کاندمینیوم به طور معمول دارای اختیارات گسترده تر هستند زیرا آنها عناصر ساختاری مشترک مانند سقف، آسانسورها و طرح راهروها را مدیریت می کنند.

حقوق مالکیت و تعادل قدرت

یکی از بحث برانگیزترین جنبه های HOAs تنش بین حقوق مالکیت فردی و حکومتداری جامعه است، در حالی که صاحبان خانه واحدهای خود را دارند یا تعداد زیادی از آنها، آنها با موافقت با CC & حقوق خاصی را از دست می دهند؛ این معامله به طور کلی قابل قبول است زیرا به حفظ ارزش های مالکیت کمک می کند و مانع از یک مالک واحد از تحقیر ظاهر محله یا ایمنی می شود.

آنچه که TES می تواند تنظیم کند

[FLT: 1 ] [ [FLT: 1 ] [ [ [ ] [ ] [ [ [ [ ] [ ] [ [ ] [FLT: 1 ] [ [ ] [ [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [برای تغییر در خارج از خانه نیاز به تغییر در داخل، از جمله رنگ، پنجره، درب، عرشه ها، و پانل های خورشیدی] برخی از ایالت ها محدودیت های خورشیدی را محدود می کنند.
زمین کشینگ - قوانین ممکن است ارتفاع چمن، انواع گیاهان، حذف درختان و سخت کردن محوطه سازی آب (xeriscaping) را به نقطه مشترک از محتوا تبدیل کند.
]Parking و وسایل نقلیه - محدودیت در پارکینگ خیابانی، وسایل نقلیه تجاری، قایق ها و RV ها استاندارد هستند. بسیاری از HOAs پارکینگ شبانه در خیابان ها را ممنوع می کنند تا دسترسی به وسایل نقلیه اضطراری را تضمین کنند.
{FLT:1} برخی از انجمن ها تعداد اموال اجاره ای را محدود می کنند یا حداقل شرایط اجاره را نیاز دارند، با هدف حفظ اکثریت مالک و جامعه پایدار.
(فَلَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُوا بِهَهُمَهُمَهُمَهُمَهُهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُهُهُمَهُهُهُهُهُهُهُهُهُهُهُهُهُهُهُهُهُهُهُهُهُهُهُوَهُوا مَهُمَهُمَهُمَهُوَهُوا مَهُوَهُوَهُوا مَهُهُمَهُوا بِهُوَهُمَهُمَهُوَهُوا مَهُوَهُمَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُو
پرچم ها و پرچم ها [FLT 1] - محدودیت های نشانه های سیاسی، نشانه های فروش و پرچم (از جمله پرچم آمریکا) رایج هستند، اگرچه قانون فدرال از نمایش پرچم ایالات متحده محافظت می کند.

آنچه که TES نمی تواند انجام دهد

علی رغم قدرت های گسترده آنها، هااس بالاتر از قانون نیستند، نمی توانند قوانینی را اجرا کنند که قوانین فدرال، ایالتی یا محلی را نقض می کنند – به عنوان مثال، محدودیت های تبعیض آمیز بر اساس نژاد، مذهب، وضعیت خانوادگی یا معلولیت تحت قانون مسکن عادلانه ممنوع است و همچنین می تواند یک صاحب خانه برای درمان های مختلف باشد.

صاحبان خانه که معتقدند که یک HOA قدرت خود را بیش از حد می تواند از طریق حل اختلافات داخلی، میانجیگری یا دادخواهی دنبال کند، در بسیاری از ایالت ها، یک صاحب خانه می تواند یک دادگاه را درخواست کند تا محدودیت های غیر منطقی را بی اعتبار کند، کلید این است که محدودیت ها باید "منطقی" و مربوط به اهداف انجمن باشد.

محدودیت های رایج توسط HOAs

علاوه بر دسته های عمومی بالا، هااس اغلب محدودیت های خاصی را اعمال می کند که صاحبان خانه ممکن است تعجب آور یا مزاحم باشند.

[FLT 1] دکوراسیون روز [FLT 1] - بسیاری از انجمن ها دوره نمایش برای چراغ های تعطیلات و دکوراسیون را محدود می کنند، یا انواع خاصی از تورم که ممکن است به عنوان مکمل در نظر گرفته شود را ممنوع می کنند.
[FLT 1: 1] - ارتفاع حصار، مواد، رنگ و قرار دادن به طور معمول تنظیم شده است، برخی از جوامع حصارهای حیاط جلو را به طور کامل ممنوع می کنند.
ساختارهای داخلی - Sheds، نمایشنامه، خیره کننده، و لگدمال اغلب نیاز به تایید قبلی دارند و باید با اندازه و الزامات برش مواجه شوند.
[در این باره] [و [از این رو] و بازیافت [، [از دید] جز در روزهای جمع آوری، باید از دید خارج شوند؛ برخی از ساعت ها به یک سطل آب نیاز دارند.
- لباس های سنتی در بسیاری از جوامع به دلایل زیبایی شناسی ممنوع است، اگرچه قوانین ایالتی در غرب و شمال شرقی شروع به محافظت از حق خشک کردن لباس های خارج از منزل می کنند.
کسب و کارهای خانگی - اکثر HOAs فعالیت تجاری در واحدهای مسکونی، از جمله مهد کودک، تعمیر خودرو و فروش مواد غذایی را ممنوع می کند، اما برخی اجازه می دهند کار محدود با هیچ بازدید از مشتری.

این محدودیت ها به طور کلی برای حفظ یک ظاهر یکنواخت و مقیاسی و جلوگیری از تفاوت های آن طراحی شده اند، اما می توانند برای صاحبان خانه که ارزش بیان شخصی دارند، احساس سرکوبگری کنند.بهترین رویکرد برای خریداران آینده، خواندن CC & است؛Rs به طور کامل و پرسیدن در مورد تاریخ اجرای جامعه است.

اجرای و حل اختلاف

HOAs باید قوانین خود را به طور مداوم و منصفانه اجرا کند تا از ادعاهای اجرای انتخابی جلوگیری کند.این فرآیند اجرای معمولا با یک نامه هشدار برای تخلف جزئی آغاز می شود، و به دنبال آن با توجه به نقض و یک برنامه خوب، هیئت مدیره HOA به طور معمول شنوایی دارد که در آن صاحب خانه می تواند نقض شود.اگر این ماده هنوز حل نشده باقی مانده است، ممکن است اقدام قانونی، از جمله قرار دادن یک حکم ثبت نام در دادگاه یا به دست آوردن یک پرونده.

اکثر قوانین دولتی نیاز به ارائه یک فرآیند حل اختلاف دارند، این ممکن است شامل میانجیگری، داوری یا کمیته صاحب خانه باشد که اقدامات اجرای را بررسی می کند. [۱] تعداد فزاینده ای از دولت ها قوانینی را تصویب کرده اند که توانایی های HOAs را برای پرداخت جریمه های پرداخت نشده (به عنوان مثال، مخالف ارزیابی های پرداخت نشده) محدود می کند.

نکاتی برای صاحبان خانه در مواجهه با اجرای

CC& را با دقت [FLT 1] بخوانید، دقیقاً بدانید که قانون چه می گوید و آیا HOA دارای قدرت برای اجرای آن است.
[در این باره] همه چیز را مستند کنید، از تمام مکاتبات، اعلان های نقض و ملاقات چند دقیقه استفاده کنید.
برگزاری جلسات هیئت مدیره [FLT 1] - شرکت در جلسات به صاحب خانه ها یک صدا می دهد و به آنها اجازه می دهد تا تصمیم های هیئت مدیره را درک کنند.
[در این باره] از شنیدن [از آیات قرآن] درخواست کنید، اکثر اسناد حاکم حق شنیدن را قبل از اعمال خوب، تضمین می کنند.
[در این میان] [در این میان] [از [به جز] [از [و]] [و [از این رو] [و]] [و [از طریق] [و]] [و [از طریق] یک شخص ثالث]، بسیاری از اختلافات را می توان حل کرد.
یک وکیل را به کار گیرید [FLT 1] - اگر HOA یک دروغ یا دزدی را تهدید کند، یا اگر به نظر می رسد که قانون نقض می شود، مشاوره حقوقی حرفه ای ضروری است.

مدیریت مالی و بودجه

یک HA به خوبی مدیریت مالی صدا نیاز دارد. هیئت مدیره مسئول آماده سازی بودجه سالانه، تنظیم سطوح ارزیابی و اطمینان از ذخایر کافی برای تعمیرات و جایگزینی های عمده (مانند سقف، جاده ها یا استخرها) است.

ذخایر ورودی یک مشکل مشترک است، هنگامی که ذخایر صندوق های سرمایه گذاری HOA، صاحبان خانه ممکن است با ارزیابی های ویژه مواجه شوند - پرداخت های بزرگ غیر قابل پیش بینی برای بهبود سرمایه می تواند یک بار مالی مهم باشد، گاهی اوقات به هزاران دلار در هر مالک می رسد.

مزایای انجمن های مالکان خانه

علی رغم محدودیت ها، هااس مزایای مختلفی را ارائه می دهد:

] [FLT 1 ] - نگهداری مداوم و استانداردهای زیبایی شناسی کمک می کند تا ارزش های املاک را پایدار و اغلب بالاتر از محله های غیر HOA قابل مقایسه نگه دارید.
مینگذاری مناطق مشترک [FLT 1] - پارک ها، استخرها، باشگاه ها و محوطه سازی به طور کلی مراقبت می شوند، کاهش بار بر مالکان فردی.
[[۱] [۱۰] [[۱۰]] [[۱۰]]] [[۱۰]]] [[۱۰]]]] [[۱۰]]] [۱۰]] [۱]] [۶]] [۶]] [۶]] [۶] [۶]] [۶] [۶] [۶] [۶] [۶] [۶] [۶] [به عنوان یک راه ساختار یافته برای حل و حل و حل و حل اختلافات همسایه بر سر سر و یا حیوانات خانگی بدون توسل به دادگاه.
تسهیلات مالکیت - بسیاری از HOAs ارائه می دهد امکانات رفاهی مانند مراکز تناسب اندام، دادگاه تنیس، و یا پیاده روی که برای یک صاحب خانه شخصی بسیار گران است.
سر و صدا که کیفیت زندگی را افزایش می دهد [FLT 1] - محدودیت در پارکینگ، زباله و احزاب با صدای بلند می تواند جوامع را آرام تر و دلپذیرتر کند.

انتقادات و انتقادات

همچنین با انتقادات قابل توجهی مواجه می شود.

- برخی از هااس قوانین ناچیزی مانند سایه دقیق سفید برای برش پنجره یا تعداد گل ها در باغ اجرا می کنند.
بسته شفافیت - هیئت مدیره ممکن است بدون ورودی کافی از صاحبان خانه کار می کنند، که منجر به تصمیم گیری هایی می شود که منعکس کننده ترجیحات چند نفر است.
هیئت مدیره مقرون به صرفه [FLT 1] - داوطلبان ممکن است تجربه در امور مالی، نگهداری و یا رهبری، در نتیجه سوء مدیریت.
هزینه های پرداخت [FLT 1] - ارزیابی افزایش می تواند بودجه را به ویژه برای بازنشستگان یا صاحبان درآمد کم فشار.
ریسک بیمه [FLT 1] - عدم پرداخت ارزیابی می تواند منجر به کاهش هزینه، حتی برای مقادیر کوچک در برخی از کشورها.
محدودیت در بیان شخصی [FLT 1] - بان در پرچم، نشانه های سیاسی، و یا محوطه سازی تحمل خشکسالی صاحبان خانه را که ارزش استقلال دارند، تضعیف می کند.

این مشکلات اغلب زمانی بوجود می آیند که هیئت مدیره ی HOA پاسخگو نیست یا زمانی که CC&Rs منسوخ شده است. مالکانی که در انجمن خود فعال هستند می توانند با اجرای هیئت مدیره، حضور در جلسات و پیشنهاد اصلاحات در اسناد حاکم، حکومت را بهبود بخشند.

روند حقوقی و توسعه های اخیر

چندین روند قانونی نقش HOAs در مدیریت حقوق مالکیت را تغییر می دهند:

محدودیت های دولتی در قدرت HOA [FLT 1] - بسیاری از ایالت ها قوانینی را تصویب کرده اند که HOAs را از ممنوع کردن محوطه سازی خاص آب کارآمد (xeriscaping) یا لباس، و قوانینی که استفاده از هواپیماهای بدون سرنشین را برای اجرای قانون محدود می کند، محدود می کند.
مقررات اجاره کوتاه مدت - HOAs به طور فزاینده ای با فشار مواجه برای اجازه یا محدود کردن اجاره های کوتاه مدت مانند Airbnb. برخی از ایالت ها دارای ممنوعیت های HOA هستند، در حالی که دیگران اجازه می دهند انجمن تصمیم گیری. Airbnb مرکز منابع [FLT3 راهنمایی برای میزبانان محدودیت های HOA را فراهم می کند.
] انرژی و پایداری - HOAs با تقاضا برای ایستگاه های شارژ وسایل نقلیه الکتریکی، پانل های خورشیدی و پنجره های کارآمد انرژی سازگار است، اغلب با دستورالعمل های دولتی جلوگیری از ممنوعیت های مستقیم.
اصلاحات بیمه - پس از بحران مسکن 2008، چندین ایالت قوانینی را تصویب کردند که نیاز به TES برای تکمیل داروهای کم و سخت تر قبل از بستن بدهی های کوچک دارند.

این تغییرات نشان دهنده تعادل فزاینده بین استانداردهای جامعه و حقوق مالکیت فردی است. مالکان خانه باید در مورد قوانین دولتی که ممکن است CC & خود را گسترش دهند، آگاه بمانند.

استراتژی های زندگی موفق در یک جامعه HOA

آیا شما عضو فعلی HOA هستید یا در نظر گرفتن خرید در یک جامعه ی HOA، مشارکت فعال می تواند از بسیاری از مشکلات جلوگیری کند:

] [برای ثبت نام و ذخیره تمام اسناد حاکم [FLT 1 ] - CC&Rs, Bylaws, and Rule قرارداد خود را با انجمن می دانند.
برگزاری جلسات سالانه - این جلسات جایی است که بودجه ها تایید شده است، اعضای هیئت مدیره انتخاب می شوند و تصمیمات بزرگ گرفته می شوند.
] وولونونتر برای یک کمیته [FLT 1 ] - بررسی معماری، محوطه سازی و یا کمیته های اجتماعی به شما اجازه می دهد تا قوانین و سیاست ها را به صورت سازنده تحت تاثیر قرار دهید.
ایجاد روابط با اعضای هیئت مدیره [FLT 1] - ارتباطات باز می تواند مسائل کوچک را قبل از افزایش آنها حل کند.
با ارزیابی – پرداخت در زمان برای جلوگیری از هزینه های دیر، دروغ، و یا تخفیف.
اصلاحات فکری [FLT 1] - اگر یک قاعده به نظر می رسد منسوخ یا ناعادلانه، جمع آوری حمایت از همسایگان و ارائه یک درخواست اصلاح رسمی در جلسه هیئت مدیره.

نتیجه گیری

انجمن های صاحب خانه نفوذ قابل توجهی بر حقوق مالکیت و محدودیت ها، شکل دادن به شخصیت و ارزش جوامع مسکونی دارد، در حالی که اقتدار آنها گاهی اوقات می تواند مزاحم باشد، HOAs یک تابع مهم در حفظ زیبایی های محله، حفظ امکانات مشترک و ارائه چارچوب برای حل اختلافات است. کلید برای یک تجربه مثبت HOA درک تعادل بین مزایا و استقلال فردی است، در حالی که ساکنان آگاه، به خوبی می توانند به منظور انطباق با حفظ قوانین اساسی و حفظ آن کمک کنند.

برای مطالعه بیشتر، با موسسه انجمن های مشترک مشورت کنید ، سازمان پیشرو ملی برای آموزش و دفاع از HOA.