چگونه قبل از بستن قرارداد خرید را بررسی و درک کنیم

چرا توافق خرید نیاز به توجه کامل شما دارد

خرید ملک در میان تعهدات مالی معتبر ترین افراد در طول عمر خود قرار دارد، قبل از اینکه خط ذکر شده را امضا کنید و معامله را ببندید، به دست آوردن درک کامل از توافق خرید نه تنها توصیه می شود - این سند قانونی هر جنبه از معامله را اداره می کند، از قیمت شما برای پرداخت وسایل چپ در آشپزخانه، بررسی کامل از منافع شفاهی، تنها از طریق بستن شرایط زبان و بسته شدن وعده های نرم افزار، جلوگیری می کند.

این مقاله شما را از طریق عناصر حیاتی توافق خرید پیاده می کند، یک رویکرد ساختار یافته برای بررسی آن را فراهم می کند و حقوق و تعهدات شما را توضیح می دهد تا بتوانید با اعتماد به نفس ادامه دهید.

قرارداد خرید چیست؟

یک قرارداد خرید، که به عنوان یک قرارداد فروش املاک و مستغلات نیز شناخته می شود، یک سند الزام آور قانونی است که شرایط و شرایطی را که در آن ملک فروخته می شود، مشخص می کند.این امر تعهدات قابل اجرا برای هر دو خریدار و فروشنده ایجاد می کند، در حالی که قوانین ایالتی و محلی بر فرم و محتوا خاص تأثیر می گذارد، هدف اصلی همچنان یکسان است: ثبت قرارداد کامل در نوشتن به طوری که هر دو طرف دقیقا می دانند چه انتظار چه چیزی را دارند.

قرارداد خرید را می توان سفارشی یا استفاده از اشکال استاندارد منتشر شده توسط انجمن های تجاری املاک و مستغلات، حتی در ایالت هایی که بررسی وکیل لازم نیست، داشتن وکیل بررسی قرارداد یک حفاظت هوشمند است.این توافق به طور معمول پس از پذیرش پیشنهاد و باقی ماندن در اثر از طریق فرآیند بسته شدن و فراتر از آن، اگر هر گونه تعهدات پس از بسته وجود دارد.

درک این سند از سوء تفاهم ها جلوگیری می کند و مکانیسمی برای حل اختلافات فراهم می کند بدون توافق روشن، شرایط مانند مهلت های تأمین مالی، جدول زمانی بازرسی و اصلاح تعهدات مبهم می شوند و هر دو طرف آسیب پذیر می شوند.

اجزای کلیدی توافقنامه خرید

هر قرارداد خرید شامل مقررات استاندارد است، اما جزئیات خاص می تواند به طور قابل توجهی بر اساس شیوه های بازار محلی و نوع ملک خریداری شده متفاوت باشد.

خرید قیمت و شرایط پرداخت

قیمت خرید پایه قرارداد است. فراتر از مبلغ پایه، توافق باید فرم پرداخت، مقدار پرداخت پیش بینی شده، و اینکه آیا خریدار قصد دارد از تامین مالی یا پرداخت پول نقد استفاده کند، اگر تامین مالی مشارکت داشته باشد، توافق باید مبلغ وام، نرخ بهره و نوع وام را ذکر کند.

سپرده گذاری پول

درآمدزایی سپرده ای است که توسط خریدار برای نشان دادن ایمان و تعهد خوب به معامله ایجاد شده است.توافق باید مبلغ سپرده را اعلام کند، مهلت سپرده گذاری آن، موجودی که وجوه را نگه می دارد (معمولا یک شرکت عنوان یا نماینده سهام) و شرایطی که خریدار می تواند سپرده را بهبود بخشد اگر معامله از طریق مقادیر استاندارد از 1٪ به 3٪ خرید قیمت رقابتی کاهش یابد، اما می تواند در بازارهای رقابتی متفاوت باشد.

گزارشگر: اطمینان حاصل کنید که توافق به صراحت بیان می کند که پول جدی قابل بازپرداخت است اگر موافقت نامه برآورده نمی شود.

تحریم ها

شرایط شرایطی هستند که باید قبل از پایان قرارداد رضایت داشته باشند، آنها یک شبکه ایمنی برای خریداران فراهم می کنند.

عدم رضایت از معامله: [FLT 1] خریدار را به عقب اجازه می دهد تا اگر آنها قادر به دریافت وام در یک دوره مشخص نیست.
تردید در مورد عدم اطمینان: خریدار حق دارد ملک را به طور حرفه ای بررسی و مذاکره و یا اعتبار بر اساس یافته ها، قرارداد باید دوره بازرسی و روش درخواست تعمیرات را مشخص کند.
رضایت شغلی: از خریدار محافظت می کند اگر ملک برای کمتر از قیمت خرید توافق شده ارزیابی می شود، قرارداد باید آنچه را که در چنین سناریویی اتفاق می افتد، مانند مذاکره مجدد یا لغو، مشخص کند.
[FLT: 1 ] اجازه می دهد خریدار به عقب برگردد اگر اموال موجود خود را در یک بازه زمانی معین به فروش نمی رساند، این به ویژه برای خریداران که نیاز به عدالت از خانه فعلی خود برای تامین مالی خرید جدید مهم است.

Each contingency should have a clear deadline, the method for waiving or extending it, and the consequences of failing to satisfy it.

بستن تاریخ و مالکیت

تاریخ بسته شدن روز برنامه ریزی شده است که انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار، توافق نامه همچنین باید زمان بندی مالکیت را در برخی معاملات، فروشنده پس از بستن مدت کوتاهی از مالکیت، مانند چند روز برای حرکت به سمت خریدار، رزرو اولیه را قبل از بستن، از جمله پرداخت اجاره یا سپرده های امنیتی اگر دیر یا بسته شدن دیرین یا بسته شدن اختلافات خود را به دقت بررسی کنید، بنابراین خریدار ممکن است قبل از بستن هرگونه چیدمان را بررسی کند.

انحصار و انحصار

چه چیزی با ملک باقی می ماند و چه چیزی با فروشنده می رود؟ قرارداد خرید باید تمام اقلام موجود در فروش را فهرست کند، مانند لوازم، پوشش پنجره، وسایل نور و تجهیزات محوطه سازی. موارد ذکر شده فروشنده قصد دارند تا نگه دارند، مانند یک chandelier خاص یا یک لباسشویی و خشک کننده، اغلب زمانی ایجاد می شود که اطمینان کلامی در مورد موارد شامل نمی شود که به قرارداد استفاده از هر چیز که شما برای استفاده از آن مهم است.

دانلود بازی Disclosures and Sales Representations

فروشندگان معمولاً ملزم به افشای نقص های مواد شناخته شده بر اموال هستند.توافق خرید باید هر گونه افشایی را که فروشنده ارائه داده است، مانند افشای رنگ های مبتنی بر سرب برای خانه های ساخته شده قبل از 1978، گزارش های خطر طبیعی یا بیانیه افشای انتقال، برخی از ایالت ها همچنین نیاز به افشای در مورد تفاوت های محله، مانند مجرمان جنسی ثبت شده یا سر و صدای فرودگاه.

این توافق همچنین باید شامل نمایندگی ها و ضمانت های فروشنده در مورد وضعیت ملک در بسته شدن باشد، مانند اینکه سقف نشت نمی کند، سیستم HVAC عملیاتی است و اموال به دروغ های ناشناخته مربوط نمی شود.

آماده سازی برای بررسی توافقنامه خرید

قبل از شروع خواندن، اسناد مورد نیاز خود را جمع آوری کنید: بسته افشای فروشنده، هر گونه گزارش بازرسی که قبلا تکمیل شده است، و یک کپی از نامه پیشنهاد شما کمک می کند تا اطمینان حاصل کنید که قرارداد به طور دقیق نشان دهنده آنچه که مذاکره شده است، همچنین عاقلانه است که زمان را برای بررسی توافق بدون حواس پرتی برنامه ریزی کنید.

آشنا کردن خود با فرم خاصی که مورد استفاده قرار می گیرد. بسیاری از عوامل املاک و مستغلات از فرم های استاندارد منتشر شده توسط انجمن محلی Realtors استفاده می کنند، این فرم ها اغلب شامل چک باکس ها، سفیدهای پر در سفید و زبان استاندارد شده دیگ بخار است که می تواند اصلاح شود. درک ساختار فرم کمک می کند تا شما شناسایی کنید که کدام زمینه ها نیاز به توجه شما دارند.

مرحله به مرحله بررسی

به طور سیستماتیک بررسی کنید.با این سند با همان مراقبتی که می خواهید برای یک همکاری تجاری یا یک توافق وام بزرگ قرارداد داشته باشید، رفتار نکنید.

1- تمام سند را از ابتدا تا انتها بخوانید

با خواندن کل توافق یک بار، از خط اول تا آخر، مقاومت در برابر اصرار به تمرکز تنها بر بخش هایی که مهم ترین به نظر می رسد، مانند قیمت و تاریخ بسته شدن، مقررات دفن شده در چاپ خوب - مانند بندهای پیش فرض، روش حل اختلاف، و قانون حاکم - می تواند پیامدهای قابل توجهی داشته باشد که بخش ها گیج کننده هستند یا سوالات را افزایش می دهند.

۲- بررسی اینکه همه شرایط مذاکره کننده شامل

توافق را با پیشنهاد پذیرفته شده خود و هر گونه مذاکره بعدی مقایسه کنید، تأیید کنید که قیمت خرید، مبلغ پول جدی، تاریخ بسته شدن و هر گونه اعتبار یا تعمیرات توافق شده به درستی منعکس شده است.اگر شما برای بستن هزینه های معامله یک فروشنده مذاکره کرده اید، توافق باید مقدار دقیق دلار یا درصد را بیان کند.

۳- بررسی هرگونه اختلاف در جزئیات

برای هر یک از معایب، مهلت را یادداشت کنید، مراحلی که باید برای رضایت از آن انجام دهید، و اگر نتوانید آن را برآورده کنید، شرایط مالی، به عنوان مثال، باید مشخص کنید که آیا تعهد وام شما باید با یک تاریخ خاص نهایی شود یا به سادگی برای برخی از موافقت نامه ها اعمال شود، اجازه می دهد تا فروشنده درخواست وام درخواست شما را تایید کند.

تداخلات بازرسی اغلب شامل یک جدول زمانی برای تکمیل بازرسی ها و سپس یک دوره جداگانه برای تصمیم گیری یا مذاکره مجدد است اگر قرارداد شما نیاز به اطلاع از تصمیم خود را در عرض 48 ساعت دریافت گزارش بازرسی، علامت گذاری که مهلت در تقویم خود بلافاصله.

۴- بررسی پیش فرض و حل اختلافات

بخش پیش فرض آنچه اتفاق می افتد را مشخص می کند اگر هر دو طرف نتوانند تعهدات خود را انجام دهند، رایج ترین نتیجه پیش فرض از دست دادن سپرده پول جدی است، با این حال، برخی قراردادها به فروشنده اجازه می دهند تا از عملکرد خاصی شکایت کند که خریدار را مجبور می کند تا خرید را تکمیل کند.

اگر قرارداد شامل یک بند داوری باشد، ممکن است حق شکایت خود را در دادگاه تسلیم کنید. ارزیابی کنید که آیا داوری الزام آور برای شما قابل قبول است یا خیر.برخی خریداران گزینه ی محاکمه ی هیئت منصفه را ترجیح می دهند، در حالی که دیگران به سرعت و حریم خصوصی داوری ارزش می دهند.

۵- بررسی دیسک ها و نمایشگاه ها

وابستگی به توافق، مانند فرم های افشای اموال، اسناد HOA، افشای رنگ مبتنی بر سرب و نقشه های پلاک، می تواند به اندازه قرارداد اصلی مهم باشد.این نمایشگاه ها اغلب حاوی اطلاعات انتقادی در مورد وضعیت اموال، مرزها و محدودیت های هر یک به دقت بررسی می کنند.برای مثال، خواندن پیمان های HOA می تواند به شما هشدار دهد که قوانینی که پارکینگ یا انواع خاصی از بازسازی را ممنوع می کند.

۶- کمک حرفه ای را دنبال کنید

قرارداد های خرید املاک و مستغلات قراردادهای قانونی هستند و می توانند پیچیده باشند، حتی اگر قبلاً ملک خریداری کرده اید، قوانین ایالتی متفاوت است و زبان قرارداد می تواند تغییر کند.در نظر گرفتن یک وکیل املاک و مستغلات برای بررسی این توافق یکی از محتاط ترین تصمیماتی است که می توانید بگیرید. یک وکیل می تواند شرایط نامطلوب را شناسایی کند، اصلاحات را پیشنهاد کند و اطمینان حاصل کند که حقوق شما تحت قوانین محلی محافظت می شود.

نماینده املاک شما همچنین یک منبع ارزشمند است، اما به یاد داشته باشید که نقش نماینده در درجه اول تسهیل معامله است، نه برای ارائه مشاوره حقوقی، در حالی که عوامل می توانند شیوه های استاندارد را توضیح دهند و شرایط مذاکره را مذاکره کنند، آنها نمی توانند زبان قرارداد را تفسیر کنند یا به شما در مورد خطرات قانونی در اکثر ایالت ها توصیه کنند.

قرص های معمولی برای جلوگیری از

حتی خریداران باتجربه نیز می توانند جزئیات مهم را نادیده بگیرند و در اینجا اشتباهات رایجی وجود دارد و چگونه می توانند آنها را کنار بگذارند.

نگاهی به "زمان از جوهر" نوئل

بسیاری از موافقت نامه های خرید شامل یک بند است که بیان می کند زمان از ماهیت است.این بدان معنی است که تمام مهلت ها سخت هستند.از دست دادن یک توافق، مهلت همه مهلت ها و یادآوری ها به خوبی پیش فرض شده است.

فرض بر اینکه توافق نامه های کلامی مخالف هستند

اگر شما یک تعمیر یا تغییر در شرایط را مذاکره کردید، اطمینان حاصل کنید که در اصلاح کتبی توافق نامه ها منعکس شده است. موافقت نامه های شفاهی دشوار است و بعداً می تواند مورد بحث قرار گیرد. قرارداد کتبی تنها رکورد معتبری است که شما و فروشنده موافقت کردند.

عدم درک دوره بررسی وکیل

در برخی از ایالت ها، قرارداد شامل یک دوره بررسی وکیل تعیین شده است که در طی آن هر دو طرف می توانند با یک وکیل مشورت کنند و در صورت لزوم، از توافق خارج شوند یا در صورت لزوم، وکیل شما قرارداد را بررسی کند، ممکن است توانایی بازگشت به آن را بر اساس نگرانی های قانونی از دست بدهید.

فراموش کردن برای بررسی اداره فروشنده

اگر شما خرید ملک از یک اعتماد، یک املاک و یا یک شرکت، اطمینان حاصل کنید که فرد امضای توافق دارای اختیارات قانونی برای فروش است. قرارداد باید شامل نمایندگی باشد که فروشنده حق انتقال اموال را دارد.

درک حقوق و مسئولیت های شما

توافق خرید یک خیابان دو طرفه است که مسئولیت های شما را به عنوان خریدار تحمیل می کند، اما همچنین به شما حقوق قابل اجرا را می دهد.

مسئولیت های شما به عنوان یک خریدار

در قرارداد، مسئولیت های اولیه شما معمولا شامل:

سپرده گذاری پول جدی در زمان
درخواست برای تامین مالی و ارائه مدارک لازم برای وام دهنده
پرداخت و پرداخت برای بازرسی
بدون اطلاع از فروشنده در نوشتن اگر تصمیم به استناد به یک شرط یا از حق خود برای لغو
بستن و تحویل قیمت خرید کامل

عدم رعایت هر یک از این تعهدات می تواند یک پیش فرض باشد، پول جدی خود را در معرض خطر قرار دهد و شما را به اقدام قانونی معرفی کند.

حقوق شما به عنوان یک خریدار

این قرارداد همچنین از شما محافظت می کند. حقوق شما معمولا شامل:

پایان دادن به توافق اگر یک توافق در چارچوب زمانی مشخص رضایت نداشته باشد
درخواست تعمیرات یا اعتبار بر اساس نتایج بازرسی
دریافت تمام افشای های مورد نیاز از فروشنده
اخراج از قرارداد اگر فروشنده تعهدات خود را نقض کند

برای انجام این حقوق، باید مراحل ذکر شده در قرارداد را دنبال کنید که اغلب نیاز به اطلاع کتبی در تعداد مشخصی از روزها دارد. توجه دقیق به الزامات اطلاع و نگه داشتن نسخه از تمام مکاتبات.

وقتی پیاده روی می کنیم

هر قرارداد خرید ارزش ثبت نام ندارد، برخی از شرایط ممکن است بسیار نامطلوب باشد که پیگیری یک ملک مختلف انتخاب هوشمندانه تر است اگر:

فروشنده از شامل تخفیف های معقول، مانند تامین مالی یا بازرسی خودداری می کند.
قرارداد یک بازرسی کوتاه غیر منطقی یا دوره ی رسیدگی به آن را تحمیل می کند.
مجازات های پیش فرض بیش از حد است، مانند نه تنها از دست دادن پول جدی بلکه مسئول کل کمیسیون است.
اصطلاحات مادی مانند تاریخ بسته شدن یا تاریخ مالکیت مبهم یا غیر قابل قبول هستند.
فروشنده افشای های لازم را ارائه نخواهد داد یا اجازه بازرسی را نمی دهد

پیاده روی قبل از ثبت هزینه ها، هیچ چیز جز زمانی که سرمایه گذاری کرده اید، اگر قبلاً پول جدی ارائه کرده اید، اما در طول دوره ی پیگیری، یک مسئله جدی را کشف کنید، ممکن است هنوز بتوانید عقب نشینی کنید اگر یک توافق نامه هنوز رضایت بخش باقی بماند.

چک لیست نهایی قبل از بستن

همانطور که به تاریخ بسته شدن نزدیک می شوید، از طریق این چک لیست نهایی اجرا کنید تا اطمینان حاصل کنید که همه چیز به ترتیب است.

قرارداد را به دقت منعکس کننده شرایط نهایی مذاکره شده است: مقایسه توافق نهایی امضا شده در برابر هر اصلاحات، اضافه کردن، و یا ضد اخراج کنندگان.
بررسی بیانیه حل و فصل: [FLT 1] افشای بسته از فهرست وام دهنده خود را همه هزینه ها، اعتبارات و هزینه مقایسه آن را در برابر توافق خرید برای اطمینان از ثبات.
[[۱] [۱۰] عنوان روشن: [۱۰] با شرکت عنوان خود کار کنید تا اطمینان حاصل کنید که اموال آزاد از دروغگویان، یا نقص های آشکار است که می تواند عنوان را به صورت ابری کند.
یک پیاده روی نهایی را تکمیل کنید: پیاده روی از اموال را در چارچوب زمانی مجاز قرارداد، به طور معمول 24 تا 48 ساعت قبل از بسته شدن، بررسی کنید که ملک در شرایط توافق شده است و موارد شامل موارد موجود است.
همه اسناد امضا شده را: کپی از توافق خرید، تمام اصلاحات، افشای، گزارش های بازرسی و مکاتبات با فروشنده و نماینده خود را ذخیره این سوابق امن برای مرجع آینده.

کامل بودن در این مرحله خطر اختلافات پس از افشای را کاهش می دهد و به شما کمک می کند تا با اعتماد به نفس به خانه جدید خود بروید.

همه چیز را با هم جمع کنید

توافق خرید ستون فقرات معامله املاک و مستغلات شما است.این یک درک کلامی را به یک قرارداد قانونی قابل اجرا تبدیل می کند که کل فرآیند را اداره می کند.با سرمایه گذاری زمان برای خواندن، درک و تأیید سند، شما از منافع مالی خود محافظت می کنید و خودتان را برای بستن موفق قرار می دهید.

توافق را به عنوان یک رسمی رفتار نکنید.به آن به عنوان یک سند تجاری حیاتی که سزاوار توجه کامل شما است، رویکرد به کمک متخصصان - نماینده املاک و مستغلات، یک وکیل املاک و مستغلات و وام دهنده خود - تفسیر مقررات پیچیده و مشکلات بالقوه پرچم در اوایل، تخصص آنها همراه با بررسی دقیق خود کمک خواهد کرد تا از مشکلات رایج و تصمیم گیری آگاهانه اجتناب کنید.

برای راهنمایی های اضافی، منابع ارائه شده توسط سازمان های معتبر مانند انجمن ملی Realtors ، ، اداره حفاظت مالی [FLT3]، و [FLT3، و آمریکایی بخش املاک و مستغلات، اعتماد و قانون املاک و مستغلات [F5: این روند اطلاعات واقعی را عمیق تر می کند.