چگونه قوانین کوچک بر توسعه های ترکیبی در مناطق شهری تأثیر می گذارد

درک قوانین کوچک: انواع و منشأ

قوانین زودیینگ ریشه های خود را به اوایل قرن بیستم ردیابی می کند، زمانی که شهرها شروع به جدا کردن استفاده های زمین های ناسازگار برای محافظت از سلامت عمومی و ایمنی کردند، اولین دستورالعمل جامع منطقه بندی در ایالات متحده توسط شهر نیویورک در سال 1916 تصویب شد، که با نگرانی در مورد مسدود کردن نور و هوا امروز، مقررات منطقه ای به طور معمول به چندین دسته بندی می رسد: استفاده از منطقه بندی (مدار، تجاری)، اندازه چگالی بالا (که در آن، ساختار های منطقه ای که می تواند بسته بندی های منطقه ای خاص را تنظیم کند و تنظیم کند و تنظیم کند) و تنظیم کند.

در حالی که منطقه سازی سنتی Euclidean (نام گذاری شده پس از پرونده دادگاه عالی برجسته :0Village از Euclid v. Ambler Realty Co ) با هدف حفاظت از ارزش های املاک و امنیت عمومی، اغلب جدایی های سفت و سخت افزاری ایجاد می کند که ترکیب ارگانیک استفاده در محله های تاریخی را دلسرد می کند.

چگونه Zoning Stifles مخلوط توسعه استفاده

تحولات ترکیبی از استفاده نیاز به ترکیبی از مسکونی، تجاری و گاهی اوقات استفاده صنعتی یا مدنی در همان ساختمان یا بلوک سنتی منطقه بندی سنتی، با این حال، به طور معمول طراحی هر بسته برای یک استفاده واحد، و یا توسعه دهندگان به دنبال تفاوت های گران قیمت و یا rezonings خاص: به عنوان مثال، یک کد منطقه ای که اجازه می دهد آپارتمان در بسیاری از داده شده همچنین نمی تواند اجازه یک کافه طبقه زمین، حتی اگر ساکنان را فعال کند و فعال کردن این تقسیم بندی خاص:

محدودیت های استفاده: بسیاری از مناطق به طور کامل منع استفاده تجاری در مناطق مسکونی، و آن را غیر قانونی برای ترکیب مسکن با خرده فروشی یا دفاتر بدون مجوز خاص است، حتی هزینه های محدود مانند مشاغل خانگی اغلب به طور جدی تعریف شده است.
نسبت منطقه طبقه (FAR) و حداقل اندازه های زیاد می تواند از اشکال ساختمان جمع آوری شده برای پروژه های مخلوط موفق جلوگیری کند.توسعه دهنده ممکن است قادر به ساخت واحدهای کافی برای حمایت از خرده فروشی زمین نباشد، و فضای تجاری را زیرکانه یا خالی کند.
الزامات قایقرانی: حداقل الزامات پارکینگ می تواند زمین ارزشمندی را مصرف کند که در غیر این صورت می تواند برای مسکن یا فضای مشترک استفاده شود، این به ویژه در مناطق شهری قابل پیاده روی که مالکیت خودرو ممکن است پایین باشد مشکل است.
H8 محدودیت: کلاه ارتفاع سفت و سخت می تواند تعداد واحدهای مسکونی بالاتر از فضاهای تجاری را محدود کند، کاهش پایداری اقتصادی پروژه در سه داستان در مناطق که پنج یا شش برای استفاده ترکیبی بهینه هستند.
پوشش و موانع: [FLT 1] الزامات برای حفظ جبهه بزرگ و یاردهای جانبی می تواند از دیوارهای خیابانی مداوم که یک محیط عابر پیاده ایجاد می کنند جلوگیری کند.

این موانع اغلب توسعه دهندگان را مجبور می کنند تا فرایندهای طولانی و گران قیمت را دنبال کنند.در شهرهایی که دارای NIMBY قوی (نه در حیاط پشتی من) هستند، حتی پیشنهادات ترکیبی به خوبی طراحی شده می تواند سالها متوقف شود، در نتیجه، عرضه محله های یکپارچه شهری کم از تقاضا، جذب گسترده و وابستگی ماشین است.

مطالعه موردی: Zoning نوار زیر شهری در مقابل استفاده ترکیبی

Consider a typical suburban corridor zoned for auto-oriented commercial use. A developer wanting to build apartments above shops would need to obtain a conditional use permit or a zoning amendment, which may require public hearings, environmental reviews, and even a city council vote. The uncertainty and delay can increase project costs by 20-30% or more. In contrast, cities that have adopted mixed-use zoning districts, such as Portland’s “MX” zones or Miami’s “T6” transect zones, allow such combinations by right, significantly reducing risk. The difference in timeline can be the difference between a project that pencils out and one that is abandoned.

فشار برای قوانین مبتنی بر فرم و اصلاحات مدرن زودیینگ

برای غلبه بر محدودیت های منطقه ای سنتی، بسیاری از شهرهای پیش رو در حال اتخاذ کدهای مبتنی بر فرم (FBCs) بر خلاف کدهای مبتنی بر استفاده معمولی، FBC ها شکل فیزیکی ساختمان ها را تنظیم می کنند - ارتفاع، قرار دادن ساختمان و طراحی نمای ساختمان - در حالی که اجازه می دهد ترکیبی از استفاده است، محیط های قابل پیش بینی و قابل پیاده روی بدون در نظر گرفتن کدهای فرم خاص از هر سازمان های آموزشی، مانند این روش های خاص، به شکل خاص از جمله "سازمان های آموزشی، "F به سازمان های خاص از این روش های آموزشی، "سازمان های آموزشی،" را فراهم می کند.

عناصر کلیدی اصلاحات

اصلاح منطقه ای موفق برای توسعه ترکیبی اغلب شامل اقدامات زیر است:

استفاده از مخلوط راست [FLT 1] در مناطق تعیین شده، حذف نیاز به تایید اختیاری.
کاهش یا از بین بردن حداقل الزامات پارکینگ [FLT 1] برای آزاد کردن زمین برای مسکن و فضاهای عمومی.شهرهایی مانند بوفالو، نیویورک و آستین تگزاس، اخیرا اصلاحات پارکینگ را تصویب کرده اند، با آستین از بین بردن حداقل شهرستان در سال 2023.
افزایش ارتفاع و پاداش تراکم برای پروژه هایی که شامل مسکن مقرون به صرفه یا امکانات عمومی هستند، می تواند به نیازهای جامعه کالیبره شود.
ایجاد مناطق بیش از حد پوشش [FLT 1] که استانداردهای مخلوط ویژه در بالای منطقه پایه موجود اعمال می شود، اغلب در اطراف ایستگاه های حمل و نقل می تواند به سرعت بدون بازنویسی کل کد تصویب شود.
]Streamlining بررسی محیط زیست برای پروژه های مخلوط پرکار که با معیارهای پایداری مطابقت دارند، مانند نزدیکی به حمل و نقل یا استفاده از استانداردهای ساختمان سبز.
حذف انحصار استفاده از استفاده مبتنی بر استفاده در مناطق شهری مرکزی، جایگزین آن با استانداردهای عملکردی برای سر و صدا، ترافیک و بو.

این اصلاحات بدون بحث نیست، برخی از ساکنان می ترسند که تراکم بالاتر منجر به ترافیک و ازدحام می شود.با این حال، پیشرفت های مخلوط برنامه ریزی شده در واقع می تواند مسافت های خودرو را با پیاده روی کاهش دهد و امکان پذیر تر شدن بیشتر باشد.A Urban Land Institute مطالعه نشان داد که محله های جمع آوری شده، کمتر از سرمایه گذاری های معمولی دوچرخه سواری، انتقال تغییرات کلیدی در بخش های اصلی و انتقال، تغییرات ترافیک در بخش های جاده ای است.

نمونه های واقعی از Zoning نوآورانه

پورتلند، اورگان

برنامه شهری مرکزی پورتلند شامل کدهای مبتنی بر فرم است که اجازه می دهد مسکونی، تجاری و نور صنعتی استفاده در بسیاری از مرکز شهر و منطقه مروارید. منطقه "Mix-and-Match" منطقه اجازه می دهد هر ترکیبی از استفاده در یک سایت واحد، موضوع فقط به شکل و استانداردهای عملکرد، این انعطاف پذیری در تبدیل مروارید از یک راه آهن زمینی با فضاهای عمومی، و مغازه های فراوان پشتیبانی می شود.

دنور، کلرادو

دنور کد منطقه ای خود را در سال 2010 با "کد کوچک سازی" اصلاح کرد، از استفاده مبتنی بر تنظیم فرم برای بسیاری از مناطق حرکت کرد.این کد شامل "مناطق "Urban Neighborhood Plaza" است که ترویج مخلوط استفاده در امتداد خیابان های اصلی، به عنوان یک نتیجه، تحولات مانند ایستگاه بدون مرز] Neighborhood [FLT 1) ادغام یکپارچه، و سیستم تراکم عمومی را در اطراف یک سیستم حمل و مقرون حمل و مقرون به صرفه می کند.

Arlington County، ویرجینیا

راهرو "Columbia Pike" Arlington یک مدل ملی برای احیای ترکیبی است. شهرستان یک کد مبتنی بر فرم را تصویب کرد که اجازه می دهد چگالی بالاتر در امتداد راهرو حمل و نقل، با کاهش پارکینگ و زمین زمین زمین زمین و زمین زمین خرده فروشی مورد نیاز است، نتیجه یک خیابان اصلی متنوع، پیاده روی با کسب و کار های کوچک و ترکیبی از رویکرد Arlington شناخته شده است "و تجهیزات جدید EPAcom" همچنین شامل پارک های جدید است.

این مثال ها نشان می دهد که اصلاح منطقه ای یک تلاش تمام عیار نیست، هر شهر باید کد خود را با زمینه محلی، شرایط بازار و ارزش های جامعه سازگار کند. موفق ترین اصلاحات کسانی هستند که مبتنی بر داده هستند و شامل تعامل عمومی گسترده هستند.

چالش های توسعه دهندگان Face در پروژه های ترکیبی استفاده شده تحت قوانین فعلی

حتی در شهرهایی که دارای کدهای اصلاح شده اند، توسعه دهندگان با موانع عملی مواجه می شوند. تأمین مالی پروژه های ترکیبی می تواند پیچیده تر از پروژه های تک نفره باشد، زیرا وام دهندگان خطرات جداگانه ای را برای قطعات خرده فروشی و مسکونی ارزیابی می کنند که اجازه می دهد استفاده مخلوط با استفاده از حق کمک می کند تا خطر را کاهش دهد، اما سایر مسائل همچنان ادامه دارد:

بسیاری از بانک ها نیاز به تعدادی از فضاهای پارکینگ برای امن وام، حتی اگر شهرستان اجازه می دهد کمتر است، این ناسازگاری می تواند توسعه دهندگان را مجبور به ساخت پارکینگ بیشتر از آنها می خواهند، افزایش هزینه ها و کاهش بهره وری سایت.
آتش و کدهای ساختمان: ساختمان های مختلط اشغال باید با تفکیک آتش سخت تر و الزامات خروج مطابقت داشته باشند، افزایش هزینه های ساخت و ساز اغلب فرض می کنند که استفاده های جداگانه کاملاً جدا شده است، که می تواند طراحی پیچیده تر باشد.
مونتاژ: ایجاد یک سایت بزرگ به اندازه کافی بزرگ برای یک پروژه جامع مخلوط اغلب نیاز به جمع آوری بسته های متعدد با نام های مختلف منطقه بندی، هر کدام نیاز به تایید جداگانه مسائل عنوان و اموال نگه داری می تواند پروژه ها را به مدت سالها به تاخیر بیاندازد.
مخالفت با کمونیسم: حتی با منطقه بندی در محل، ساکنان ممکن است به سر و صدا، ترافیک و یا سایه ها اعتراض کنند، توسعه دهندگان باید زمان قابل توجهی را در توسعه جامعه برای ایجاد حمایت سرمایه گذاری کنند - اغلب نیاز به کارکنان اختصاص داده شده و تلاش های روابط عمومی دارند.
ظرفیت ساخت و ساز: آب موجود، فاضلاب و سیستم های الکتریکی ممکن است برای افزایش تراکم، افزایش ارتقاء که به هزینه های پروژه و جدول زمانی اضافه می شود، اندازه گیری نمی شود.

علی رغم این موانع، تقاضای بازار برای زندگی ترکیبی همچنان رو به رشد است، به ویژه در میان هزاره ها و ساکنان خالی که به دنبال محیط های شهری قابل پیاده روی هستند. توسعه دهندگان که به طور فعال کد منطقه ای محلی خود را درک کرده و با بخش های برنامه ریزی اولیه درگیر می شوند، اغلب می توانند این چالش ها را هدایت کنند.

مزایای اقتصادی و اجتماعی انعطاف پذیری ترکیبی استفاده از Zoning

هنگامی که قوانین منطقه ای برای حمایت از تحولات ترکیبی سازگار هستند، جوامع می توانند از مزایای زیادی برخوردار شوند.این موارد فراتر از پروژه های فردی به پارچه شهری کلی گسترش می یابد:

قابلیت راه رفتن و کاهش ترافیک ترافیک: ساکنان می توانند به مغازه ها، خدمات و مشاغل راه بروند، کاهش وابستگی به ماشین خود را نشان می دهد که محله های مخلوط 20-40٪ کمتر سفرهای خودرو در سرانه، کاهش سایش در جاده ها و کاهش انتشار گازهای گلخانه ای.
افزایش فعالیت اقتصادی و اشتغال محلی: خرده فروشی زمین زمین تولید شغل و درآمد مالیاتی.یک خیابان پر جنب و جوش جذب مشتریان بیشتر، ایجاد یک چرخه خوب از سرمایه گذاری کوچک رشد با یک پایه مشتری داخلی.
گزینه های مسکن متنوع تر: توسعه های ترکیبی می تواند شامل آپارتمان ها، آپارتمان ها، خانه ها و واحدهای کار زنده، سطح درآمد مختلف و انواع خانوارها باشد.
هویت محله و مشارکت جامعه: افرادی که زندگی می کنند، کار و بازی در همان منطقه بیشتر احتمال دارد در رویدادهای محلی، فروشگاه در کسب و کار محلی، و حمایت از بهبود.
پایداری محیط زیست: کاهش استفاده از ماشین همراه با اشکال ساختمان جمع و جور گازهای گلخانه ای را کاهش می دهد و فضای باز را در حاشیه شهری حفظ می کند.
مزایای سلامتی: محله های پیاده روی فعالیت فیزیکی را تشویق می کنند؛ مطالعات مربوط به منطقه بندی ترکیبی برای کاهش میزان چاقی و بیماری مزمن است.

این مزایا بر این نکته تأکید می کند که چرا بسیاری از شهرها در حال تجدید نظر در کدهای منطقه ای خود هستند، اصلاحات باید به دقت انجام شود تا از جابجایی ساکنان موجود جلوگیری شود.سیاست های انحصاری منطقه ای که نیاز به واحدهای مقرون به صرفه در پروژه های مخلوط جدید دارند، می تواند به اطمینان حاصل شود که جوامع موجود از تجدید حیات بهره مند می شوند.

استراتژی های عملی برای توسعه دهندگان و سیاست گذاران

توسعه دهندگان

به طور ناگهانی به دلیل تلاش: تجزیه و تحلیل کد منطقه ای موجود، مناطق بیش از حد و برنامه جامع است که شناسایی هر گونه استفاده، تراکم و یا محدودیت پارکینگ که ممکن است نیاز به تغییر واریانس.
] کارکنان برنامه ریزی مهندسی: [FLT 1 ] جلسات پیش از درخواست می تواند انتظارات را روشن کند و مسائل بالقوه را قبل از سرمایه گذاری به شدت در طراحی شناسایی کند. بسیاری از شهرها کنفرانس های رایگان یا کم هزینه را ارائه می دهند.
طراحی برای انعطاف پذیری: ساخت ارتفاع کف به طبقه که می تواند هر دو خرده فروشی و مسکونی استفاده می شود.طراحی فضای پوسته که می تواند برای مستاجران مختلف تقسیم بندی شده است.
مزایای جامعه شرکت: ارائه فضای باز عمومی، مسکن مقرون به صرفه، و یا بهبود عابر پیاده می تواند حسن نیت و تایید ساده را ایجاد کند. کار با انجمن های محله در اوایل برای رسیدگی به نگرانی.
ابزار تامین مالی عمومی را جستجو کنید: مالیات افزایش، پاداش های چگالی، و یا کمک های مالی برای توسعه مجدد میدان قهوه ای می تواند هزینه های بالاتر پروژه های مخلوط استفاده را جبران کند.
ساخت یک پروکارما قوی: پروژه های ترکیبی با استفاده ترکیبی نیاز به نوشتن دقیق با پیش بینی اجاره واقعی برای هر دو قطعات تجاری و مسکونی.

سیاست گذاران

موافقت نامه منطقه ای: [FLT 1] کد موجود را برای مقرراتی که به صراحت یا به طور ضمنی استفاده مخلوط را ممنوع می کنند، بررسی کنید یا این بخش ها را اصلاح کنید تا اطمینان حاصل شود که اصلاحات به موانع واقعی رسیدگی می کنند.
Adopt کدهای مبتنی بر فرم: Shift تمرکز از استفاده به شکل برای ایجاد محیط های قابل پیش بینی و مقیاس انسانی شروع با مناطق آزمایشی مانند راهروهای ترانزیت یا مناطق مرکز شهر.
حداقل پارکینگ قرمز: [FLT 1] حداقل با حداکثر قیمت جایگزین یا حذف آنها به طور کامل در مناطق غنی از حمل و نقل ارائه انگیزه برای ساخت پارکینگ مشترک و پارکینگ بدون درز.
پاداش های تراکم پیشنهادی: ارائه می دهد ارتفاع اضافی یا مساحت کف برای پروژه هایی که شامل مسکن مقرون به صرفه یا گواهینامه ساختمان سبز است، اطمینان حاصل کنید که پاداش ها به اندازه کافی مهم هستند که معنی دار باشند.
هماهنگ با حمل و نقل; اصلاحات منطقه ای Align با سرمایه گذاری های حمل و نقل، خطوط دوچرخه و زیرساخت های عابر پیاده برای به حداکثر رساندن مزایای تراکم مخلوط استفاده از خیابان کامل.
] تایید خط: ایجاد فرآیندهای بررسی سریع برای پروژه هایی که با پایداری یا معیارهای مقرون به صرفه مطابقت دارند.
زیرساخت های پراکنده: از هزینه های تاثیر و افزایش مالیات برای ارتقاء آب، فاضلاب و ظرفیت پهنای باند در مناطق هدف برای توسعه مخلوط استفاده کنید.

چشم انداز آینده: روند در Zoning و ترکیبی توسعه شهری

روند اصلاح منطقه ای در سال 2023 شتاب می گیرد، چندین ایالت قوانینی را تصویب کردند که مخالفت محلی را با تراکم نزدیک تر از حد عبور می کردند – به عنوان قانون "پیشگیری" شناخته می شود. SB 9 و SB 10 کالیفرنیا، به عنوان مثال اجازه می دهد دوبلکس و مسکن از دست رفته در مناطق تک خانواده ای که قبلاً وجود دارد و واشنگتن اقدامات مشابهی را انجام داده اند.

فناوری همچنین نقش دارد. پلتفرم های دیجیتال برای انطباق منطقه ای و مجوز خودکار می توانند تاخیر و شفافیت را برای توسعه دهندگان کاهش دهند، در همین حال، ظهور کار از راه دور در حال تغییر تقاضا از CBD به سمت محله هایی است که ترکیبی از مسکن، خدمات و فضای سبز را ارائه می دهند.این روند به نفع مفاهیم ترکیبی از "شهر 15 دقیقه ای" است که نیاز به مناطق منطقه بندی شهرها مانند پاریس و بارسلونا دارند که یک اصلاح قانون برنامه ریزی شهری را در سراسر جهان مورد استفاده قرار داده اند.

یکی دیگر از روند در حال ظهور استفاده از "کد مبتنی بر فرم" برای کل برنامه های کارشناسی ارشد، همانطور که در توسعه جوامع جدید در اطراف ایستگاه های راه آهن و راهروهای فرودگاه دیده می شود، این کدها با گواهینامه های ساختمان سبز مانند LEED-ND (توسعه همسایگی) یکپارچه شده اند تا مناطق پایدار و مخلوط را ایجاد کنند، شهرها به بررسی "منطقه بندی انحصاری" به عنوان یک ابزار که اطمینان از پروژه های مقرون به صرفه نیز جلوگیری از واحدهای جابجایی ترکیبی.

چالش ها باقی مانده است: مخالفت سیاسی، شکاف های بودجه زیرساختی و نیاز به کدهای ساختمانی به روز شده، رشد احساسات ضد توسعه در برخی از شهرها ممکن است پیشرفت کند، با این حال، اجماع فزاینده در میان برنامه ریزان، اقتصاددانان و حامیان محیط زیست به سمت آینده ای که قوانین منطقه ای را قادر می سازد - به جای مانع - ایجاد جوامع شهری پر جنب و جوش، مخلوط که درک این تغییر و کار با بهترین شکل شهرداری ها موفق خواهد شد.

در نتیجه، قوانین منطقه ای به طور قابل توجهی بر توسعه مناطق ترکیبی در تنظیمات شهری تأثیر می گذارد. اصلاحات فکری - کدهای مبتنی بر فرم، کاهش ماموریت های پارکینگ، و اجازه دادن به پاداش های تراکم - می تواند به شهرها کمک کند تا جوامع پویا، پایدار و فراگیرتری ایجاد کنند.با یادگیری از بهترین شیوه ها در پورتلند، دنور، Arlington و دیگر پیشگامان، ذینفعان می توانند پیچیدگی ها را هدایت کنند و پتانسیل های کامل استفاده از ترکیب شهری را باز کنند.