استراتژی های حقوقی برای صاحبان املاک در مواجهه با اقدامات اجرایی زودیینگ

درک اقدامات اجرایی زودیینگ: چه مالکان املاکی با آن مواجه هستند

اقدامات اجرای زودیینگ زمانی رخ می دهد که یک سازمان دولتی محلی – به طور معمول یک هیئت مدیره، بخش برنامه ریزی یا بازرس ساختمان – تعیین می کند که یک ملک به گونه ای مورد استفاده قرار می گیرد که قوانین منطقه ای موجود را نقض می کند.این نقض می تواند از فعالیت یک کسب و کار مبتنی بر خانه در یک منطقه مسکونی به شدت مسکونی برای ساخت یک مجوز یا بیش از حد ارتفاع مورد نیاز باشد.

برای صاحبان املاک، دریافت یک اطلاع از نقض یا دستور اجرای می تواند نگران کننده باشد. عواقب بالقوه شامل جریمه های پولی، مجازات های روزانه برای ادامه عدم انطباق، سفارشات برای بهبود های غیر جبران شده، یا حتی دستور دادن مالک برای متوقف کردن عملیات موثر است.

قوانین کوچک سازی به طور گسترده ای توسط شهرداری متفاوت است، اما اکثر اجرای ها یک الگوی استاندارد را دنبال می کنند: آژانس یک نقض مشکوک (از طریق شکایت، بازرسی یا بررسی مجوز)، یک اطلاعیه کتبی که نقض ادعایی و یک مهلت برای اصلاح را توصیف می کند، و سپس به اجرای رسمی افزایش می یابد اگر مالک آن را رعایت نکند.

برای یک مرور معتبر از چگونگی اجرای طرح ریزی، راهنمای انجمن آمریکایی در اجرای منطقه ای یک نقطه شروع عالی برای درک حقوق و تعهدات شما فراهم می کند.

رایج ترین انواع نقض های زودیینگ و پنطیکنس

قبل از غواصی در استراتژی های حقوقی، به شناسایی دسته های معمول نقض منطقه ای کمک می کند، بسیاری از صاحبان املاک به طور ناخواسته یک قاعده از قوانین را اجرا می کنند، زیرا آنها از مقررات خاصی که برای اموال خود اعمال می شود، بی اطلاع هستند.

ساختارهای غیر مجاز - ریخته، عرشه، حصار، و یا اضافات خانه ساخته شده بدون اجازه ساختمان یا منطقه ای مورد نیاز حتی اگر ساختار در زمین خصوصی، مقررات محلی اغلب الزامات بازگشت و محدودیت های ارتفاع تنظیم می شود.
استفاده از - اجرای یک کسب و کار تجاری، اجاره اتاق ها به صورت کوتاه مدت (مانند Airbnb در برخی از حوزه های قضایی)، و یا کار یک روز مراقبت از یک خانه تک خانواده که در آن چنین استفاده مجاز نیست.
تنظیماتبک و بسیاری از موارد نقض پوشش [FLT 1] - ساختمان بسیار نزدیک به خطوط مالکیت و یا پوشش بیش از حد بسیاری از سطوح ناخوشایند، که می تواند بر زهکشی و شخصیت محله تاثیر بگذارد.
نقض قانونی [FLT 1 ] - ارسال علائم تجاری یا سیاسی که از اندازه، قرار دادن یا محدودیت های زمانی تجاوز می کند.
] مجازات و حمل و نقل انبار [FLT 1 ] - پارکینگ وسایل نقلیه تجاری در مناطق مسکونی، ذخیره وسایل نقلیه غیر قابل حمل و یا جمع آوری زباله های زباله و زباله که نقض کدهای نگهداری اموال.

مجازات ها با صلاحیت متفاوت هستند.برخی شهرها یک جریمه مسطح (به عنوان مثال، 100 $500 در هر نقض)، در حالی که دیگران جریمه روزانه ( [ را اعمال می کنند (به عنوان مثال، 50 دلار در روز [FLT 1] تا زمانی که نقض اصلاح شود).

هدایت و هدایت در برابر مجازات های معمول می تواند در یافت شود که طیف وسیعی از عواقب را توضیح می دهد.

استراتژی های حقوقی کلیدی برای صاحبان املاک در مواجهه با اجرای Zoning

هنگامی که شما یک اطلاعیه اجرای منطقه ای دریافت می کنید، نیازی نیست که به سادگی مجازات را بپذیرید، چندین استراتژی قانونی در دسترس وجود دارد و بهترین مورد بستگی به حقایق مورد شما، کد منطقه بندی محلی و رابطه شما با آژانس اجرای دارد.

۱- یک بررسی دقیق از یک عادت کوچک سازی قابل اجرا

اولین و مهم ترین گام این است که را به دقت و با دقت قوانین مربوط به منطقه بندی مربوطه را بخوانید که آژانس اجرای ادعا می کند که شما نقض کرده اید.به خلاصه عمومی یا شنیدن - متن واقعی از کد شهرداری را دریافت کنید.به دنبال تعاریف مجاز، استفاده و مقررات خاص که برای منطقه منطقه منطقه اموال خود اعمال می شود.

اغلب صاحبان املاک متوجه می شوند که نقض ادعایی بر اساس تفسیر نادرست کد است، یا اینکه یک بند استثنا یا پدربزرگ اعمال می شود. [۳] به عنوان مثال، اگر اموال برای یک هدف خاص قبل از اجرای منطقه بندی فعلی مورد استفاده قرار گیرد، ممکن است یک غیر قانونی استفاده از غیر اطلاع رسانی که به طور مشابه محافظت می شود، بسیاری از کدهای زمانی که در مورد اجرای آن وجود دارد (به طوری که ممکن است بدون محدودیت های خاصی از یک سازمان وجود داشته باشد).

یک بررسی کامل می تواند ضعف در مورد آژانس را آشکار کند و اهرمی برای مذاکره یا درخواست تجدید نظر ارائه دهد.

۲- مشارکت در یک سرزمین از دادستان زود هنگام استفاده می کند

اقدامات اجرای کوچک می تواند به سرعت افزایش یابد.در حال گسترش یک وکیل استفاده از زمین بی تجربه در اوایل فرآیند می تواند تفاوت قابل توجهی ایجاد کند.یک وکیل ماهر روش های محلی را درک می کند، می داند که مقامات برای تماس با چه مقامات و می تواند یک دفاع از صدا قانونی یا استراتژی کاهش.

یک وکیل همچنین می تواند به شما کمک کند تا از مشکلات رایج مانند اعتراف به نقض یا از دست دادن یک مهلت تجدید نظر انتقادی جلوگیری کنید، در حالی که استخدام یک وکیل هزینه های پیش رو است، اغلب پول را در درازمدت با کاهش جریمه، اجتناب از دادرسی، و یا مذاکره با یک نتیجه مطلوب تر صرفه جویی می کند. بسیاری از وکلای استفاده از زمین مشاوره های اولیه را ارائه می دهند و برخی از شرکت های حقوقی به طور خاص بر حقوق و اختلافات مربوط به اموال متمرکز می شوند.

برای کسانی که به دنبال نمایندگی قانونی هستند، [FLT: 1] [FLT: 1] مشاوره عملی در مورد آنچه که از یک وکیل استفاده از زمین انتظار می رود.

مستند همه چیز بلافاصله

شواهد قوی می تواند یک پرونده اجرای منطقه ای را هدایت کند. شروع به جمع آوری اسناد به محض دریافت موارد کلیدی اطلاع رسانی کنید.

[۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱]] [۱]] برای ایجاد مرزها و هر گونه سهولت ثبت شده یا محدودیت های ثبت شده]
مجوز و گواهی های ظرفیت سازی [FLT 1] - برای نشان دادن تاییدات قبلی که ممکن است استفاده یا ساختار شما را پوشش دهد.
عکس ها و فیلم ها [FLT 1] – تصاویری از اموال و نقض ادعایی، نشان دادن وضعیت آن در طول زمان.
اختلاف نظر با مقامات [FLT 1] - ایمیل، نامه ها و یادداشت ها از هر مکالمه تلفنی با بازرسان یا کارکنان برنامه ریزی.
گزارش های مرجع - گزارش بازرسی اصلی را که منجر به افشای نقض شد، به دست آورید.
[در این باره] [و] [و] [و [از این رو] [و [از این رو] [و [و] [و] [و [و]]] [و [از این رو] [و] [و]] [و] [و] [و]] [و]] [و]] [و]] [و [به]]] [و [و]]]] [و [به [و [و]] [و]] [و [و [و]]] [از [و]] [و [و]]]]]]]]]]] [و [و [و [و [و [و [و]]]]]]]]]]]] [و [و [و [از [و [و [از [از [و [و [از [و [و]]]]]]]]]]] [از [از [از [از [از [از [از [از [از [از [و]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]] [و [مشرکانهشتندحضع
(وَهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهُمِهُمِهُمِهُمِهُواً وَهُمْهِهُمِهُواًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاً وَهُمْمْهُوا مِنْهُوا مِنْمْهُوا مِنْهُوا مِنْمْمْمْمْمْمْمْهُوا مِنْهُوا مِنْدْهُوا مِنْمْهُوا مِنْهُوا مِنْهُوا مِنْدَهُمْدَهُوا مِنَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُ
انطباق مستقیم [FLT 1] - موافقت با تنظیم استفاده یا ساختار به گونه ای که کد منطقه ای را بدون به طور کامل بهبود می بخشد.
[در این باره] اگر [در این باره] [از سوی دیگر] [در این باره] [از این [مشرکان] [به] [و]] [به این ترتیب] [به این ترتیب] [در این صورت] [مشرکان] [به این ترتیب] [در این [مشرکان] [به این ترتیب] [به این معنا] اشاره می کند که] در گمراهی [و [به کار] آمده است.

به یاد داشته باشید که مذاکرات زمانی که شما به آژانس با احترام و با یک طرح روشن برای حل و فصل، دادگاه ها به طور کلی نیاز به صاحبان املاک برای رفع درمان های اداری اول، به این معنی که شما باید به آژانس محلی فرصتی برای حل مسئله قبل از جذاب به قاضی بدهید.

۵- درخواست یک مجوز استفاده از تنوع یا مشروط

اگر استفاده از اموال شما به طور واقعی غیر قابل انطباق است، اما شما یک دلیل سخت معتبر دارید، ممکن است قادر به به به دست آوردن یک متغیرiance از هیئت مدیره درخواست تجدید نظرات.

با این حال، به دست آوردن یک تفاوت به صورت خودکار نیست، شما باید به طور معمول نشان دهید:

این سختی ها برای اموال شما منحصر به فرد است (که توسط سایر خواص منطقه به اشتراک گذاشته نمی شود).
این تفاوت ها شخصیت اصلی محله را تغییر نخواهد داد.
این سختی ها خودساخته نشده است.
این اختلاف حداقل لازم برای پرداخت تسکین است.

به طور جایگزین، اگر منطقه منطقه منطقه ای اجازه می دهد تا برخی از استفاده ها با تصویب ویژه، شما ممکن است برای مجوز استفاده از (FLT:0) شرایط درخواست درخواست درخواست کنید (همچنین به عنوان یک استثنا خاص نامیده می شود) این یک درمان کم و سخت تر از یک و اغلب قابل دسترس است.

برای توضیح دقیق تفاوت ها و مجوزهای استفاده مشروط، راهنمای انجمن برنامه ریزی آمریکا در زمینه تسکین منطقه یک منبع معتبر است.

۶- به چالش کشیدن اعتبار عمل اجرای

اگر خود اجرای آن به طور ناگهانی ناقص باشد، ممکن است زمینه هایی برای چالش کشیدن آن داشته باشید.

هشدار دهنده [FLT 1] - آژانس موفق به ارائه اطلاعات مناسب با شرح خاص از نقض و زمان معقول برای درمان.
از اختیارات - آژانس اجرای از صلاحیت خود فراتر رفته و یا مقررات خاص به طور بی اعتبار تصویب شد.
اجرای انتخابی - آژانس در حال هدف قرار دادن اموال خود در حالی که نادیده گرفتن نقض های مشابه در جای دیگر، که ممکن است نقض حقوق برابر.
برآورد محدودیت - این نقض برای مدت طولانی وجود داشته است که آژانس نمی تواند آن را تحت قوانین محلی اجرا کند.

چالش های مبتنی بر روش یا عدالت نیاز به تحقیق دقیق قانونی دارند و بهترین آنها با یک وکیل دنبال می شوند.یک چالش موفق می تواند منجر به اخراج اقدام اجرایی بدون نیاز به انطباق شود.

درخواست تصمیمات اجرایی زودیینگ

اگر مذاکره و تلاش های اختلافی شکست بخورد یا اگر با تصمیم اجرایی مخالف باشید، حق درخواست درخواست دارید.این فرایند درخواست به طور معمول از طریق یک هیئت مدیره درخواست تجدید نظر می شود (ZBA) یا یک افسر شنوایی اداری شامل موارد مهم است:

محدودیت های زمانی [FLT 1] - اکثر حوزه های قضایی نیاز به درخواست تجدید نظر در ظرف 10 تا 30 روز از اطلاع رسانی اجرایی.از دست رفته مهلت می تواند حق شما برای به چالش کشیدن عمل را از دست دهد.
استاندارد بررسی - هیئت مدیره معمولا به یافته های آژانس اجرایی منتقل می شود مگر اینکه شما نشان دهید که آنها خودسرانه، سست و یا بدون حمایت شواهد قابل توجه هستند.
از اجرای - در بسیاری از موارد، ثبت درخواست به طور خودکار باقی می ماند (مزام) عمل اجرای، به این معنی که شما مجبور به رعایت و پرداخت جریمه در حالی که درخواست در انتظار است.
درخواست دادگاه - اگر هیئت مدیره بر علیه شما قوانین، گام بعدی به طور معمول یک درخواست برای بررسی قضایی در دادگاه ایالتی است که تمرکز بر این که آیا هیئت مدیره مورد سوء استفاده قرار داده و یا یک خطای قانونی، نه در جمع آوری حقایق.

درخواست ها نیاز به آماده سازی کامل دارند. وکیل شما به شما کمک خواهد کرد تا سوابق اداری را جمع آوری کنید، خلاصه ها را ارسال کنید و پرونده خود را قبل از هیئت مدیره یا قاضی با توجه به سهام - جریمه های بالقوه، هزینه های تغییر اموال و یا از دست دادن ارزش اموال - سرمایه گذاری در یک تجدید نظر قوی اغلب ارزشمند است.

اقدامات پیشگیرانه برای جلوگیری از اقدامات آینده برای اجرای

بهترین دفاع در برابر اجرای منطقه ای، انطباق فعال است، صاحبان املاک که گام های زیر را می گذرانند، به احتمال زیاد کمتر متوجه نقض می شوند:

تمام مجوزهای لازم را قبل از شروع ساخت و ساز یا تغییر استفاده از آن اختصاص دهید.[۱۰] حتی پروژه های کوچک مانند ریخته گری، حصارها یا گسترش مسیر ممکن است نیاز به مجوز داشته باشند.
(FLT:0) قبل از خرید یا اجاره ملک، کد منطقه را به کار گیرید.[۱۰] اگر قصد دارید یک کسب و کار را انجام دهید، تأیید کنید که اموال به طور مناسب منطقه بندی شده است.
ارتباط باز با مقامات منطقه ای محلی [[FLT 1] ایجاد یک رابطه کاری خوب می تواند منجر به مشاوره غیررسمی و هشدار های اولیه در مورد مسائل بالقوه شود.
تغییرات منطقه ای را بررسی می کند.[۱۰] مقررات زودیینگ در طول زمان اصلاح می شود، ملک که سال گذشته سازگار بود ممکن است محدودیت جدیدی را نقض کند.
ثبت کامل از تمام مجوزها، مکاتبات با مقامات و بهبود اموال را حفظ کنید، این اسناد می تواند ارزشمند باشد اگر سوال در مورد انطباق مطرح شود.

علاوه بر این، اگر شما خرید ملک با مسائل مربوط به منطقه بندی شناخته شده و یا بهبود های غیر مجاز، در نظر گرفتن مذاکره در مورد یک توافق خرید که نیاز به فروشنده برای حل هر گونه اقدامات اجرای قبل از بستن، شرکت عنوان یا وکیل املاک و مستغلات می تواند به شناسایی خطرات مربوط به منطقه بندی در طول تلاش های به دلیل.

ملاحظات ویژه برای صاحبان املاک تجاری

صاحبان املاک تجاری با چالش های منحصر به فرد منطقه ای مواجه هستند. عملیاتی یک کسب و کار اغلب نیاز به انطباق با الزامات پارکینگ دقیق تر، مقررات ثبت نام، دستورالعمل های سر و کار و استانداردهای زیست محیطی دارد.

اگر مالک مالکیت تجاری هستید، عاقلانه است که یک land از حسابرسی استفاده کنید این عملیات حسابرسی فعلی را علیه تمام مقررات منطقه ای قابل اجرا برای شناسایی نقض بالقوه قبل از تبدیل شدن به مسائل مربوط به اجرای اموال، یا شما می توانید یک وکیل استفاده از زمین برای انجام بررسی استخدام کنید.

صاحبان تجاری همچنین باید آگاه باشند که موافقت نامه های اجاره نامه می تواند انطباق پیچیده را به عهده بگیرند. مستاجران ممکن است در استفاده از این نقض منطقه بدون دانش شما شرکت کنند و شما به عنوان مالک ملک ممکن است مسئول نگهداری شود، شامل بندهای اجاره نامه های تجاری است که به مستاجران نیاز دارد تا تمام مجوز های لازم را به دست آورند و مطابق با قوانین منطقه ای، و حق بازرسی اموال به صورت دوره ای را دارند.

وقتی همه شکست های دیگر: آزادی و زندان های دادگاه

در موارد نادر، اختلافات منطقه ای را نمی توان از طریق مذاکره، برنامه های مربوط به اختلاف و یا درخواست های اداری حل کرد، زمانی که اجرای عملیات به ویژه تهاجمی است، یا زمانی که حقوق قانون اساسی مالک املاک (مانند حق جبران خسارت برای گرفتن قانونی) در مورد، دادرسی رسمی ممکن است لازم باشد.

افسردگی می تواند به دنبال:

[در این باره] داوری آشکار [FLT 1] - حکم دادگاه که حکم منطقه ای به عنوان اعمال شده به اموال شما بی اعتبار است، یا اینکه اقدام اجرای غیرقانونی است.
فرمان - حکم دادگاهی که مانع از اتخاذ اقدامات بیشتر علیه شما می شود.
جبران خسارت اگر اجرای یک تنظیم مقررات غیر قانونی را تشکیل داد، به این معنی که شما را از تمام استفاده های اقتصادی مفید از اموال محروم کرد.

صدور مجوز گران و وقت گیر است و دادگاه ها به تصمیمات منطقه ای محلی توجه قابل توجهی می کنند.این باید آخرین راه حل پس از اتمام تمام درمان های اداری در نظر گرفته شود.

صاحبان املاک با توجه به دادخواست باید با یک وکیل با تجربه در قانون استفاده از زمین قانون، مانند کسانی که وابسته به بنیاد حقوقی اقیانوس آرام ، که متخصص در موارد حقوق مالکیت.

نتیجه گیری: محافظت از حقوق مالکیت شما در مواجهه با Zoning

در مواجهه با یک اقدام اجرای منطقه ای می تواند ترسناک باشد، اما صاحبان املاک دارای طیف وسیعی از استراتژی های حقوقی در اختیار خود هستند.با درک نقض خاص و کد منطقه ای قابل اجرا، یک وکیل واجد شرایط استفاده از زمین را در اوایل مستند همه چیز، مذاکره در ایمان خوب با مقامات محلی، و بررسی گزینه های امداد مانند اختلاف و یا مجوز استفاده مشروط.

به همان اندازه مهم است که اتخاذ اقدامات پیشگیرانه برای جلوگیری از اقدامات اجرای آینده با اطلاع رسانی، اخذ مجوز و حفظ خطوط باز ارتباطات با ادارات برنامه ریزی محلی، شما می توانید خطر ابتلا به دریافت یک اطلاع نقض را کاهش دهید. درک قوی از حقوق و مسئولیت های خود را در قانون منطقه بندی بهترین محافظت از مالک ملک می تواند داشته باشد.

به یاد داشته باشید، اجرای منطقه ای لزوما پایان برنامه های شما برای مالکیت نیست.با رویکرد قانونی مناسب، شما اغلب می توانید به یک راه حل که به هر دو مقررات محلی و منافع مالکیت شما احترام می گذارد دست یابید.