نکات حقوقی برای بستن ملک با مالکان یا خریداران متعدد

خرید املاک و مستغلات با مالکان یا خریداران متعدد می تواند یک نقطه عطف هیجان انگیز باشد، اما همچنین پیچیدگی های قانونی را معرفی می کند که معاملات تک خریدار به ندرت ارائه می شود بدون برنامه ریزی دقیق، اختلاف نظر در مورد امور مالی، یا استراتژی های خروج می تواند روابط را تحت فشار قرار دهد و حتی منجر به مسئولیت های پر هزینه شود.این مقاله راهنمایی های قانونی را برای کمک به شما در جهت هدایت فرآیند بسته شدن زمانی که چندین طرف درگیر هستند - انتخاب حق بیمه سازی و مدیریت یک پیش نویس ساختار قوی و یا پیش نویس ساختار پستی.

انتخاب ساختار مالکیت مناسب

اولین و مهم ترین تصمیم این است که چگونه عنوان ملک در اختیار شما قرار خواهد گرفت، ساختار مالکیت شما تعیین می کند که چگونه تصمیم گیری، چگونه مالیات پرداخت می شود و چه اتفاقی می افتد اگر یک مالک بمیرد یا می خواهد به فروش برساند.

۱۰- حق بقای مشترک با حق بقا

در دوره مشترک، همه صاحبان یک علاقه مساوی و غیر فردی به اموال دارند و هنگامی که یک مالک می میرد، سهم آنها به طور خودکار به صاحبان بقا بدون رفتن از طریق امتحان می رود، این ساختار در میان همسران یا اعضای نزدیک خانواده که می خواهند انتقال بدون مالکیت را انتقال دهند، می تواند مشکل ساز باشد اگر صاحبان سهام بعدا مخالف باشند یا اگر یکی از صاحبین بخواهند به اشتراک بگذارند، زیرا همه باید موافقت کنند یا هر گونه وام مسکن را انتقال دهند.

تن در Common

تناژ در مشترک به صاحبان اجازه می دهد تا سهام نابرابر (به عنوان مثال، یک نفر صاحب 60٪، 40٪ دیگر) و شامل حق بازمانده نیست، هنگامی که مالک می میرد، سهم خود را به وارثان خود منتقل می کند، نه به طور خودکار به دیگر صاحبان سهام، این ساختار انعطاف پذیری بیشتری ارائه می دهد و در میان دوستان یا شرکای تجاری رایج است، اما می تواند عوارض ایجاد کند اگر وارثان در مدیریت اموال درگیر نیستند.

شرکت مشارکت یا شرکت مسئولیت محدود (LLC)

برای املاک سرمایه گذاری یا موقعیت هایی که خریداران متعدد غیر مرتبط با آن پول جمع آوری می کنند، تشکیل LLC یا مشارکت عمومی یک چارچوب قانونی رسمی را فراهم می کند. این نهاد مالکیت را حفظ می کند و خریداران دارای منافع عضویت یا سهام مشارکت هستند.این رویکرد می تواند دارایی های شخصی را از مسئولیت محافظت کند، انتقال مالکیت را ساده کند و اجازه انعطاف پذیری مالیاتی را بدهد.

حق رای گیری: کار با یک وکیل املاک و مستغلات برای ارزیابی که کدام ساختار با اهداف بلند مدت شما هماهنگ است.به عنوان مثال، یک وکیل برنامه ریزی املاک و مستغلات می تواند به شما کمک کند بین مستاجر بودن مشترک و مستاجر بودن در مشترک بر اساس نیازهای ارثی خود تصمیم گیری کنید.

پیش نویس یک توافق جامع همکاری

حتی اگر ساختار مالکیت روشن باشد، یک توافق نامه مالکیت نوشته شده برای جلوگیری از اختلافات آینده ضروری است.این سند باید فراتر از عمل اساسی باشد و هر جنبه عمده مالکیت را مشخص کند.

مشارکت و درصد مالکیت: هر حزب در پیش پرداخت (پرداخت، هزینه های بسته بندی) و چگونه هزینه های جاری مانند پرداخت وام مسکن، مالیات اموال، بیمه و نگهداری تقسیم می شود.
فرایندهای تصمیم گیری: که تصمیم گیری نیاز به موافقت به توافق در مقابل یک اکثریت ساده?برای مثال، بازسازی لوازم آرایشی ممکن است نیاز به تصویب اکثریت، در حالی که فروش ملک و یا گرفتن وام جدید باید نیاز به بی سوادی.
] حقوق بازنشستگی: اگر ملک یک خانه تعطیلات یا ساختمان چند واحد است، مشخص کنید که چگونه زمان اختصاص داده شده (به عنوان مثال، یک برنامه چرخش یا یک سیستم رزرو) و چه اتفاقی می افتد اگر یک مالک می خواهد استفاده منحصر به فرد برای یک رویداد.
] هزینه ها و سودها: چگونه درآمد اجاره ای یا بازپرداخت مالیات توزیع می شود؟ چگونه بهبود سرمایه عمده پرداخت می شود؟ چه اتفاقی می افتد اگر یک مالک نتواند سهم خود را از هزینه ها برآورده کند؟
روش های مقدماتی: این مسلما مهم ترین بخش است، باید پوشش دهد که چگونه یک مالک می تواند منافع خود را به فروش برساند، چه صاحبان باقی مانده حق امتناع اول، چگونه اموال ارزیابی خواهد شد و چگونه اختلافات در مورد ارزش گذاری و یا شرایط حل خواهد شد.
مکانیسم های حل اختلاف: میانجیگری یا داوری بند می تواند صرفه جویی در زمان و پول با حفظ اختلافات خارج از دادگاه، برخی از موافقت نامه ها همچنین شامل مقررات خرید فروش (یک "بند شلیک") که اجازه می دهد یک مالک به زور یک فروش اگر مذاکرات شکستن.

برای بررسی عمیق تر آنچه باید در یک توافق مالکیت شرکت گنجانده شود، nolo] راهنمای توافق های مالکیت مشترک قالب های عملی و چک لیست ها را ارائه می دهد.

قانونی بودن قبل از بستن

دقت و کوشش در هنگام مشارکت خریداران متعدد، حتی مهم تر است، زیرا سهام مالی هر صاحب صاحب خانه در معرض خطر است. مراحل زیر باید قبل از ثبت هر گونه اسناد بسته بندی تکمیل شود:

عنوان جستجو و بیمه عنوان

دستور یک جستجوی عنوان برای تأیید اینکه فروشنده دارای مالکیت روشن است و برای شناسایی هر گونه دروغ، قضاوت، سهولت یا پیمان که می تواند بر اموال تاثیر بگذارد، همه صاحبان شرکت باید در سیاست بیمه عنوان برای محافظت در برابر ادعاهای آینده ذکر شده است.

کاهش و محدودیت های استفاده از زمین

قوانین منطقه ای محلی و انجمن صاحبان خانه (HOA) را بررسی کنید.اگر خریداران متعدد قصد دارند از ملک برای اجاره های کوتاه مدت یا یک کسب و کار مبتنی بر خانه استفاده کنند، اطمینان حاصل کنید که چنین استفاده ای مجاز است هر گونه محدودیت در تقسیمات زیاد، ساخت و ساز اضافی یا پارکینگ که ممکن است بر ترتیبات مالکیت مشترک تأثیر بگذارد.

بررسی های بی حد و حصر و اازس

یک بررسی مرزی فعلی می تواند نشان دهد که شکاف ها، اختلافات مرزی یا سهولت هایی که ممکن است محدود کردن چگونگی استفاده از اموال را محدود کند، به عنوان مثال، سهولت ابزار می تواند مانع ایجاد حصار یا ریختن در یک منطقه خاص شود.اگر اموال یک مسیر رانندگی یا منطقه مشترک با همسایگان را به اشتراک بگذارد، این بررسی مسئولیت های مشترک را روشن خواهد کرد.

مجوز و تایید

بررسی کنید که تمام ساختارهای موجود، بازسازی ها یا اضافات دارای مجوزهای لازم هستند و بازرسی های لازم را انجام داده اند.کار بدون مجوز می تواند منجر به جریمه، مسئولیت و مشکلات هنگام فروش شود.همچنین تایید می کند که هر گونه پیشرفت برنامه ریزی شده توسط مالکان با کدهای محلی و قوانین HOA مطابقت خواهد داشت.

برای راهنمایی دقیق در مورد فرآیند پیگیری، راهنمای واقعی در خرید خانه بازرسی، افشای و مسائل عنوان را پوشش می دهد.

ملاحظات مالی و مالیاتی

مالکیت شرکت دارای پیامدهای مالی و مالیاتی منحصر به فرد است که باید قبل از بسته شدن مورد توجه قرار گیرد.هر موقعیت مالی و مالیاتی مالک بر ساختار معامله تاثیر خواهد گذاشت.

طرح های موراژ

اگر ملک تامین مالی شود، همه مالکان به طور معمول در وام مسکن ذکر می شوند. Lenders نمرات اعتباری ترکیبی، درآمد و نسبت بدهی به درآمد همه وام گیرندگان را در نظر می گیرند، اما وام های ضعیف مالک می توانند کل درخواست را از بین ببرند یا منجر به نرخ بهره بالاتر شوند.

مالیات بر اموال و بیمه

مالیات های مالکیت معمولاً در برابر ارزش کل اموال ارزیابی می شوند، نه سهام فردی.توافق مالکیت باید مشخص کند که چگونه پرداخت مالیات تقسیم می شود، به ویژه اگر درصد مالکیت نابرابر باشد، بیمه مالکان خانه باید تمام مالکان را به عنوان احزاب بیمه ای نام ببرند.

مزایای مالیاتی و قابلیت های Liability

مالکان شرکت ممکن است قادر به کسر منافع وام مسکن و مالیات بر بازده مالیاتی فردی خود باشند، بسته به ساختار مالکیت و چگونگی استفاده از اموال سرمایه گذاری، تخفیف می تواند در میان صاحبان اختصاص داده شود، با این حال IRS قوانین دقیقی در مورد "سرمایه گذاری های مشترک کامل" و پرونده های مالیاتی مشارکت دارد.

دانلود و ذخیره سازی حساب ها

در نظر بگیرید که یک حساب بانکی اختصاصی یا حساب کاربری برای هزینه های ملک ایجاد کنید، هر یک از صاحبان شرکت ها یک مبلغ تعیین شده را ماهانه به اشتراک می گذارند و وجوه برای مالیات، بیمه، خدمات و نگهداری استفاده می شود، این مانع از آن می شود که یک نفر بار تعمیرات غیرمنتظره را شانه کند.این توافق باید مشخص کند که چگونه حساب مدیریت شده است، که دسترسی دارد و چه اتفاقی برای پول اضافی می افتد اگر ملک فروخته شود.

فرآیند بستن زمانی که خریداران چندگانه درگیر می شوند

بستن روز شامل اجرای اسناد متعدد و با خریداران متعدد، فرآیند می تواند آشفته شود.

چک لیست های پیش از خرید

بررسی تمام اسناد بسته شده با یک وکیل چند روز قبل از بسته شدن.هر صاحب شرکت باید شرایط عمل، وام مسکن، یادداشت و هر گونه بیانیه حل و فصل را درک کند.
تایید کرد که توافق مالکیت مشترک توسط همه طرف ها امضا و لغو شده است.
بررسی کنید که تمام وجوه (پرداخت، هزینه های بسته بندی) در دسترس هستند و انتقال سیم یا چک تایید شده به درستی انجام می شود.
شناسایی عکس های صادر شده توسط دولت برای هر خریدار را به همراه داشته باشید، برخی شرکت های عنوان نیاز به تمام مالکان دارند تا در بسته شدن حضور داشته باشند؛ دیگران اجازه می دهند که امضای از راه دور با عدم درآمد مناسب.

اسنادی که باید اجرا شود

بسته به ساختار مالکیت، ممکن است لازم باشد که نشانه گذاری کنید:

یا عمل، یا عمل و یا عمل اجباری.
یادداشت و عمل اعتماد یا وام مسکن
بیانیه حل و فصل (Closing Disclosure)
هر گونه وابستگی به هویت یا اشغالی
توافق مالکیت مشترک (اگر قبلا امضا نشد)

پس از امضای همه اسناد، شرکت عنوان با دفتر ضبط کننده شهرستان ثبت نام خواهد کرد و وجوه را اخراج خواهد کرد.

مراحل پس از شکست و مدیریت Ongoing

مسئولیت های شما زمانی پایان نمی یابد که کلیدها به دست می آیند.مدیریت موثر پس از افشای می تواند از سوء تفاهم ها جلوگیری کند و ارزش سرمایه گذاری را حفظ کند.

حفظ سوابق سازمان یافته

یک پوشه دیجیتال متمرکز یا فیزیکی ایجاد کنید که شامل عمل، توافق مالکیت مشترک، اسناد وام مسکن، بازده مالیاتی، سیاست های بیمه و دریافت برای تعمیرات یا بهبود عمده است.تمام مالکان باید دسترسی داشته باشند، این ثبت نام ارزشمند خواهد بود زمانی که اموال در نهایت فروخته می شود یا اگر یک اختلاف بوجود بیاید.

برنامه ریزی ارتباطات منظم

جلسات دوره ای (تقریبا یا سالانه) را تنظیم کنید تا درباره عملکرد ملک، نیازهای تعمیر و نگهداری آینده و هر گونه تغییر در شرایط شخصی صاحبان بحث و گفتگو کنید.از ایمیل یا ابزار مدیریت پروژه مشترک برای مستندسازی تصمیمات استفاده کنید.اگر مالکان به دور از هم زندگی می کنند، استفاده از کنفرانس ویدئویی را در نظر بگیرید.

برنامه ریزی برای غیر منتظره

تغییرات زندگی – تنوع، از دست دادن شغل، جابجایی یا مرگ – می تواند بر مالکیت مشترک تأثیر بگذارد.توافق مالکیت مشترک باید در حال حاضر به این سناریوها رسیدگی کند، اما عاقلانه است که به بررسی و به روز رسانی توافق به صورت دوره ای، اگر یک مالک ازدواج کند، همسر خود ممکن است حقوق خاصی از جامعه داشته باشد که بتواند بر مالک آن تأثیر بگذارد.

استراتژی های خروج: فروش یا انتقال مالکیت

در نهایت، یک یا چند مالک می خواهند از آن خارج شوند.یک استراتژی خروج روشن و مشخص شده می تواند مانع فروش آتش سوزی یا دادخواهی اجباری شود.

حق اول عدم پذیرش

اکثر موافقت نامه های مالکیت اشتراکی به مالکان باقی مانده اولین فرصت برای خرید سهم مالک ترک را می دهد.قیمت به طور معمول بر اساس فرمول است (به عنوان مثال، اخیراً آپاراتال، یک ارزیابی متقابل توافق شده و یا یک قیمت توافق شده بر اساس سال) اگر صاحبان باقی مانده نمی توانند خرید کنند یا نمی خواهند، مالک می تواند یک موضوع تایید شده را به صاحبان شخص ثالث بفروشد.

خرید-Sell (Shotgun) نوئل

در یک وضعیت بن بست، یک « بند شلیک» به یک مالک اجازه می دهد تا پیشنهاد خرید دیگری را با قیمت مشخص کند. مالک دریافت کننده باید بپذیرد که پیشنهاد یا فروش سهم خود را با همان قیمت، این مکانیسم، قطعنامه ای را به وجود می آورد زیرا مالک ارائه می دهد که قیمتی را که مایل به پرداخت یا پذیرش آن هستند، نام می گذارد.

فروش اجباری

اگر هیچ توافقی نمی تواند حاصل شود، هر مالکی ممکن است یک اقدام پارتیشنی را در دادگاه ثبت کند. دادگاه می تواند اموال فروخته شده و درآمد سهام تقسیم شده با توجه به درصد مالکیت، اقدامات پارتیشن گران، وقت گیر، و می تواند منجر به قیمت فروش پایین تر شود، بنابراین آنها باید آخرین راه حل باشند.

برای بیشتر در استراتژی های خروج، راهنمای وکیل راکونت برای موافقت نامه های مالکیت اشتراکی شامل مقررات خرید نمونه است.

نقش یک وکیل املاک و مستغلات

با توجه به پیچیدگی معاملات چند خریدار، استخدام یک وکیل املاک و مستغلات با تجربه اختیاری نیست - یک وکیل می تواند:

در مورد بهترین ساختار مالکیت برای وضعیت خاص خود مشورت کنید.
پیش نویس یا بررسی توافق مالکیت مشترک برای اطمینان از اجرای آن و پوشش همه نقاط بحرانی.
هماهنگ با شرکت عنوان و وام دهنده برای اطمینان از همه اسناد به درستی آماده شده است.
شناسایی مسائل حقوقی بالقوه در طول تلاش های قانونی مانند نقص عنوان یا نقض منطقه ای.
نماینده گروه در مذاکرات با فروشنده یا وکیل آنها.

هزینه یک وکیل معمولاً جزئی از ارزش ملک است و می تواند ده ها هزار دلار در اختلافات آینده صرفه جویی کند.

نکات نهایی برای یک بستن آرام

ارتباط آشکار از آغاز [[FLT 1] [FLT 1] بحث در مورد اهداف مالی، تحمل ریسک و انتظارات شیوه زندگی قبل از ارائه.
همه چیز را در نوشتن دنبال کنید.[۱۰] حتی موافقت نامه های غیر رسمی می توانند هر تصمیم را به ویژه در مورد پول تفسیر کنند.
آیا طرح قطعی است؟ اگر کسی نتواند به آن ها کمک کند، چه کسی می تواند به آن ها کمک کند؟
بیمه عمر را در نظر بگیرید.[۱۰] اگر وام مسکن به درآمد های متعدد بستگی داشته باشد، یک سیاست بیمه عمر در هر مالک می تواند اطمینان حاصل کند که صاحبان بقا می توانند اموال را اگر یک نفر به طور غیر منتظره ای بمیرد، پرداخت کنند.
[در این باره] [از این رو] به سازمان دهی [[[۱]] [[۱۰]]] [[۱۰]]] [[۱۰]] [۱]] [۱]] [۱] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱] [۱]] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] از تقویم مشترک برای مهلت های [۷] استفاده کنید، تاریخ های [و [۷] برای مهلت های [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۵] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۷] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۷] [۳۲] از تقویم مشترک [۷] برای مهلت های [۷] برای مهلت های [۷] برای مهلت های [۳۲] برای مهلت های [۳۲] [۳۲] مهلت های [۷] برای مهلت های [۷] [۷] مهلت های [۷] مهلت های [۷] مهلت های [۳۲] مهلت های [

خرید ملک با مالکان یا خریداران متعدد می تواند یک تجربه ارزشمند باشد، زمانی که پایه قانونی محکم است.با سرمایه گذاری زمان در مرحله برنامه ریزی - ساختار مالکیت مناسب را انتخاب کنید، یک توافق جامع، انجام کامل و تضمین مشاوره حقوقی حرفه ای - می توانید از مشکلات رایج اجتناب کنید و از مزایای مالکیت املاک مشترک لذت ببرید.