چگونه پیشنهادات چندگانه را مدیریت کنیم و هنوز هم به طور موفقیت آمیزی

آشنایی با The Multi Presentation

در بازار املاک رقابتی امروز، دریافت پیشنهادات متعدد در یک ملک دیگر یک استثنا نیست - به طور فزاینده موجودی کم، نرخ وام مسکن پایین از نظر تاریخی پایین، و تغییر جمعیت شناختی خریدار شرایطی ایجاد کرده اند که لیست های مطلوب اغلب جذب چندین خریدار جدی در روزهای اول بودن در بازار است.

چرا پیشنهادات متعدد اتفاق می افتد

پیشنهادات متعدد معمولاً زمانی اتفاق می افتد که تقاضای عرضه در یک منطقه معین یا محدوده قیمت، یک خانه به خوبی قیمت دار و به خوبی بازار شده که نشان می دهد می تواند رقابت بین خریداران را به خوبی ایجاد کند، خریداران اغلب رقابت را به عنوان نشانه ای از ارزش ملک درک می کنند که می تواند جنگ های پیشنهادی را تشدید کند و نیروهای پشت پیشنهادات متعدد به فروشندگان کمک می کند و عوامل آنها یک فرآیند را ایجاد می کنند که در حالی که به حداکثر رساندن ریسک می رسد.

روانشناسی جنگ های بی خانمان

جنگ های جبرانی می تواند واکنش های عاطفی خریداران و فروشندگان را ایجاد کند، دیدن پیشنهادات متعدد می تواند نشان دهنده آن باشد، اما همچنین سهام را افزایش می دهد: چگونه پیشنهاد را انتخاب می کنید که در واقع بسته خواهد شد؟ خریداران ممکن است بیش از حد یا کاهش یابند و از ترس از از از از دست دادن خانه خارج شوند. Asavvy فروشنده احساسات را در معرض بررسی و بررسی اهداف برای ارزیابی پیشنهادات ضروری است.

عوامل بحرانی در پیشنهاد های ارزیابی

همه پیشنهادات برابر ایجاد نمی شوند.قیمت خرید بالا ممکن است با شرایط خطرناکی که فروش را در معرض خطر قرار می دهد جبران شود تا تصمیم آگاهانه بگیرد، فروشندگان باید فراتر از شماره خط بالا نگاه کنند و چندین جزء کلیدی هر پیشنهاد را بررسی کنند. ارزیابی سیستماتیک احتمال پذیرش پیشنهاد را کاهش می دهد که بعدا از طریق آن سقوط می کند.

قیمت در مقابل شرایط

در حالی که قیمت پیشنهاد قابل مشاهده ترین شکل است، شرایط می تواند به همان اندازه مهم باشد.تمام پول ارائه می دهد اغلب با تخفیف های کمتر و جدول زمانی بسته شدن سریع تر، که ممکن است جذاب تر از یک پیشنهاد با قیمت بالاتر باشد که نیاز به تامین مالی و بازرسی گسترده دارد، پیشنهاد مالی شده با پرداخت بزرگ (به عنوان مثال، 20٪ یا بیشتر) و یک نامه قبل از پرداخت قوی است که تقریبا به عنوان هزینه های پرداخت قابل اعتماد پرداخت می تواند پرداخت شود.

تنش ها و تاثیر آنها

شرایط شرایطی هستند که باید از فروش برای ادامه دادن رضایت داشته باشند.

• [در این هنگام] [در این صورت]، [[۱]] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱]] به خریدار اجازه می دهد تا در مورد تعمیرات مذاکره کند یا اگر مسائل یافت شود، عقب نشینی کند.
• رضایت شغلی: خریدار را اجازه می دهد تا اگر خانه در زیر قیمت پیشنهادی ارزیابی شود، عقب نشینی کند.
• [در این باره] [و] [از این رو] به خریدار مهلت می دهد تا وام مسکن را امن کند؛ اگر انکار کرد، معامله می تواند لغو شود.
• [FLT: 1] توانایی خریدار برای فروش ملک خود را در ابتدا - این اغلب خطرساز برای فروشنده است.

پیشنهادات با کم تر - یا با وقفه های ناگهانی - به طور کلی قوی تر هستند، با این حال، فروشنده باید در مورد پذیرش کامل از تشنج بازرسی بدون اطمینان از خریدار انجام یک پیاده روی پیش اخراج شده و یا انجام اقدامات قانونی و اخلاقی خود را مورد توجه قرار دهد که فروشندگان بدون در نظر گرفتن نقص شناخته شده بدون در نظر گرفتن عوارض.

تامین مالی قدرت خریدار

همه پیش از ارزیابی ها برابر نیستند.یک خریدار با یک نامه پیش از رضایت از یک وام دهنده محلی با سابقه ثابت شده، نمره اعتباری بالا و دارایی های تایید شده کمتر احتمال دارد با مسائل مالی آخرین دقیقه مواجه شود. فروشنده ها باید از نماینده خود بخواهند تا مدارک مالی خریدار را تأیید کنند، از جمله بیانیه های بانکی و تأیید اشتغال، پیشنهاد مناسب اگر از قبل از پرداخت مالیات حمایت کنند (گاهی تحت تعهد نامه نوشته شده شامل).

سپرده گذاری پول

سپرده پول جدی (همچنین به عنوان سپرده ایمان خوب) نشان می دهد تعهد خریدار به سپرده های بالاتر - به طور معمول 2 تا 5٪ از قیمت خرید - هدف قوی تر و ارائه فروشنده با دسترسی اگر خریدار پیش فرض بدون یک عامل معتبر.

بستن زمان انعطاف پذیری

برخی از فروشندگان نیاز به یک بسته سریع دارند؛ دیگران زمان بیشتری را برای پیدا کردن یک خانه جدید ترجیح می دهند.پیشنهادهایی که با تاریخ حرکت ترجیحی فروشنده هماهنگ هستند یا اجازه می دهند که اجاره نامه (جایی که فروشنده پس از بسته شدن اجاره می دهد) می تواند مزایای نامشهود ارزشمندی باشد.

استراتژی های مدیریت پیشنهادات متعدد

به طور موثر مدیریت پیشنهادات متعدد نیاز به یک رویکرد فعال و سازمان یافته دارد.فروشندگان باید با نزدیک با نماینده لیست خود برای ایجاد یک فرایند که تشویق پیشنهادات قوی، حفظ عدالت و محافظت از منافع فروشنده در زیر استراتژی های اثبات شده برای رسیدگی به یک سناریوی چند نفره است.

دانلود بازی ClearProv مهلت

یکی از موثرترین تاکتیک ها اعلام یک مهلت خاص برای پیشنهادات است – اغلب با یک روز و زمان خاص، مانند ساعت 5 PM در یک سه شنبه، این همه خریداران علاقه مند را به ارائه بهترین شرایط خود و جلوگیری از یک مهلت جذب شده، همچنین فوریت ایجاد می کند، تشویق خریداران به حرکت سریع و ارائه پیشنهادات رقابتی. اطمینان حاصل کنید که مهلت ارسال شده است و همه نمایندگان نشان داده شده است.

ایجاد یک ماتریس مقایسه

یک ابزار مقایسه بصری به فروشندگان کمک می کند تا پیشنهادات جانبی را با طرف دیگر ارزیابی کنند.با نماینده شما برای توسعه یک ماتریس که شامل موارد زیر است:

• قیمت و درآمد خالص را ارائه دهید
• کاهش درصد پرداخت
• آلودگی (در نظر گرفتن، ارزیابی، تامین مالی، فروش خانه)
• درآمد حاصل از مبلغ سپرده گذاری پول
• تاریخ بسته شدن
• وام دهنده خریدار و وضعیت پیش از رضایت
• هر گونه امتیاز فروشنده درخواست شده (به عنوان مثال، بستن کمک هزینه، تعمیرات)
• امتیاز کلی قدرت (پایین، متوسط، بالا)

استفاده از یک ماتریس به فروشنده اجازه می دهد تا پیشنهادات را به طور عینی مقایسه کند و از خستگی تصمیم گیری جلوگیری کند، همچنین به فیلتر کردن پیشنهاداتی که به نظر می رسد بر روی کاغذ خوب است اما خطر بالایی دارد.

رقابت با استراتژی ضد اخراج

در یک وضعیت چند نفره، یک فروشنده ممکن است تصمیم بگیرد که با رقبای برتر مقابله کند تا یک رویکرد کاملاً را بپذیرد.یک رویکرد مشترک این است که درخواست "بهترین و نهایی" را برای همه طرف ها ارسال کند و به آنها یک فرصت نهایی برای بهبود شرایط خود بدهد، شما می توانید در یک "کلاب" شرکت کنید که در آن شما با پیشنهاد پیشرو مقابله می کنید و بهترین شانس برای مقابله با این روش بازار را دارید - با دقت می توانید قوانین اخلاقی خود را اداره کنید.

تکنیک دیگر استفاده از یک بند تشدید کننده است.یک بند تشدید شده به طور خودکار پیشنهاد خریدار را با مقدار مشخصی (به عنوان مثال ۱۰۰۰ دلار) بالاتر از هر پیشنهاد رقابتی افزایش می دهد، تا حداکثر قیمت به عنوان فروشنده، شما می توانید به همه خریداران اطلاع دهید که شما پیشنهادات را با یا بدون محدودیت های تشدید می پذیرید و شما آنها را با این ترتیب ارزیابی خواهید کرد که این می تواند بدون نیاز به دور زدن چندین مذاکره، قیمت بالا را افزایش دهد.

ارتباط شفاف با نمایندگان خریدار

ارتباطات مداوم کلید نگه داشتن فرآیند در مسیر است. نماینده شما باید به همه طرفهایی که پیشنهادات متعدد دریافت کرده اند (بدون افشای جزئیات خاص) اطلاع دهد و زمانی که مهلت تصویب می شود، آماده پاسخگویی فوری خریدارانی که احساس غفلت می کنند ممکن است پیشنهادات خود را حذف کنند، شفافیت ایجاد می کند و خریداران را تشویق می کند تا قوی ترین شرایط خود را مطرح کنند.

مدیریت Overbidding و Escalation es

بندهای ارتفاع می تواند قدرتمند باشد اما باید به دقت اداره شود. فروشنده باید در قرارداد توضیح دهد که چگونه پیشنهادات رقابتی تأیید خواهد شد.به طور معمول، نماینده خریدار یک کپی از پیشنهاد رقابت (با نام خریدار قرمز) برای تحریک افزایش تنش ها را فراهم می کند. فروشنده ها باید تأیید کنند که میزان افزایش تنش منطقی است - بسیار بزرگ یک افزایش ممکن است سایر خریداران را بترساند، در حالی که ممکن است بیش از حد کوچک ترین وکیل در مورد مقررات املاک و مستغلات مشورت نکند؛

ملاحظات حقوقی و اخلاقی

مدیریت پیشنهادات متعدد نیاز به پایبندی دقیق به قوانین املاک و مستغلات و دستورالعمل های اخلاقی برای شکست دارد، بنابراین می تواند منجر به مسئولیت قانونی، جریمه ها یا از دست دادن فروش شود. فروشنده ها باید به نماینده و وکیل خود برای هدایت این نگرانی ها تکیه کنند.

الزامات Disclosure

فروشندگان به طور کلی برای افشای نقص های مواد در مورد اموال، صرف نظر از اینکه خریدار یک بازرسی را از دست داده است، در یک وضعیت چند اخراجی، مراقب باشید که محتوای یک پیشنهاد را به خریدار دیگر بدون اجازه فاش نکنید، بنابراین می تواند به عنوان مداخله در رابطه آژانس خریدار یا محرمانه بودن مشاهده شود.

اجتناب از تبعیض

تمام پیشنهادات باید بر اساس معیارهای عینی، غیر تبعیض آمیز ارزیابی شوند.این غیر قانونی است که به نفع یا رد پیشنهاد بر اساس نژاد خریدار، رنگ، مذهب، جنس، ملیت، وضعیت خانوادگی یا معلولیت (قانون مسکن هوایی) فروشنده ها نمی توانند از ویژگی های محافظت شده خریدار بپرسند، و یا نباید آنها را در نظر بگیرند.

کار با وکیل املاک و مستغلات خود

اگر پیشنهادات متعدد تبدیل به محرمانه یا شامل شرایط منحصر به فرد، مشورت با یک وکیل املاک و مستغلات. [] یک وکیل می تواند قراردادها را بررسی کند، اطمینان حاصل کنید که مطابق با قوانین ایالتی و محلی، و کمک به پیش نویس هزینه های حقوقی یک قیمت کوچک برای محافظت از معامله به ارزش صدها هزار دلار است.

انتخاب پیشنهاد برنده

پس از ارائه همه پیشنهادات ارائه شده و ارزیابی شده است، زمان انتخاب است.این یک تصمیم تجاری است، نه یک مسابقه محبوبیت، هدف این است که پیشنهاد را با بالاترین احتمال بسته شدن در قیمت مطلوب با حداقل هیچ زحمتی انتخاب کنید.

ریسک های وزن و پاداش

ایجاد یک پروفایل ریسک برای هر پیشنهاد پیشرو.یک پیشنهاد تمام پول بدون هیچ گونه وقفه ممکن است خطر بسیار پایین داشته باشد اما ممکن است زیر قیمت بازار باشد.یک پیشنهاد با قیمت بالا با یک سرمایه گذاری مالی و یک دوره بازرسی طولانی ممکن است خطر بالاتری داشته باشد. فروشنده ها باید ریسک خود را در نظر بگیرند: اگر شما به اطمینان بالاتر از همه نیاز دارید، پیشنهاد پایین تر ممکن است برای آماده کردن برخی از ریسک های مالی قوی باشد.

مذاکره با شرایط نهایی

هنگامی که بهترین پیشنهاد را شناسایی می کنید، ممکن است بخواهید به جای پذیرفتن آن به عنوان نکات مذاکره مشترک، شرایط خاص را مذاکره کنید، نکات مذاکره مشترک شامل تنظیم تاریخ بسته شدن، افزایش سپرده پول جدی یا درخواست از خریدار برای کاهش برخی از مشکلات در ازای کاهش قیمت، آماده برای مقابله با آن، اما از امتیازات بسیاری که خریدار پیاده روی می کند، اجتناب کنید.

اگر دو یا سه پیشنهاد قدرت مشابه دارید، به خریدار اول خود یک زمان محدود (به عنوان مثال 12 تا 24 ساعت) بدهید تا شمارنده شما را بپذیرد، این باعث حرکت می شود و احتمال تجدید نظر خریدار را کاهش می دهد.

بستن موفقیت آمیز پس از انتخاب

پذیرش یک پیشنهاد فقط آغاز کار واقعی بسته شدن است بلافاصله شروع می شود.فروشندگان باید متعهد و فعال باشند تا اطمینان حاصل شود که معامله از طریق بازرسی، ارزیابی، تامین مالی و کارهای نهایی به صورت هموار ادامه می یابد.

مدیریت فرآیند Escrow

هنگامی که قرارداد تصویب شد، باز کردن با یک شرکت معتبر یا نماینده escrow اطمینان از تمام مهلت - دوره پاسخگویی، حذف، مهلت مهلت برنامه ریزی - به وضوح در تقویم ذکر شده است. عامل شما باید هماهنگ با نماینده خریدار برای بازرسی فوری. تأخیر در پاسخ به گزارش های بازرسی و یا تعمیر درخواست می تواند خریداران مضطرب و یا خاموش شود.

مدیریت مسائل ارزیابی و ارزیابی

در یک سناریوی چند نفره، خطر وجود دارد که ارزش ارزیابی شده به قیمت پیشنهادی پذیرفته شده کاهش یابد، به ویژه اگر قیمت خرید توسط مناقصه افزایش یابد.

• [در این میان] [از این رو] کاهش قیمت [[[۱]] [[۱]]] برای مطابقت با [مشرکان]
• [در این میان] اختلاف میان [و] با خریدار [در برابر]
• اگر فروش قابل مقایسه از ارزش بالاتر پشتیبانی کند، برنامه ریزی کنید.
• از خریدار بپرسید که آیا می تواند در این زمینه به صورت مستقیم به آن بپردازد.

به طور مشابه، یافته های بازرسی ممکن است منجر به تعمیر درخواست ها شود.اگر خریدار برای تعمیرات قابل توجه درخواست کند، اعتبار را به جای انجام کار خود در نظر بگیرید – اغلب فرآیند را ساده می کند.

حفظ ارتباطات تا زمانی که بسته شود

خطوط ارتباطی را با خریدار، نماینده آنها، وام دهنده و شرکت عنوان نگه دارید.یک ایمیل از دست رفته می تواند بسته شدن را به تاخیر بیندازد. تأیید کرد که تامین مالی خریدار در مسیر است، به ویژه اگر تاریخ بسته شدن نزدیک باشد.

توصیه های نهایی

مدیریت موفق چندین پیشنهاد نیازمند ترکیبی از استراتژی، نظم و حرفه ای است.در اینجا چند راهنمایی بسته بندی برای حفظ در ذهن وجود دارد:

• شریک با یک عامل املاک و مستغلات با تجربه که پیش از آن چندین پیشنهاد را انجام داده است، تخصص خود را در مذاکره و دانش بازار ارزشمند است.
• [در این باره] [از این رو] به سازمان دهی بپردازید [[۱]] [۱۰] [۱]] همه پیشنهادات، ضد اخراج کنندگان و مکاتبات را در یک فایل واحد نگه دارید تا از سردرگمی اجتناب شود.
• حریص نشوید فشار برای هر دلار آخر گاهی می تواند قوی ترین خریدار را بترساند.
• اموال خود را برای یک معامله نرم آماده کنید.[۱۰] گزارش های پیش از شک و تردید، افشای و اسناد ضروری آماده شده است.
• مشاور حقوقی در هنگام برخورد با شرایط قرارداد غیر معمول یا چندین دور مذاکره، منابعی مانند کتابخانه فرم املاک و مستغلات را ببینید.

مدیریت پیشنهادات متعدد می تواند یکی از هیجان انگیز ترین و چالش برانگیزترین بخش های فروش یک خانه باشد، با نزدیک شدن به روند با معیارهای روشن، ارتباطات استراتژیک و تمرکز بر بستن موفقیت آمیز، می توانید یک بازار رقابتی را به یک نتیجه سودآور تبدیل کنید.این که آیا شما یک خانه شروع کننده یا یک املاک لوکس می فروشید، این اصول به شما کمک می کند تا فرآیند اعتماد به نفس چندگانه را هدایت کنید و به یک نتیجه موفق برسید.