چگونه از حقوق مالکیت خود در هنگام استفاده از یک ملک به عنوان کولپسال محافظت کنیم

درک محدوده کامل از حقوق مالکیت و مالکیت شما

هنگامی که شما پول قرض می گیرید و خانه، زمین یا املاک تجاری خود را به عنوان وثیقه می دهید، شما وارد یک ترتیبات قانونی الزام آور می شوید که می تواند درب ها را به سرمایه قابل توجهی باز کند - اغلب با نرخ های مطلوب تر نسبت به وام های غیر امن، این معامله اساساً رابطه شما را با اموال شما تغییر می دهد. وام دهنده منافع امنیتی را به طور معمول از طریق یک وام مسکن یا عمل اعتماد وام مسکن، که آنها را به طور پیش فرض برای محافظت از شما می دهد و در مورد حفاظت از آنچه که شما باید در ابتدا انجام دهید، اگر شما را حفظ کنید، و حقوق خود را به طور پیش فرض و اگر شما را حفظ کنید، به طور دقیق و اگر شما باشد.

حقوق مالکیت شامل توانایی مالکیت، استفاده، لذت بردن، دیگران و انتقال دارایی شما است. الف دروغ این حقوق را محدود می کند: شما نمی توانید بفروشید، سرمایه گذاری مجدد، یا اجاره ملک بدون رضایت وام دهنده تا زمانی که بدهی شما به طور کامل پرداخت می شود، با این حال شما حفظ عنوان عادلانه - حق بازگرداندن مالکیت کامل بر بازپرداخت تعادل حیاتی است، به عنوان مثال، اگر شما شروع به معامله با وام دهنده خود را بدون اطلاع از موافقت نامه وام دهنده خود را به طور کامل، با اجازه دادن وام دهنده، ممکن است کمک کند.

بسیاری از وام گیرندگان از مفهوم "عنوان نامه" غافل می شوند، اگر وام دهنده نتواند پس از بازپرداخت، دروغ را به درستی آزاد کند، عنوان شما به ابر تبدیل می شود، که می تواند فروش آینده یا بازپرداخت را مسدود کند، محافظت از حقوق شما نه تنها به معنای درک توافق اولیه بلکه اطمینان از یکپارچگی بلند مدت از سوابق مالکیت شما است.

Deep Dive: گام های کلیدی قبل از امضای هر گونه توافق

کمیسیون یک جستجوی جامع و بیمه عنوان امن

جستجوی عنوان یک تشریفات صرفاً رسمی نیست، بلکه دروغ های موجود را کشف می کند؛ قضاوت ها، سهولت ها، محدودیت های HOA یا اختلافات مالکیت که می تواند آرایش وثیقه شما را پیچیده کند، حتی اگر شما ملک را با آنچه که به نظر می رسد عنوان تمیز است، ادعاهای نامشخص از صاحبان قبلی، پیمانکاران (دروغ های مکانیکی) یا حتی مقامات مالیاتی می توانند سال ها بعد از آن، بیمه نامه ای را پوشش دهند؛ و این که تنها یک بیمه نامه اعتباری پنهان است، سیاست گذاری شده است.

Thoroughly بررسی توافقنامه وام با یک وکیل املاک و مستغلات

هرگز به خلاصه های کلامی یا اسکن سریع از چاپ خوب تکیه نکنید.یک وکیل املاک و مستغلات می تواند بندهای مشکل ساز مانند:

بندهای [FLT1] اجازه می دهد وام دهنده به درخواست بازپرداخت کامل بر رویدادهای خاص (به عنوان مثال، پرداخت دیر، انتقال مالکیت)
[در این باره] [و] [و [از عذاب] پیش پرداخت کنید [و [از این رو] هزینه های پرداخت وام را زود هنگام پرداخت کنید، که می تواند شما را در یک نرخ نامطلوب گرفتار کند.
مقررات فروش: بازپرداخت کامل اگر شما فروش و یا انتقال هر گونه علاقه به اموال - حتی درصد کمی به یک عضو خانواده.
سرد کردن: وام را به سایر دارایی های خود متصل می کند، بنابراین پیش فرض بر روی یک وام می تواند چندین ویژگی در معرض خطر قرار دهد.

وکیل شما همچنین فرآیند بیمه دولتی شما (قانونی در مقابل غیر قانونی)، حقوق رستگاری و هر دوره خنک کننده اجباری برای وام های پرخطر بالا را توضیح خواهد داد.برای مثال، برخی از ایالت ها نیاز به یک حق سه روزه برای ضربه زدن به خطوط اعتباری خانه دارند.

شرایط مذاکره کننده که عدالت شما را مهار می کند

قراردادهای دیگ بخار به وام دهندگان نفع می برند.سعی کنید شرایط حفاظتی خاصی را امتحان کنید:

دوره قبل از شتاب: برای حداقل 30 تا 60 روز برای درمان پیش فرض پس از اطلاع کتبی، این به شما زمان می دهد تا اموال را بفروشید و یا تامین مالی جایگزین قبل از شروع حق بیمه.
حق صدور وام: حتی پس از پیش فرض، برخی از دولت ها به شما اجازه می دهند با پرداخت تمام پرداخت های از دست رفته و هزینه ها را به یک نقطه خاص قبل از فروش حق قرارداد برای انجام این کار، صرف نظر از قانون ایالتی.
بند آزادی بخش: اگر شما وعده بسته های متعدد (معمولا در توسعه و یا وام های مزرعه)، مذاکره در مورد توانایی انتشار یک بسته خاص پس از بازپرداخت جزئی، این اجازه می دهد تا شما را به فروش و یا دوباره سرمایه گذاری آن بسته به طور مستقل.
صدور حکم در مورد کمبود: [FLT 1] پس از ثبت نام، اگر قیمت فروش بدهی را پوشش نمی دهد، بسیاری از وام دهندگان می توانند شما را برای بدهی کوتاه مدت دنبال کنند.
[در این صورت] حق اجاره یا اجاره ( اگر قصد دارید درآمد را از اموال بدست آورید، وام را تضمین کنید که برخی وام ها اجاره یا نیاز به تایید وام دهنده را محدود می کنند و نقض آن می تواند پیش فرض شود.

مستند سازی حقوقی و ثبت نام: امنیت خالص شما

مستندات مناسب فراتر از ثبت نام یک یادداشت مقدماتی و وام مسکن است. منافع امنیتی وام دهنده باید با ضبط کننده شهرستان یا رجیستری ثبت شود. ضبط حق وام دهنده اولویت وام دهنده را بر طلبکاران بعدی می دهد و زنجیره ای روشن از عنوان را ایجاد می کند، اما ضبط همچنین شما را با توجه قانونی به چالش می کشد: اگر وام دهنده نتواند ثبت نام، حقوق مالکیت شما ممکن است بدون تنظیم باقی بماند، اگر این سناریو و بعدا خطرناک است ثبت نام وام دهنده اشتباه باشد (به عنوان مثال، اگر ثبت نام وام دهنده نادرست باشد).

چه چیزی را در فایل شخصی خود نگه دارید (و چرا)

یادداشت برداری و وام مسکن / وام مسکن اعتماد: این قراردادها قراردادهای اصلی هستند.
[در حقیقت] قانون پایان (TILA) آشکار می کند: نشان می دهد APR، هزینه مالی، پرداخت کل و زمان پرداخت.
بیانیه های سر و صدا: اگر مالیات و بیمه بسته بندی شده است، این اظهارات نشان می دهد که چگونه پرداخت های شما اعمال می شود.
تمام مکاتبات با وام دهنده: ایمیل، نامه ها و یادداشت های دقیق از تماس های تلفنی (تاریخ، زمان، نام نماینده، خلاصه گفتگو) طلا اگر اختلاف بر سر وعده های تحمل و یا اصلاح شرایط.
از هر پرداخت هزینه: بیانیه بانک، رسیدها، و یا چک های لغو شده است.

این فایل را حداقل هفت سال پس از بازپرداخت وام حفظ کنید، اگر یک سرویس دهنده ادعا کند که پرداخت از دست رفته شما در واقع انجام شده است، سوابق شما شواهد اولیه است. اداره حفاظت مالی مصرف کننده ارائه می دهد راهنمایی در مورد چگونه به بحث در مورد خطاهای خدمات [FLT 1].

اهمیت یک امضای تاییدیه از Receipt

هنگامی که اسناد را به وام دهنده (به عنوان مثال، اثبات بیمه، نامه اختلاف پرداخت)، همیشه درخواست تایید امضا شده از رسید.این مانع از وام دهنده از ادعا آنها هرگز ارتباطات خود را دریافت نکرده اند، که می تواند در طول یک دفاع از بیمه حیاتی باشد.

نظارت فعال در طول دوره وام

حتی پس از بستن، شما باید هوشیار باشید.مدتا سوابق عمومی زمین را برای دروغ های غیر مجاز یا تکالیف چک کنید. Lenders اغلب وام ها را به سرویس دهندگان مختلف می فروشد، در حالی که این امر تعهد شما را تغییر نمی دهد، می تواند سردرگمی در مورد جایی که پرداخت ارسال می کند یا برای کمک تماس می گیرد، همیشه تأیید کند که سرویس جدید به درستی ثبت شده است اگر یک دروغ جعلی به نظر برسد (که من نمی توانم یک پیمانکار را حذف کنم).

بهترین تمرین ها با Lender

ارتباطات فعال قوی ترین ابزار شما است.اگر وضعیت مالی شما تغییر کند - از دست دادن شغل، اورژانس پزشکی، طلاق - با وام دهنده خود قبل از از از دست دادن پرداخت تماس بگیرید، بحث در مورد وعده های غذایی برای تحمل وام، اصلاح وام یا بازپرداخت گزینه های برنامه ریزی شده است، اکثر وام دهندگان ترجیح می دهند یک راه حل مذاکره شده در مورد هزینه های ارسال ایمیل یا اگر یک مصاحبه کتبی برای CFPB ارسال ایمیل و یا پاسخ دادن ایمیل.

نظارت بر بیمه و مالیات

وام دهندگان نیاز به بیمه خطر و اغلب مالیات های اموال را از طریق وام مسکن پرداخت می کنند، اگر اجازه دهید سیاست خود را از بین ببرید، وام دهنده می تواند پوشش گران قیمت را مجبور کند و هزینه را برای شما تصویب کند، به طور بالقوه به طور پیش فرض، اگر مالیات ملک پرداخت شود، دولت محلی می تواند یک دروغ مالیاتی را که اولویت وام مسکن را بر اساس یادآوری های خودکار یا هشدار برای پرداخت های مالیاتی خود را به درستی اعمال می کند.

استراتژی ها برای جلوگیری از شکست و حفظ مالکیت

شکست اجتناب ناپذیر نیست، اما اگر آن را به سرعت و استراتژیک عمل کنید:

پرداخت قبل از کسر: اگر اعتبار و عدالت شما هنوز قوی است، بازپرداخت به مدت طولانی یا پایین تر می تواند پرداخت ماهانه را کاهش دهد و از علامت اعتباری خود جلوگیری کند، به یاد داشته باشید که refinancing اغلب تنظیم مجدد اصطلاح وام و ممکن است با هزینه های بسته شدن آمده است.
درخواست اصلاح وام: Lenders ممکن است نرخ بهره را تنظیم کنند، اصطلاح را گسترش دهند، یا سرمایه گذاری برای صدور مشکل مالی خود را آماده کنید.
پرداخت جزئی یا فروش کوتاه: در موارد شدید، فروش ملک برای کمتر از تعادل وام، با مجوز وام دهنده، اجتناب از تخفیف و حفظ برخی از حقوق و دستمزد، معمولا شما نیاز به ثبت نام از حق هر گونه کمبود.
به جای تخفیف، به جای تخفیف: انتقال اموال به وام دهنده می تواند از یک مزایده عمومی جلوگیری کند و ممکن است شامل انتشار رسمی از کمبود باشد.
[FLT: 1 ] این می تواند به طور موقت متوقف کردن حق بیمه و اجازه می دهد تا شما را به پرداخت از دست رفته بیش از 3 تا 5 سال از طریق یک طرح تایید شده دادگاه است.این یک ابزار قدرتمند اما عواقب جدی بلند مدت در اعتبار خود و می تواند گران باشد.

هر گزینه بر حقوق مالکیت شما به طور متفاوتی تاثیر می گذارد.یک فروش کوتاه، معمولاً شما را ملزم می کند که ملک را خالی کنید و هنوز هم ممکن است شما را به کمبود در نظر بگیرید اگر به طور واضحی از بین نرود، یک عمل در محل ممکن است به عنوان "کمتر از حد مجاز" گزارش شود که هنوز بر اعتبار یک وکیل املاک و مستغلات یا وکیل ورشکستگی تاثیر می گذارد تا وضعیت خاص شما را قبل از انجام هر عمل خاص ارزیابی کند.

درک حقوق بیمه در جزئیات

اگر بیمه اجتناب ناپذیر باشد، دانش فرآیند دولت شما ضروری است.برخی از کشورها نیاز به معافیت قضایی دارند (اقدام دادگاه)، که به شما زمان و فرصت بیشتری برای رقابت با ادعاهای وام دهنده می دهد - به عنوان مثال، با استدلال اینکه وام دهندگان فاقد حق بستن هستند، زیرا این یادداشت به درستی اختصاص داده نشده است.

دریافت حق اطلاع (نامه، انتشار یا پست) از فروش پیش فرض و حق بیمه.
اموال را قبل از فروش در ایالت هایی که دوره های نجات قانونی دارند (اغلب 6 تا 12 ماه پس از فروش)، اما شما باید تعادل وام کامل را پرداخت کنید.
به چالش کشیدن ایستاده وام دهنده برای بستن - به عنوان مثال، اگر آنها نمی توانند ثابت کنند که آنها را نگه داشتن یادداشت اصلی و یا اگر ماموریت جعلی بود.
درخواست اصلاح وام یا تحمل حتی در میان رسیدگی های بیمه - بسیاری از وام دهندگان هنوز آن را برای جلوگیری از هزینه های دادگاه در نظر می گیرند.

توجه های محرمانه را نادیده نگیرید.یک وکیل می تواند به شما کمک کند تا یک پاسخ، کشف درخواست، یا مذاکره در مورد یک اقدام به پرداخت مجوز، برخی وام گیرندگان با دقت بررسی دقیق مستندات وام دهنده، به آنها زمان برای بازپرداخت یا فروش ملک.

حمایت های دولتی و نقش کمک های حقوقی

بسیاری از ایالت ها حمایت های اضافی را ارائه می دهند، مانند حق داشتن برنامه پیش از انعقاد (به عنوان مثال، نوادا، کالیفرنیا) این برنامه ها نیاز به وام دهنده و وام گیرندگان دارند تا قبل از فروش با یک واسطه خنثی ملاقات کنند.

پرداخت پست: پذیرش عنوان واضح خود

پس از پرداخت وام به طور کامل، وام دهنده باید دروغ خود را آزاد کند.شما باید یک سند رسمی دریافت کنید: رضایت وام مسکن (یا آزادی اعتماد) اطمینان حاصل کنید که در پرونده های عمومی ثبت شده است، دروغ های منتشر نشده می توانند مشکلات را ایجاد کنند، زمانی که شما سعی می کنید به فروش برسانید یا بازپرداخت مالیات، پیگیری با ثبت نام ثبت نام در صورت عدم ارائه وام دهنده، و درخواست برای درخواست تاخیر در درخواست، اگر شما درخواست قانونی را صادر نکنید، اجازه دهید برخی از پرداخت جریمه های وام دهنده.

بررسی گزارش اعتباری و گزارش Lender

پس از بسته شدن وام، گزارش اعتباری خود را از هر سه دفتر (Equifax، Experian، TransUnion) نظارت کنید، حساب باید به عنوان "Paid in full" یا "تنظیم شده" گزارش شود، اگر نشان می دهد که "گزارش نامه، "Charge-off"، یا "Late پرداخت"، به اشتباه، آن را به سرعت با اعتبار و حسابرس و خطا سالانه خود را به عنوان وام دهنده خود را بررسی کنید.

چه کاری باید انجام دهید اگر Lender ناپدید شود یا Merges

گاهی اوقات، وام دهندگان از کسب و کار خارج می شوند یا به دست می آیند.در چنین مواردی ممکن است دروغ به درستی منتشر نشود. تماس با تنظیم کننده بانکی ایالتی یا دفتر دادستان کل برای راهنمایی.شما ممکن است نیاز به ثبت یک دادخواست "عنوان دقیق" برای حذف دروغ از رکورد، در حالی که هزینه، این لازم است برای بازگرداندن عنوان واضح خود را.

جایگزین های استفاده از مالکیت به عنوان کولپستال: وزن ریسک

قبل از پر کردن محل اقامت اولیه یا یک قطعه مهم از املاک و مستغلات، در نظر بگیرید که آیا مزایای آن واقعاً بیش از خطرات است یا خیر، هر کدام با تجارت خود وجود دارد:

وام های شخصی امن: [FLT 1] نرخ بهره بالاتر و محدودیت های قرض گرفتن پایین تر، اما هیچ خطر از دست دادن اموال خود را خوب برای نیازهای کوتاه مدت و کوچکتر.
وام های بیمه شده با سایر دارایی ها: استفاده از وسایل نقلیه، تجهیزات، و یا نمونه کارها سرمایه گذاری به جای املاک و مستغلات، اغلب ضروری تر و آسان تر است.
خطوط اعتباری امن توسط دارایی های کسب و کار (در صورت قرض گرفتن برای کسب و کار): اموال شخصی خود را از جدول با استفاده از موجودی، حساب های قابل قبول و یا تجهیزات به عنوان وثیقه نگه دارید.
سرمایه گذاری یا شرکای سهام؛ سرمایه گذار را در ازای سهم مالکیت یا سود سرمایه گذاری کنید، نه اینکه بدهی را پرداخت کنید، بلکه کنترل شما را کاهش می دهد.
خط اعتباری خانه (HELOC) اما با احتیاط: HELOC یک نوع وام امن است، اطمینان حاصل کنید که خط می تواند یخ زده یا کاهش یابد توسط وام دهنده در هر زمان، به ویژه اگر ارزش اموال خود را کاهش.

هر جایگزین دارای پیامدهای قانونی متمایز است، به عنوان مثال، یک مشارکت سهام ممکن است شامل یک توافق خرید پیچیده باشد.هزینه قرض گرفتن یا تسلیم عدالت در برابر ارزش دارایی شما در معرض خطر قرار می گیرد، گاهی اوقات پرداخت کمی بیشتر به نفع وام غیر امن بسیار ارزان تر از از از از دست دادن بالقوه خانه شما است.

اشتباهات رایجی که حقوق مالکیت معدن (و چگونگی اجتناب از آن)

اعطای تضمین های شخصی بدون خواندن آنها: حتی اگر وام توسط اموال تضمین شده است، تضمین شخصی تمام دارایی های دیگر خود را - حساب بانکی، صندوق های بازنشستگی، حتی درآمد آینده به حد قانونی را محدود می کند.
تشخیص کمبود سهام: اگر مالیات یا حق بیمه افزایش یابد، وام دهنده ممکن است وجوه را برای پوشش کمبود و اضافه کردن آنها به تعادل وام خود را افزایش دهد، این می تواند نسبت وام به ارزش بالاتر از آستانه مورد نیاز، احتمالا منجر به پیش فرض یا شتاب.
استفاده غیر مجاز از اموال: عملیاتی یک کسب و کار، اجاره بخشی از اموال، و یا حتی داشتن یک مهمان بلند مدت بدون دانش وام دهنده ممکن است اشغال و یا استفاده از بند استفاده از این موارد اغلب توسط وام دهندگان برای تسریع در وام در طول رکود بازار استفاده می شود.
مقابله با به روز رسانی بیمه: اگر شما بهبود در اموال (به عنوان مثال، اضافه کردن یک داستان دوم، نصب استخر)، هزینه جایگزینی خود را افزایش می دهد عدم به روز رسانی بیمه خطر خود را می تواند منجر به بیمه، که ممکن است پوشش خود را به خطر می اندازد و شرایط وام را نقض.
قانون دولتی از شما محافظت می کند: در حالی که برخی از ایالت ها دارای حمایت های قرض گیرنده قوی هستند، بسیاری از آنها را در مورد بازپرداخت قانونی و یا قوانین ضد دفاع قانونی نمی تواند اشتباه باشد اگر وام شامل معافیت از چنین حقوق است.

مشاوره استراتژیک نهایی برای محافظت از حقوق مالکیت شما

استفاده از اموال به عنوان وثیقه یک اهرم مالی قدرتمند است، اما آن را نیاز به تلاش مداوم و تصمیم گیری آگاهانه از جستجو عنوان اولیه و بررسی قانونی از طریق آزادی پس از پرداخت، هر مرحله فرصت برای امن - یا به خطر انداختن - کلید شما این است که به معامله به عنوان یک همکاری با وام دهنده، نه به عنوان یک وام گیرنده دقیق آگاه در مورد حقوق خود، حفظ سوابق خود را، و برقراری ارتباط فعال در هنگام استفاده از این خدمات خانه و یا مراقبت از آن است.