Table of Contents

درک مجوز توسعه و چرا انکار اتفاق می افتد

انکار مجوز توسعه می تواند مانند یک پایان مرده احساس کند، اما اغلب نشان دهنده آغاز یک فاز استراتژیک تر در پروژه شما است، چه شما برنامه ریزی یک خانه تک خانواده، یک ساختمان مخلوط استفاده، یا یک گسترش تجاری، نامه انکار یک حکم نهایی نیست [LT:1] - این یک نقشه راه دقیق از مسائل شما نیاز به حل به درک سیستم مجوز رسمی و رد کردن اجازه می تواند به یک سیستم درخواست، و رد و رد کردن محلی است.

مجوز توسعه دقیقا چیست؟

مجوز توسعه یک مجوز رسمی از یک اختیارات برنامه ریزی محلی است که اجازه می دهد تا از زمین به شیوه ای خاص استفاده کند.این جنبه هایی مانند چگالی، ارتفاع ساختمان، موانع، پارکینگ و تاثیر زیست محیطی را پوشش می دهد - از مجوز ساختمان، که با کد های ایمنی ساختاری سروکار دارد، شما باید قبل از درخواست مجوز ساخت مجوز، مجوز توسعه را تضمین کنید.

دولت های محلی به این مجوزها متکی هستند تا اطمینان حاصل کنند که ساخت و ساز جدید با برنامه های جامع، مقررات منطقه ای و اهداف جامعه هماهنگ می شود.این فرایند بررسی مجوز به طور معمول شامل تجزیه و تحلیل کارکنان، اطلاعیه های عمومی و شنیدن قبل از کمیسیون برنامه ریزی یا هیئت مدیره تنظیم قانونی است، به جای اینکه قانون اساسی را درک کند، مقررات قانونی را که به شهرداری ها اجازه می دهد تا مقررات استفاده از زمین را تنظیم کنند، ایمنی عمومی، و حق اطمینان از طریق چهار قانون اساسی و مقررات اطمینان از طریق تصمیم گیری روشن کردن آنها، و مقررات قانونی، به شما اطلاع رسانی های قانونی، و قانون اساسی، به شما را به شما داده شود.

زمین های رایج برای انکار

اعلان های انکار به ندرت خودسرانه هستند، آنها نقض خاصی از کدهای تصویب شده را ذکر می کنند.

  • عدم انطباق: استفاده پیشنهادی، ارتفاع، نسبت مساحت کف، یا موانع مطابق با الزامات منطقه منطقه منطقه منطقه ای نیست.
  • اثرات محیطی: پروژه ممکن است بر تالاب ها، سیل، گونه های در معرض خطر، و یا سازمان های کیفیت آب تاثیر بگذارد، اغلب نیاز به مطالعات اضافی یا اقدامات کاهشی قبل از تصویب دارند. انکار نگرانی های زیست محیطی به ویژه می تواند دشوار باشد زیرا آنها شامل همپوشانی بر قوانین فدرال، ایالتی و محلی هستند.
  • Infrastructure inadequacy: این سایت فاقد دسترسی جاده ای کافی، ظرفیت فاضلاب، عرضه آب و یا مدیریت طوفان برای حمایت از توسعه بدون بار سیستم های عمومی است.
  • مخالفت با کمونیسم: در حالی که نه یک مبنای قانونی به خودی خود، اعتراض عمومی قوی می تواند بر کمیسیون کنندگان که نگران شخصیت محله، ترافیک و یا ارزش های اموال هستند، اغلب توسط اطلاعات غلط، که باعث تعامل فعال جامعه ضروری است، تاثیر بگذارد.
  • درخواست کامل: عدم ارائه نظرسنجی های مورد نیاز، مطالعات ترافیکی، ارزیابی های محیط زیست و یا هزینه می تواند منجر به انکار که اساسا رد از تسلیم کمبود است. بسیاری از حوزه های قضایی در حال حاضر اجازه می دهد یک دوره درمان 30 روزه برای حذف جزئی، اما شما باید درخواست چنین گسترش در نوشتن.

زمینه قانونی تصمیمات مجوز

مقامات برنامه ریزی محلی قدرت خود را از قوانین دولتی که به آنها قدرت پلیس را برای تنظیم استفاده از زمین اعطا می کنند، همچنین روش هایی را که باید دنبال شود - به طور معمول از جمله اطلاع عمومی، شنوایی و یافته های کتبی، انکار باید بر اساس مقررات تصویب شده، نه بر اساس ترجیحات شخصی و یا فشار سیاسی، اگر یک تصمیم به نظر می رسد خودسرانه، تبعیض آمیز، و یا به دلیل روند، شما ممکن است به بررسی دقیق از طریق "نقواملعیت قانونی" برای ارزیابی این "تعواملعواملعیت قانونی، حمایت از طریق ".

مراحل فوری پس از دریافت یک اعلان انکار

زمان پاسخ شما بسیار مهم است. اکثر حوزه های قضایی، مهلت های سخت افزاری را اجرا می کنند – اغلب 10 تا 30 روز از تاریخ تصمیم انکار.قانون گذاری به سرعت تمام گزینه های شما را حفظ می کند، از جمله درخواست های اداری و درمان های قانونی.

دانلود بازی The انکار Thorough

کلمه انکار را برای کلمه بخوانید، هر دلیل و هر بخش مرجع مقررات ذکر شده را بخوانید، به دنبال یافته های خاص مانند "ساختار پیشنهادی از حداکثر ارتفاع 35 فوت تا 8 فوت تجاوز می کند" یا "مطالعه ترافیک نمی تواند به دلیل کمبود شنوایی در تقاطع مجاور، به شما بگوید که دقیقا چه چیزی باید مورد توجه قرار گیرد یا نظرات مبهم است که به کارکنان اشاره کند - همچنین ممکن است به دلایل نقض دقیق توجه داشته باشد که به دلیل عدم توجه دقیق به دلیل عدم توجه به آنها، و یا عدم توجه به دلایل عدم پذیرش دقیق به آنها، به آنها، داده شود.

با یک وکیل مدافع استفاده از زمین مشورت کنید

در حالی که شما می توانید فرآیند درخواست را به خود هدایت کنید، یک وکیل با تجربه ی کاربری زمین ([۱] دانش ارزشمندی از روش های محلی، تصمیمات پیشین و تاکتیک های مذاکره را به ارمغان می آورد. بسیاری مشاوره های اولیه رایگان را ارائه می دهند.یک وکیل می تواند قدرت پرونده شما را ارزیابی کند، و توصیه کند که آیا درخواست تجدید نظر، به دنبال یک تفاوت، یا دنبال وکیل ویژه در قانون شهرداری، یا تخصص املاک و مستغلات، مشاوره عمومی و مستغلات، مشاوره در انجمن های قانونی معتبر است:

قانون سریع: مهلت درخواست خود را بشناسید

هر حوزه قضایی دارای چارچوب درخواست خود است.شما ممکن است نیاز به ارسال یک اطلاعیه کتبی از درخواست تجدید نظر با بخش برنامه ریزی، پرداخت هزینه و ارسال بیانیه ای از زمینه ها داشته باشید.در برخی از مکان ها، درخواست تجدید نظر به طور خودکار انکار باقی می ماند - به این معنی که هیچ اقدام اضافی برای اجرای درخواست تا زمانی که درخواست تجدید نظر حل شود، اما این امر جهانی نیست. تأیید مهلت نوشتن و علامت گذاری آن در تقویم گم شده شما به طور معمول تنها گزینه های قانونی عالی را با درخواست شما آماده می کند.

ساخت یک طرح قوی

یک درخواست موفقیت آمیز نیاز به بیش از تکرار استدلال های اصلی شما دارد، شما باید شواهد جدیدی را ارائه دهید که انکار از نظر قانونی بدون حمایت بوده یا می توانید کمبود های ذکر شده را بهبود بخشید.

ساخت بسته شواهد خود

تمام مواد را که نشان می دهد انطباق یا پرداختن به نگرانی های خاص مطرح شده است، شامل برنامه های سایت تجدید نظر شده، نقاشی های ارتفاع، ارزیابی های محیط زیست و نامه از کارشناسان واجد شرایط، اگر انکار ذکر شده مدیریت آب طوفان ناکافی، استخدام یک مهندس عمران برای طراحی یک سیستم که مطابق با استانداردهای محلی و ارسال آن به عنوان بخشی از جذابیت خود را. هدف این است که نشان دهد که انکار اولیه بر اساس اطلاعات کاغذی که شما در حال حاضر می تواند به حل و یا توضیح دادن تغییرات فنی به خوبی تنظیم شده است.

آدرس هر نقطه انکار زمین توسط Point

درخواست عمومی را ارائه ندهید.در پاسخ به هر یافته در اطلاعیه انکار با rebuttals خاص.به عنوان مثال، اگر ارتفاع بیش از حد است، در نظر گرفتن دوباره ساختمان به کوتاه تر بودن، و یا برای اختلاف ارتفاع درخواست کنید - اگر انکار پیشنهاد ناسازگاری با شخصیت محله را پیشنهاد می کند، رندر می کند که نشان می دهد که چگونه طراحی با ساختارهای قوی تر هماهنگ شده است - در واقع یک مسئله پذیرش در هنگام دریافت حق رأی گیری ممکن است.

آزمون گواهی نامه کارشناس

شاهدان متخصص می توانند کمیسیون های برنامه ریزی راه را تنظیم کنند.یک معمار مجاز، برنامه ریز زمین، مهندس ترافیک یا مشاور محیط زیست می تواند توضیح دهد که چرا پروژه شما مطابقت دارد یا چرا تجزیه و تحلیل آژانس ناقص است. برای پروژه های بحث برانگیز، یک شاهد حرفه ای اعتبار کارشناسان خود را برای ارائه توضیحات روشن، بدون اصطلاحات آماده می کند تا کمیسیون ها و مخاطبان بتوانند جزئیات فنی را درک کنند که کارشناسان نوشته شده اند، به طور مستقیم می توانند از آنها بپرسند و مطمئن باشند.

مشارکت در تصمیم گیرندگان و جامعه

درخواست ها اغلب شامل جلسات عمومی است که می توانید پرونده خود را مستقیماً به تصمیم گیرندگان ارائه دهید، این فرصتی برای نشان دادن ایمان خوب و تمایل به همکاری است.

آماده سازی برای شنوایی عمومی

هنگامی که شما یک تاریخ شنوایی دریافت می کنید، در فرد حضور دارید، زود لباس می پوشند، حرفه ای می پوشند و آماده می شوید تا در محدوده زمانی صحبت کنید.از کمک های بصری استفاده کنید – برنامه های محلی، عکس ها، یک مدل – برای کمک به انتقال پیشنهاد خود – آرام و محترمانه، تمرکز بر مزایای عمومی پروژه (مانند شغل، مسکن، درآمد) و چگونگی حل و جلوگیری از کارکنان برنامه ریزی مشترک، به جای آن، می تواند به طور موثر درخواست تجدید نظر عمومی کمک کند تا مزایای پروژه شما را پیدا کند (مانند شغل، مشاوره در زمان، درخواست کنید.

مذاکرات پیش از قلب با کارکنان برنامه ریزی

قبل از شنیدن، جلسه ای را با کارکنان برنامه ریزی که درخواست شما را بررسی می کنند، از آنها بخواهید تا استدلال خود را به طور کامل توضیح دهند، ممکن است متوجه شوید که یک تجدید نظر ساده - مانند اضافه کردن محوطه سازی یا تنظیم مجدد یک تنظیم مجدد - می تواند نگرانی های خود را بدون درخواست کامل حل کند، برخی از حوزه های قضایی اجازه می دهند که یک فرایند ارسال مجدد شده است که اگر این رویکرد جزئی باشد، تغییرات شنوایی رسمی را دور می کند و حتی اگر کارکنان شما را حل کنند، حتی نمی توانند از کار پشتیبانی کنند.

پشتیبانی از توسعه و ساخت و ساز

اگر مخالفت همسایگان یا گروه های اجتماعی به انکار کمک کند، مشارکت فعال می تواند تنش را از بین ببرد.در جلسات انجمن محله، برنامه های شما را ارائه دهد و به نگرانی ها گوش دهد، امتیازاتی مانند محدود کردن ساعات ساخت و ساز، حفظ یک درخت یا ارائه یک مسیر عمومی از حمایت از همسایگان می تواند شواهد قدرتمندی در شنیدن این که مخالفان پروژه شما با کمپین موفق سازگار هستند، اغلب شامل یک تماس مستقیم یا ارائه یک شماره تماسی خاص، و یا ارائه یک حرکت های خاص برای استفاده از یک شماره تماس مستقیم برای حرکت دادن به یک تماس با یک شماره تماس و یا ارائه یک تماس مستقیم است.

بررسی جایگزین ها به درخواست های استاندارد

هنگامی که مسیر درخواست تجدید نظر سنتی نامشخص یا متناقض به نظر می رسد، روش های جایگزین را در نظر بگیرید که می تواند بدون درخواست طولانی مدت به یک نتیجه قابل قبول منجر شود.

کنفرانس های رسانه ای و تسویه حساب

برخی از دولت های محلی پیش از شنیدن رسمی، میانجیگری را به عنوان یک گام داوطلبانه ارائه می دهند.[۱] یک واسطه خنثی بحث ها را بین شما، کارکنان برنامه ریزی و احتمالاً اعتراض ها را تسهیل می کند و می تواند منجر به یک توافق حل و فصل شود که پروژه را برای پاسخگویی به نیازهای هر کس اصلاح می کند، این رویکرد اغلب سریع تر و ارزان تر از شنیدن یا شکایت است. Mediate]

تنوع و تکرار: هنگامی که کد تسلیم نمی شود

اگر پروژه شما مطابق با کد منطقه ای نیست و نمی تواند به طور قابل توجهی طراحی مجدد شود، ممکن است برای یک اختلاف اعمال کنید - معافیت از یک الزام خاص. تنوع به طور معمول نیاز به نشان دادن "سخت سازی" دارد، مانند یک پروژه غیر معمول اندازه گیری و یا محدودیت های توپوگرافی، مشکلات باید منحصر به فرد به فرد برای اموال شما باشد، نه خودساخته شده است یک تجزیه و تحلیل دقیق با نظرسنجی های دقیق ارائه می دهد، که ممکن است یک برنامه های جایگزین برای تغییر متن بیشتر و یا بیشتر توصیه می شود.

وقتی به Licutation نگاه کنیم

اگر درخواست های اداری شکست بخورد و میانجیگری گزینه ای نیست، ممکن است یک شکایت نامه در دادگاه عالی دولتی اعمال کنید، ادعاهای قانونی عمومی شامل certiorari (که رکورد خطا های حقوقی را به چالش می کشد)، ماداموس (برای اینکه یک آژانس برای تصمیم گیری موافقت کند)، یا یک قضاوت غیر رسمی که مقررات به عنوان نقص های قانونی اعمال شده است، ممنوع است و یا حتی اگر شما یک قانون مجازات بالا را حذف کنید، می تواند فقط 120000 دلار باشد.

جلوگیری از انکار آینده: برنامه ریزی فعال

یادگیری از انکار می تواند به شما کمک کند تا از مشکلات مشابه در پروژه های آینده جلوگیری کنید. پیاده سازی این اقدامات پیشگیرانه می تواند به طور قابل توجهی نرخ تایید شما را بهبود بخشد.

کنفرانس های پیش از درخواست

اکثر ادارات برنامه ریزی جلسات پیش از درخواست را تشویق می کنند.برنامه ریزی یک بار در مراحل برنامه ریزی خود را. [۱] پیش نویس مفاهیم و درخواست بازخورد اولیه در مورد انطباق، موانع احتمالی جاده ای و مطالعات مورد نیاز، اغلب مسائل را که می توانید حل کنید قبل از اینکه به طور رسمی فایل، صرفه جویی در زمان و پول. ایالات متحده بخش مسکن و توسعه شهری [۳] [FLT ۱] بعداً منابع را برای درک دقیق از کارکنان ارائه می دهد، و اطلاعات رسمی و اطلاعات و اطلاعات، می تواند از سازمان های مقاله را تأیید کند.

تیم حرفه ای مناسب را جمع کنید

یک برنامه به خوبی آماده شده است کمتر احتمال دارد که رد شود. Hire a land-use Editor، یک معمار ثبت شده، یک مهندس عمران، و اگر نیاز باشد، یک مشاور محیط زیست - افرادی که تجربه محلی دارند و درک تفاوت های کد درخواست شده از نظر تاریخی، اطمینان می دهد که برنامه شما کامل، سازگار و حرفه ای ارائه شده است.هزینه پیش رو اغلب کمتر از نیاز به مطالعه مجدد پروژه های هشدار دهنده است، اما نمی تواند از منابع هشدار دهنده ای که می خواهند.

اجرای Thorough با توجه به Diligence و Feasibility

قبل از ارسال، مطالعات امکان سنجی سایت کمیسیون: تست های خاک، تجزیه و تحلیل تاثیر ترافیک، خطوط مرطوب و نظرسنجی های باستان شناسی در صورت لزوم شناسایی پرچم های قرمز در اوایل.اگر یک مطالعه نشان می دهد که یک مشکل، شما می توانید طراحی خود را تنظیم کنید، برای یک اختلاف زیست محیطی اعمال کنید، یا حتی بسته های مجاور را برای پاسخگویی به الزامات خریداری کنید.با این مطالعات به طور فعال به کارکنان نشان می دهد که شما تکالیف خود را انجام داده اند، که اغلب می تواند تجزیه و تحلیل زیست محیطی را کاهش دهد و یا تجزیه و تحلیل کند - تجزیه و تحلیل صحیح از سایت است.

یادداشت های Meticulous Records را نگه دارید

هر تعامل با بخش برنامه ریزی - ایمیل ها، تماس های تلفنی، یادداشت های جلسه را ثبت کنید. صرفه جویی در تمام نسخه های برنامه های خود، دریافت هزینه ها و نسخه های اسناد ارائه شده.اگر یک بحث آینده بر سر آنچه وعده داده شده یا ارسال شده است، این اسناد به وکیل شما کمک می کند تا به سرعت تاریخ پروژه را درک کند اگر یک چالش قانونی ضروری شود.

نتیجه گیری

انکار مجوز توسعه پایان راه نیست؛ سیگنالی برای ارزیابی مجدد، جمع آوری شواهد قوی تر و مشارکت موثرتر با تصمیم گیرندگان است.با بررسی دقیق انکار، مشاوره حقوقی، ایجاد یک درخواست قانونی ارزشمند و بررسی گزینه هایی مانند میانجیگری یا اختلاف، شما می توانید از حقوق مالکیت خود محافظت کنید و اغلب به یک نتیجه مطلوب دست پیدا کنید، علاوه بر این، شامل اقدامات پیشگیرانه - تنظیم دقیق آزمون، نظارت دقیق تر از تیم های احتمالی، انطباق دقیق پروژه، انطباق دقیق تر است.