چگونه از حقوق مالکیت خود در مواجهه با پروژه های توسعه محافظت کنیم

درک حقوق مالکیت در زمینه توسعه

حقوق مالکیت یک سنگ بنای مالکیت زمین است، به شما اجازه می دهد تا از اختیارات قانونی برای استفاده، اجاره، بهبود یا فروش املاک خود استفاده کنید، این حقوق مطلق نیستند؛ آنها تحت قوانین محلی، ایالتی و فدرال قرار دارند، زمانی که یک پروژه توسعه در مجاورت یا نزدیک اموال شما پیشنهاد می شود، حقوق شما ممکن است به روش های مختلف تحت تاثیر قرار گیرد، از جمله از دست دادن حریم خصوصی، کاهش ارزش اموال، یا افزایش ترافیک اولیه، حتی در درک خاص زمین.

پنجمین اصلاحیه قانون اساسی ایالات متحده، مصرف اموال خصوصی را برای استفاده عمومی بدون جبران، اصولی که به عنوان دامنه برجسته شناخته می شود، ممنوع می کند، با این حال، بسیاری از درگیری ها نه از مصرف مستقیم بلکه از اقدامات نظارتی یا تحولات خصوصی که ارزش یا لذت از دادگاه های اموال خود را کاهش می دهد، اغلب یک آزمون متعادل کننده برای تعیین اینکه آیا مقررات دولتی بسیار دور است، که در آن دخالت می کند (F78) و از آن استفاده می کند.

اصول حقوقی کلیدی بر حقوق مالکیت تأثیر می گذارد

قدرت دولت برای گرفتن مالکیت خصوصی برای پروژه های عمومی، مانند جاده ها یا مدارس، ارائه شده است فقط جبران پرداخت می شود، این حق به نهادهای خصوصی (به عنوان مثال، شرکت های ابزار) تحت شرایط خاص گسترش می یابد.
ناسازگاری: یک ادعای قانونی که می توانید هنگام اقدام دولت (به عنوان مثال، تغییر منطقه ای یا اندازه گیری کنترل سیل) به طور موثر اموال خود را بدون رسیدگی رسمی محکوم می کند.
قانون اطاعت: [FLT 1] اگر یک توسعه دخالت غیر منطقی با استفاده از زمین شما ایجاد کند (به عنوان مثال، گرد و غبار، سر و صدا، فوس)، شما ممکن است برای خسارت یا دستور شکایت کنید.
] [Riparian Rights: اگر اموال شما یک آبراه، توسعه بالادستی یا پایین جریان ممکن است بر دسترسی یا کیفیت آب شما تاثیر بگذارد، و حقوق پاره پاره پاره پاره پاره پاره پاره پاره پاره پاره پاره پاره پاره پاره پاره پاره پاره پاره ای که توسط دولت متفاوت است.

حفاظت قانونی در دسترس برای صاحبان ملک

هنگامی که با یک پروژه توسعه مواجه می شوید، لایه های متعدد قانون و مقررات، راه هایی برای محافظت از منافع شما فراهم می کنند.در زیر ما رایج ترین و موثرترین سپرهای حقوقی را بررسی می کنیم.

قوانین و مقررات استفاده از زمین

مقررات زودیینگ شهرداری ها را به مناطقی با استفاده های خاص مجاز، پروتزها، ارتفاع ساختمان و موانع تقسیم می کند.این قوانین اولین خط دفاع شما هستند.اگر یک توسعه پیشنهادی نقض منطقه بندی موجود است - به عنوان مثال، ایجاد یک مقیاس بالا در یک منطقه تک خانواده - شما می توانید شکایت را با هیئت مدیره منطقه منطقه منطقه محلی یا بخش برنامه ریزی، بسیاری از حوزه قضایی همچنین نیاز به انطباق با یک طرح جامع برای اهداف خاص، به چالش های ویژه، نشان می دهد.

انجمن برنامه ریزی آمریکا منابعی را برای کمک به شما در درک چگونگی کار منطقه ای در جامعه شما و چگونگی شرکت موثر در روند برنامه ریزی فراهم می کند. آشنایی خود با کد منطقه ای محلی خود را - بیشتر در دسترس آنلاین از طریق وب سایت های شهری.

مجوز ساختمان و قوانین ایمنی

هر توسعه باید مجوزهای ساختمانی را که مطابق با کدهای ساختاری، آتش و ایمنی را تأیید می کند، به دست آورد، اگر یک توسعه دهنده بدون مجوز مناسب یا برنامه های تایید شده ادامه یابد، می توانید عدم واکنش به بخش ساختمان را گزارش دهید که ممکن است یک دستور کار توقف یا لغو مجوز را صادر کند.

محدودیت ها و پیمان ها

عمل مالکیت شما ممکن است شامل معاهدات، شرایط و محدودیت ها (CC&Rs) باشد که محدود کردن چگونگی استفاده از زمین را محدود می کند، محدودیت های مشترک شامل محدودیت های ایجاد ارتفاع، سبک معماری یا حتی انواع کسب و کارها مجاز است.اگر پروژه توسعه دهنده نقض پیمانی است که با زمین اجرا می شود، شما می توانید یک دستور برای توقف ساخت و ساز (انجمن های) مالک خانه دار (OH) را به عنوان صاحبان آن اجرا کنید، اما اگر این محدودیت ها را به درستی اعمال کنند، این محدودیت ها را انجام دهند، بنابراین اگر این محدودیت های فردی را انجام دهند، این محدودیت ها را انجام دهند، بنابراین حق انجام دهند، می توانند این محدودیت ها را داشته باشند.

مقررات زیست محیطی

قانون سیاست زیست محیطی ملی (NEPA) و معادل دولت (به عنوان مثال، قانون کیفیت محیط زیست کالیفرنیا، CEQA) نیاز به سازمان های عمومی برای ارزیابی تاثیر زیست محیطی پروژه های عمده قبل از تصویب، شما می توانید از این قوانین برای ایجاد یک بررسی کامل از اثرات مانند آلودگی هوا و آب، ترافیک، نویز و تخریب استفاده کنید اگر بررسی ناکافی است، شما ممکن است یک پرونده کامل حمل و نقل و نقل را ارائه دهید.

گام های فعال برای محافظت از مالکیت شما

حفاظت های حقوقی زمانی موثر هستند که شما در اوایل عمل می کنید و انتظار می رود تا زمانی که ساخت و ساز شروع به کار کند، گزینه های شما را محدود کند و هزینه ها را افزایش دهد.در زیر یک راهنمای گام به گام برای دفاع از حقوق مالکیت است.

مرحله 1: تحقیق در مورد قوانین محلی و طرح های پیشنهادی

قبل از پیشرفت پروژه، جمع آوری اطلاعات در مورد توسعه دهنده، مالکیت و استفاده پیشنهادی. بازدید از دفتر یا وب سایت اداره برنامه ریزی محلی.درخواست نسخه از هر برنامه، بررسی های زیست محیطی و اطلاعیه عمومی. مهلت یادداشت برای نظر عمومی یا درخواست تجدید نظر - آنها اغلب کوتاه (به عنوان مثال، 10 تا 30 روز) هستند.

مرحله دوم: در جلسات عمومی و شنوایی

کمیسیون های برنامه ریزی، هیئت های منطقه ای و شوراهای شهر، جلسات عمومی را برای بحث در مورد تحولات عمده برگزار می کنند. حضور و شهادت شما مهم است.یک بیانیه مختصر را آماده کنید که نقض خاص قانونی یا منطقه ای را ذکر می کند، نه فقط اعتراض های عاطفی.

مرحله 3: با یک وکیل املاک و مستغلات تجربه کنید

قانون حقوق مالکیت پیچیده است و توسط دولت متفاوت است.یک وکیل که متخصص در استفاده از زمین یا دامنه برجسته می تواند وضعیت شما را ارزیابی کند، نظریه های حقوقی قابل اجرا را شناسایی کند و در مورد احتمال موفقیت توصیه کند. بسیاری از مشاوره های حقوقی اولیه رایگان می توانند زمان و پول شما را صرفه جویی کنند، به ویژه اگر شما نیاز به فایل یک دستور توقف موقت برای جلوگیری از ساخت و ساز غیر قابل برگشت.

مرحله 4: فرم های فرمی و درخواست

اگر توسعه نقض منطقه بندی، کدهای ساختمان یا قوانین محیط زیست، اعتراض رسمی در نوشتن به آژانس مربوطه ارسال کنید، اگر اعتراض رد شود، در بسیاری از کشورها، باید قبل از صدور در دادگاه، داروهای اداری را کامل کنید.

مرحله پنجم: حمایت اجتماعی سازمان دهی

قدرت در اعداد وجود دارد. همسایگان که نگرانی های شما را به اشتراک می گذارند می توانند منابع را برای استخدام یک وکیل، کمیسیون مطالعات مستقل، و یا یک کمپین آگاهی عمومی هماهنگ شده جمع آوری کنند. گروه های اجتماعی همچنین می توانند به طور موثر به مقامات منتخب نزدیک تر از افراد استفاده کنند.

مرحله 6: در نظر گرفتن میانجیگری یا مذاکره

قبل از دادرسی، حل اختلاف جایگزین را بررسی کنید. Mediation می تواند راه حل های خلاقانه ای را ایجاد کند – به عنوان مثال، توسعه دهنده ممکن است موافقت کند که ارتفاع ساختمان را تنظیم کند، موانع صوتی را نصب کند یا مسافت های عقب را افزایش دهد. بسیاری از توسعه دهندگان ترجیح می دهند از جنگ های قانونی پر هزینه و تبلیغات منفی اجتناب کنند.

استراتژی های حقوقی پیشرفته

اگر درمان های اداری و مذاکره شده شکست بخورد، ممکن است لازم باشد که در زیر به دنبال دادرسی باشید، رویکردهای پیشرفته ای هستند که صاحبان املاک و مستغلات گاهی اوقات استخدام می کنند.

کمک های اضطراری و دستورالعمل های موقت

اگر یک توسعه دهنده در مورد شروع ساخت و ساز است که باعث آسیب فوری و غیرقابل جبرانی می شود (به عنوان مثال، تخریب یک درخت تاریخی یا حفاری پایه در نزدیکی خانه)، شما می توانید به دنبال یک دستور موقت محدود کننده (TRO) از یک دادگاه باشید. دادگاه به شما نیاز دارد تا احتمال موفقیت را در شایستگی های نامناسب نشان دهید و آسیب بیش از بار توسعه دهنده است که به طور معمول نیاز به پیوند کوتاه است اگر آسیب دیده شود.

استفاده از قوانین (تلاش های تکراری، تنوع)

اکثر ایالت ها حقوق قانونی برای تصمیم گیری های هیئت مدیره را ارائه می دهند.این درخواست معمولا توسط دادگاه دادگاه دادگاه ایالتی شنیده می شود که می تواند تصمیماتی را که خودسرانه، سست و یا خلاف قانون هستند، به طور معمول به یافته های واقعی دولت محلی منتقل کند، بنابراین شما باید یک شواهد خطای قانونی روشن یا شواهد تعصب یا فساد را نشان دهید.

مطالبات و ادعاهای دروغین

اگر یک پروژه توسعه عمومی به طور موثر اموال خود را با سیل آن، مسدود کردن دسترسی یا به شدت محدود کردن استفاده از آن، شما ممکن است یک شکایت محکوم کننده معکوس را ثبت کنید. [۱] شما باید ثابت کنید که اقدام دولت یک اقدام را تشکیل می دهد، نه صرفا یک تنظیم جبران خسارت، به طور معمول ارزش بازار منصفانه منافع اموال گرفته شده است.

قوانین اثرات زیست محیطی

تحت NEPA یا معادل دولت، شما می توانید درخواست کنید که نیاز به بررسی دقیق محیط زیست داشته باشید.این دادگاه می تواند آژانس را برای آماده سازی یک EIS کامل یا بررسی یافته های آن سفارش دهد.این دادخواست می تواند به اندازه کافی یک پروژه را به تاخیر بیندازد تا تغییرات یا رها شود، چنین لباس هایی نیاز به شهود متخصص و گران هستند؛ آنها بهترین وجه در ارتباط با سایر ادعاهای قانونی استفاده می شوند.

سازماندهی و مستند کردن پرونده شما

مستندات قوی ستون فقرات هر چالش قانونی است. نگه داشتن یک رکورد دقیق از همه چیز مربوط به توسعه.

چه چیزی را مستند کنیم

[۱] [۱] [۱] [۱] [۱] و [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]
[۱۰] [۱۰] دقیقه [[۱۰] [۱۰] [۱] [۱]] از کمیسیون های برنامه ریزی و شوراهای شهری [۱]
[[۱] [۱۰] [۱۰] [۱]] با توسعه دهندگان، مقامات و همسایگان [۱]
عکس ها از سایت، اموال و هر گونه تغییر در طول زمان
[[ویرایش] [۱] [۱] و [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] و [براى [و] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۵] [۲] [۵] [۵] [۵] [۱] [۱] [۱] [۲] [۱] [۵] [۵] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۲] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۲] [۲] [۱] [۲] [۲] [۲] [۲] [۱]
[[۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۱] [۱
[و] [و] [و [از اعمال] [و [از آیات و آیات و آیات و روایات] بهره مند می شوند.

ایجاد یک خط زمانی

تاریخ های کلیدی خلاصه: اعلان پروژه، اجازه پرونده، تاریخ شنوایی عمومی و هرگونه مهلت برای درخواست تجدید نظر.یک جدول زمانی روشن به وکیل شما کمک می کند تا خطاهای lapse یا رویه ای را شناسایی کند که می تواند تایید های نامعتبر را به شما بدهد.

کار با دولت محلی و سازمان ها

حتی زمانی که مخالفت با توسعه، حفظ یک رابطه سازنده با مقامات محلی می تواند مفید باشد. بسیاری از شهرداری ها فرصت هایی برای ورودی عمومی در اوایل فرآیند ارائه می دهند. نظراتی را ارائه دهید که به طور واقعی، قانونی و راه حل گرا هستند، به عنوان مثال، به جای مخالفت با یک پروژه، پیشنهاد مکان های جایگزین یا تغییرات طراحی که برخی از حوزه های قضایی دارای ombudmen یا محله ای هستند که می توانند افسران ارتباطی را تسهیل کنند.

اگر با مقاومت یا عدم پاسخگویی مواجه شدید، به سطوح بالاتر – سازمان های دولتی، نمایندگان منتخب یا دفتر دادستان کل دولت اگر شواهدی از فساد یا نقض پرونده های عمومی (FOIA) وجود دارد، می تواند ارتباطات بین توسعه دهندگان و مقامات را که ممکن است درگیری های منافع را آشکار کند، کشف کند.

مقابله با توسعه دهندگان خصوصی در مقابل پروژه های دولتی

چشم انداز حقوقی بسته به اینکه آیا توسعه دهنده یک شرکت خصوصی یا یک نهاد عمومی (شهر، شهرستان، ایالتی، دولت فدرال) است، متفاوت است.

توسعه دهندگان خصوصی

اولین راه شما از طریق قوانین منطقه ای، کدهای ساختمان و محدودیت های عملی است. ادعاهای مربوط به خصوصی و محدودیت های تجاوز نیز در دسترس هستند. توسعه دهندگان خصوصی به طور کلی تمایل بیشتری به مذاکره نسبت به سازمان های دولتی دارند زیرا آنها با فشارهای سود و تبلیغات نامطلوب مواجه هستند.شما همچنین می توانید از وام دهندگان یا سرمایه گذارانی که ممکن است با ریسک های دادرسی مخالفت کنند، درخواست کنید.

پروژه های دولتی

هنگامی که دولت توسعه دهنده است، ایمنی مستقل ممکن است برخی از دادخواست ها را محدود کند، اما قانون درخواست فدرال Tort 1976 ایمنی را برای ادعاهای خاص کاهش می دهد.شما باید به شدت به بررسی محیط زیست تحت NEPA پایبند باشید و قوانین ایالتی به ویژه برای پروژه های عمومی مهم است.

هزینه ها و منابع

مبارزه حقوقی بر سر حقوق مالکیت می تواند هزینه های دادستان، شاهدان متخصص، هزینه های نظرسنجی و هزینه های ثبت نام به سرعت افزایش یابد.

کلینیک های کمک های حقوقی در مدارس حقوقی محلی گاهی اوقات کمک های کم هزینه ارائه می دهند.
[[۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰]] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۵] [۳] [۱] [۱] [۳] [۱] [۵] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳]
[[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [
پرو بونو نمایندگی از شرکت های حقوقی یا گروه های حمایت از حقوق مالکیت مانند مشاور آمریکایی ممکن است در موارد با آرامش بالا ممکن باشد.

نتیجه گیری: محافظت از آنچه که شما هستید

پروژه های توسعه نباید به طور خودکار حقوق مالکیت خود را باطل کنند، با تحقیقات کامل، مشارکت اولیه و یک استراتژی قانونی قوی، شما می توانید به طور موثر از زمین و ارزش آن دفاع کنید، آگاه باشید، یک شبکه اجتماعی بسازید و هرگز در جستجوی مشاوره حقوقی حرفه ای در هنگام حفظ حقوق مالکیت خود تردید نکنید، نه تنها در مورد سرمایه گذاری شخصی شما است - آن است که حفظ یکپارچگی جامعه و اقدام فعال شما در مورد آن است.