اهمیت تعهد عنوان و چگونگی بررسی آن

درک تعهد عنوان در معاملات املاک و مستغلات

هنگامی که شما خرید ملک، اسناد کمی به اندازه تعهد حق انجام می دهید، این سند پایه ای است که کل علاقه مالکیت شما باقی می ماند، تعهد عنوان یک وعده از یک شرکت بیمه عنوان برای صدور یک سیاست بیمه زمانی که شرایط خاصی برآورده می شود، می تواند یک تصویر فوری از عنوان دولت فعلی را فراهم کند که بدون اینکه معامله ای که هزاران دلار پنهان شده است و یا اینکه چه چیزی را مسدود کند، می تواند هزینه های مربوط به معامله ای را حل کند.

این مقاله شما را از طریق اجزای ضروری یک تعهد عنوان، توضیح دهید که چرا هر بخش مهم است، و به شما یک چارچوب عملی برای بررسی آن با اعتماد به نفس است، چه شما یک خریدار خانه اول، یک سرمایه گذار با تجربه، یا یک حرفه ای املاک و مستغلات، یک بررسی دیلیgent از تعهد عنوان می تواند شما را از شگفتی های گران قیمت پایین جاده نجات دهد.

تعهد یک عنوان دقیقا چیست؟

تعهد عنوان یک گزارش اولیه است که توسط یک شرکت بیمه عنوان پس از جستجوی کامل از سوابق عمومی صادر شده است، این سیاست بیمه نهایی نیست، بلکه تعهد به صدور یک، مشروط بر اینکه شرایط خاصی برآورده شده و الزامات خاص رضایت دارند، این سند شامل شرح قانونی از اموال، مالک فعلی، هر گونه دروغ، محدودیت، محدودیت ها و استثناهایی است که پوشش داده ها را حذف می کند مگر اینکه از پوشش حذف شود.

بسیار مهم است که درک کنیم که تعهد عنوان یک قرارداد الزام آور بین بیمه گران عنوان و احزاب بیمه است.هنگامی که شما آن را قبول و با شرایط مطابقت می کنید، شرکت موظف است سیاست نهایی را صادر کند، با این حال، تعهد همچنین نشان می دهد که بیمه گران چه چیزی را خواهند کرد:0not پوشش - این به عنوان استثنا در بررسی استثنائات است که به حداقل رساندن این عنوان یک عنوان تمیز و مطمئن است که این اموال پاک است.

چرا یک بررسی دقیق اهمیت دارد

بسیاری از خریداران و حتی عوامل تعهد عنوان را به عنوان یک سند معمول که به سادگی توسط یک وکیل امضا می شود، درمان می کنند، این یک فرض خطرناک است.این تعهد عنوان اولین و بهترین فرصت برای کشف نقص در عنوان قبل از اینکه آنها را به مشکلات خود مانند un پرداخت مالیات اموال [F:1] [F2] را بررسی کنید [و یا [F6] ممکن است به نظر شما از معامله گران فروش [F2] بیاید.

علاوه بر این، تعهد نشان می دهد که چه کسی حق قانونی برای استفاده از ملک دارد.به عنوان مثال، سهولت برای یک شرکت ابزار ممکن است به آنها اجازه دهد تا حیاط خلوت خود را برای حفظ خطوط برق وارد کنند، اگر این سهولت به طور مستقیم در جایی که شما قصد ساخت استخر شنا را دارید، شما می توانید مجبور به نقل و یا حتی رها کردن این محدودیت ها در اوایل، شما می توانید با فروشنده مذاکره کنید تا آنها را به سادگی تصمیم گیری کنید.

فراتر از حمایت مالی و حقوقی، یک بررسی کامل همچنین آرامش ذهن را فراهم می کند و می داند که عنوان روشن است و هیچ کس دیگری نمی تواند ادعای معتبری برای اموال شما داشته باشد برای هر صاحب خانه ای ضروری است.

اجزای اصلی یک تعهد عنوان

هر تعهد عنوان شامل چندین بخش استاندارد است، اگرچه قالب بندی دقیق ممکن است توسط دولت و بیمه گران متفاوت باشد، در اینجا بخش های کلیدی شما باید درک کنید:

برنامه A - اطلاعات پایه

این بخش احزاب، اموال و بیمه پیشنهادی را مشخص می کند.این شامل نام خریدار و فروشنده، قیمت خرید، تاریخ موثر جستجو و شرح قانونی املاک و مستغلات است.با دقت تأیید می کند که نام و آدرس قرارداد شما را مطابقت می دهد.حتی یک اختلاف جزئی می تواند تاخیر یا در موارد شدید، بیمه را بی اعتبار کند.

برنامه B - الزامات

برنامه B لیست شرایطی که باید قبل از بیمه گران راضی باشد، سیاست نهایی را صادر می کند. الزامات مشترک شامل پرداخت تمام مالیات ها، ضبط از عمل، آزاد کردن وام مسکن های موجود و پرداخت مالیات انتقال دولتی و محلی است.اگر شما از خرید مالی می کنید، وام دهنده شما نیز الزاماتی را اعمال می کند، مانند ثبت وام مسکن دروغ، این بخش را با بستن عامل خود بررسی می کند تا اطمینان حاصل شود که هیچ چیز از دست رفتن نیست.

برنامه B - استثنا

این مهم ترین بخش تعهد عنوان است. [۱] همه نقص ها، دروغ ها، تنش ها و پیمان های محدود کننده که exclunrated] از پوشش استثنایی استاندارد اغلب شامل اختلافات مرزی، سهولت های ضبط نشده، و دروغ هنوز رکورد عمومی نیست، علاوه بر این، هر گونه مسائل خاص در جستجوی - مانند یک سازمان، اعتماد به نظر می رسد.

هدف شما بررسی هر استثنا و تعیین اینکه کدام یک را می توان حذف یا درمان کرد است، یک وام مسکن آزاد شده در ملک که سال ها پیش پرداخت شده بود، اغلب با تماس با وام دهنده سابق و به دست آوردن یک انتشار دروغ حل می شود.اگر فروشنده نتواند یک استثنا را حل کند، ممکن است لازم باشد آن را به عنوان یک محدودیت دائمی در عنوان خود بپذیرید.

پایان

پایان نامه ها اضافه اختیاری به سیاست استاندارد است که پوشش را تغییر می دهد.به عنوان مثال، تأیید "عادلانه" تضمین می کند که اموال دسترسی قانونی به یک جاده عمومی دارد. یکی دیگر از آنها تایید "تعهد" است که در برابر برخی از نقض های منطقه ای محافظت می کند.

راهنمای گام به گام برای بررسی تعهد عنوان

حالا که می دانید چه چیزی را باید جستجو کنید، در اینجا یک رویکرد عملی و سیستماتیک برای بررسی این سند وجود دارد.

مرحله 1: احزاب و مالکیت را بررسی کنید

با برنامه A. ⁇ تایید کنید که نام فروشنده دقیقاً با تاریخ عنوان مطابقت دارد.اگر ملک متعلق به یک اعتماد یا LLC است، مطمئن شوید که نهادهای صحیح فهرست شده اند. شرح حقوقی را بررسی کنید: آیا با شماره بسته ارزیابی کننده مطابقت دارد و آدرسی که می خرید؟ آیا دیسک ها می توانند نشانه های یک مشکل بزرگتر در زنجیره عنوان باشند.

مرحله دوم: استثناهای (Schedule B)

از هر استثنایی یکی به یک طرف، بپرسید: آیا این کار بر استفاده من از اموال تاثیر می گذارد؟ آیا فروشنده می تواند قبل از بسته شدن آن را حذف کند؟ آیا چیزی است که من می توانم با آن زندگی کنم؟ استثنائات رایج عبارتند از:

[در این باره] دروغ می گوید: [و] مالیات های پرداخت نشده که باید پرداخت شود.
[۱] دروغ های مرامکانیک [۱۰] [۱]: ادعاهای پیمانکاران یا تامین کنندگان که برای کار بر روی اموال پرداخت نشده اند.
[در این باره]: [و] تکذیب کنندگان [در برابر فروشنده] که به اموال متصل هستند.
(فَلَّهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهُمِهُمِهُواًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاً، یا از این که در برنامه های شما دخالت نمی کنند، پرهیز کنید.
پیمان های تنگی ؛ CC & Rs که محدود به چگونگی استفاده از زمین (به عنوان مثال، هیچ حصار بیش از شش پا، هیچ فعالیت تجاری).
] رزروهای حقوق و مواد معدنی [FLT 1 ] [: شخص دیگری ممکن است حق نفت، گاز یا مواد معدنی را در زیر اموال خود داشته باشد.

اگر هیچ استثنایی مشخص نیست، از افسر عنوان یا وکیل املاک خود بپرسید تا توضیح دهد.فرض نکنید که یک استثناء دیگ بخار بی ضرر است.

مرحله 3: الزامات (Schedule B - الزامات) را بررسی کنید.

این ها اقداماتی هستند که باید برای صدور سیاست صورت گیرد.

پرداخت مالیات های سال جاری
ثبت نام از فروشنده به خریدار
ثبت وام از خریدار به وام دهنده.
دریافت آزادی برای هر گونه اعمال موجود اعتماد
ارائه مجوز از عنوان از فروشنده

از دست دادن یک نیاز می تواند بسته شدن یا پوشش بیمه را به تاخیر بیندازد و اطمینان حاصل کند که هر گونه نیاز قبل از بسته شدن قابل دسترس است.

مرحله 4: به دنبال مسائل "Gap" باشید

اکثر جستجوی عنوان به عنوان یک تاریخ خاص موثر است. Liens ثبت شده پس از آن تاریخ اما قبل از بسته شدن در تعهد نشان داده نشده است، به همین دلیل یک پوشش "gap" یا تأیید تاریخ بعد مهم است.پرستان عامل خود را در مورد چگونگی مدیریت خط مشی ضبط پس از پرداخت.

مرحله پنجم: تعهدات مربوط به سیاست های مالک و Lender را بررسی کنید.

اگر شما تامین مالی هستید، وام دهنده شما نیاز به یک بیمه نامه جداگانه وام دهنده دارد. تعهد عنوان به شما ( خریدار) و به وام دهنده صادر خواهد شد.سیاست وام دهنده از سرمایه گذاری بانک محافظت می کند، در حالی که سیاست مالک از شما محافظت می کند، آنها ممکن است استثنائات و الزامات مختلفی داشته باشند.

پرچم های قرمز مشترک و چگونگی مدیریت آن

خریداران و عوامل تجربه می دانند که مسائل خاصی نیاز به توجه فوری دارند.در اینجا برخی از رایج ترین پرچم های قرمز موجود در تعهدات عنوان وجود دارد:

وام مسکن منتشر شده : وام مسکن که پرداخت شد اما هرگز به طور رسمی منتشر نشد، اغلب با به دست آوردن یک آزاد از وام دهنده حل می شود، اما اگر وام دهنده دیگر وجود ندارد، ممکن است نیاز به یک اقدام آرام عنوان.
دروغ های مرامکانیک [FLT 1]: شرکت کنندگان بدون دستمزد، از فروشنده بخواهید تا اثبات پرداخت را ارائه دهد یا انتشار دروغ را دریافت کند.
از جمله مواردی که با برنامه های شما تعارض دارند [FLT 1 ]: به عنوان مثال، سهولت تخلیه که از طریق سایت ساختمان پیشنهادی شما اجرا می شود، ممکن است نیاز به تنظیم برنامه های خود یا مذاکره با دارنده سهولت داشته باشید.
پیمان های تنگ و سخت افزاری که استفاده از آن را ممنوع می کنند : اگر قصد دارید یک کسب و کار خانگی را اجرا کنید و پیمان ها فعالیت تجاری را ممنوع می کنند، ممکن است لازم باشد که در خرید تجدید نظر کنید.
دروغ گفتن در برابر فروشنده : این باید پرداخت شود قبل از فروشنده می تواند عنوان روشن را منتقل کند، اغلب آنها از پرداخت از روند فروش راضی هستند.
مالیات بر دروغ می گوید [FLT 1 ]: دروغ های مالیاتی فدرال به ویژه جدی هستند و ممکن است نیاز به کارهای اضافی و زمان برای حل و فصل.

هر بار که با پرچم قرمز مواجه می شوید، نگران نباشید، اکثر مسائل با زمان و پول حل می شوند، اما آگاه باشید که برخی، مانند خط مرزی مورد مناقشه، می توانند به دادخواهی نیاز داشته باشند.

نقش عنوان Review در خط زمانی بسته بندی

تعهد عنوان معمولاً در عرض چند روز پس از امضای قرارداد خرید صادر می شود، هنگامی که شرکت عنوان سفارش را دریافت می کند، بررسی باید در اوایل ممکن به پایان برسد، به طور ایده آل در هفته اول دوره قرارداد، که زمان کافی برای رسیدگی به مسائل قبل از تاریخ بسته شدن را ترک می کند، اگر یک نقص جدی کشف شده و نمی تواند به سرعت حل شود، ممکن است شما نیاز به بستن تاریخ یا حتی اگر آن را متوقف کند، حتی اگر نمی تواند آن را درمان کند.

قرارداد شما احتمالا شامل یک "توافق نامه" است که به شما حق می دهد تا اگر مسائل عنوان برای رضایت شما حل نشده است، از آن احتیاط استفاده کنید تا روز قبل از بستن تعهد صبر نکنید - این دستورالعمل برای استرس و از دست دادن بالقوه پول جدی است.

چه کسی باید در بررسی تعهد دخالت کند؟

در حالی که شما می توانید و باید سند خود را بخوانید، نباید تنها به تفسیر خود تکیه کنید، یک وکیل املاک و مستغلات واجد شرایط یا یک را به عنوان حرفه ای خود به کار گیرید برای بررسی آن با شما، آنها تجربه به شناسایی خطرات پنهان و درک قوانین محلی که ممکن است بر خریداران شما تاثیر بگذارد، مگر اینکه آنها به عنوان یک شرکت فکر می کنند که آنها را به طور فعال حل می کنند، زیرا آنها را به هر چیزی که آنها می گویند، به عنوان یک از همه چیز را به عنوان آنها را به عنوان آنها را حل می گویند، به عنوان آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها را به عنوان واقعیت را حل می گویند، آنها را حل می گویند، به عنوان آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها را به طور فعال نمی گویند، آنها را به عنوان آنها را حل می گویند، آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها را حل می گویند، آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها را به عنوان آنها

نماینده املاک شما همچنین می تواند یک منبع ارزشمند باشد، به ویژه برای سؤالات عملی در مورد سهولت ها یا محدودیت هایی که بر ارزش ملک تأثیر می گذارد، اما عوامل مجاز به ارائه مشاوره حقوقی نیستند.

هزینه های مرتبط با عنوان Review و Insurance

حق بیمه عنوان با نرخ دولت و سیاست متفاوت است، به طور معمول، سیاست مالک یک بار پرداخت شده در بستن، بر اساس قیمت خرید.سیاست وام دهنده نیز توسط خریدار (مگر اینکه در غیر این صورت مذاکره شود) پرداخت می شود، فروشنده برای سیاست مالک پرداخت می کند.انتظار می رود بین 0.5٪ و ⁇ از خرید برای بیمه، به علاوه هزینه های اضافی (به عنوان مثال، منطقه ویژه) بودجه.

در حالی که این ممکن است به نظر برسد هزینه بزرگ، آن یک هزینه یک بار است که شما را تا زمانی که شما مالک اموال هستید محافظت می کند، هزینه عدم پوشش - مبارزه با یک شکایت در مورد یک نقص عنوان - می تواند بسیار بیشتر باشد.

تعهد به عنوان سیاست عنوان: تفاوت چیست؟

بسیاری از مردم تعهد عنوان را با سیاست عنوان واقعی اشتباه می کنند. تعهد حق یک سند پیش از افشای است که نشان می دهد چه چیزی پوشش داده خواهد شد (و حذف) هنگامی که سیاست صادر می شود، سیاست حق آخرین قرارداد است که شما پس از بستن سیاست به طور کلی مطابقت دارد، اما گاهی اوقات تعهد به مقایسه هیچ چیز جدید وجود ندارد.

همچنین مهم است که توجه داشته باشید که بیمه عنوان متفاوت از بیمه مالک خانه است. بیمه مالک خانه رویدادهای آینده مانند آتش یا سرقت را پوشش می دهد؛ بیمه عنوان رویدادهای گذشته (دروغ های کشف نشده، تقلب، جعل) را پوشش می دهد که بر مالکیت شما تأثیر می گذارد.

منابع خارجی برای خواندن بیشتر

برای اطلاعات دقیق تر، این منابع معتبر را در نظر بگیرید:

انجمن عنوان زمین آمریکا (ALTA) - انجمن تجارت ملی برای صنعت بیمه عنوان، ارائه منابع برای مصرف کنندگان و متخصصان.
انجمن ملی Realtors [FLT 1] - راهنماها و مقالات را در عنوان و معاملات املاک ارائه می دهد.
کمیسیون تجارت بیمه (FLT:1) - یک مرور کلی مبتنی بر مصرف کننده از آنچه بیمه پوشش می دهد و چرا آن را مهم است.

افکار نهایی

تعهد عنوان فقط یک قطعه کاغذ برای ثبت و فایل نیست، یک سند پویا است که می تواند کل تاریخ قانونی یک ملک را آشکار کند.با در نظر گرفتن زمان برای بررسی دقیق آن، شما از سرمایه گذاری خود محافظت می کنید و اطمینان حاصل می کنید که شما واقعا اموالی را که برای آن پرداخت کرده اید، دریافت می کنید.همیشه بررسی خود را با راهنمایی متخصص از عنوان حرفه ای یا وکیل املاک و مستغلات انجام دهید.

به یاد داشته باشید: هدف از بررسی تعهد عنوان، شناسایی مسائل قبل از شما متعهد به خرید است، هنگامی که شما بسته، گزینه های شما بسیار محدود تر می شود، سوال بپرسید و تقاضا کنید که هر استثناء توضیح داده می شود. تعهد عنوان تمیز است که بستر یک تجربه مالکیت املاک امن است.