قانون قانونی در قانون ساخت و ساز: آنچه مشتریان باید درک کنند

درک قانونی در قانون ساخت و ساز

قانون ساخت و ساز بر وب پیچیده روابط بین صاحبان، پیمانکاران، پیمانکاران، پیمانکاران، تامین کنندگان و متخصصان طراحی حکومت می کند.در قلب این روابط، لایحه و فرآیند پرداخت - اغلب منبع مکرر اختلافات برای مشتریان، درک چگونگی ارتباط قانونی با قراردادهای ساخت و ساز برای حفاظت از منافع مالی، جلوگیری از پرداخت، و اطمینان از پروژه ها در پیگیری این لایحه در سراسر شیوه های شفافیت زندگی، و شیوه های شفافیت مشتری، مراقبت از مشکلات حقوق و بررسی حقوق و ارائه می دهد.

بنیاد: چگونه ساخت و ساز بیلینگ کار می کند

صورتحساب ساخت و ساز بسیار بیشتر از فاکتورهای ساده برای کار ساعتی یا مواد است.این توسط شرایط خاص قرارداد، قوانین دروغ دولت و استانداردهای صنعت اداره می شود، صورتحساب در ساخت و ساز منعکس کننده پیشرفت کار، هزینه کار و مواد، و هر گونه تنظیمات ساخته شده از طریق سفارشات تغییر، مشتریان باید انتظار داشته باشند که فاکتورهای دقیق که کاهش می یابد، و موارد تقریبا غیر ممکن است، و بدون تأیید قیمت های کار، و هر گونه تغییر.

شفافیت اصل کلیدی است.یک لایحه به خوبی ساختار یافته اجازه می دهد تا مشتری دقیقا ببیند چه کاری انجام داده است، چه مواد نصب شده است و چه بخش از بودجه پروژه مصرف شده است. بسیاری از قوانین دولتی نیاز به پیمانکاران برای ارائه چنین فاکتور دقیق در مورد درخواست، و بسیاری از قراردادهای استاندارد (مانند کسانی که توسط موسسه معماران آمریکا منتشر شده اند) شامل مقررات صریح صورتحساب است که بدون استفاده از اسناد پرداخت، باید درخواست اسناد پرداخت کنند.

اجزای رایج Billing

اکثر فاکتورهای ساخت و ساز شامل عناصر زیر هستند:

شرح کار: یک روایت یا مرجع به یک برنامه از ارزش ها توصیف دامنه تکمیل شده در طول دوره صورتحساب.
حق و قیمت واحد: [FLT 1] برای هر آیتم خط، قیمت واحد ضرب شده توسط مقدار نصب شده یا تحویل داده شده است.
مواد ذخیره شده: هزینه برای مواد تحویل داده شده به سایت اما هنوز نصب نشده است، که ممکن است صورتحساب اما اغلب در معرض حفظ و نگهداری از بند مالکیت.
قرارداد و هزینه های تامین کننده: هزینه های عبور از پیمانکاران فرعی، اغلب با نشانه گذاری مجاز در قرارداد.
تغییر سفارش: هر گونه تغییر تایید شده در محدوده، با لایحه جداگانه برای زمان و مواد و یا مبالغ توده توافق شده است.
بازداشت: درصد (معمولا 5 تا 10 درصد) توسط مالک تا اتمام قابل توجه یا تکمیل نهایی، برای اطمینان از عملکرد، ذخیره شده است.
تیک ها، مجوز ها و هزینه ها: هزینه های دولت.

انواع روش های بیلینگ در قراردادهای ساختمانی

انتخاب روش مناسب صورتحساب یکی از تصمیم های مهم ترین مشتری است که هر روش دارای مزایا و خطرات متمایز است و انتخاب باید با اندازه، پیچیدگی و تحمل ریسک پروژه هماهنگ شود.

Lump Sum (قیمت خالص)

در یک قرارداد کلی، پیمانکار موافقت می کند تا یک محدوده تعریف شده برای یک قیمت ثابت را انجام دهد، این روش ساده است و اطمینان هزینه برای مشتری را فراهم می کند.این کار برای پروژه هایی با مشخصات به خوبی تعریف شده و تغییرات پیش بینی شده به طور معمول، هر انحراف از محدوده اصلی باعث یک سفارش تغییر، که می تواند یک منبع بحث تبدیل شود اگر توده به سرعت ثبت نشده است، باید به وضوح تعیین کند که چه چیزی را در جدول زمانی مشخص می کند و چه مقدار از پرداخت می کند.

هزینه های اضافی (Cost Reimbursable)

در یک قرارداد هزینه، مشتری هزینه واقعی کار، مواد، تجهیزات و سربار را پرداخت می کند، به علاوه هزینه توافق شده برای سود.این روش انعطاف پذیری را ارائه می دهد و برای پروژه هایی که دامنه نمی تواند به طور کامل تعریف شود، مانند بازسازی یا کار پیچیده طراحی، هزینه ثابت، درصد هزینه ها یا مشتریان باید حداکثر هزینه را پرداخت کند (بدون هزینه های پرداخت، بسیاری از پیمانکاران قیمت و یا بسته بندی های دقیق) می تواند شامل شود.

پرداخت های پیشرفت

پرداخت های پیشرفت یک مدل قیمت گذاری متمایز نیستند، اما یک برنامه پرداخت مشترک برای تمام روش ها است. مشتری در اقساطی که کار پیش می رود، به طور معمول ماهانه یا پس از دستیابی به نقاط عطف مانند تکمیل پایه، چیدمان، یا نصب سقف، هزینه کل قرارداد را در سراسر فعالیت های کاری اختصاص می دهد و هر برنامه پرداخت نشان دهنده درصد تکمیل شده است.

زمان و مواد (T&M)

زمان و صورتحساب مواد برای پروژه های کوچکتر، سفارشات تغییر یا کار اضطراری رایج است. مشتری برای ساعت های واقعی کار می کند در نرخ های ساعتی توافق شده، به علاوه هزینه مواد با نشانه گذاری (معمولا 10 تا 20٪) این روش بسیار شفاف است، اما می تواند به هزینه اگر با یک بند نه به حد مجاز مدیریت نمی شود، مشتریان باید زمان و مواد روزانه را برای کار مناسب کنند؛ و مطمئن است.

حقوق مشتری و حفاظت در ساخت و ساز

مشتریان در مواجهه با مسائل مربوط به لایحه ناتوان نیستند، ترکیبی از شرایط قرارداد، قوانین مشترک و حمایت های قانونی، به صاحبان حقوق قابل توجهی می دهد.

حق در برابر صداهای دقیق

تقریباً هر قرارداد ساخت و ساز استاندارد (مانند AIA Document A201) نیاز به پیمانکار برای ارائه برنامه های پرداخت با پشتیبانی از داده ها دارد. مشتریان حق دارند برنامه های پرداخت را که فاقد جزئیات کافی هستند رد کنند، همچنین ممکن است درخواست اظهارنامه های سوگند خورده حساب، معافیت های دروغ، و عدم موافقت از پیمانکاران تایید پرداخت را داشته باشند.

حق پرداخت برای کار ضعیف

اگر کار مطابق با اسناد قرارداد نباشد – چه به دلیل مواد معیوب، عملکرد ضعیف یا عدم تطابق با مشخصات – مشتری ممکن است پرداخت را تا حد کمبود نگه دارد، با این حال، این حق باید در ایمان خوب و مطابق با روش حل اختلاف قرارداد اعمال شود. بسیاری از قراردادها نیاز به مشتری برای اطلاع رسانی در یک چارچوب خاص با پرداخت نادرست دارند.

مکانیک لین و مطالبات باند

در حالی که دروغ های مکانیک معمولاً یک روش پیمانکار در برابر مالک هستند، مشتریان نیز دارای حمایت های خاصی هستند.به عنوان مثال، اگر یک پیمانکار نتواند به پیمانکاران یا تامین کنندگان پرداخت پرداخت کند، این احزاب ممکن است دروغ هایی علیه اموال ارسال کنند، مشتریان می توانند از طریق به دست آوردن معافیت های جعلی از هر پیمانکار و تامین کننده با هر پرداخت، محافظت کنند.

حق حسابرسی

بسیاری از قراردادهای هزینه و زمان و مواد به مشتری حق حسابرسی کتاب ها و سوابق پیمانکار را می دهد.این حق ممکن است به هزینه های پیمانکار نیز گسترش یابد. حسابرسی می تواند بیش از حد، اضافه کاری غیر مجاز، یا نشانه گذاری های مواد که نقض قرارداد است، به طور دوره ای، نه فقط زمانی که یک اختلاف ایجاد می شود، یک پیمانکار معتبر صنعت تعمیر و یا مشاوره مستقل باید با اقدامات حسابرسی پرچم مستقل انجام شود.

اختلافات رایج و چگونگی اجتناب از آن

حتی با یک قرارداد به خوبی سرقت شده، اختلافات صورتحسابی رایج هستند.آگاهی از نقاط فلش مکرر می تواند به مشتریان کمک کند تا به سرعت از آنها اجتناب کنند یا آنها را حل کنند.

تغییر در تغییر

شاید رایج ترین اختلاف صورتحساب از دستورات تغییر تایید نشده یا مورد بحث مطرح شود.هنگامی که مشتری بدون یک سفارش تغییر امضا درخواست کار اضافی می کند یا زمانی که پیمانکار کار فراتر از محدوده بدون مجوز را انجام می دهد، لایحه به طور دقیق تبدیل می شود، بهترین عمل این است که همه تغییرات را در نوشتن، با هزینه و تاثیر برنامه بیان شده قبل از کار، برخی از قراردادها اجازه می دهند "شرایط مربوط" تنظیم فوری، که همه آنها باید به هر دو طرف تغییر فوری و اطمینان از هر دو طرف هر دو طرف به آن نیاز دارند.

دانلود بازی Overbilling for Materials

در قراردادهای اضافی، پیمانکاران ممکن است مواد را فراتر از درصد توافق شده علامت گذاری کنند یا شامل موادی باشند که هرگز به سایت تحویل داده نشده اند. مشتریان باید به فاکتورهای فروشنده برای پرداخت مواد ذخیره شده متصل شوند، مشتری ممکن است عنوان بخواهد پس از پرداخت به مالک منتقل شود، محافظت در برابر از دست دادن اگر پیمانکار بازدید از سایت برای تأیید ذخیره سازی مواد توصیه می شود.

اختلافات بازداشتی

بازداشت درصد از هر پرداخت پیشرفت برای اطمینان از اتمام و اصلاح نقص است، در حالی که نرخ های معمول از 5٪ تا 10٪ است، برخی از ایالت ها مقدار را به دست می آورند یا نیاز به انتشار زودتر از سایر کشورها دارند، اغلب زمانی که درخواست پیمانکار برای انتشار زود هنگام حفظ حریم خصوصی بر اساس تکمیل قابل توجه، مطرح می شود، اما مشتری استدلال می کند که موارد لیست مشت باقی مانده است.

بازگشت هزینه

مشتریان ممکن است به دلیل کار ناقص، تمیز کردن یا تاخیر ناشی از پیمانکار، به پیمانکار هزینه کنند، با این حال، هزینه های پشت باید با مستندات پشتیبانی شود و توجه داشته باشید که بسیاری از قراردادها قبل از شارژ کردن، نیاز به یک سفارش تغییر کتبی دارند. مشتریان باید از پرداخت های یکجانبه بدون پیگیری روش اختلاف قرارداد جلوگیری کنند، زیرا می توانند منجر به ادعای خاتمه یا نقض اشتباه شوند.

حل اختلافات در لایحه عدم توافق

علی رغم بهترین تلاش ها، ممکن است اختلاف نظرها افزایش یابد.قراردادهای ساختمانی معمولا شامل یک فرآیند حل اختلاف است که با مذاکره غیررسمی شروع می شود، به میانجیگری می رود و سپس به داوری یا دادرسی می پردازد. درک این گزینه ها به مشتریان کمک می کند راهی را انتخاب کنند که هزینه و کنترل را متعادل کند.

مذاکرات و ارتباطات مستقیم

بسیاری از اختلافات صورتحساب توسط یک مکالمه ساده حل می شود. مشتری باید نگرانی های خاصی را با مستندات پشتیبانی ارائه دهد – عکس ها، گزارش های بازرسی یا مقایسه هزینه. جلسه با مدیر پروژه پیمانکار و بخش صورتحساب می تواند سوء تفاهم را روشن کند. مشتریان باید همه ارتباطات را در نوشتن، از جمله خلاصه نامه های ایمیل از موافقت نامه های کلامی را مستند کنند.

رسانه ها

میانجیگری یک فرایند محرمانه و غیر الزام آور است که در آن یک شخص ثالث خنثی تسهیل یک حل و فصل را تسهیل می کند، بسیاری از قراردادهای استاندارد ساخت و ساز نیاز به میانجیگری قبل از داوری یا دادرسی دارند. میانجیگری می تواند رابطه تجاری را حفظ کند و کمتر از رسیدگی های مجاور گران است. مشتریان باید مستندات کامل را ارائه دهند و آماده مذاکره بر اساس شایستگی موقعیت خود باشند.

داوری داوری داوری داوری داوری داوری داوری داوری

داوری یک فرایند الزام آور است که در آن یک داور خنثی یا پانل تصمیم گیری می کند، سریعتر از دادگاه است، اما می تواند گران باشد، به ویژه با پانل های سه بیتیاتور. بسیاری از قراردادهای ساختمانی شامل قوانین انجمن داوری آمریکا (AAA) یا JAMS مشتریان باید آگاه باشند که حقوق داوری محدود است - متقاضیان تنها در مورد قراردادهای بسیار محدود در دسترس هستند.

اخراج

دادگاه دادرسی رسمی ترین و گران ترین گزینه است، اما کشف گسترده و حق دادگاه هیئت منصفه را فراهم می کند.برای اختلافات بزرگ شامل مبالغ قابل توجهی، ممکن است لازم باشد. مشتریان باید صلاحیت را در نظر بگیرند: بسیاری از قراردادهای ساختمانی دولت را که در آن پروژه قرار دارد، طراحی می کنند. لین اقدامات محرمانه معمولا باید در دادگاه به وکیل حقوقی با تجربه در قانون ساخت و ساز ضروری است.

نکات عملی برای مشتریان برای مدیریت بیلینگ موفق

بهترین راه برای جلوگیری از مشکلات صورتحساب، مدیریت فعال از روز اول است.استراتژی های زیر می تواند به مشتریان کمک کند تا کنترل خود را بر روی قرار گرفتن در معرض مالی خود حفظ کنند.

] مطالعه و مذاکره در مورد مفاد لایحه قبل از ثبت اطمینان حاصل کنید که قرارداد روش صورتحساب، برنامه پرداخت، درصد حفظ و اسناد مورد نیاز برای هر برنامه پرداخت را مشخص می کند.
بررسی یک برنامه ارزش ها قبل از هر کار شروع می شود، از پیمانکار بخواهید تا با استفاده از آیتم کار، تجزیه و تحلیل دقیق هزینه ها را ارائه دهد.این برنامه به عنوان مبنای پرداخت های پیشرفت و حسابرسی عمل می کند.
دستور تغییر در نوشتن قبل از شروع کار را صادر کنید.[۱۰] هرگز اجازه کار اضافی بدون یک دستور تغییر امضا شده را ندهید که هزینه و تاثیر زمان را حتی تغییرات کوچک می تواند جمع آوری کند.
درخواست معافیت مشروط دروغ با هر پرداخت.[۱۰] در مورد معافیت از پیمانکار و تمام پیمانکاران و تامین کنندگان برای مقدار پرداخت شده محافظت می کند، این در برابر پرداخت دو برابر اگر یک پیمانکار بعدی فایل های دروغ.
بازدید و بررسی های دوره ای سایت را امضا کنید.[۱۰] به طور مستقل تأیید می کند که کار قبل از ثبت پرداخت کامل است.استفاده از عکس ها و بازرسان شخص ثالث برای نقاط عطف بحرانی.
یک برگه حساب کاربری را نگه دارید.[۱۰] پیگیری گسترده ای از هر برنامه پرداخت، مبلغ پرداخت شده، پرداخت، نگهداری و معافیت های دروغ دریافت شده بلافاصله قابل مشاهده است.
حقوق حسابرسی را زود و اغلب زود و زود هنگام ارزیابی کنید.[۱۰] اگر قرارداد اجازه می دهد حسابرسی، پس از پرداخت های اولیه، حسابرسی دامنه محدود را قبل از ترکیب آنها انجام دهد.
با استفاده از یک مدیریت ساخت و ساز یا نماینده مالک، برای پروژه های بزرگ یا پیچیده، استخدام یک حرفه ای مستقل برای بررسی فاکتورها و مدیریت پرداخت ها می تواند مقرون به صرفه باشد.

چارچوب حقوقی و حفاظت از استان

لایحه ساخت و ساز به شدت در سطح دولتی تنظیم شده است.قوانین حاکم بر پرداخت سریع، حفظ و مکانیک دروغ می گویند به طور گسترده ای متفاوت است. مشتریان باید با قوانین در ایالت که در آن پروژه قرار دارد آشنا باشند.

پرداخت سریع

بسیاری از کشورها قوانین پرداخت فوری دارند که صاحبان آن مجبور به پرداخت پیمانکاران در یک دوره مشخص شده اند (برای مثال 30 روز) این قوانین همچنین به پیمانکاران نیاز دارند تا بلافاصله به طور مستقیم به پیمانکاران پرداخت کنند و نقض شوند (برای مثال، مشتریان باید اقدامات پرداخت خود را برای جلوگیری از مجازات های قانونی تضمین کنند.

محدودیت های بازداشتی

چندین ایالت پس از اتمام قابل توجه، مقدار حفظ را که می تواند در آن گنجانده شود، اغلب در ۵٪ یا ۱۰٪، برخی از ایالت ها نیاز به انتشار حفظ در پروژه های عمومی دارند، در حالی که دیگران اجازه می دهند تا تکمیل نهایی شود، به عنوان مثال، Cornell] موسسه اطلاعات حقوقی توضیح می دهد قوانین حفظ [F:1 در قراردادهای ساخت و ساز باید مشتریان مقررات دولتی خود را بررسی کنند تا از محدودیت های قانونی تجاوز نکنند.

قوانین مکانیک Lien

قوانین دروغ به پیمانکاران، پیمانکاران و پیمانکاران و تامین کنندگان یک منافع امنیتی در اموال اگر آنها پرداخت نمی شود، مشتریان که نمی توانند معافیت های دروغ را به دست آورند، می توانند با یک دروغ مواجه شوند که مانع فروش یا بازپرداخت اموال می شود.در سمت تلنگر، مشتریان حق دارند تا قبل از پرداخت نهایی، درخواست یک دروغ کامل دروغ را داشته باشند (اغلب 90 روز قبل از اینکه منبع حیاتی را ارائه دهند).

قوانین حفاظت از مصرف کنندگان

در ساخت و ساز مسکونی، بسیاری از ایالت ها قوانین حفاظت از مصرف کنندگان خاصی دارند که به پیمانکاران برای ارائه یک قرارداد کتبی نیاز دارند، یک حق سه روزه برای لغو (برای فروش درب به درب) و افشای حقوق مشتریان در خانه باید اطمینان حاصل کند که قرارداد مطابق با این قوانین است.

وقتی به دنبال کمک حقوقی باشید

در حالی که بسیاری از مسائل مربوط به لایحه را می توان از طریق ارتباطات و اسناد حل کرد، برخی از شرایط خواستار مداخله قانونی هستند. مشتریان باید با یک وکیل ساخت و ساز مشورت کنند اگر:

پیمانکار از ارائه مستندات پشتیبانی برای فاکتورها امتناع می کند.
یک مکانیک دروغ در برابر اموال ثبت شده است.
پیمانکار تهدید به توقف کار به دلیل عدم پرداخت می کند و مشتری معتقد است که پرداخت به دست نمی آید.
اختلافات سفارش تغییر به درخواست های بزرگ برای کار مشتری منجر شد.
مشتری با یک درخواست شکایت یا داوری بر سر صورتحساب مواجه است.
کار ضعیف کشف شده و پیمانکار خواستار پرداخت برای اصلاح است.

یک وکیل ساخت و ساز با تجربه می تواند قرارداد را بررسی کند، حقوق مشتری را ارزیابی کند و فرآیند حل اختلاف را هدایت کند.هزینه مشاوره حقوقی اولیه اغلب کمتر از هزینه یک اختلاف طولانی مدت یا یک اخراج دراز مدت است.

نتیجه گیری

لایحه قانونی در قانون ساخت و ساز چیزی نیست که مشتریان بتوانند از مذاکره اولیه قرارداد تا انتشار نهایی حفظ حقوق، هر گام شامل انتخاب هایی است که بر هزینه، جریان نقدی و ریسک تاثیر می گذارد، با درک روش های مختلف صورتحساب، اعمال حقوق قراردادی، حفظ مستندات دقیق و دانستن زمان برای کمک های قانونی، مشتریان می توانند فرآیند صورتحساب را با پروژه های اطمینان و به طور ذاتی تکمیل و پروژه متمرکز هدایت کنند: