نکات حقوقی برای خرید ملک در منطقه سیل و محافظت از حقوق شما

درک طبقه بندی های منطقه سیل و مفاهیم حقوقی

خرید ملک در یک منطقه سیل یک لایه از پیچیدگی های حقوقی را معرفی می کند که فراتر از یک معامله املاک استاندارد گسترش می یابد.مناطق سیل صرفاً تعیین جغرافیایی در یک نقشه نیستند؛ آنها دسته های خطر قابل توجهی را که توسط آژانس مدیریت اضطراری فدرال (FEMA) تعریف شده اند را به طور مستقیم بر الزامات بیمه اجباری، کدهای ساختمان محلی، تعهدات افشای فروشنده و ارزش فروش طولانی مدت قبل از ارائه یک چارچوب اموال ضروری به معنای آن است.

برنامه بیمه سیلما (FIRMs) استاندارد قانونی اولیه است که برای تعیین خطر سیل در سراسر ایالات متحده استفاده می شود، این نقشه ها زمین را به مناطق متمایز مانند A، AE، V، VE، XVE، و D. Zone A و AE تقسیم می کند مناطق وام مسکن بالا با احتمال 1٪ سالانه سیل - که به طور معمول به عنوان "قانون افزایش سیل" شناخته می شود، در حالی که بیمه های مالیاتی بالا را پوشش می دهد.

مهم است که نقشه های FEMA به طور دوره ای به روز می شوند زیرا خطرات سیل به دلیل توسعه جدید، تغییرات در الگوهای آب و هوایی، یا بهبود داده های توپوگرافیک بالا، اموال که یک بار در یک منطقه کم خطر X بود می تواند به یک منطقه حفاظت از املاک بالا تبدیل شود، بدون هشدار، به طور قابل توجهی بر حق بیمه و وام گیرندگان واجد شرایط وام نباید تنها در یک نقشه ثبت شده توسط یک هیئت مدیره معتبر ارائه شده توسط یک سفارش رسمی مالیات ارائه شده، به دست آورد.

قانون کلیدی حقوقی قبل از خرید

بررسی نقشه های سیل و FIRMs

اولین گام در انجام کامل تلاش برای تأیید تعیین دقیق منطقه سیل از طریق منابع رسمی است. مرکز خدمات نقشه سیل FEMA دسترسی آنلاین رایگان به FIRM های رسمی را ارائه می دهد، اما این نقشه ها همیشه دقیق در سطح بسته بندی های فردی نیست - ملک ممکن است یک مرز منطقه را تنظیم کند، یا بالاوگرافی محلی ممکن است خطرات سطح میکرو را ایجاد کند که در بررسی سیل ملی ثبت نشده است - همیشه در یک محل خاص سیل مشخص شده است.

پیامدهای قانونی عدم شناسایی منطقه سیل درست قبل از بستن می تواند شدید باشد، اگر خریدار به اشتباه فرض کند که یک ملک در یک منطقه کم خطر است و بعدا متوجه می شود که در یک منطقه پر خطر است، ممکن است مجبور به خرید بیمه گران قیمت سیل در نرخ بازار یا مواجه با تقاضای وام دهنده برای امنیت فوری یک سیاست شناخته شده است.

دانلود بازی The Local Floodplain Ordinances and Building Codes

فراتر از استانداردهای نقشه برداری فدرال، دولت های محلی مقررات حکم سیل را اجرا می کنند که ممکن است سخت تر از حداقل الزامات FEMA باشد، این دستورالعمل ها بر چگونگی ساخت سازه ها، بزرگ، بازسازی شده، یا حتی تخریب شده در مناطق سیل زده و حتی با استفاده از کد های محلی، بسیاری از جوامع نیاز دارند که پایین ترین طبقه از هر ساخت و ساز مسکونی جدید به منظور بالا بردن اطلاعات بیشتر از یک قرارداد بازرسی رایگان در یک قرارداد خرید و یا یک قرارداد مجوز رسمی از یک قرارداد خرید محلی، افزایش یافته است.

اگر ملک شامل یک ساختار موجود باشد، مهم است که بررسی کنید که آیا هر بازسازی قبلی، اضافات یا بهبود به درستی مجاز و گواهی شده است.کار بدون مجوز که استانداردهای افزایش سیل را نقض می کند می تواند مسئولیت قانونی شما پس از بستن، بازرس خانه واجد شرایط که آموزش FEMA را تکمیل کرده است یا دارای یک مدیر رسمی سیل (CFM) است که می تواند موارد معمول قرمز را شناسایی کند، مانند بستن پنل های الکتریکی که ممکن است به طور دقیق با استفاده از محدودیت های فعلی برای تنظیم شده با قیمت مناسب برای تنظیم شده باشد.

مطالبات فروشنده

اکثر ایالت ها نیاز به فروشندگان مسکونی برای افشای نقص های مواد شناخته شده دارند، از جمله هر سابقه آسیب سیل، نفوذ آب یا مسائل ساختاری مربوط به آب ایستاده، با این حال، دامنه قوانین افشای به طور گسترده ای از حالت به حالت دیگر متفاوت است، برخی از حوزه های قضایی که فروشندگان تأیید می کنند که آیا اموال در یک منطقه سیل مشخص قرار دارد یا خیر، ممکن است به فروشندگان هشدار دهند که آیا آنها به جای اینکه یک گزارش واقعی از افشای اموال تاریخی، به طور ناخواسته می توانند به آنها اعتماد کنند یا به طور ناخواسته از طریق یک گزارش داده شده است به فروش سیل داده شده است.

اگر فروشنده به طور آگاهانه نتواند خطرات سیل را که از آن آگاه بودند فاش کند – یا اینکه آنها باید به طور منطقی از آن آگاه باشند – خریدار ممکن است زمینه هایی برای اقدام حقوقی داشته باشد، از جمله ادعاهای مربوط به تقلب یا سوء تغذیه نادرست، اثبات دانش سازنده می تواند دشوار باشد و اغلب نیاز به شکایت گران قیمت دارد.این روش برای پذیرش مستقل از هر واقعیت مادی است که عاقلانه است که اجازه خرید ملک را در ابتدا به شما بدهد.

بازرسی های مالکیت و گواهینامه های Elevation

گواهی ارتفاع مسلماً مهم ترین سند برای هر ملک واقع در یک منطقه سیل است، این فرم رسمی FEMA ارتفاع پایین ترین طبقه ساختمان را ثبت می کند - از جمله هر زیرزمین - در رابطه با BFE. Certified FEMA، بررسی کنندگان مجوز، یا مهندسین ثبت شده مجاز به صدور گواهینامه های نسبی هستند. Lenders تقریباً قبل از تأیید یک گواهی وام مسکن برای یک درخواست مالیات بالا، به طور مستقیم می تواند به عنوان یک منطقه بیمه املاک و یا مهندسین ثبت شده به عنوان یک وضعیت مالیات واقعی را به عنوان یک بیمه ملک، به عنوان یک بیمه ملک، به عنوان یک بیمه ملک، به عنوان یک بیمه هزینه، به عنوان یک بیمه املاک و یا مهندسین پرداخت هزینه، به عنوان یک بیمه ملک، به طور مستقیم در نظر دهد.

علاوه بر گواهی ارتفاع، یک بازرسی ویژه سیل خطر می تواند مسائل پنهان مانند زهکشی ضعیف، صفحه آب زیرزمینی یا آسیب پذیری های بنیادی را که ممکن است در طول بازرسی استاندارد خانه آشکار نباشد، نشان دهد. برخی بازرسان ارزیابی جامع "تورم" را ارائه می دهند که توصیه می کند تا برگشتات مانند پمپ های جمع، دریچه های آب، موانع سیل، یا سرمایه گذاری مجدد زمین قبل از بستن تصمیم به مذاکره و مذاکره کمک کند.

نقش یک دادستان املاک و مستغلات در خرید منطقه سیل

خریدهای منطقه ای اغلب شامل قراردادهای پیچیده، افشای های ظریف و بندهای بیمه تخصصی است که می تواند حتی خریداران با تجربه سفر کند.یک وکیل املاک با دانش خاص از قانون سیلبلین می تواند توافق خرید را بررسی کند تا اطمینان حاصل شود که شامل تخصیص کافی مربوط به ریسک سیل است.

برخی از تمرین کنندگان با تجربه توصیه می کنند که از جمله یک " افزودنی منطقه گل" اختصاصی به قرارداد خرید، این افزودنی می تواند دقیقا مشخص کند که اگر تعیین منطقه بین تاریخ قرارداد و تاریخ بسته شدن تغییر کند، یا اگر خریدار قادر به دریافت بیمه مقرون به صرفه از هر دو برنامه بیمه ملی سیل (NFIP) یا یک حامل خصوصی بدون چنین زبان صریح باشد، خریدار ممکن است همیشه با پرداخت هزینه های بالا و یا با توجه به پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های بالا، پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های بالا، پرداخت کند.

سرمایه گذاری و ملاحظات بیمه

بیمه ی مسکن: NFIP Versus Private Policy

اگر ملک شما قصد خرید در منطقه خطرزای ویژه FEMA-designated قرار دارد (SFHA) و شما از وام مسکن فدرال پشتیبانی می کنید، بیمه سیل به طور قانونی برای زندگی وام مورد نیاز است - برنامه بیمه مسکن ملی (NFIP) پوشش به مبلغ ۲۵۰،۰۰۰ دلار برای ساختار و ۱۰۰ هزار دلار برای محتوای شخصی است، اما این محدودیت ها ممکن است برای بررسی خواص بالا یا شرایط بیمه خصوصی مورد نیاز باشد.

یک جزئیات عملی مهم این است که سیاست های NFIP یک دوره انتظار استاندارد 30 روزه را قبل از اینکه موثر شوند، حمل می کنند.تنها استثنا در این دوره انتظار زمانی است که سیاست توسط یک وام دهنده در بستن بسته شدن مورد نیاز است. خریداران باید پوشش را برای شروع دقیق در زمان بسته شدن، نه پس از آن مهم است که درک کنید که بیمه سیل همه انواع آسیب های مرتبط با آب را پوشش نمی دهد، برای مثال، و به طور کلی بیمه را چک کنید، مگر اینکه به طور کلی چک کردن بیمه های جداگانه و یا ردگیری های آب های جداگانه پرداخت کنید.

الزامات محرمانه، Escrow و Placement

وام دهندگان معمولاً نیاز به اثبات بیمه سیل در زمان بسته شدن وام دارند و ممکن است تقاضا کنند که سیاست برای کل مدت وام باقی بماند، اگر شما اجازه دهید بیمه سیل خود را به تعویق بیندازید، وام دهنده حق قانونی برای مجبور کردن بیمه اموال خود را در اختیار دارد، بنابراین بیمه اموال شما ممکن است به طور کلی گران تر از یک سیاست استاندارد باشد و به مراتب کمتر پوشش بیمه مسکن را ارائه دهد تا بیمه مسکن را با پرداخت های مسکن بسته شود.

محافظت از حقوق شما پس از خرید

حرکت در ریسک های پس از طوفان

هنگامی که شما مالک یک ملک در یک منطقه سیل هستید، هوشیاری مداوم برای محافظت از سرمایه گذاری و حقوق قانونی شما ضروری است. حفظ یک فایل کامل و سازمان یافته از تمام اسناد مربوط به تاریخ سیل اموال، از جمله گواهی های ارتفاع، گزارش های بازرسی، سیاست های بیمه و هر گونه مکاتبات با مدیران محلی سیللین یا نمایندگان FEMA مهم است اگر شما نیاز به بیمه پرونده دارید، به دنبال یک طرح قانونی و یا اصلاحات نامناسب.

به طور فعال در مورد تغییرات در مقررات سیلک و سیستم های رتبه بندی جامعه اطلاع دهید. بسیاری از شهرداری ها در سیستم رتبه بندی اجتماعی FEMA (CRS) شرکت می کنند که می تواند به طور مستقیم بر حق بیمه و استانداردهای ساختمان شما تأثیر بگذارد.به عنوان مالک ملک، شما حق دارید در جلسات عمومی در مسائل مدیریت سیللین شرکت کنید و از اقدامات حفاظتی که به نفع محله شما هستند، آگاهی از جمعیت محلی یا خطر آگاهی گروهی را نیز فراهم می کند.

حفظ پذیرش بیمه و ادعاهای مربوط به

نادیده گرفتن تعهدات بیمه سیل پس از خرید می تواند عواقب شدید قانونی و مالی داشته باشد. اکثر موافقت نامه های وام مسکن استاندارد شامل یک بند نیاز به پوشش بیمه سیل مداوم برای هر ملک در یک منطقه پرخطر بالا است که اجازه می دهد سیاست شما برای بازگشت به طور منظم یک هشدار بدهی و قرار دادن اجباری پوشش موجودی گران، محدود، علاوه بر این، اگر اموال شما آسیب سیل را حفظ می کند و شما فاقد سیاست فعال هستید، هیچ گونه حق بیمه قانونی برای جلوگیری از دست دادن به اتهام های پرداخت دقیق در مورد حساب های حساب های حساب های حساب های حساب کاربری در خانه، و یا پرداخت دقیق.

حقوق قانونی برای جبران خسارت های شخص ثالث

در شرایط خاص، صاحب ملک ممکن است قادر به بازیابی خسارت های پولی مربوط به سیل باشد اگر طرف دیگر به طور قانونی بی سیم بود، به عنوان مثال، اگر یک الگوی زهکشی دقیق توسعه دهنده که آب سطح آب را افزایش می دهد، به زودی به عنوان یک دولت شهرداری موفق به حفظ زیرساخت های زهکشی طوفان، شما ممکن است زمینه های معتبر برای ادعای به طور مشابه، اگر فعالیت های ساخت و ساز بالا یا تحقیقات صنعتی با تجربه مواد آب به زودی به شما نیاز به شکایت از این موارد آب های حمل و نقل از طریق پرونده های آب های حمل و نقل هوایی خاص، به طور بالقوه آسیب رساندن به دلیل حوادث آسیب رساندن به پرونده های پرونده های حمل و نقل هوایی خاص، شما می شود.

نتیجه گیری

خرید ملک در منطقه سیل بسیار بیشتر از چک لیست املاک استاندارد است.[۱] نیاز به درک کامل از طبقه بندی FEMA، توجه دقیق به دستورالعمل های سیل، تلاش فعال در افشای و اسناد و مدارک تحصیلی خود را با توجه به قانون بیمه محلی و مقررات نظارتی.