مرحله بسته شدن یک معامله املاک نشان دهنده اوج هفته ها یا ماه ها مذاکره، بازرسی و تلاش است.این نیز لحظه ای است که مسئولیت های قانونی و اخلاقی به شدت در میان مهم ترین وظایف برای همه طرف ها قرار می گیرند - خریداران، فروشندگان و نمایندگان آنها - افشای حقایق مادی است که نمی تواند اطلاعات را آشکار کند که می تواند یک تصمیم فرد معقول در مورد ماهیت شدید و نه تنها در آن اطلاعات مالی، بلکه به بررسی آن اطلاعات مالی منجر شود.

تعریف حقایق مادی در املاک و مستغلات

واقعیت مادی هر گونه اطلاعاتی است که بر تمایل خریدار معقول برای خرید ملک یا قیمت آنها آماده است پرداخت کند، چه این واقعیت مربوط به وضعیت فیزیکی خانه، وضعیت قانونی آن، یا تاریخ آن، آزمون اصلی بر تصمیم خریدار معمولی تاثیر می گذارد، تعریف کمی متفاوت است، اما اصل در سراسر آمریکای شمالی ثابت باقی می ماند و بسیار مذاکره مجدد می کند - اگر هیئت مدیره اطلاعات خاص را بررسی کند، و یا به دنبال آن باشد.

نمونه هایی از حقایق مادی

حقایق مادی را می توان به چند دسته گسترده تقسیم کرد. نقایص فیزیکی قابل مشاهده ترین هستند: ترک های پایه، نشت سقف، آسیب آب، آلودگی قالب، سیستم های الکتریکی معیوب و شکست لوله کشی حتی شرایط غیر قابل مشاهده، مانند آلودگی خاک، سیل گذشته یا سابقه افشای اموال قانونی نیز به عنوان مواد، از جمله دروغ، کاهش می یابد (اگر برخی از اختلافات مربوط به جرم و جنایت مورد توجه قرار گیرد، یا نقض اموال دولتی که شامل موارد نقض اموال قانونی است).

چارچوب حقوقی برای Disclosure

قانون افشای املاک بر اساس اصول رایج نقض و تقلب ساخته شده است، در حال حاضر در بسیاری از حوزه های قضایی از طریق مقررات و مقررات خاص هماهنگ شده است.این وظیفه افشای حقایق مواد به طور کلی به فروشنده متصل می شود و با تمدید، برای فهرست عوامل و کارگزاری ها، نماینده خریدار نیز دارای وظایف است - در اکثر مناطق، عوامل باید بازرسی های معقول و هشدار به مشتریان خود برای کشف هر گونه قوانین و مقررات مسئولیت حرفه ای که می توانند در نتیجه این قراردادها را پیدا کنند.

بازی The Seller’s Duty

فروشندگان معمولاً قبل از پذیرش یک پیشنهاد، باید یک بیانیه افشای را تکمیل کنند.این سند درباره نقص های شناخته شده، تعمیرات گذشته، نفوذ آب، آسیب آفات و سایر مسائل را می پرسد. استاندارد دانش "دانش واقعی" است - یعنی آنچه فروشنده از طریق هوشیاری عادی می داند یا باید بداند، فروشنده نمی تواند از مسئولیت شناخته شده توسط بی اطلاع ماندن اجتناب کند، به عنوان مثال اگر فروشنده آب را ببیند، "به عنوان یک منبع خاص از فروش مواد" اجازه نمی دهد که "هیچگاه به عنوان یک منبع مواد خاص از فروش مواد "برسد.

وظیفه ی مامور

عوامل املاک و مستغلات یک وظیفه ی محرمانه به مشتریان خود بدهکار هستند، که شامل تعهد به افشای تمام حقایق مادی است که به توجه آنها می آید، این وظیفه فراتر از تکرار آنچه فروشنده می گوید، گسترش می یابد؛ یک عامل باید اموال را بررسی کند و از طرف های متخصص، مانند کسانی که از [Fious:0] پرونده های ملی از اخلاق واقعی [F] اجازه می دهند تا برخی از مجوز های اخلاقی دقیق را افشا کنند.

دلیل مسئولیت خریداران

در حالی که فروشندگان و عوامل مسئولیت اصلی افشای را بر عهده دارند، خریداران به طور کامل منفعل نیستند. دکترین قانونی بوروکت خالی [اجازه دهید خریدار فعال باشد] به طور عمده توسط قوانین افشای اصلاح شده است، اما خریداران هنوز هم وظیفه دارند بازرسی و تحقیقات خود را انجام دهند که خریدار قادر به استخدام یک بازرس واجد شرایط یا افشای واضح نیست - در حالی که به طور فعال از طریق تعمیر و یا جلوگیری از آسیب رساندن به خریداران پنهان کردن آن جلوگیری می کند.

عدم تخفیف های معمول

بسیاری از شکست های افشایی نتیجه ی هدف مخرب نیست، بلکه از سوء تفاهم یا نظارت بر فروشندگان ممکن است یک تخلیه آهسته ی مداوم را به عنوان یک مسئله ی جزئی فرض کنند، در حالی که خریدار آن را نشانه ای از یک مشکل لوله کشی بزرگ تر می داند.

  • آسیب آب یا قالب، به ویژه پشت دیوارها، زیر کف یا در فضاهای خزیدن.
  • جشن های قبلی (کوتاهان، مورچه های کارپنتر، میله ها) و نوع درمان مورد استفاده.
  • تاریخ استقرار پایه یا تعمیرات ساختاری
  • بازسازی های بدون مجوز یا اضافات که می تواند بر ایمنی یا آپاراتال تأثیر بگذارد.
  • اختلافات همسایه مانند همسایگان بلند، امکانات صنعتی نزدیک یا جرایم مکرر.
  • ارزیابی های ویژه یا اختلافات انجمن مالکان خانه
  • وجود مواد خطرناک مانند آزبست، رنگ سرب یا رادون.
  • آسیب یا سهولت که استفاده از اموال را محدود می کند.

این مسائل اغلب مواد در نظر گرفته می شوند زیرا آنها بر ارزش، ایمنی یا قابلیت زندگی تأثیر می گذارند. فروشندگان و عوامل باید در کنار شفافیت کامل اقدام کنند.اگر شک در مورد اینکه آیا یک واقعیت ماده است، امن ترین روش این است که آن را افشا کنید.

عواقب شدید عدم بیمه

هنگامی که یک واقعیت مادی نادیده گرفته می شود، عواقب می تواند فاجعه بار باشد.سیستم حقوقی راه حل هایی را برای حزب مجروح فراهم می کند و سقوط اغلب فراتر از معامله اصلی گسترش می یابد. غیر قانونی می تواند منجر به شکایت، مجازات های مالی و تحریم های حرفه ای شود که از یک عامل یا فروشنده برای سال ها پیروی می کنند.

اقدامات حقوقی و جبران

و در این میان، خریدارانی که پس از بستن، چندین بار از آن استفاده کردند، می توانند از [در این میان] شکایت کنند و [در این صورت] به [و] [در این صورت]، [و] [در این صورت]، [و] [در این صورت] [و] [و]] [و]] [به [و]]]] [مشرکانه]]]] [و [و [و [و] [و] [و] [و [و] [و] [در برابر [و [و [و [و] [و [و]]] [و [و [و [و [و]]]]]]]]]]] [و [و [و [و [و [و [و [و [و [و [و]]] [و [و [و [و [و]]]]]] [و [و [و [و [و]]]]]]] [و [و [در [در [و [و [و [و [در [و [و [و [و [و [در [و [و [در [در برابر [و [در [و

مجازات مالی

فراتر از قضاوت های مدنی، غیر قانونی می تواند جریمه های قانونی را ایجاد کند. کمیسیون های املاک و مستغلات دولتی دارای اختیاراتی برای بررسی شکایات و مجازات هایی هستند که از صدها تا ده ها هزار دلار به طور دائم می توان آنها را از حق خود برای حفظ سپرده پول جدی محروم کرد، اگر خریدار قرارداد پس از کشف حذف مواد قبل از بستن برای عوامل، جریمه اغلب همراه با ادامه تحصیل، و یا مجوز تعلیق، لغو مجوز بازنشستگی اجباری است.

حرفه ای Repercussions

نمایندگان املاک و کارگزاران به شهرت خود برای اعتماد به نفس متکی هستند (یک شکایت حقوقی یا اخلاقی می تواند به یک حرفه ای که طی سالها ساخته شده است آسیب برساند، نه تنها عوامل با نظم و انضباط بالقوه مواجه هستند، بلکه ممکن است توسط کارگزاری آنها کاهش یابد، که به نظر می رسد یک عامل واحد اعتباری (E & O [F:1] ادعاهای بیمه مشترک، و به مشتریان آینده دسترسی دارند.[۱۰]

تاثیر بر خریداران و فروشندگان

اثرات موجی عدم قطع ارتباط هر طرف درگیر، اگرچه ماهیت تاثیر آن به شدت متفاوت است.

گزینه های خریدار

خریداران که پس از بستن یک واقعیت پنهان مواد را کشف می کنند بدون هیچ گونه مشکلی نمی توانند شکایتی را با کمیسیون املاک و مستغلات ایالتی ارسال کنند، میانجیگری یا داوری (اگر قرارداد خرید شامل چنین بندی باشد)، یا به دادگاه بروند، یا به دادگاه بروند، مقررات محدودیت های قانونی، معمولاً از یک تا شش سال از تاریخ خریداران کشف، باید همه چیز را مستند کند: ایمیل، بازرسی، گزارش های قانونی و یا اسنادی که اغلب توسط فروشندگان مجاز است، به دلیل اینکه آیا تخفیف های قانونی و یا اسناد قانونی است.

ریسک های فروشنده

برای فروشندگان، خطرات حتی شدید تر است.یک فروشنده که نتواند یک نقص شناخته شده را فاش کند ممکن است مجبور به بازگشت اموال شود – گاهی اوقات سالها بعد، پس از اینکه خریدار بهبود یا اضافه کردن را ایجاد کرده است، فروشنده ممکن است مجبور به بازپرداخت نه تنها قیمت خرید، بلکه همچنین بیانیه نقل قول خریدار، هزینه وام، و هزینه هر مسکن موقت است.

ملاحظات اخلاقی

افشای نه تنها یک وظیفه قانونی است بلکه یک الزام اخلاقی است که معاملات املاک و مستغلات بر اعتماد ساخته شده است، هنگامی که اعتماد شکسته می شود - حتی از طریق حذف به جای دروغ - کل حرفه ای از دستورالعمل های اخلاقی نسبت به اصل شفافیت کامل پیروی می کند، به رسمیت شناختن اینکه یک خریدار به خوبی آگاه است به احتمال زیاد به طور موفقیت آمیز معامله بدون اختلافات آینده کامل است.

بهترین روش ها برای اطمینان از کامل Disclosure

برای جلوگیری از عواقب عدم محرمانه بودن، فروشندگان، عوامل و خریداران باید استراتژی های پیشگیرانه را اتخاذ کنند.برای فروشندگان، روند قبل از لیست شروع می شود.یک پیش از شک کامل می تواند مسائل را شناسایی کند که در غیر این صورت ممکن است بدون اطلاع باشد، افشای این یافته ها به طور کامل - و حتی تعمیر رسید - اعتماد به نفس خریدار را ایجاد می کند و احتمال افشای اطلاعات پس از فروش را کاهش می دهد.

برای عوامل، کلید مستندات است.هر پرس و جو در مورد وضعیت ملک، هر گزارش بازرسی، و هر گفتگو در مورد تعمیرات گذشته باید در نوشتن ثبت شود. Agents باید به مشتریان فرم های افشای نمونه از دولت یا استان خود را ارائه دهد و توضیح دهد که اهمیت قانونی هر سوال ضروری است، به عنوان مقررات اغلب باید اعمال قوی (FLT) را انجام دهد.

برای خریداران، تلاش اولین خط دفاع است که همیشه یک بازرس خانه با پوشش مسئولیت حرفه ای استخدام می کند. بازرسی های اضافی را برای آفات، رادون، قالب و خطوط فاضلاب بررسی کنید. بیانیه افشای فروشنده را به دقت بررسی کنید و سؤالات پیگیری در مورد هر چیزی که به نظر مبهم می رسد را نادیده بگیرید.اگر فروشنده یا نماینده برای پاسخ شک کند، این است که یک خریدار پرچم قرمز باید تنها به اطلاعات انتقادی خود اعتماد کند و یا سوالات مربوط به کشف مواد مورد نظر نمی تواند تحقیقات انتقادی باشد.

نتیجه گیری

تعطیلی املاک لحظه ای است که وعده ها به پایان می رسند، افشای حقایق مادی در طول این فرایند اختیاری نیست، و نه صرفاً با حسن نیت - این یک وظیفه اساسی قانونی و اخلاقی است که نشان می دهد می تواند منجر به باز گرداندن فروش املاک و مستغلات، خسارت های عظیم، حق امتیاز، و شهرت دائمی برای همه درگیر است، چه شما یک فروشنده برای تخلیه یک معامله خریدار، و یا یک معامله به طور کامل محافظت از یک فروشنده است، به عنوان یک فروشنده، به عنوان یک معامله خریدار، به عنوان یک معامله گر پنهان، به امید اینکه یک معامله خریدار باقی بماند، یک معامله، یک معامله خصوصی، و یا یک معامله، به طور کامل، به یک معامله خریدار باقی می ماند، به یک معامله، به یک معامله، به یک معامله، به طور کامل، به یک فروشنده، به عنوان یک معامله آگاه است که یک معامله، به یک معامله، به طور کامل، به یک معامله، به یک فروشنده، و یا یک فروشنده، به عنوان یک فروشنده، به یک معامله خریدار باقی می ماند، به یک فروشنده، به یک معامله، به یک معامله، به عنوان یک معامله خریدار باقی می ماند، و یا یک معامله گر پنهان است که یک معامله خریدار باقی می ماند، به عنوان یک فروشنده، به طور کامل محافظت از یک