فرآیند بازگرداندن مالکیت شما: راهنمای گام به گام

درک Rezoning: یک تغییر استفاده از زمین

بازگرداندن اموال خود را یکی از تصمیم های مهم ترین یک صاحب زمین می تواند.این چارچوب قانونی را تغییر می دهد که آنچه شما می توانید بسازید را اداره می کند، چگونه می توانید از زمین استفاده کنید و چگونه جامعه اطراف تحت تاثیر قرار خواهد گرفت، آیا شما قصد دارید یک توسعه مخلوط را ایجاد کنید، یک خانواده واحد را به یک فضای تجاری کوچک تبدیل کنید، یا یک بخش فرعی برای آماده سازی عمومی، نیاز به یک فرآیند آماده سازی محلی و آماده سازی مجدد.

این راهنمای گسترش یافته از طریق هر مرحله از سرعت بخشیدن به راه می رود - از تحقیقات اولیه و مشارکت سهامداران گرفته تا مراحل شنوایی نهایی و پس از عمل، در طول راه شما پیدا راهنمایی های عملی، مشکلات رایج برای جلوگیری و منابع خارجی که می تواند به شما کمک کند تا پیچ و خم بوروکراسی را با اعتماد به نفس هدایت کنید.

چرا Rezoning Matters

قوانین متمرکز DNA برنامه ریزی شهری و حومه شهری است.آنها تراکم، ارتفاع ساختمان، موانع، پوشش های زیاد و مجاز استفاده می کنند، هنگامی که منطقه بندی فعلی ملک شما دیگر با چشم انداز شما هماهنگ نیست، سرعت بخشیدن به تنها راه قانونی برای باز کردن پتانسیل آن تبدیل می شود. A rezoning موفق می تواند به طور چشمگیری افزایش ارزش سرمایه گذاری اموال، و نیاز به صرفه جویی در استفاده از دست، و استفاده از دست، و استفاده ضعیف، و استفاده از پول، و استفاده از دست، و استفاده از دست، و استفاده از دست، و استفاده از پول، و استفاده از دست، و استفاده از دست، و استفاده از دست، و استفاده از پول، و استفاده از دست، و استفاده از دست، و استفاده از دست، و استفاده از آن، و استفاده از دست، کمک می تواند به طور بالقوه، و غیره.

قبل از غواصی در مراحل، آن را کمک می کند تا درک زمینه گسترده تر است. طبقه بندی های زودیینگ به طور معمول به دسته هایی مانند مسکونی (R-1، R-2)، تجاری (C-1، C-2)، صنعتی (I-1، I-2)، کشاورزی (A)، و مخلوط (MU) هر طبقه بندی مجموعه خاصی از استفاده های مجاز و استانداردهای بازسازی را حمل می کند.

مرحله 1: تحقیق محلی Ordinances و برنامه های جامع

هر شهر و شهرستان دارای یک کد منطقه ای منحصر به فرد، اغلب در دسترس آنلاین از طریق وب سایت بخش برنامه ریزی است، نقطه شروع است که برای پیدا کردن نقشه منطقه بندی رسمی و شناسایی نام فعلی ملک خود را، سپس بخش مربوطه از مقررات منطقه بندی را بخوانید تا درک کند که چه چیزی "به درستی" مجاز است و چه نیاز به یک اصلاح خاص یا آینده دارد.

فراتر از فرمان، بررسی صلاحیت (FLT:0) طرح پیش بینی (همچنین به عنوان یک طرح کلی یا طرح کارشناسی ارشد) بررسی کنید، این سند بلند مدت چشم انداز جامعه برای رشد، حمل و نقل، مسکن، و کمیسیون های برنامه ریزی زمین را مشخص می کند و مقامات منتخب احتمالا یک رد کننده را انکار می کنند که با طرح جامع مبارزه می کند، مگر اینکه یک طرح تجاری را نشان دهد، اگر شرایط مسکونی پایین را نشان دهد، برای استفاده از آن استفاده کنید.

[در این مرحله]: [۱] [۱۰] [۱] [۱]

انجمن برنامه ریزی آمریکا - راهنمایی عمومی در مورد قانون استفاده زمین.
پورتال رسمی منطقه ای دولت محلی (به عنوان مثال، City of Los Angeles Zone] یا معادل آن]
[در این باره] [مشرکان]: [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۲] [۲] [۱] [۲] [۲] [۲] [۲] [۱] [۱] [۱] [۲] [۲] [۱] [۲] [۲] [۲] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۱] [۱] [۲] [۱] [۲] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۱

یادداشت های مربوط به معیارهای خاص که بخش برنامه ریزی برای ارزیابی درخواست های کاهش سرعت استفاده می کند را در نظر بگیرید. معیارهای مشترک شامل سازگاری با استفاده های اطراف، عدم تعادل زیرساخت ها و تاثیر بر خدمات عمومی مانند مدارس، پارک ها و پاسخ های اضطراری است.

مرحله دوم: Zoning دلخواه خود را تعریف کنید و از Vision استفاده کنید

هنگامی که قوانین محلی را درک می کنید، دقیقاً به آنچه که طبقه بندی منطقه ای شما نیاز دارید، دقت کنید: “من می خواهم از R-1 (خانه تک خانواده) به C-2 (تجارت همسایگی) تغییر دهم تا اجازه دهد یک کافی شاپ و فضای اداری کوچک را فراهم کند.”

در نظر بگیرید که آیا یک مجوز استفاده از شرایط (FLT:1) یا یک منطقه توسعه برنامه ریزی شده بهتر است با اهداف خود به جای یک سرعت کامل، برخی از شهرداری ها "بیش از مناطق" ارائه می دهند که اجازه می دهد برخی از استفاده های خاص بدون تغییر منطقه زیر زمینه اگر شما می خواهید استفاده از منطقه فعلی اما شدت مشابه در این برنامه ریز و یا کمتر از یک برنامه ریزه زمین است.

ایجاد یک روایت حمایتی

درخواست بازگشت شما نه تنها در انطباق فنی بلکه در داستان شما نیز مورد قضاوت قرار خواهد گرفت.

چرا منطقه بندی فعلی دیگر به مالکیت و یا جامعه خدمت نمی کند.[۱۰] برای مثال، منطقه ممکن است از روستایی به حومه منتقل شده باشد و محدودیت های موجود مانع توسعه معقول می شود.
چگونه منطقه بندی جدید با برنامه جامع و اهداف جامعه هماهنگ می شود.[۱۰] سیاست ها یا اهداف خاص را از طرح مرجع می کند.
منافع عمومی: ایجاد شغل، مسکن مقرون به صرفه، پایداری محیط زیست، بهبود پیاده روی و یا بهبود امکانات عمومی.

یک سند توجیه کتبی را تهیه کنید که شامل عکس های سایت، داده های جمعیتی، مطالعات ترافیکی (در صورت لزوم) و نامه های حمایت از همسایگان یا انجمن های تجاری است، حتی اگر توسط دستورالعمل مورد نیاز نباشد، یک روایت قوی می تواند تصمیم گیرندگان را هدایت کند.

مرحله 3: یک بسته درخواست جامع را آماده کنید

یک برنامه ی بازگشت به ندرت یک فرم واحد است که انتظار می رود اسناد زیر را جمع آوری کند:

[در این باره] [و] [و] [و [به] [و] [به] [و] [به] [و] [به حق] [و]] [و]] [و [به حق]] [و]]] [و [به حق] [و] [و] [و] [به حق] حق] عمل می کنند.
[در این باره] [در این باره]، [[[۱]] و [بر اساس] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] و [بر روی [بر روی] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۵] [۵] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [
طرح [FLT: 1 ] [ [ [ ] ] [ [ [ ] [ [ ] ] [ [ ] ] [ [ ] ] [ ] [ ] [ [ ] ] [ [ ] ] [ ] [ ] ] [ ] ] [ ] [ ] ] [ ] [ ] [ ] ] [ ] ] [ ] ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] ] [ ] [ ] [ ] ] ] [ ] [ ] [ ] ] [ ] [ ] [ ] [ ] ] ] ] ] ] [ ] ] [ [ ] [ ] ] ] ] ] [ ] [ ] ] ] ] [ ] [ ] [ ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] [ [ [ ] [ ] ] ] [ ] ] ] ] ] [ ] [ ] ] ] ] [ [ [ ] [ ] ] ] ] ] [ ] ] ] ] ] ] ] [ [ [ [ [ [ ] ] ] ] ] ] ] [ ] [ [ ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] [ [ [ [ [ ] ] [ [ [ [ [ [ [ [ [ ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ]
[[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱]] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۲] [۲] [۲] [۲] [۸] [۸] [۸] [۸] [۸] [۸] [۸] [۸] [۱] [۱] [۸] [۸] [۸] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۲] [۱] [۱] [۸] [۱] [۲] [۲] [۱]
[[۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]
ارزیابی زیست محیطی [FLT 1 ] یا فرم معافیت (بسیاری از حوزه های قضایی نیاز به یک قانون کیفیت محیط زیست کالیفرنیا (CEQA) بررسی سبک یا معادل آن).
مطالعه تاثیر ترافیک [FLT 1] اگر سرعت افزایش تراکم و یا تغییر الگوهای ترافیکی به طور قابل توجهی.
هزینه درخواست - هزینه ها به طور گسترده ای متفاوت است، از چند صد دلار برای تغییرات مسکونی کوچک به ده ها هزار دلار برای پروژه های تجاری بزرگ.

دو برابر کردن الزامات ارسال با بخش برنامه ریزی.برخی از شهرداری ها ارسال الکترونیکی را قبول می کنند؛ برخی دیگر نیاز به چندین مجموعه کاغذ دارند. برنامه های ناقص بازگردانده یا به تاخیر افتاده اند و هفته ها هزینه شما را می کنند.

کار با حرفه ای

بسیاری از صاحبان املاک یک وکیل استخدام (FLT:0 [FLT 1] یا مشاور زودینینگ برای آماده سازی و نمایندگی از درخواست، در حالی که به شدت مورد نیاز نیست، کمک حرفه ای به شدت برای درخواست های پیچیده یا بحث برانگیز توصیه می شود.

هزینه ها متفاوت است، اما یک درخواست تسریع کننده به علاوه هزینه های حرفه ای می تواند از 5000 تا 50 هزار دلار یا بیشتر، بسته به صلاحیت و پیچیدگی، این سرمایه گذاری را در نظر بگیرید: یک برنامه انکار شده که مورد پذیرش قرار می گیرد یا دوباره تسلیم می شود، می تواند هزینه بسیار بیشتری در زمان و فرصت از دست رفته داشته باشد.

مرحله 4: درخواست خود را ارسال کنید - Paperwork و Timing

ارائه درخواست کامل به بخش برنامه ریزی محلی یا منطقه بندی بیشتر بخش ها نیاز به یک نامه پوشش رسمی یا فرم درخواست که شامل:

نام و اطلاعات تماس مالک املاک
نام های فعلی و پیشنهادی
یک بیانیه مختصر از درخواست
لیستی از تمام وابستگی ها
پرداخت هزینه ها

مسائل مربوط به کاهش بسیاری از حوزه های قضایی مهلت ارسال برای هر ماه یا برنامه ریزی سه ماهه خود را دارند.اگر شما از دست دادن برش، شما می توانید 30 تا 60 روز دیگر صبر کنید.

پس از ارسال، بخش تأیید خواهد کرد که درخواست شما کامل است، آنها ممکن است یک "اجازه کامل بودن" را در عرض چند هفته پذیرفته، اطلاع عمومی و فرایند شنوایی شروع می شود.

مرحله پنجم: مشارکت در جامعه و حضور در جلسات عمومی

Rezoning یک فرایند عمومی است.اکثر حوزه های قضایی نیاز به اطلاع عمومی به صاحبان املاک در شعاع خاصی (اغلب 300 تا 500 فوت) و انتشار در یک روزنامه محلی دارند، شما همچنین ممکن است نیاز به ارسال یک نشانه در اموال خود را نشان می دهد که نشان دهنده تغییر پیشنهاد شده است.این دوره به همسایگان زمان برای بررسی درخواست و سازماندهی حمایت یا مخالفت می دهد.

پیش از آنکه به بیرون آمدن

منتظر نباشید تا جلسه عمومی برای دیدار با همسایگان خود برگزار شود.معاملات فعال می تواند مخالفان را خنثی کند و حتی منتقدان را به استراتژی های متحدان تبدیل کند:

میزبانی یک جلسه محله یا خانه باز در اموال خود.
اخراج کنندگان یا ارسال ایمیل ها و توضیح پیشنهاد شما و مزایای آن.
ملاقات با گروه های محلی جامعه، انجمن های صاحب خانه یا مناطق بهبود کسب و کار.
جمع آوری از حامیان و صاحبان اموال نزدیک و کسب و کار.

هنگامی که مخالفت بوجود می آید، به طور محترمانه گوش دهید، اغلب نگرانی ها ریشه در سوء تفاهم در مورد تراکم، ترافیک یا زیبایی شناسی دارند.به آنها با واقعیت ها - مطالعات ترافیکی، تجزیه و تحلیل سایه یا رندر - و اصلاح پیشنهاد خود را برای کاهش اثرات (به عنوان مثال، افزایش موانع، اضافه کردن محوطه سازی یا محدود کردن ساعات عملیاتی) می دهد.

شنوایی عمومی (بازدید کنندگان)

برنامه های بازیابی معمولاً حداقل دو جلسه را طی می کنند:

] برنامه ریزی کمیسیون شنیدن: [FLT 1 ] کمیسیون برنامه ریزی بررسی برنامه، شنیدن نظرات عمومی و ارائه توصیه به شورای شهر یا هیئت مدیره شهرستان.
شورای شهر یا هیئت مدیره شهرستان شنیدن: [FLT 1] بدن منتخب تصمیم نهایی است.

در جلسه استماع، شما (یا نماینده خود) پرونده خود را ارائه می دهید، اغلب با یک عرشه اسلاید یا کمک های بصری آماده باشید تا به سوالات مربوط به ترافیک، اثرات زیست محیطی و مزایای جامعه پاسخ دهید. ارائه خود را مختصر (5 تا 10 دقیقه) نگه دارید و بر نتایج مثبت تمرکز کنید.

[در این باره] [و] [از این رو] برای شنیدن [از روی] موفق [از روی] استفاده کنید.

لباس حرفه ای بپوشید و زود به سراغ آن بروید.
کپی های اضافی از برنامه خود و مواد پشتیبانی کننده را وارد کنید.
از کمیسیون ها و شوراها برای زمان خود تشکر می کنند.
اگر به چالش کشیده باشید آرام باشید، به روایت و داده های خود تکیه کنید.
اگر شرایط پیشنهاد شده باشد (به عنوان مثال، محوطه سازی اضافی)، برای سازش باز باشید.

مرحله 6: تصمیم، شرایط و تجدید نظر

پس از شنیدن نهایی، این تصمیم معمولاً در همان شب یا در عرض چند روز انجام می شود:

[در این باره] [و] [به عنوان] [به عنوان] [[[ویرایش]] [[[ویرایش]]
[در این باره] [در این باره] به صورت زیر ثابت شده است [[۱]] [به عنوان مثال، کاهش تراکم، موانع خاص، کاهش ترافیک].
[در این باره] [و] [و [از این رو] به راستی [از این [و] [و] [و [از این رو] بر [و] [و [از این [بر]]] [و [از این رو] [بر [و]] [و [به]]] [و [به راستی] [از این [بر [بر [بر] [و] [به [و]] [و [و [و]] [به [و] [و [و [و [و [به [و]]]] [به [به [و [و]]]]] [به [و [و [و [و [و [به [به [به [و [و [و [و [به [به [به [به [و]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]] [از [از [از [از [از [از [از [از [از [و [به [از [از [و [و [و [و [و [و [و [و [از [از [از [و [از [به راستی]]] [به [
[در این باره] [ [مشرکان] برای مطالعه یا اطلاعات اضافی [مشرکان] ادامه داد.

اگر تایید شده است، شما یک قطعنامه یا دستورالعمل رسمی دریافت خواهید کرد که نقشه منطقه ای را اصلاح می کند، ممکن است از این سند برای درخواست مجوز ساختمان، زیرنظری یا سایر مجوزها استفاده کنید. آگاه باشید که تأیید مجدد اغلب منقضی می شود اگر درخواست های اضافی را در یک دوره خاص (معمولاً یک تا دو سال) ارسال نکنید.

درخواست یک انکار

اگر درخواست شما رد شود، اکثر حوزه های قضایی اجازه می دهند تا درخواست شما به یک بدن بالاتر - اغلب شورای شهر اگر انکار اولیه از کمیسیون برنامه ریزی آمده است، یا به یک هیئت مدیره دولتی استفاده از زمین کوتاه (معمولا 10 تا 30 روز)، بنابراین شما همچنین می توانید درخواست خود را تجدید نظر کنید و پس از پرداختن به دلایل انکار یک پیشنهاد دوم اصلاح شده و پشتیبانی قوی تر، دوباره درخواست خود را دوباره تکرار کنید.

چالش های مشترک و چگونگی غلبه بر آنم

Rezoning به ندرت یک خط مستقیم است.در اینجا موانع و استراتژی های مکرر برای رسیدگی به آنها وجود دارد:

مخالفت نزدیک به همسایگی: [FLT 1] همانطور که اشاره شد، تعامل اولیه و انعطاف پذیری می تواند مقاومت را کاهش دهد، اگر اپوزیسیون باقی بماند، بر منافع عمومی و شواهد واقعی اثرات مثبت تمرکز کند.
عدم سازگاری با طرح جامع: به دنبال " اصلاح برنامه" در کنار سرعت بخشیدن، و یا استدلال که خود برنامه منسوخ شده است، این یک آسانسور سنگین تر اما ممکن است با شهادت متخصص.
نگرانی های محیطی: انجام بررسی کامل محیط زیست در اوایل.گزارش اثرات زیست محیطی (EIR) ممکن است برای تغییرات عمده مورد نیاز باشد؛ بودجه بر اساس آن.
زیرساخت های ناکافی: با بخش برنامه ریزی برای شناسایی بهبود ظرفیت (گسترش گسترده، ارتقاء فاضلاب) کار کنید و آماده باشید برای پرداخت یا مذاکره برای این پیشرفت ها.
چالش های برابری: یک همسایه یا گروه شهروندان ممکن است یک شکایت را ثبت کنند، داشتن یک وکیل استفاده از زمین در طول فرایند می تواند به شما کمک کند تا از خطاهای رویه ای که می تواند منجر به دادرسی شود، جلوگیری کنید.

مسیر های جایگزین: هنگامی که Full Rezoning ضروری نیست

هر تغییر کاربری زمین نیازمند یک سرعت کامل است، این مکانیزم های جایگزین را در نظر بگیرید که ممکن است سریع تر و کمتر پر از اهمیت باشند:

مجوز استفاده از مجوز (CUP): اجازه می دهد تا یک استفاده خاص که به درستی مجاز نیست اما در شرایط خاص سازگار است، معمولا سریعتر از سرعت پردازش می شود.
عدم رعایت: معافیت از یک الزام خاص منطقه ای (به عنوان مثال، تنظیم مجدد یا ارتفاع) تنوع برای سختی است، نه تغییر کل استفاده.
توسعه واحد برنامه ریزی شده (PUD): یک ابزار انعطاف پذیر برای پروژه های بزرگ که اجازه می دهد تا استفاده های مخلوط و استانداردهای طراحی سفارشی در ازای امکانات عمومی است.
اصلاح متن: [FLT 1] تغییر کلمه از فرمان منطقه ای به جای نقشه، این معمولا یک اقدام سیاست گسترده تر است، نه مالکیت خاص.

در مورد این گزینه ها با یک مشاور قبل از متعهد شدن به یک برنامه ی تخفیفی صحبت کنید.

مراحل پس از عمل: از بازگشت به ساخت و ساز

هنگامی که بازگشت رسمی است، هنوز هم برای انجام مراحل بعدی کار می کنید، اغلب شامل موارد زیر می شود:

تایید طرح - طرح دقیق ساختمان و بررسی طراحی.
مجوز ساخت - ساختاری، الکتریکی، لوله کشی و مجوز های مکانیکی.
] ورود یا مجوز های زیست محیطی [FLT 1 ] اگر سایت نیاز به حرکت زمین یا زیستگاه حساس دارد.
[[۱] [۱۰] تغییر منطقه ای [۱۰] [۱۰] با دفتر ثبت کننده شهرستان.
[[۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱]] و هر وام دهنده یا بیمه گران را به اطلاع آورید.

در تماس با بخش برنامه ریزی در طول انتقال باشید، آنها اغلب می توانند چک لیستی برای حرکت از بازگشت به ساخت و ساز ارائه دهند.

افکار نهایی: صبر و آمادگی پرداخت Off

Rezoning یک ماراتن است، نه یک اسپرینت.این فرایند می تواند از سه ماه تا دو سال به هر نقطه، بسته به صلاحیت، سطح بحث و کار، کلید موفقیت تحقیقات کامل، توجیه قانع کننده، تعامل جامعه فعال و یک تیم حرفه ای است که شما اعتماد دارید.

به یاد داشته باشید که بخش های برنامه ریزی محلی توسط متخصصانی که می خواهند توسعه خوبی را ببینند، به آنها به عنوان شرکای نزدیک شوند، نه دشمنان، ابتدا برای جلسات پیش از درخواست، درخواست می کنند و برای بازخورد باز می شوند.یک رویکرد مشترک اغلب منجر به تایید نرم تر و نتیجه پروژه انعطاف پذیر تر می شود.

برای مطالعه بیشتر، با صفحه کاربری زمین APA و Zoning و بخش برنامه ریزی دولت محلی خود مشورت کنید.