حقوق قانونی مالکان املاک در طول کشور دولتی

هنگامی که دولت قدرت دامنه برجسته خود را برای به دست آوردن مالکیت خصوصی برای پروژه های عمومی مانند بزرگراه ها، مدارس، بیمارستان ها یا زیرساخت ها، صاحبان املاک دارای مجموعه ای از حقوق قانونی طراحی شده برای حفاظت از منافع خود را متفاوت است، اما ریشه در حفاظت از قانون اساسی، چارچوب های قانونی و سابقه های قضایی برای صاحبان اموال با کسب، درک این حقوق صرفاً ضروری است برای اطمینان از پرداخت عادلانه و تضمین حقوق مالکیت.

چارچوب حقوقی جذب زمین

مالکیت زمین توسط دولت تحت دکترین دامنه برجسته مجاز است که به دولت اجازه می دهد تا مالکیت خصوصی را برای استفاده عمومی، با ارائه فقط جبران پرداخت می شود، ابزار حقوقی اولیه حاکم بر این فرایند در سراسر کشورها متفاوت است.در ایالات متحده، پنجم قانون تنظیم قانون اساسی تصریح کرد که اموال خصوصی نباید برای استفاده عمومی بدون پرداخت غرامت و مقررات فدرال - مانند تکمیل مقررات خرید اوراق قرضه در سال 2013 و مقررات خاص (قانون اصلاحات خرید ملک).

صرف نظر از صلاحیت، یک کسب و کار معتبر زمین نیاز به یک هدف عمومی ثابت دارد؛ یک پروژه که جامعه را در بزرگ، مانند شبکه های حمل و نقل، شبکه های انرژی، یا امکانات عمومی بهره مند می کند، قدرت خرید باید قوانین سختگیرانه ای را دنبال کند، از جمله اطلاع، شنوایی، ارزش گذاری و پرداخت برای انطباق با هر یک از صاحبان اموال می تواند به چالش رساندن این اموال و یا مطالبه بیشتر از پرداخت اموال.

حفاظت از قانون اساسی و قانونی

حفاظت از قانون اساسی معمولاً نیاز به مصرف عمومی دارد و فقط جبران خسارت می دهد. بسیاری از حوزه های قضایی نیز نیاز دارند که کسب (FLT:0) غیرضروری برای پروژه اعلام شده - یعنی دولت نمی تواند بدون کسب اموال خاص، به هدف خود دست یابد. چارچوب های آمار مربوط به این اصول با جزئیات جزئیات، الزامات اطلاع رسانی، برای ارزیابی زمان بندی اطلاعات، و حقوق پرونده، برای دریافت حق ثبت نام در نظر گرفته شده است.

صاحبان املاک نیز باید آگاه باشند که قوانین خرید زمین اغلب شامل مقررات برای کسب درآمد های غیرمطرع (FLT:1) در موارد امنیت ملی یا بلایای طبیعی است که ممکن است دوره های اطلاع رسانی را کوتاه کند، حتی در چنین مواردی، حق جبران خسارت حفظ شده و صاحبان توانایی به چالش کشیدن ارزش گذاری بعدی.

اطلاع رسانی و حقوق شنوایی

یکی از اولین و مهم ترین صاحبان مالکیت حقوق حق دریافت اطلاع رسمی از قصد دولت برای به دست آوردن زمین خود را است.یادداشت باید به طور کلی در نوشتن، مشخص هدف از کسب، توصیف اموال و اطلاع مالک حقوق خود را.در بسیاری از کشورها، اطلاع رسانی باید شخصا و یا منتشر شده در روزنامه های محلی برای دسترسی گسترده.

پس از اطلاع رسانی، صاحبان اموال به طور معمول حق دارند که تمرین یا اعتراض روند ، این جلسه را برای صاحبان ارائه استدلال در برابر خرید و یا افزایش نگرانی در مورد دامنه پروژه، مسیرهای جایگزین، و یا ارزش گذاری اموال خود را در برخی از حوزه های قضایی، شنوایی توسط یک افسر مستقل یا دادگاه انجام می شود، برای مثال، که یک داور حاضر می تواند یک قانون دادرسی عمومی را در هند ثبت کند.

چه چیزی را در یک جلسه استماع ارائه دهید

صاحبان املاک باید با شواهد برای حمایت از پرونده خود آماده شوند، این ممکن است شامل موارد زیر باشد:

مستند سازی عنوان و مرز اموال
ارزیابی های ارزش های مستقل نشان دهنده ارزش بازار بالاتر از برآورد دولت است.
شواهد ویژگی های منحصر به فرد (به عنوان مثال، اهمیت تاریخی، بهره وری کشاورزی یا ارزش تجاری)
اطلاعات مربوط به اختلال عاطفی یا تجاری فراتر از ارزش زمین ساده
استدلال می کند که این پروژه می تواند به صورت کامل یا برای جلوگیری از گرفتن اموال به طور کامل منتقل شود.

عدم اعتراض در جلسه دادرسی ممکن است بعداً حقوق خاصی را از بین ببرد، بنابراین صاحبان باید به طور فعال شرکت کنند، اغلب با مشورت قانونی، رکورد شنوایی می تواند بسیار مهم باشد اگر پرونده به دادگاه برود.

حق جبران خسارت

سنگ بنای هر کسب وکاری زمینی حق دریافت جبران خسارت است، این به طور کلی به عنوان مقدار اضافی که مالک را در همان موقعیت مالی قرار می دهد، به عنوان اگر پرداخت نشده است محدود به ارزش بازار از زمین؛ آن اغلب شامل موارد اضافی طراحی شده برای پوشش همه زیان به عنوان یک نتیجه از کسب رنج می برد.

اجزای جبران خسارت

در حالی که اجزای دقیق با صلاحیت متفاوت است، عناصر معمولی شامل:

] ارزش بازار از زمین: به طور کلی با فروش قابل مقایسه از خواص مشابه در منطقه مشخص شده است، برخی قوانین از ارزش "بالاترین و بهترین استفاده" استفاده می کنند که سودآورترین استفاده قانونی از زمین را در زمان مصرف در نظر می گیرد.
(و اگر جز یک بار از آن بهره برداری شود، مالک می تواند برای کاهش ارزش زمین باقی مانده جبران شود.
و یا در این میان، از جمله: «وَهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهُوا» و «مَلَهُوا» و «مَهُوَهُ» (مِنْهُمِهُوَهُمْهُوَهُوا مِهُمْهُمْهُمْهُوا مِهُوا وَهُوا مِهُوا مِهُوا مِنْهُوا مِنْهُوا مِنْمْمْمْهُمْهُوا مِنْمْهُوَهُمْمْمْهُوَهُمْمْهُوا وَهُمْمْهُمْهُوَهُواِنْهُمِنْهُمْهُوَهُمْهُوَهُوَهُوَهُوَهُمْهُوَهُوَ
هزینه های جابجایی: هزینه برای حرکت اموال شخصی، پیدا کردن محل جدید و یا تنظیم به یک مکان جدید.
از دست دادن کسب و کار یا نیت: برخی از قوانین اجازه می دهد جبران خسارت برای سود از دست رفته در طول یک دوره انتقال و یا پایگاه مشتری تاسیس شده است.
هزینه های قانونی و کارشناسان: [FLT 1] در بسیاری از موارد، صاحبان اموال حق دارند هزینه های معقول استخدام وکلا، ارزیابی و سایر کارشناسان لازم برای اثبات حقوق خود را بهبود بخشد.

صاحبان املاک باید برنامه مستقل خود را برای رقابت با ارزش گذاری دولت به دست آورند.به سادگی پذیرش اولین پیشنهاد دولت به ندرت در بهترین منافع مالک است، به ویژه در حوزه های قضایی که در آن ارزیابی دولت ممکن است ارزش زمین را کاهش دهد، یک ارزش گذاری مستقل پایه ای برای مذاکره فراهم می کند.

روش های ارزیابی و اختلافات

اختلافات مربوط به ارزیابی رایج ترین علت دادرسی در موارد خرید زمین است. Appmissionrs ممکن است از سه رویکرد سنتی استفاده کنند: رویکرد مقایسه فروش (مقایسه اخیر خواص مشابه)، رویکرد درآمد (سرمایه گذاری درآمد حاصل از تولید ملک)، و رویکرد هزینه (هزینه محل کار کاهش می یابد) دولت اغلب به سود درآمد یا رویکرد هزینه است اگر آن را کاهش می دهد، در حالی که به طور کلی یک قانون فروش محلی را ترجیح می دهد.

اگر اختلاف نمی تواند از طریق مذاکره حل شود، صاحبان املاک می توانند جبران خسارت را در دادگاه به چالش بکشند.در بسیاری از حوزه های قضایی، دادگاه یک کمیسیون را نام می برد یا داور را برای ارزیابی ارزش صاحبان املاک منصوب می کند.در این صورت برخی از سیستم های حقوقی نیاز به واریز هزینه یا پرونده در محدودیت های زمانی دقیق دارند، مانند 6 تا 12 هفته از تاریخ جایزه.

حقوق مالکیت اضافی

فراتر از جبران، چندین کمک رویه ای و حقوقی اساسی، زمینه بازی بین مالک فردی و دولت را به سطح می رساند.این حقوق اغلب در قوانین خاص یکپارچه شده و باید به شدت توسط قدرت کسب درآمد مورد حمایت قرار گیرد.

حق نمایندگی حقوقی

صاحبان املاک حق صریح برای تعیین وکیل حقوقی با هزینه خود دارند.یک وکیل دامنه با تجربه می تواند در مورد الزامات رویه ای، اعتراض پرونده، مذاکره با سازمان های دولتی و صدور حکم در صورت لزوم توصیه کند. بسیاری از حوزه های قضایی همچنین به صاحبان اجازه می دهد تا بخشی از هزینه های قانونی خود را بازیابی کنند اگر آنها در پاداش چالش برانگیز غالب شوند، صاحبان نباید فرض کنند که آنها می توانند به تنهایی امور دولتی را ارزیابی کنند و تیم های دولتی را ارزیابی کنند.

حق تجدید نظر

اگر مالک ملک معتقد است که کسب و کار بی اعتبار است (به عنوان مثال، فقدان هدف عمومی، نقض رویه) یا اینکه غرامت ناکافی است، می توانند به نهادهای اداری یا دادگاه های بالاتر درخواست دهند، معمولا باید در یک دوره معین، اغلب 30 تا 90 روز از تاریخ جایزه یا تصمیم، درخواست تجدید نظر کنند که رسیدگی به دولت را متوقف کنند تا زمانی که درخواست قضایی حل شود.

مهم است که توجه داشته باشید که درخواست های مربوط به ارزش گذاری به طور کلی به مقدار غرامت محدود می شود، نه ضرورت پروژه - مگر اینکه مالک هدف عمومی را به چالش بکشد یا عدالت رویه ای را در بسیاری از کشورها به کار گیرد، دادگاه ها به طور قابل توجهی به تصمیم دولت از نیاز عمومی، اما اشتباهات رویه ای (به عنوان مثال، عدم موفقیت در حفظ یک شنوایی، ناکافی) می توانند متوجه شوند که به دست آوردن آن ها منجر شود.

حق جایگزین کردن زمین یا اسکان مجدد

در برخی از خریدها، به ویژه کسانی که شامل جابجایی خانوارها هستند، صاحبان املاک ممکن است حق دارند که از (FLT:0) زمین های جایگزین یا مزایای اسکان مجدد استفاده کنند ، این به ویژه در خرید زمین برای پروژه های بزرگ زیرساخت، سدها یا تجدید شهری، به عنوان مثال، الزاماتی که خانواده ها تحت تاثیر قرار گرفته اند، یک طرح جایگزین زمین (مانند پرداخت های مسکن) را دریافت می کنند، یا به طور مشابه، و یا خدمات مبادله خدمات پرداخت های مسکن را برای کمک هزینه های مسکن، ارائه می دهند.

حق یک Appraisal مستقل

بسیاری از سیستم های حقوقی نیاز دارند که دولت پیشنهاد جبران خسارت خود را بر اساس ارزیابی واجد شرایط و مستقل ارائه دهد، با این حال، صاحبان املاک نیز حق کمیسیون کمیسیون خود را حفظ می کنند و آن را به عنوان مدرک ارائه می دهند.در برخی از ایالت ها، برنامه های مالک می تواند مبنایی برای مقابله با اخراج باشد اگر برنامه دولت به طور کامل نادیده گرفته شود - و ممکن است استفاده نادرست باشد یا استفاده از آن را نادیده گرفته شود.

حق مالکیت فقط پس از پرداخت

در بسیاری از حوزه های قضایی، دولت نمی تواند مالکیت را تا زمانی که مبلغ غرامت کامل تعیین شده توسط جایزه نهایی یا دستور دادگاه را پرداخت کند، به مالکان این امر را از اینکه با وعده پرداخت آینده کنار گذاشته شوند، محافظت کند.برخی قوانین اجازه می دهند که مالکیت فوری در مواقع اضطراری داشته باشد، اما حتی پس از آن بخشی از جبران تخمین زده شده باید به صاحبان املاک سپرده شود.

حفاظت از محیط زیست و چالش

حفاظت از رویه های قانونی وجود دارد تا اطمینان حاصل شود که خرید زمین شفاف، پاسخگو و منصفانه است، اما این حفاظت ها تنها در صورتی موثر هستند که صاحبان املاک از آنها آگاه باشند و مایل به اجرای آنها باشند.

] ارزیابی تاثیر اجتماعی (SIA): [FLT 1 ] برای پروژه های بزرگ، SIA ارزیابی اثر جابجایی در جوامع، از جمله از دست دادن معیشت، انسجام اجتماعی و سایت های فرهنگی.
ارزیابی تاثیر متقابل (EIA): بسیاری از پروژه ها نیاز به EIA دارند که ممکن است مسائل را کشف کند که می تواند تغییر یا متوقف کردن کسب و کار.
[در این باره]، [وَ ] [در مورد آیات و روایات]، [وَ ] [در مورد آیات و روایات و آیات و روایات]، در نظر گرفته شده است، و در نتیجه، پیش از تصمیم نهایی باید در نظر گرفته شود.
الزامات مربوطه: برخی از قوانین مدرن نیاز به رضایت اکثریت از صاحبان زمین های تحت تاثیر برای انواع خاصی از پروژه ها (به عنوان مثال، پروژه های مشارکت خصوصی عمومی) قانون لس آنجلس هند نیاز به رضایت 80٪ برای پروژه های خصوصی و 70٪ برای پروژه های مشارکت عمومی و خصوصی.

علی رغم این حفاظت ها، چالش ها رایج هستند.سازمان های دولتی ممکن است از طریق روش هایی برای مقابله با مهلت ها عجله کنند، که منجر به اطلاع کافی یا موافقت نامه ای می شود. شیوه های ارزیابی و ارزیابی به طور سیستماتیک در زمینه های روستایی که سوابق زمین منسوخ شده اند، فساد و نفوذ سیاسی می تواند صاحبان املاک و مستغلات را که با چنین چالش هایی مواجه هستند، تحریف کند، باید هر گونه ارتباطات را مستند کنند، کپی از تمام ارزیابی های اطلاع رسانی و کمک های اولیه را حفظ کنند.

چالش های قانونی مشترک

صاحبان املاک ممکن است انواع زیر را افزایش دهند:

, {FLT:1} , Arguing که پروژه به طور واقعی به عموم خدمت نمی کند , به عنوان مثال, اگر آن را در درجه اول به یک توسعه دهنده خصوصی بهره مند می شود .
[در این باره] [و] [از این رو] به [و] تخلف از اعمال [مشرکان]: [[۱] [۱] عدم اطلاع رسانی صحیح، گوش دادن یا تکمیل یک SIA / EIA].
تکنیک های ارزیابی و ارزیابی را ارتقاء می دهد: با استفاده از یک روش که ارزش را کاهش می دهد، یا نادیده گرفتن ویژگی های خاص (به عنوان مثال، رسوبات معدنی، نام تاریخی).
[در این باره] سوره ی بقره آیه ی ۱: ۱: «اگر دولت از بررسی شواهد خودداری کند یا پیشنهادی را برای فشار دادن مالک به صورت عمدی کم کند، به آن ایمان آورده است.

هر چالش نیازمند یک استراتژی حقوقی خاص است که اغلب شامل درخواست های دادگاه برای اقامت یا قرار ملاقات کمیسیون مستقل ارزش گذاری است. مالکان باید آگاه باشند که دادخواست می تواند زمان بر و گران باشد، اما افزایش بالقوه جبران خسارت اغلب توجیه کننده تلاش، به ویژه برای خواص با ارزش بالا است.

استراتژی های عملی برای مالکان املاک

برای به حداکثر رساندن حفاظت قانونی، صاحبان املاک باید از لحظه ای که یک اطلاع اولیه دریافت می کنند، گام های پیشگیرانه ای بردارند.در اینجا اقدامات کلیدی برای در نظر گرفتن وجود دارد:

بلافاصله هیچ چیز را امضا نکنید [FLT 1] نمایندگان دولت ممکن است سعی کنند یک توافق سریع به دست آورند؛ صاحبان باید قبل از ثبت هر گونه معافیت یا رضایت، با وکیل مشورت کنند.
[در این باره] همه چیز را مستند کنید [[۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [
Hire یک وکیل با تجربه دامنه برجسته [FLT 1] حتی برای خرید ساده، نمایندگی حقوقی می تواند از اشتباهات پر هزینه جلوگیری کند.
یک برنامه مستقل را در اختیار داشته باشید.[۱۰] این یک پایه برای مذاکره و یک چالش معتبر برای ارزش گذاری دولت است.
گزینه های اسکان مجدد مجدد در اوایل [FLT 1] [FLT: 1] اگر کسب و کار باعث جابجایی، از دولت در مورد برنامه های کمک های جابجایی در دسترس بپرسید.
[در این باره] همه ی جلسات را بخوانید و در صورت نوشتن اعتراض کنید.[۱]
[در این باره] از مهلت های زمانی (فکس: ۱) آگاه باشید.[۱۰] مهلت های مورد نظر برای اعتراض یا درخواست ها اغلب برای ادعایی کشنده است.

منابع خارجی و خواندن بیشتر

برای اطلاعات دقیق تر، صاحبان املاک و تمرین کنندگان می توانند با منابع معتبر زیر مشورت کنند:

[[ویرایش] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]
دولت بریتانیا، هدایت خرید اجباری [[FLT]
حق هند برای جبران خسارت و شفافیت در زمین خرید، توانبخشی و اسکان مجدد، 2013 (کل متن)
[[ویرایش] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]

نتیجه گیری

مالکیت دولتی یکی از عمیق ترین تمرینات قدرت دولتی بر مالکیت خصوصی است، در حالی که دولت ممکن است اهداف منافع عمومی مشروع داشته باشد، صاحبان اموال ناتوان نیستند.قانون اساسی و چارچوب های قانونی، حفاظت قابل توجهی را ارائه می دهند، از جمله حقوق شرکت کننده برای اطلاع رسانی، شنیدن، حق دادرسی، نمایندگی قانونی، و در بسیاری از موارد، اسکان کلید دفاع از این حقوق در اسناد آگاهی به موقع، و قانون اطلاع رسانی به طور فعال تر است که می تواند یک روند حقوق عادلانه و اطلاع رسانی را به طور فعال تر دریافت کند.