Table of Contents

مقدمه: چرا قانون زودیینگ در حال تغییر است

قوانین کوچک سازی شهرها را برای بیش از یک قرن شکل داده اند، جدا کردن استفاده از زمین برای حفاظت از سلامت عمومی و ارزش های اموال، با این حال، به عنوان جمعیت شهری متورم و فشارهای آب و هوایی، این چارچوب های سفت و سخت ابزار ناکافی برای قرن 21st را اثبات می کنند، به جای اینکه اصول دقیق و انعطاف پذیری آنها را به عنوان عوامل تحول محیط زیست درک کنند، و رهبران منطقه ای مختلط به سمت یک تغییر اساسی قوی: باید [F0 هوشمند] رشد [F فکر می کنند [F] [F2 ] [F2 ]

بنیادها: رشد هوشمند و پایداری تعریف شده

رشد هوشمند چیست؟

رشد هوشمند یک چارچوب برنامه ریزی شهری جامع است که بر توسعه فشرده، حمل و نقل گرا و قابل پیاده روی تأکید می کند، ده اصل اصلی آن، که توسط آژانس حفاظت از محیط زیست (EPA) و شبکه رشد هوشمند بیان شده است، شامل مخلوط کردن استفاده از زمین، ایجاد طیف وسیعی از فرصت های مسکن، پرورش جوامع متمایز و حفظ فضای باز بر خلاف توسعه گسترده معمول، هدف رشد هوشمند برای تمرکز در محله های موجود، کاهش وابستگی به ماشین، و استفاده مستقیم از این روش های تراکم، و استفاده از آن است.

پایداری در Zoning: بیشتر از ساختمان سبز

در حالی که کدهای ساختمان سبز (به عنوان مثال، گواهی نامه LEED) به بهره وری ساخت و ساز ([۱]، منطقه بندی پایدار با شکل دادن به خطرات محیط زیست طولانی مدت زیست محیطی، محدوده زیست محیطی طولانی مدت، ترکیب می شود مقاومت زیست محیطی [FLT-1]، به عنوان مثال محدودیت های منطقه ای، مناطق بافرود آتش نشانی، [F:2]، مقررات انرژی قابل تنظیم (F3، زیرساخت های خورشیدی جدید (به عنوان مثال، و زیرساخت های هوشمند، و زیرساخت های هوشمند، به طور کامل.

روند زیر نشان دهنده مهمترین تغییرات در کدهای منطقه ای شهری در سراسر ایالات متحده است.هر روند با نمونه های سیاست، نوآوری های حقوقی و نتایج قابل اندازه گیری پشتیبانی می شود.

1- قابلیت انعطاف پذیر و کد های مبتنی بر فرم

بازگشت به سختی Euclidean

منطقه بندی سنتی "Euclidean" از مناطق متمایز (مملکه، تجاری، صنعتی)، اغلب ایجاد مناظر جداگانه، وابسته به خودرو، در پاسخ، بسیاری از شهرها از کدهای مبتنی بر فرم استفاده می کنند [FLT 1] که تنظیم شکل ساختمان، اندازه و قرار دادن به جای استفاده از دسته ها.

واحدهای دسترسی (ADU) به عنوان اولویت سیاست

واحدهای مسکونی دسترسی - که اغلب آپارتمان های بزرگ یا کلبه های حیاط خلوت نامیده می شوند - نمونه ای از کشورهای منطقه ای انعطاف پذیر هستند، مانند کالیفرنیا، اورگان و واشنگتن قوانین پیشگیرانه ای را تصویب کرده اند که محدودیت های محلی را در قوانین ADU کالیفرنیا محدود می کند (SB 9 و AB 68) در حال حاضر اجازه می دهد دو واحد در اکثر خانواده های تک نفره و اجازه این روند نه تنها افزایش مسکن و همچنین تراکم محله را مختل می کند.

Live-Work و مجتمع منطقه استفاده

بسیاری از شهرها در حال طبقه بندی راهروهای تجاری به مناطق مختلف استفاده هستند که اجازه می دهند واحدهای مسکونی، دفاتر کوچک و استودیوهای هنرمند پورتلند "منطقه های استفاده شده با استفاده محدود" (EX، CX، RX) اجازه می دهد تا استفاده های مسکونی را در مناطق تجاری، در حالی که نیاز به استفاده فعال طبقه زمین در امتداد خیابان های عابر پیاده دارند، این انعطاف پذیری از کارآفرینی محلی و کاهش فرصت های تجاری - پشتیبانی می کند.

۲- ساختمان سبز در Zoning

پاداش های چگالی و مجوز ویرایش شده

برای تشویق توسعه دهندگان به فراتر از استانداردهای زیست محیطی پایه، قوانین منطقه ای به طور فزاینده ای ارائه می دهند پاداش های ظرفیت سازی (منطقه طبقه بالا یا واحدهای اضافی) در عوض صدور گواهینامه LEED، عملکرد انرژی خالص صفر، یا گنجاندن مسکن مقرون به صرفه، برنامه پاداش پاداش بوستون "FAR" اجازه می دهد تا توسعه دهندگان برای تجاوز به نسبت کف سخت تر از پروژه های ساختمانی 20٪ از برنامه های تولید و پاداش زندگی می کنند.

کاهش الزامات پارکینگ

حداقل ماموریت پارکینگ در میان مشوق های انحرافی برای وابستگی خودرو و پوشش سطح غیر قابل نفوذ است.شهرهایی مانند مینیاپولیس (2018)، آستین 21، و سن خوزه (2022) حداقل پارکینگ را در سراسر شهر حذف کرده اند، به توسعه دهندگان اجازه می دهد تا فقط به اندازه نیازهای بازار پارکینگ را ارائه دهند. برخی از کدهای منطقه ای در حال حاضر نیاز به [FLT0unbund پارکینگ [F:1] یا فضاهای پارکینگ (به طور جداگانه پارکینگ و یا فضاهای پارکینگ را کاهش می دهد.

سقف سبز و سطح های قابل توجه

Zoning Overlays در شهرهایی مانند شیکاگو، تورنتو و نیویورک سقف های سبز را بر روی ساختمان های بزرگ جدید برای کاهش سیلاب و کاهش اثر جنگل های شهری به طور مشابه، اصلاحات منطقه ای در فیلادلفیا و دیترویت نیاز به پارکینگ جدید برای ترکیب باغ های قابل توجه یا باران دارند.

توسعه حمل و نقل (TOD) Zoning

مناطق پر از حد و مناطق TOD

توسعه حمل و نقل محور (TOD) منطقه خاص در اطراف ایستگاه های راه آهن، مسیرهای حمل و نقل سریع (BRT) و ترمینال های کشتی ایجاد می کند، این خطوط معمولا اجازه می دهد تراکم بالاتر، پارکینگ کاهش یافته، و ترکیبی از استفاده در یک چهارم تا نیم مایل از ایستگاه های حمل و نقل، شهرستان Arlington، ویرجینیا "RoslynBall" به عنوان مثال مترو در اطراف یک طرح مسکن عمومی ارزان قیمت بالا و به عنوان محل سکونتگاه عمومی تنظیم شده است.

مناطق اولویت حمل و نقل لس آنجلس

تحت استراتژی جوامع پایدار دولت (SB 375)، لس آنجلس تعیین مناطق اولویت حمل و نقل (TPAs) که در آن پروژه های واجد شرایط از بررسی زیست محیطی تحت CEQA (قانون کیفیت زیست محیطی کالیفرنیا) معاف هستند، این جریان ساخت هزاران واحد مسکن در نزدیکی ایستگاه اتحادیه، گسترش خط بنفش، و خط Expo منطقه ای نیز حداقل تراکم خانه را در هر واحد به عنوان یک پیاده روی، به طور عمدی تسریع کرده است.

نگرانی های حمل و نقل

در حالی که منطقه سازی TOD می تواند حمل و نقل و کاهش انتشار گازهای گلخانه ای را افزایش دهد، همچنین خطر ایجاد ساکنان کم درآمد را نیز دارد.برای رسیدگی به این هدف، برخی از شهرها با ] سیاست های ضد تخریب [FLT 1] هماهنگ می کنند، مانند الزامات منطقه بندی، کنترل اجاره، یا اعتماد به زمین های محلی پورتلند بیش از حد منطقه، برای مثال، خانواده ها نیاز به صرفه جویی در حدود 20٪ دارند و یا واحدهای مالی کمتر از حد هزینه های ذخیره سازی زمین را حل کنند.

۴- استفاده از Zoning و Walkable Communities

خیابان اصلی Revitalization از طریق Zoning

بسیاری از نوارهای تجاری حومه قدیمی از خرده فروشی به استفاده از مخلوط برای تشویق محیط های "کار زنده" به Tacoma، "منطقه نوآوری" واشنگتن اجازه می دهد تا استفاده های مسکونی بالاتر از کف زمین در مناطق خرده فروشی سابق، جفت شده با پاداش های مرکز شهر تراکم، نتیجه افزایش چشمگیر در جمعیت مسکونی، حمایت از کسب و کار محلی و سفرهای ماشین زیر ساخت، اجازه می دهد تا شهرداری های بزرگ، "شهروند، به مناطق مختلف، و نقل مکان های کوچک تر، اجازه می دهد "شهر بزرگ، "شهروند، "شهروند، به نقل از شهرستان های کوچک تر، "، و نقل مکان های کوچک تر، به نقل از شهرستان های کوچک تر، به نقل از شهرستان های کوچک تر، به نقل از شهرستان های کوچک تر، و نقل از شهرستان های کوچک، "شهروند، به نقل از شهرستان های کوچک تر، به نقل از شهرستان های کوچک تر از شهرستان های کوچک تر از شهرستان های کوچک تر، به نقل از شهرستان های کوچک تر، و نقل از شهرستان های کوچک تر، اجازه می دهد.

کد های مبتنی بر فرم و شهرهای 15-Minute

مفهوم "شهر 15 دقیقه ای" - که در آن ساکنان می توانند به اکثر نیازهای روزانه در یک پیاده روی 15 دقیقه ای یا دوچرخه دسترسی پیدا کنند - نیاز به منطقه بندی دارد که فروشگاه های مواد غذایی، کلینیک ها، پارک ها و مدارس را در مناطق مسکونی عمدتاً دسترسی می دهد. پاریس، فرانسه پیشگام این رویکرد است، اما شهرهای آمریکایی آن را از طریق کدهای مبتنی بر فرم که اندازه های مجاز پیاده را مجاز می کنند، کاهش داده و الزامات "کامل" را در آن استفاده می کنند، استفاده می کنند.

تجارت الکترونیک و آخرین تدارکات

همچنین با استفاده از محیط زیست سازگار با ظهور تجارت الکترونیک است.[۱] شهرها مناطق جدیدی را برای مراکز کوچک پرکارسازی و زیرساخت های حمل و نقل خودکار در محله های مسکونی برای جلوگیری از مسیرهای حمل و نقل طولانی کمک می کند. لس آنجلس "هزینه صنعتی" بسته بندی صدا ترکیبی (IR) استفاده از وسایل نقلیه پیچیده، و اجازه می دهد تا اثرات ترافیک عملی را حفظ کند.

چالش های برای اجرای رشد هوشمند

مقاومت در جامعه و NIMBYism

تسریع در اجازه دادن به تراکم بالاتر یا استفاده های مخلوط اغلب مخالفت شدید از ساکنان موجود که از ترافیک، کمبود پارکینگ یا تغییرات در شخصیت محله می ترسند، در شهرهایی مانند مینیاپولیس و پورتلند، تلاش برای از بین بردن منطقه بندی تک خانواده باعث جنگ های قانونی و ابتکارات رای گیری موفق می شود: کارگاه ها، طراحی دکوراسیون، و پروژه های آزمایشی که مزایای ملموسی را نشان می دهند، برای مثال، یک ابزار مشارکت سبز رای گیری و بازسازی مجدد شامل استفاده از ابزار های جدید در معامله سبز، شامل می شود.

معافیت دولتی و استقلال محلی

دولت های دولتی به طور فزاینده ای از منطقه بندی محلی برای پیشبرد رشد هوشمند و مقرون به صرفه بودن مسکن محروم می شوند. SB 921 کالیفرنیا اجازه می دهد تا تا چهار واحد در اکثر خانواده های بزرگ، بیش از حد مقررات تک خانواده محلی، HB 2001 اورگان ممنوع تک خانواده در منطقه بندی با جمعیت بیش از 25000، در حالی که این قوانین پیشگیرانه می تواند سرعت تغییر، آنها همچنین تنش های محلی و اجرای پیچیده رای رای هدایت کند، و دستورالعمل های حمل و وکلا رای شهری رای گیری می تواند هدایت کند.

صندوق و زیرساخت شکاف

رشد هوشمند اغلب نیازمند سرمایه گذاری در حمل و نقل، خدمات و فضاهای عمومی است. تغییرات زودیینگ به تنهایی نمی تواند زیرساخت های مورد نیاز برای پروتزهای بالاتر را تامین کند.شهرهای موفق با مکانیسم های جذب ارزش (FLT:0) جذب ارزش افزوده (FLT:1) بدون ارائه هزینه های تاثیر، تامین مالی مالیات (TIF)، یا پرداخت های پاداش توسعه سیاتل "هزینه بالقوه" در منابع جدید دوچرخه سواری نیاز دارند که بدون ارائه خدمات حمل و نقل و نقل و نقل و نقل و نقل و نقل و انتقال، به طور موازی نیاز دارند.

فرصت برای جوامع شفاف و شفاف

عدالت زیست محیطی و اصلاحات زودی

از لحاظ تاریخی، آلودگی متمرکز و خطرات در محله های کم درآمد و اقلیت[ویرایش] منطقه بندی رشد هوشمند می تواند این را با آلوده سازی جدید آلودگی استفاده از نزدیک سایت های حساس و نیاز به پارک یا بافر سبز در مناطق بیش از حد مرتبط با شهر نیویورک "Envirmental Justice Zolaying" (Fadoed) در حالی که ساخت چنین فضای عمومی در یک منطقه سبز و یا با استفاده از سلاح های سبز در مناطق مرتبط با استفاده از "a.

آب و هوا

از آنجایی که سطح دریا افزایش می یابد و حوادث شدید آب و هوایی تشدید می شود، منطقه بندی باید شامل (FLT:0) سازگاری آب و هوا ، شهرهایی مانند ساحل میامی، فلوریدا، نیاز به پیشرفت های جدید برای بالا بردن ساختارها و استفاده از مواد مقاوم در برابر سیل دارند.در مناطق مستعد آلودگی آتش سوزی، AB 720 کالیفرنیا، برنامه ریزی که به روز رسانی های مدیریت گیاهان و فضای زیست محیطی غیر قابل دفاع از کلرادو را کاهش می دهد، "این اقدامات پیشگیرانه" این است که شامل نمی شود، "این اقدامات بازرسی های روند "اقدامات آسیب پذیری بزرگ است.

ادغام مسکن مقرون به صرفه

منطقه سازی رشد هوشمند می تواند یک ابزار قدرتمند برای مسکن مقرون به صرفه باشد، در حالی که بسیاری از شهرها اکنون نیاز به درصد واحدها در مناطق کاهش یافته دارند تا برای خانواده های کم درآمد یا متوسط مقرون به صرفه مقرون به صرفه باشند. San Francisco "واحدهای پایداری" را در مورد نیازهای واحد مقرون به صرفه، در حالی که کاهش پارکینگ و محدودیت های ارتفاع، مانند شهرستان مونتگومری، تایید می کند، "به صرفه جویی در بخش توسعه دهندگان خدمات اقتصادی" که به صرفه در این برنامه های مختلف قیمت گذاری می دهند.

سیاست و مشارکت اجتماعی: مسیر به جلو

بررسی های زودیینگ مبتنی بر شواهد

قبل از اصلاح کدهای منطقه ای، شهرداری ها باید مقررات موجود را برای شناسایی موانع رشد هوشمند انجام دهند. ابزارها مانند "Zoning CheckUp" توسعه یافته توسط انجمن برنامه ریزی آمریکا اجازه می دهد تا جوامع را به ارزیابی اینکه آیا کدهای آنها ADUs، استفاده های مخلوط، پارکینگ و چگالی حمل و نقل مانند شهرهای بولدر کلرادو، و کاهش اندازه های حسابرسی ضروری را برای کاهش دهد.

شرکت Zoning و ابزار دیجیتال

تکنولوژی تعامل گسترده تر جامعه را در سیستم عامل های نقشه برداری تعاملی (به عنوان مثال، MindMixer یا MetroQuest) به ساکنان اجازه می دهد تا تغییرات بالقوه را تجسم کرده و بازخورد ارائه دهند. شهر فرآیند نقشه برداری کدNEXT آستین (2018-۲۰۲۱) از ترکیبی از جلسات شخصی، نظرسنجی های آنلاین و شبیه ساز منطقه ای برای جمع آوری ورودی از بیش از ۲۰ هزار نفر استفاده کرد در حالی که با استفاده از موانع سیاسی مشارکتی مواجه شد و اعتماد به ساخت یک روش های سیاسی و اعتماد به آینده.

کاتالیزورهای قانونی در سطح ایالتی

قوانین دولتی که اهداف تولید مسکن یا برنامه ریزی استفاده از زمین را برای اهداف آب و هوایی تنظیم می کنند می توانند اقدام شهری را تسریع کنند. New Jersey's "کوه لورل Doctrine" (به تازگی، لایحه مسکن ثابت) و قانون "کامل خیابان" کانکتیکات گسترده تر (ف آلوده برای ایمنی عابر پیاده) نمونه های سازگار است، SB 3201 هاوایی (2022) همه نیاز به تصویب دارد که اجازه می دهد حداقل دو واحد مسکونی در هر یک از روش های محلی، تقلید از ثبات و محلی است.

نمونه های واقعی از Zoning تحول پذیر

  • [Portland]، اورگان - 2035 طرح جامع: حذف تک خانواده منطقه شهری، اجازه می دهد سه برابر و چهارplex در بیشتر مناطق مسکونی، برنامه همچنین حفاظت از درختان و اضافه مناطق بیش از حد برای دسترسی خورشیدی از سال 2020، مجوز های مسکونی در مناطق قدیمی تک خانواده توسط 40٪ افزایش یافته است.
  • کمبریج، ماساچوست - Net Zero Zoning Ordinance: نیاز به تمام ساختمان های جدید و به طور قابل ملاحظه ای بازسازی شده است تا کربن خالص صفر توسط 2035 اعطا می شود.
  • کلرادو - Blueprint Denver (2023: یک اصلاح منطقه ای شهری که 60 درصد از زمین شهر را طبقه بندی کرد تا اجازه مسکن متوسط (دوکس آب، سه برابر و خانه های شهری) در نزدیکی برنامه ریزی شده BRT، پارکینگ حداکثر جایگزین حداقل در تمام مناطق حمل و نقل و نقل و انتقال، و انعطاف پذیری جدید در مناطق آب و هوایی.

این مطالعات موردی نشان می دهد که اصلاحات جامع منطقه ای، در حالی که به لحاظ سیاسی چالش برانگیز است، مزایای قابل اندازه گیری در تولید مسکن، کاهش انتشار گازهای گلخانه ای و کیفیت زندگی را ایجاد می کند.

نتیجه گیری: Adaptive, Sustainable Zoning Future

مسیر قانون منطقه ای به طور قطعی از جدایی سفت و سخت و مبتنی بر استفاده به چارچوب های انعطاف پذیر، پایداری گرا تغییر می کند.با استقبال از کدهای مبتنی بر فرم، پاداش های تراکم برای ساختمان سبز، اضافه کردن حمل و نقل، و پیش فرض های مختلف شهری، شهرداری ها می توانند محیط هایی را ایجاد کنند که وابسته به منطقه بندی، کمتر خودرو و انعطاف پذیر تر به شوک های آب و هوایی هستند، این واقعیت های توسعه پایدار و سرمایه گذاری نیاز به طور واقعی دارند، و تغییر منابع انسانی، و سیستم های ضروری جامعه، به طور دقیق تر، و تغییر ارزش افزوده.