چگونه به صورت قانونی تبدیل یک ملک تجاری به استفاده مسکونی

تغییر در تبدیل مسکونی از خواص تجاری تسریع شده است زیرا شهرها با کمبود مسکن مواجه هستند و الگوهای کاری در حال تحول برج های اداری و فضاهای خرده فروشی را زیر تاثیر قرار می دهد. تبدیل یک ساختمان تجاری به واحدهای مسکونی می تواند بازده مالی قابل توجهی را باز کند در حالی که کمک به احیای جامع جامعه در این روند به شدت تنظیم شده است، نیاز به ناوبری دقیق از کدهای منطقه ای، ایجاد مجوز، بررسی های زیست محیطی، و مالی، بهترین شیوه های هدایت شهری، و یا اجرای قانونی.

تحلیل بازار و مطالعه Feasibility

قبل از سرمایه گذاری در یک تبدیل، یک مطالعه امکان سنجی کامل انجام دهید که تقاضای مسکن محلی، ارزش های اجاره ای قابل مقایسه یا فروش را بررسی می کند و شرایط فیزیکی ساختمان شامل موقعیت در یک محله در حال رشد، دسترسی به حمل و نقل، جمعیت شناسی مستاجران بالقوه و حضور امکانات، مطالعه همچنین باید ارزیابی کند که آیا طرح کف موجود می تواند به طور موثر به واحدهای مسکونی تقسیم شود.

بازرسی فیزیکی و شرایط موجود

کمیسیون بررسی دقیق سیستم های ساختاری، مکانیکی و پاکت ساختمان.نگاه به دنبال موضوعاتی مانند آزبست، رنگ سرب، سیم کشی قدیمی، ظرفیت لوله کشی ناکافی و تخریب سقف است.این کمبودها می توانند هزینه و زمان قابل توجهی را به تبدیل اضافه کنند. یک مهندس حرفه ای باید دیوارهای بار، فاصله ستون و ارتفاع کف به کف را ارزیابی کند تا امکان ساخت فضاهای بازرسی را مشخص کند، و همچنین اجازه دهد حمام و گزارش دهد.

درک قوانین و مقررات

Zoning موانع قانونی اساسی است. دسته بندی های منطقه ای تجاری مانند C-1 (تجارت همسایگی) یا C-2 (تجارت عمومی) به طور کلی منع یا محدود کردن استفاده مسکونی است.با این حال، بسیاری از حوزه های قضایی مناطق بیش از حد یا مناطق مخلوط را تصویب کرده اند که اجازه می دهد تبدیل های مسکونی تحت شرایط خاص تنظیم شده است. اولین گام این است که نقشه منطقه رسمی و دستورالعمل از بخش برنامه ریزی محلی را به محدودیت های توجه سریع (حداقل محدودیت های طبقه بندی، و محدودیت های مشابه، تنظیم شده است.

انواع اجازه اقامت مسکونی

سه مسیر مشترک برای استفاده مسکونی در مناطق تجاری وجود دارد:

استفاده صحیح - منطقه منطقه منطقه ای که در حال حاضر به عنوان یک استفاده مجاز مسکونی، با توجه به تمام کدهای دیگر، این کمترین راه است.
[CUP] مجوز استفاده از مجوز (FLT:1) - تأیید اختیاری که اجازه می دهد یک پروژه مسکونی خاص در یک منطقه برای تجاری است، متقاضی باید نشان دهد که استفاده از آن به طور نامطلوب بر خواص اطراف تاثیر نمی گذارد.
منطقه overlay - یک طرح منطقه ای که کمک هزینه های مسکونی را به یک منطقه تجاری زمینه ای اضافه می کند، اغلب در مناطق احیای مرکز شهر مورد استفاده قرار می گیرد، ممکن است شامل حفظ برخی از فیلم های تجاری مربع یا ارائه واحدهای مقرون به صرفه باشد.

اگر هیچ کدام از این موارد اعمال نشود، مالک باید یک اصلاح منطقه ای (سرعت گیری) یا یک اختلاف را دنبال کند.

تنوع در مقابل Rezoning

متغیر درخواست انحراف از مقررات خاص منطقه بندی - مانند کاهش فضاهای پارکینگ یا افزایش ارتفاع ساختمان - بدون تغییر طبقه بندی اموال نیاز به اثبات سختی منحصر به فرد (به عنوان مثال، شکل نامنظم) و این انحراف تغییر نمی کند شخصیت محله بالا است.

یک اقدام قانونی است که تعیین رسمی منطقه سازی ملک را به یک که اجازه استفاده مسکونی (به عنوان مثال، از C-2 به R3 یا MXU) را می دهد، تغییر می دهد، این فرایند شامل شنوایی عمومی، کمیسیون برنامه ریزی و رای شورای شهر است.

درخواست برای Rezoning یا تنوع

هنگامی که نیاز به تسکین منطقه ای تایید شده است، یک بسته برنامه رسمی را آماده کنید. گام های کلیدی عبارتند از:

] جلسه پیش درخواست - مشورت با کارکنان برنامه ریزی برای بررسی پیشنهاد، شناسایی مطالعات مورد نیاز و دریافت بازخورد اولیه.این می تواند هفته ها پس انداز دوباره کار.
[FLT 1] - یک طرح سایت، ارتفاع معماری، مطالعه تاثیر ترافیک، تجزیه و تحلیل پارکینگ، یک مطالعه سایه (در صورت ساختمان بلند) و روایت توضیح می دهد که چگونه تبدیل به منافع عمومی خدمت می کند.
بهره وری - برگزاری یک جلسه محله قبل از شنیدن عمومی نگرانی در مورد پارکینگ، سر و صدا و ارزش های اموال.
جلسه عمومی شنوایی - ارائه قبل از کمیسیون برنامه ریزی و یا هیئت مدیره منطقه بندی، یک وکیل و معمار در دسترس برای پاسخ به سوالات فنی. O مخالفان ممکن است صحبت کنید، بنابراین آماده پاسخ حرفه ای.
تصمیم - بدن ممکن است با شرایط تایید (به عنوان مثال، تعداد واحد محدود، مسکن مقرون به صرفه تنظیم شده) یا انکار می شود.

زمان از 90 روز برای یک اختلاف و تفاوت ساده به بیش از یک سال برای یک بارگیری مورد بحث متفاوت است.هرینگ یک وکیل استفاده از زمین به شدت توصیه می شود.

مجوز ساختمان و سازگاری کد

پس از تضمین تصویب منطقه، مرحله بعدی شامل اخذ مجوز ساختمان است. ساختمان های تجاری باید برای پاسخگویی به کدهای ساختمان مسکونی سازگار شوند که اغلب در مناطق امن زندگی سخت تر هستند.کد بین المللی ساختمان (IBC) و کد مسکونی بین المللی (IRC) به همراه اصلاحات محلی شامل موارد:

حفاظت از آتش - نصب سیستم های آبریز اتوماتیک (per NFPA 13 یا 13R)، زنگ هشدار دود، آشکارسازهای مونوکسید کربن، مجموعه های آتش نشانی (دیوارها، کف، درب ها)، و دو وسیله از هر واحد نیاز به یک سیستم کامل آب پاش اگر در حال حاضر وجود ندارد.
تغییرات ساختاری - طبقه ها، سقف ها و دیوارها ممکن است نیاز به تقویت برای حمایت از بارهای مسکونی زنده (40 psf برای مناطق خواب، 100 psf برای راهروها) و پارتیشن های جدید.
- هر واحد نیاز به منابع آب مستقل و خطوط زباله، زیر متر و پانل های برق دارد. بسیاری از ساختمان های تجاری قدیمی خدمات اندازه گیری دارند؛ ارتقاء ها معمول هستند.
دسترسی - ساختمان های چند خانواده با چهار یا چند واحد باید با الزامات طراحی و ساخت و ساز قانون مسکن منصفانه مطابقت داشته باشند (درهای گسترده، مسیرهای قابل دسترس، حمام های سازگار) آمریکایی با معلولیت قانون (ADA) به مناطق مشترک، حتی در پروژه های مسکونی اشاره به [F:2LTADA] استانداردهای دسترسی برای طراحی خاص [F3LT3].
استانداردهای انرژی - کد حفاظت از انرژی بین المللی (IECC) سطوح عایق، پنجره U-factors، بهره وری HVAC و مهر و موم هوا را الزامی تر می کند.

نقدهای کلیدی بازسازی

برنامه های کف تجاری معمولاً دارای فضاهای باز بزرگ، صفحات کف عمیق و نور طبیعی محدود هستند. تبدیل های موفق نیازمند پیکربندی استراتژیک هستند:

Unit چیدمان - استودیوی طراحی، یک اتاق خواب، یا دو اتاق در اطراف پنجره های موجود و مناطق اصلی اجتناب از اتاق های داخلی تاریک با استفاده از چاه های نور و یا قرض گرفتن نور از راهرو.
[FLT 1] - اضافه کردن عایق صدا در دیوارها و کف برای پاسخگویی به رتبه بندی STC 50 یا بالاتر. کانال های Resilient می تواند به جدا کردن دیواره خشک از فریم کمک کند.
- تعداد فضاهای پارکینگ مورد نیاز در هر واحد (اغلب 1-2) را بررسی کنید، اگر سایت فاقد فضا است، یک تنوع پارکینگ را دنبال کنید یا یک طرح مدیریت تقاضای حمل و نقل (ذخیره سازی دوچرخه، یارانه های حمل و نقل).
Trash و بازیافت [FLT 1] - مناطق محصور و تهویه شده برای ظروف زباله را فراهم می کند، به راحتی برای ساکنان و کامیون های جمع آوری در دسترس است.
سیستم های مکانیکی - Ductwork for HVAC باید گسترش یابد یا دوباره طراحی شود.

ارزیابی های زیست محیطی و با توجه به دین

خواص تجاری اغلب بدهی های زیست محیطی را از کاربردهای گذشته مانند تمیز کردن خشک، تعمیر خودرو، تولید یا ذخیره مواد خطرناک حمل می کنند. ALT:0 مرحله I Environmental Site Assessment (ESA) پس از استاندارد ASTM E1527 قبل از خرید یا اجازه مراحل ضروری است.اگر فاز من شرایط محیط زیست (REC)، یک فاز (LT 2: 2) را شناسایی کرده است.

مفاهیم مالی و مالیاتی

تغییر استفاده از اموال باعث ارزیابی مجدد توسط ارزیابی شهرستان، اغلب افزایش مالیات اموال برای منعکس کردن ارزش بازار مسکونی بالاتر است، با این حال، چندین استراتژی مالی می تواند این تاثیر را جبران کند:

برخی از شهرداری ها ارائه می دهند مسکن موقت مالیات اموال (به عنوان مثال، 5 تا 10 سال) برای تبدیل که مسکن اضافه می کند، به ویژه اگر واحدهای مقرون به صرفه شامل می شوند.
] اعتبار مالیاتی تاریخی نظارت بر هزینه های توانبخشی واجد شرایط (FLT:1) - برای ساختمان های ذکر شده در ثبت ملی از مکان های تاریخی و یا در یک منطقه تاریخی گواهی شده، اعتبارات مالیاتی فدرال 20٪ از هزینه های توانبخشی واجد شرایط (از جمله هزینه های تبدیل) اعتبار دولت ممکن است اضافه کردن جزئیات اضافی از خدمات تاریخی خدمات ملی خدمات مالیات بر درآمد [F3].
اعتبار مالیات مسکن (LIHTC) - تخصیص بخشی از واحدها به عنوان مقرون به صرفه می تواند اعتبارات فروخته شده به سرمایه گذاران رقابتی و نیاز به تخصیص از آژانس امور مالی مسکن دولتی.
مزایای پیش بینی - اموال اجاره مسکونی بیش از 27.5 سال (استراتژی مستقیم)، در مقایسه با 39 سال برای تجارت، مطالعه جداسازی هزینه می تواند اجزای طبقه بندی (کارکنان، لوازم، کابینت) را به 5 یا 7 سال کاهش سریع، افزایش جریان نقدی.

تامین مالی یک تبدیل پیچیده تر از یک خرید استاندارد است.بانک های سنتی ممکن است به دلیل ریسک تغییر از طریق استفاده تردید داشته باشند.

وام های قابل توجه به پاداش - تامین مالی کوتاه مدت ساخت و ساز که تبدیل به وام مسکن دائم پس از گواهی اشغال.
504 وام [FLT 1 ] برای تبدیل های مالک، ارائه تامین مالی طولانی مدت و ثابت برای دارایی های بزرگ.
] بخش 221 [د] - وام برای توسعه چند خانواده از جمله تبدیل؛ محبوب برای پروژه های درآمد متوسط.
[[۱] [۱۰] وام های بُعد [۱۰] [۱] - وام های کوتاه مدت و بالاتر برای پوشش خرید در حالی که منطقه ای در انتظار است.

مدیریت روابط عمومی و شنوایی عمومی

مخالفت همسایه می تواند یک پروژه را قبل از رسیدن به کمیسیون برنامه ریزی بکشد.معامل فعال بسیار مهم است.

یک خانه باز را با تصاویر طراحی پیشنهادی نگه دارید.
توزیع ورق های واقعیت نشان دهنده مزایا: مسکن جدید، افزایش ترافیک پا برای کسب و کارهای محلی، بهبود زیبایی شناسی ساختمان.
نگرانی های خاص: ارائه یک طرح مدیریت پارکینگ، متعهد به نظارت بر سر و صدا در طول ساخت و ساز، و یا شامل فضای سبز.
ایجاد روابط با انجمن های محله و هیئت مدیره جامعه؛ حمایت از اعضای شورای محلی می تواند تصمیم گیری های راه دور.

تمام تلاش های غیر قابل دسترس را مستند کنید؛ آنها ایمان خوبی را نشان می دهند و می توانند در برنامه منطقه ای ذکر شوند.

تشکیل تیم حرفه ای

تبدیل موفقیت آمیز نیازمند همکاری بین متخصصان است:

[[۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱۰] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۳] [۱] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۳] [۳]]]] [۳]]]] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [
برنامه ریز کاربردی کاربردی زمین [FLT 1] - مدیریت حق، شنوایی عمومی و انطباق با سیاست های برنامه جامع.
- طراحی واحد در حالی که به حداکثر رساندن منطقه قابل شمارش است.
مهندس سازه - ساختارهای موجود و تقویت طرح ها را بیان می کند.
مهندس Civil - آدرس تخلیه سایت، پارکینگ و اتصالات سودمند.
پیمانکار عمومی - مجوز، پیوند و تجربه در استفاده مجدد سازگار.
مشاور فعال [FLT 1] - ارزیابی فاز I / II و نظارت بر اصلاح.
[[۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱]] [۱]] [۱]] [۱] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]]- ساختارهایی که از پیش بینی، اعتبار و پاداش استفاده می کنند.

قرص های معمول و چگونگی اجتناب از آن

[در این میان] [در برابر زمان مقرر] [FLT 1]، زونینگ و مجوز می توانند 6 تا 18 ماه طول بکشند و از قفل کردن مهلت های مالی خیلی زود جلوگیری کنند.
تشخیص قوانین تاریخی - تغییرات خارجی ممکن است نیاز به بررسی توسط کمیسیون حفظ، حتی اگر ساختمان به صورت جداگانه ذکر شده است.
در پارکینگ های کافی - الزامات پارکینگ یک علت اصلی انکار است. کاوش قراردادهای پارکینگ مشترک، تعداد زیادی از مکان، و یا یک تفاوت با یک طرح مدیریت تقاضای حمل و نقل.
برای ایده آل، نه واقعیت - اضافه کردن 15 تا 20٪ سازگاری برای مسائل ساختاری پنهان، تعمیر محیط زیست و ارتقاء کد.
به طور خلاصه، کد آتش نشانی [FLT 1] ارتقا می یابد [FLT 1] - سیستم های حفاظت از آتش تجاری اغلب با استانداردهای مسکونی مطابقت ندارند؛ مقاوم سازی می تواند گران باشد، اما قابل مذاکره نیست.

مثال واقعی جهانی: یک دفتر تبدیل

یک ساختمان اداری سه طبقه را در دهه 1970 که در یک منطقه تجاری مرکزی واقع شده است در نظر بگیرید که اخیرا یک پوشش ترکیبی استفاده شده است. مالک برای مجوز استفاده مشروط برای تبدیل دو طبقه بالا به 12 استودیو و آپارتمان های اجاره ای اتاق خواب در حالی که حفظ خرده فروشی سطح خیابان $ 93.2 نیاز به یک مطالعه ترافیک نشان می دهد که حداقل تاثیر، جلسه جامعه، و تعهد به شامل دو واحد مالیات مقرون به صرفه است (به صرفه ترین مجوز تبدیل، به صرفه، به صرفه ترین مالیات، به صرفه، به صرفه ترین مالیات، به صرفه ترین $ $، به صرفه ترین مالیات، به صرفه، به صرفه، به پنل تبدیل، به صرفه، به صرفه، به فروش $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 9، و به صرفه، به صرفه، به حداقل $ $ $ 9، به صرفه، به صرفه، به صرفه، به صرفه، به صرفه جویی در کل کاهش مالیات، به صرفه، و مالیات، به حداقل $ 1، به جمع آوری شده است.

الزامات پس از عمل و عملیات

پس از ساخت و ساز، بازرسی های نهایی باید قبل از صدور گواهینامه اشغال (CO) تصویب شود. CO تایید می کند که ساختمان تمام کدهای برای استفاده مسکونی را برآورده می کند. Landlords باید با قوانین مستاجر مالک، از جمله موافقت نامه اجاره، مقررات سپرده گذاری امنیتی، استانداردهای عادت و قوانین مسکن عادلانه، شامل مدیریت مناطق مشترک، هماهنگی جمع آوری زباله و رسیدگی به لایحه مدیریت اموال بزرگتر، می تواند عملیات تبدیل های حرفه ای و مدیریت املاک و مدیریت املاک گسترده تر.

خلاصه داستان : Key Step

امکان سنجی بازار و بازرسی فیزیکی را انجام دهید.
طرح بندی فعلی را سرمایه گذاری کنید و گزینه های مجاز، تفاوت ها یا مسیرهای تسریع کننده را شناسایی کنید.
ارائه برنامه رسمی منطقه بندی با مزایای جامعه و مشارکت ذینفعان.
مجوز ساخت را دریافت کنید؛ با آتش سوزی مسکونی، ساختاری، دسترسی و کدهای انرژی مطابقت داشته باشید.
ارزیابی کامل محیط زیست I (مرحله دوم در صورت لزوم) و اصلاح.
یک تیم حرفه ای را جمع کنید: وکیل، معمار، مهندسان، پیمانکار، برنامه ریز.
تامین مالی مناسب برای تبدیل (انتقال، SBA، FHA).
برنامه ریزی برای پیامدهای مالیاتی: ارزیابی مجدد، اعتبار، استراتژی های پیش بینی
مشارکت در جامعه در اوایل برای کاهش حمایت های اپوزیسیون و سند.
بودجه با ثبات 15 تا 20 درصد
بازرسی ها را نهایی کنید و قبل از اجاره گواهینامه های اشغالی را دریافت کنید.

تبدیل اموال تجاری به استفاده مسکونی یک استراتژی پیچیده اما قابل دستیابی است که می تواند دارایی های کم ارزش را به سهام مسکن ارزشمند تبدیل کند.با دنبال یک فرایند منظم، قانونی سازگار و جمع آوری تیم مناسب، صاحبان املاک می توانند موانع قانونی را هدایت کنند و جوامع مسکونی موفق ایجاد کنند.همیشه با مقامات محلی و مشاوران تخصصی مشورت کنید تا رویکرد را به صلاحیت خاص و ویژگی های ساختمان خود اختصاص دهید.