تفاوت بین هزینه های بسته شدن فروشنده و هزینه های بستن خریدار

هنگام خرید یا فروش یک خانه، درک هزینه های بسته بندی ضروری است.این هزینه ها و هزینه های مرتبط با انتقال مالکیت اموال هستند، با این حال، انواع هزینه ها به طور قابل توجهی برای خریداران و فروشندگان متفاوت است. دانستن تفاوت ها می تواند به هر دو طرف کمک کند تا از لحاظ مالی آماده شوند و از بسته شدن در این راهنمای جامع، ما هر دسته را به طور دقیق تجزیه می کنیم، استراتژی های مذاکره، تغییرات منطقه ای و تحلیل های تاثیر روند بازار را بررسی می کنیم.

هزینه های بسته بندی چیست؟

هزینه های بسته شدن هزینه های پرداخت شده در بسته شدن معامله املاک و مستغلات است.آنها خدمات و هزینه های مختلف را پوشش می دهند، از جمله هزینه های وام دهنده، بیمه عنوان، بازرسی، هزینه های ضبط دولتی، اقلام پیش پرداخت شده مانند مالیات اموال و بیمه صاحبان خانه، و نمایندگان املاک و مستغلات، این هزینه ها معمولا توسط خریدار یا فروشنده پرداخت می شود، بسته به توافق و گمرک محلی، و موارد قبل از بستن حساب و خریداران.

مقدار دقیق هزینه های بسته بندی بستگی به عوامل مختلف دارد: قیمت خرید خانه، نوع وام (متعارف، FHA، VA، USDA)، محل ملک و هر گونه امتیازات مذاکره شده بین خریدار و فروشنده با توجه به اداره حفاظت مالی مصرف کننده (CFPB)، هزینه های بسته شدن می تواند به طور قابل توجهی از یک معامله به دیگری متفاوت باشد.

درک هزینه های بسته بندی به هر دو طرف کمک می کند تا از غافلگیری های آخرین دقیقه ای جلوگیری کنند. خریداران باید به طور جداگانه از پرداخت خود بودجه بگیرند، در حالی که فروشندگان باید در کمیسیون ها، مالیات انتقال و اعتبارات تعمیر احتمالی، فاکتور داشته باشند.

هزینه های بسته شدن خریدار

خریداران معمولاً هنگام خرید یک خانه هزینه های زیادی را پرداخت می کنند.هزینه های بسته بندی خریدار مشترک شامل هزینه های وام، هزینه های ارزیابی خانه، هزینه های بازرسی خانه، جستجو و بیمه، مالیات های پیش پرداخت اموال و بیمه مالکان خانه و ثبت هزینه ها است.این هزینه ها معمولاً از 2٪ تا 6٪ از قیمت خرید خانه است.

هزینه های وام

هزینه های وام مسکن توسط وام دهنده برای پردازش وام وام مسکن متهم می شود، این هزینه هزینه های اداری وام دهنده را شامل می شود، از جمله زیر نوشتن، آماده سازی اسناد و بودجه. هزینه های اصلی معمولا به عنوان درصد از مبلغ وام، اغلب بین 0.5٪ و 1٪ وام دهندگان این هزینه را به یک "هزینه پردازش" یا "هزینه نوشتن" بسته است.

هزینه های Appraisal

یک ارزیابی توسط وام دهنده برای تعیین ارزش بازار منصفانه اموال مورد نیاز است، هزینه به طور معمول از 300 تا 700 دلار متغیر است، بسته به نوع ملک و محل اقامت، هزینه های آپاراتی معمولا در بسته شدن پرداخت می شود، اگرچه برخی از وام دهندگان ممکن است نیاز به پرداخت پیش پرداخت داشته باشند. A کم هزینه می تواند فروش یا مذاکره مجدد نیروی را از بین ببرد، بنابراین خریداران باید از این احتمال مطلع شوند.

هزینه های بازرسی خانگی

در حالی که یک بازرسی خانگی برای برخی وام ها اختیاری است، اکثر خریداران تصمیم می گیرند که یک هزینه برای کشف مسائل بالقوه را پیدا کنند.هزینه های بازرسی از 300 تا 500 دلار برای بازرسی استاندارد خانه، اما بازرسی های تخصصی (رادونا، قالب، pest، فاضلاب) اضافه کردن هزینه اضافی. خریدار به طور مستقیم، اغلب در زمان بازرسی، اما هزینه به نظر می رسد بررسی کامل خریدار می تواند هزاران تعمیر غیر منتظره را نجات دهد.

عنوان جستجو و بیمه عنوان

هزینه های جستجوی عنوان پوشش هزینه تحقیق در پرونده های عمومی برای اطمینان از فروشنده دارای مالکیت روشن و هیچ دروغ یا قضاوت برجسته در برابر اموال وجود دارد. بیمه عنوان از خریدار (و وام دهنده) از ادعاهای آینده در برابر عنوان محافظت می کند. خریدار به طور معمول برای بیمه عنوان مالک (یک بار) و سیاست وام دهنده بستگی دارد.

مالیات و بیمه ملک

وام دهندگان اغلب به خریداران نیاز دارند تا بخشی از مالیات ملک و بیمه صاحب خانه را به حساب escrow در بسته شدن پرداخت کنند، این مقادیر پیش پرداخت شده اطمینان حاصل می کنند که بودجه کافی برای پوشش صورتحساب های مالیاتی آینده و حق بیمه وجود دارد. مقدار دقیق بستگی به زمان بسته شدن تاریخ بسته شدن نسبت به تاریخ مالیات.

هزینه های ضبط

هزینه های ضبط توسط ادارات دولتی محلی برای ثبت اسناد جدید و وام مسکن متهم می شود، این هزینه ها معمولاً اندک، اغلب 100 تا 300 دلار هستند، اما می توانند توسط شهرستان ها نیز مالیات انتقال (یک درصد از قیمت فروش) را در بسته شدن پرداخت کنند؛ این هزینه ها می تواند توسط خریدار یا فروشنده بسته به سفارشی محلی پرداخت شود.

سایر هزینه های بالقوه خریداران

خریداران همچنین ممکن است با هزینه هایی مانند هزینه درخواست وام دهنده (اگر در اصل گنجانده نشده باشد)، هزینه گزارش اعتبار (۳۰-۵۰ دلار)، هزینه صدور گواهینامه منطقه سیل (۱۵ تا ۳۰ دلار)، هزینه کارگزار وام مسکن و هزینه وکیل در صورت استفاده از یک وکیل املاک و مستغلات مواجه شوند.در برخی از ایالت ها، خریداران مسئول بخش مهمی از مالیات انتقال یا تمبرهای دولتی هستند.

هزینه های بسته شدن فروشنده

فروشندگان همچنین هنگام انتقال مالکیت مشترک هزینه های فروشنده را با هزینه های بسته بندی روبرو می کنند، کمیسیون های نمایندگی املاک، بیمه عنوان و هزینه های جستجو برای سیاست فروشنده، ثبت هزینه ها، تعمیرات و امتیازات و مالیات های برجسته اموال می تواند به طور گسترده ای متفاوت باشد اما به طور معمول به 6٪ به 12٪ از قیمت فروش، عمدتا به دلیل کمیسیون های نمایندگی.

کمیسیون های املاک و مستغلات

بزرگترین هزینه فروشنده معمولا کمیسیون پرداخت شده به نماینده لیست و نماینده خریدار ترکیب شده است، این اغلب 5% تا 6٪ از قیمت فروش است، تقسیم بین دو عامل در سال های اخیر، رقابت بین کارگزاری ها به برخی از تغییرات منجر شده است، اما استاندارد در حدود 56٪ برای اکثر معاملات باقی می ماند.

بیمه و هزینه های جستجو (سیاست فروش)

در حالی که خریدار به طور معمول سیاست مالک را خریداری می کند، فروشنده اغلب برای جستجوی عنوان پرداخت می کند تا ثابت کند که آنها یک عنوان روشن دارند.در برخی از زمینه ها، فروشندگان همچنین بیمه عنوان برای خریدار (سیاست فروشنده) یا پرداخت برای سیاست مالک به عنوان بخشی از مذاکره را ارائه می دهند.

هزینه های ضبط و انتقال مالیات

فروشندگان اغلب مسئول ثبت عمل انتقال و پرداخت مالیات انتقال یا تمبر هستند.در بسیاری از حوزه های قضایی، فروشنده مالیات انتقال واقعی (به عنوان مثال، 1 تا 2 درصد از قیمت فروش) برای فروشنده معمولاً تحت 200 دلار است.

تعمیرات و تشنج

پس از بازرسی خانه، خریداران اغلب درخواست تعمیرات یا اعتبارات مالی می کنند. فروشندگان ممکن است موافقت کنند که قبل از بستن یا ارائه اعتبار در بستن هزینه، هزینه های بسته بندی مشتری را پوشش دهند (به عنوان مثال، پرداخت برخی از هزینه های وام خریدار) یا تنظیم قیمت فروش می تواند هزینه های چند صد تا چند هزار دلار باشد.

مالیات بر املاک

هر گونه مالیات ملک که فروشنده هنوز برای سال مالیات فعلی پرداخت نکرده است باید در بسته شدن قرار گیرد. فروشنده مسئول مالیات تا تاریخ بسته شدن است؛ خریدار بازپرداخت فروشنده برای مالیات پرداخت شده فراتر از آن تاریخ اگر مالیات در وام گیرندگان پرداخت می شود، خریدار از حساب فروشنده در بستن آن جمع آوری می شود.

سایر هزینه های فروشنده

فروشندگان همچنین ممکن است هزینه های وکیل را (اگر توسط یک وکیل نمایندگی)، انجمن مالک خانه (HOA) پرداخت هزینه های انتقال یا گواهینامه های توقف، پرداخت وام مسکن یا هزینه های پیش پرداخت (در صورت هر صورت)، و هزینه برای هر گونه پرداخت نشده HOA به دلیل یا ارزیابی های خاص.اگر فروشنده وام مسکن فعلی، مبلغ پرداخت شامل مجازات های اصلی، منافع و هر گونه پرداخت پیش پرداخت مالیات است (در صورت عدم پرداخت مالیات بر اساس موارد اولیه).

طبق خدمات درآمد داخلی، مالکان خانه های تک ممکن است تا ۲۵۰ هزار دلار سود سرمایه (ازدواج ۵۰۰ هزار دلار) را در فروش اقامت اولیه خود حذف کنند اگر دو سال گذشته در آن زندگی کرده باشند، هر گونه سود بالاتر از آن به عنوان یک سود سرمایه مالیات می شود.

تفاوت های کلیدی بین خریدار و فروشنده هزینه های بسته شدن

در حالی که هر دو طرف هزینه پرداخت می کنند، طبیعت و اندازه متفاوت است، در اینجا یک شکست نسبی است:

چه کسی پرداخت می کند: خریداران برای هزینه ها و بازرسی های مربوط به وام هزینه های مربوط به وام پرداخت می کنند؛ فروشندگان کمیسیون های نمایندگی و مالیات انتقال را پرداخت می کنند.
هزینه: خریداران معمولا 2 تا 6٪ از قیمت خرید را پرداخت می کنند؛ فروشندگان 6٪ تا 12٪ (تحققان) پرداخت می کنند.
Purpose: هزینه های خریدار تسهیل روند وام مسکن و محافظت از سرمایه گذاری وام دهنده؛ هزینه های فروشنده پوشش بازاریابی، فروش و انتقال قانونی.
عدم مسئولیت: هزینه های خریدار ثابت تر است (هزینه های اجاره ای) اما می تواند با خرید وام کاهش یابد؛ هزینه های فروشنده از طریق نرخ کمیسیون، تعمیر اعتبار و امتیازات قابل مذاکره است.
هزینه های خریدار عمدتا در بسته شدن پرداخت می شود (و بسیاری از آنها پرداخت می شود)؛ هزینه های فروشنده از فروش پیش پرداخت می شود قبل از اینکه فروشنده وجوه خالص دریافت کند.

مهم ترین تفاوت این است که کمیسیون املاک و مستغلات، که منحصراً یک هزینه فروشنده است (اگر چه در برخی موارد ممکن است خریدار بخشی از آن را پرداخت کند اگر توافق لیست اجازه دهد) فروشنده ها اغلب مالیات انتقال می دهند، در حالی که خریداران بیشتر هزینه های بیمه و هزینه های ارزیابی را پرداخت می کنند.

هزینه های بسته شدن

هر دو خریدار و فروشنده می توانند مذاکره کنند که چه کسی هزینه های خاص را پرداخت می کند.

فروشنده موافقت می کند تا بخشی از هزینه های بسته شدن خریدار را پرداخت کند، مانند هزینه مبدا وام یا پیش پرداخت، این در بازار خریدار رایج است یا اگر خانه نیاز به تعمیرات دارد. حداکثر درصد فروشنده می تواند به نوع وام (به عنوان مثال، FHA اجازه می دهد تا 6٪ پرداخت را کاهش دهد.
ارزان ترین نرخ خرید: فروشنده می تواند وجوه را برای کاهش نرخ بهره وام مسکن خریدار برای چند سال اول (2-1 خرید معکوس) کمک کند.
بدون هیچ گونه هزینه ای برای وام های گران قیمت: برخی از وام دهندگان ارائه وام بدون هیچ هزینه بسته در ازای نرخ بهره بالاتر است.این هزینه ها را از خریدار به پرداخت های طولانی مدت.
درخواست تعمیرات در مقابل اعتبارها: به جای تعمیرات، فروشندگان می توانند اعتبار در بستن را ارائه دهند.این فرایند را ساده می کند و می تواند توسط خریدار برای پوشش سایر هزینه های بسته بندی استفاده شود.

بر اساس اطلاعات املاک و مستغلات از انجمن ملی Realtors (NAR)، امتیازات فروشنده در سال ۲۰۲۴ افزایش یافته است، زیرا خریداران در حال حاضر اهرم بیشتری برای کمک به هزینه های بسته بندی دارند.

تنوع منطقه ای

بستن هزینه ها به طور گسترده ای توسط دولت و سفارشی محلی متفاوت است.در شمال شرقی، خریداران اغلب پرداخت مالیات انتقال و هزینه های وکیل مشترک است.در جنوب و میانه، فروشندگان به طور معمول مالیات انتقال را پرداخت می کنند.در برخی از ایالت ها، بیمه عنوان بین خریدار و فروشنده تقسیم می شود.

در پنسیلوانیا، خریدار نصف مالیات انتقال را پرداخت می کند و فروشنده نصف می پردازد.
در کالیفرنیا، خریدار معمولاً برای سیاست عنوان مالک پرداخت می کند و فروشنده برای سیاست وام دهنده پرداخت می کند (یا برعکس به شهرستان).
در تگزاس، مالیات های املاک بالا هستند و به طور معمول خریدار باید هزینه های سر و صدا را پرداخت کند.

خریداران و فروشندگان باید با عوامل محلی کار کنند که این تفاوت ها را درک می کنند.یک وکیل املاک و مستغلات با تجربه نیز می تواند الزامات خاص دولت را روشن کند.

چگونه برای بستن هزینه ها آماده شویم

هر دو طرف می توانند گام های پیشگیرانه ای برای جلوگیری از غافلگیری بردارند.

خریداران

یک برآورد وام دریافت کنید [FLT 1] پس از درخواست وام مسکن، وام دهنده باید یک برآورد وام در سه روز کسب و کار ارائه دهد، این سند لیست تمام هزینه های بسته بندی شده را برآورد و کل پول نقد مورد نیاز در بستن را نشان می دهد.
بررسی حق بیمه: [FLT 1] حداقل سه روز کسب و کار قبل از بستن، بررسی دیسک بسته بندی برای اطمینان از هزینه های مطابقت با برآورد وام.
هزینه های شرکت های مختلف، بازرسان و ارائه دهندگان بیمه را مقایسه کنید.بعضی از وام دهندگان اجازه می دهند که خریدار شرکت عنوان را انتخاب کند.
مذاکره با فروشنده: درخواست فروشنده امتیازات برای پوشش بخشی از هزینه های بسته بندی خود را.
هزینه برای پرداخت هزینه: به یاد داشته باشید که مالیات پیش پرداخت و بیمه فقط هزینه نیست - آنها انتقال نقدی به بودجه چند ماه مالیات و پرداخت بیمه اموال.

برای فروشندگان

(بجزئیات: ۱) قبل از ثبت نام، از نماینده خود برای یک صفحه وب که پس از هر هزینه ای به روز رسانی آن را به عنوان ارائه و ضد اخراج کنندگان ساخته شده است، بپرسید.
] کمیسیون مذاکره: [FLT 1 ] در مورد نرخ کمیسیون با نماینده لیست خود بحث کنید، برخی از عوامل خدمات کراوات را با نرخ پایین تر ارائه می دهند.
برنامه ریزی برای تعمیرات: [FLT 1] بررسی خانه پیش لیست برای رسیدگی به مسائل عمده پیش از زمان.این می تواند مانع از درخواست های تعمیر و یا اعتبارات آخرین دقیقه.
از مالیات انتقال سوال کنید؛ [FLT 1] نرخ مالیات انتقال محلی خود را بشناسید و مسئولیت قرارداد خرید را تایید کنید.
سرمایه گذاری های سرمایه گذاری را در نظر بگیرید: اگر کمتر از دو سال در خانه زندگی کرده اید یا قدردانی قابل توجهی دارید، با مشاور مالیاتی در مورد سود سرمایه بالقوه مشورت کنید.

تصورات غلط رایج درباره بستن هزینه ها

تنها خریدار هزینه های بسته بندی را پرداخت می کند - هر دو طرف هزینه های قابل توجهی پرداخت می کنند، اما فروشنده اغلب بزرگتر است.
هزینه های از دست رفته غیر قابل مذاکره است - برخی از هزینه ها (مانند هزینه های ضبط) ثابت هستند، اما بسیاری از - جبران، بیمه عنوان و هزینه های مبدأ - می توانند مذاکره و یا خرید.
[فروشنده] برای همه چیز پرداخت می کند [FLT 1] - در حالی که فروشندگان کمیسیون را پوشش می دهند، خریداران هنوز هزینه های پرداخت، بازرسی و بسیاری از وام دهندگان را پرداخت می کنند.
شما می توانید هزینه های بسته بندی را به وام - در برخی موارد، خریداران می توانند هزینه های بسته بندی را با پذیرش نرخ بهره بالاتر (بدون هزینه وام) و یا مذاکره با قیمت فروش بالاتر با اعتبار فروشنده، با این حال، این افزایش مقدار وام و منافع بلند مدت است.
هزینه های از دست رفته در همه جا یکسان است - هزینه ها به طور چشمگیری توسط دولت و شهرستان به دلیل ساختارهای مالیاتی محلی، نرخ بیمه و الزامات قانونی متفاوت است.

نکات نهایی برای یک بستن آرام

ارتباطات شفاف و برنامه ریزی مناسب باعث می شود که روند بسته بندی برای همه افراد درگیر، هر دو خریدار و فروشنده باید زود تخمین های کتبی را به دست آورند، تمام اسناد را به دقت بررسی کنند و قبل از امضای، از سوالات بپرسید.

خریداران باید بیمه مالکان خانه را از قبل ایمن کنند و اطمینان حاصل کنند که وام دهنده تمام مدارک لازم را دریافت می کند.فروشندگان باید برای جنبه عاطفی حرکت آماده شوند و برای اقامت بعدی خود برنامه ای داشته باشند.

درک تفاوت های بین هزینه های بسته شدن فروشنده و هزینه های بسته شدن خریدار به شرکت کنندگان این امکان را می دهد که به طور موثر و بودجه دقیق مذاکره کنند، روز تعطیل می تواند یک نقطه عطف مثبت باشد نه یک سورپرایز مالی.

درخواست کننده: این مقاله اطلاعات عمومی را فراهم می کند و مشاوره حقوقی یا مالی را برای موقعیت های خاص، مشورت با یک وکیل املاک، مشاور مالیاتی یا حرفه ای وام مسکن مجاز تشکیل نمی دهد.[۱۰]