Table of Contents

درک نقش تعمیرات و اعتبار در مذاکرات پایانی

مذاکرات پیرامون تعمیرات و اعتبارات در میان ظریف ترین مراحل معامله املاک و مستغلات است.برای خریداران، بازرسی خانه اغلب موضوعاتی را نشان می دهد که نیاز به توجه دارند، در حالی که فروشندگان باید تصمیم بگیرند که چگونه به این یافته ها بدون از بین بردن اعتبار معامله رسیدگی کنند - تنظیمات مالی اعمال شده در بستن - یک زمین متوسط که می تواند زمان را صرفه جویی کند، کاهش اصطکاک و حفظ معامله رو به جلو استاد، نیاز به درک دقیق و اطمینان از اینکه چه طرف های ارتباطی و چه چیزی را برای دستیابی به چه کسانی که نیاز دارند.

این که آیا شما یک خریدار خانه بار اول یا یک سرمایه گذار با تجربه هستید، دانستن چگونگی درخواست استراتژیک یا ارائه تعمیرات در مقابل اعتبارات می تواند بر قیمت نهایی فروش، جدول زمانی و رضایت کلی همه افراد درگیر تاثیر بگذارد.این مقاله یک راهنمای جامع برای هدایت تعمیرات و مذاکرات اعتبار در طول فرآیند بسته شدن، با تاکتیک های اثبات شده، ملاحظات قانونی و مشاوره عملی برای رسیدن به نتیجه برنده فراهم می کند.

تعمیرات در مقابل اعتبار: تفاوت های کلیدی و زمانی که برای استفاده از هر

تعمیرات چیست؟

تعمیرات به نقص های شناسایی شده فیزیکی در اموال اشاره می کند، از مسائل کوچک آرایشی مانند نقاشی تراشه شده تا مشکلات ساختاری عمده مانند سقف شکست یا یک سیستم تهویه مطبوع معیوب.در یک معامله معمولی، خریدار درخواست می کند که فروشنده این تعمیرات را قبل از بستن کامل کند.

تعمیرات برای مسائل فوری، ایمنی یا دشوار برای خریدار برای رسیدگی به پس از حرکت است، به عنوان مثال، یک سقف نشتی یا یک خطر الکتریکی باید به طور کلی قبل از بستن تعمیر شود تا از هر گونه خطر برای ساکنان یا اموال جلوگیری کند. برخی وام دهندگان همچنین نیاز به تعمیرات خاصی دارند قبل از اینکه وام را تامین کنند، به ویژه اگر اداره اموال فدرال (FHA) اداره امور مسکن یا امور مالی خانه (VA)

اعتبار چیست؟

اعتبارها امتیازات پولی هستند که به خریدار در بستن داده می شود، کاهش مقدار پول نقد خریدار نیاز به آوردن یا کاهش کل مبلغ وام دارد، به جای استخدام یک پیمانکار برای حل یک مشکل، فروشنده موافقت می کند تا قیمت خرید را کاهش دهد یا مقدار مشخصی از دلار را ارائه دهد که خریدار می تواند برای حل مسئله پس از بستن اعتبار استفاده کند.

اعتبارها به ویژه برای مسائل غیر محرکی، پیش بینی تعمیر و نگهداری آینده یا بهبود زیبایی که خریدار می خواهد سفارشی سازی کند مفید هستند، آنها همچنین می توانند تراکنش هایی را که تعمیرات متعدد مورد نیاز است را ساده کنند - به جای مذاکره جداگانه، یک اعتبار واحد می تواند همه آنها را پوشش دهد.

آماده سازی برای اصلاحات موفق و مذاکرات اعتباری

با یک بازرسی خانگی کامل شروع کنید

پایه هر مذاکره تعمیر یک بازرسی کامل در خانه است. خریداران باید یک بازرس مجاز و معتبر را استخدام کنند که سیستم های اصلی ملک (رو، HVAC، لوله کشی، برق)، ساختار، عایق و ویژگی های ایمنی را بررسی می کند. گزارش بازرسی ابزار اصلی خریدار برای شناسایی مسائل و توجیه درخواست فروشنده ها است.

هنگامی که بازرسی کامل است، نماینده خریدار به طور معمول درخواست برای تعمیر و تعمیرات را ارائه می دهد، همچنین به عنوان یک اطلاعیه بازرسی یا افزونه تعمیر شناخته می شود.این سند لیست تعمیرات مورد نظر و گاهی اوقات شامل اعتبار درخواست شده است. فروشنده سپس با یکی از سه گزینه پاسخ می دهد: موافقت با همه درخواست ها، مقابله با مجموعه ای متفاوت از تعمیرات یا اعتباری، یا به طور کامل کاهش (که ممکن است از هم جدا شود).

اولویت بندی تعمیرات توسط Category

همه یافته های بازرسی، وزن یکسانی را برای مذاکره به طور موثر در اختیار ندارند، خریداران باید مسائل را به سه دسته تقسیم کنند:

  • ] مسائل ایمنی و ساختاری: این برای اکثر خریداران غیر قابل مذاکره است، نمونه ها شامل قالب، سیم کشی معیوب، رادون، رنگ سرب، ترک های پایه و یا خطرات آتش است.
  • مکانیکی یا سیستم شکست؛ اگر کوره، تهویه مطبوع، بخاری آب یا سقف نزدیک به پایان عمر خود یا عملکرد نیست، منطقی است که توجه کنید. فروشندگان ممکن است یک تعمیر یا اعتبار بر اساس یک برآورد حرفه ای ارائه دهند.
  • لوازم آرایشی یا نگهداری از آن: کف کف پیچ، شمارنده های تراشه، و یا رنگ پوست به طور معمول قابل مذاکره در نظر گرفته می شود مگر اینکه آنها به طور خاص به عنوان در شرایط خوب نمایندگی می شوند، خریداران ممکن است در اینجا کمتر اهرم داشته باشند.

با اولویت بندی، خریدار می تواند درخواست های خود را بر روی آنچه که بیشتر مهم است متمرکز کند، و آن را برای فروشنده آسان تر برای ارزیابی و پاسخ. فروشنده ها همچنین باید با دریافت نقل قول برای تعمیرات عمده در اوایل آماده، بنابراین آنها می توانند ضد اخراج آگاهانه.

استراتژی برای خریداران: بهترین نتیجه را دریافت کنید

درخواست تعمیرات خاص توسط برآورد

یک درخواست مبهم مانند "fix" احتمالاً رد یا ضعیف اعدام می شود، در عوض خریداران باید به موضوع دقیق گزارش بازرسی اشاره کنند و در صورت امکان، برآورد کتبی از پیمانکاران مجاز را به دست آورند، به عنوان مثال، به جای درخواست فروشنده برای "باز کردن سقف"، برآوردی برای تعمیر جزئی یا جایگزینی کامل ارائه دهند و درخواست که به عنوان یک رویکرد اعتباری که نشان می دهد، یک عدد مشخص را انجام داده اید و تعداد مشخصی را در نظر بگیرید.

هنگامی که تعمیرات ضروری است، از یک حرفه ای مجاز برای انجام کار و دریافت درخواست درخواست درخواست کنید.اگر فروشنده موافقت می کند تا خود تعمیرات را اداره کند، خطر کار استاندارد وجود دارد یا بسیاری از قراردادهای خرید اجازه می دهد خریدار پس از تعمیرات دوباره به طور کامل مورد توجه قرار گیرد تا رضایت را تضمین کند.

اعتبارهای مذاکره برای نگه داشتن معامله در مسیر

اعتبارها می توانند ابزار قدرتمندی برای جلوگیری از تاخیر باشند، به جای اینکه منتظر فروشنده برای برنامه ریزی پیمانکار و کار کامل (که می تواند تاریخ بسته شدن را فشار دهد)، اعتبار به شما اجازه می دهد تا زمان را ببندید و تعمیرات خود را مدیریت کنید.در مورد مقدار واقع بینانه باشید: محاسبه هزینه تعمیر به علاوه یک بافر برای مسائل غیر منتظره.

مهم: وام دهندگان محدودیت هایی را بر اعتبار فروشنده تنظیم می کنند، به ویژه برای وام های معمولی.به طور معمول، اعتبارات نمی توانند بیش از درصد قیمت خرید را افزایش دهند (به عنوان مثال، 3٪ برای وام های معمولی با کمتر از 10٪ پایین، تا 9٪ برای وام های FHA) با وام دهنده خود تأیید قبل از موافقت با شماره نهایی، به یاد داشته باشید که اعتبارات فروشنده نمی تواند برای اقلامی که به طور مستقیم به وضعیت تعطیلات مربوط نمی شود، یا هزینه های مربوط به بسته شدن اموال شخصی، استفاده شود.

استفاده از Contingencies به عنوان اهرم

اکثر موافقت نامه های خرید شامل یک وقفه بازرسی است که به خریدار اجازه می دهد بدون مجازات راه برود اگر تعمیرات حل نشود، این به خریدار اهرم قابل توجهی می دهد، اما پیاده روی ممکن است همیشه بهترین گزینه نباشد، به ویژه در یک بازار رقابتی یا اگر خریدار قبلا وقت و پول را سرمایه گذاری کرده است.

استراتژی های فروشندگان: محافظت از موقعیت شما

بدانید که چه زمانی برای تعمیر و تعمیر و تعمیر.

فروشنده ها باید هزینه تعمیر یک مسئله را در برابر اعتبار بالقوه وزن کنند.نظر خریدار: خریدار ممکن است احساس راحتی بیشتری نسبت به تعمیر خود داشته باشد، اطمینان از کیفیت، در مقابل، اگر خریدار در مورد مشکلات پنهان نگران است، ممکن است فروشنده را ترجیح دهد تا قبل از بستن تعمیر را تکمیل کند.

  • (FLT:0) اگر سریع و ارزان باشد، تعمیر و نگهداری کنید؛ یک اصلاح ساده مانند یک شکاف نشتی یا یک پنجره شکسته ارزان تر از مذاکره مستقیم اعتبار است.
  • اعتبار برای هزینه های بزرگ یا ناشناخته را از بین ببرید؛ برای جایگزینی سقف که می تواند در محدوده متفاوت باشد، اعتباری بار نظارت و مسئولیت را از بین می برد.
  • کنترل اصلی بر کیفیت: [FLT 1] اگر شما یک پیمانکار قابل اعتماد دارید، ممکن است ترجیح دهید تعمیر کنید تا اطمینان حاصل کنید که کار مطابق با استانداردهای شما و جلوگیری از اختلافات آینده است.

همیشه قبل از تصمیم گیری چندین نقل قول دریافت کنید.یک فروشنده که به طور کور تخمین خریدار را می پذیرد ممکن است بیش از حد پرداخت کند، امتناع از تمام درخواست های تعمیر بدون توضیح می تواند رابطه را تقویت کند و معامله را به خطر بیاندازد.

محدودیت اعتباری به آنچه که پشتیبانی می کند

اگر شما یک اعتبار بزرگ ارائه می دهید، خریدار به طور موثر تخفیف دریافت می کند.در برخی موارد، آپاراتال ممکن است پایین تر از قیمت خرید باشد، زیرا ارزیابی اعتبار را از ارزش ملک تجزیه و تحلیل می کند، این می تواند مسائل مالی را ایجاد کند.

مستند همه چیز

هرگونه توافق در مورد تعمیرات یا اعتبارات باید در نوشتن به عنوان اصلاح قرارداد خرید مطرح شود، شامل موارد خاص تعمیر، مدارک فرد تعمیر (در صورت انتخاب تعمیر)، مهلت تکمیل و مقدار دقیق و هدف هر اعتبار.

نکات حقوقی و مالیاتی برای در نظر گرفتن

قوانین و مسئولیت های قانونی

اکثر ایالت ها نیاز به فروشندگان برای افشای نقص های شناخته شده دارند، حتی پس از تعمیرات، اگر تعمیر ضعیف انجام شود و فروشنده نتواند یک مسئله باقی مانده را فاش کند، فروشنده می تواند با مسئولیت قانونی مواجه شود، از سوی دیگر، اگر خریدار اعتبار را بپذیرد و بعدا متوجه آسیب پنهان شود، مسئولیت فروشنده ممکن است با شرایط قرارداد محدود شود.

چگونه اعتبار بر مالیات تاثیر می گذارد

برای اهداف مالیاتی درآمد، اعتبارات پرداخت شده به طور کلی به عنوان کاهش قیمت خرید به جای درآمد به خریدار درمان می شود، این باعث کاهش مالیات خریدار در ملک می شود که می تواند بر سود سرمایه در هنگام فروش خانه شما تأثیر بگذارد: IRS دارای قوانین خاص است: خریدار باید اساس را با مقدار اعتباری کاهش دهد. فروشنده ها نمی توانند اعتبار خود را بر فروش مالیات خود کاهش دهند. [F]

خریداران همچنین باید آگاه باشند که یک اعتبار بزرگ ممکن است بر محدودیت های کسر سود وام مسکن تأثیر بگذارد، در حالی که اعتبار کاهش می یابد، کسر علاقه خریدار بر اساس وام واقعی باقی می ماند. مشورت حرفه ای مالیاتی برای مشاوره شخصی.

قرص های معمول و چگونگی اجتناب از آن

درخواست زیاد

خریدارانی که خواستار تعمیرات برای هر خراش کوچک هستند، اغلب فروشندگان خشم را می کشند و معامله را می کشند.بر مسائل عمده تمرکز می کنند، اگر شما برای یک لیست طولانی درخواست می کنید، فروشنده ممکن است از مذاکره در همه جا خودداری کند، سه تا پنج مورد برتر را ارائه دهد و مایل به پذیرش اعتبار برای بقیه باشد.

دانلود بازی Ignoring فروشنده’s Financial Constraints

برخی از فروشندگان به سادگی پول نقد برای تعمیرات عمده یا ارائه اعتبارات بزرگ ندارند، این به ویژه در فروش کوتاه یا خانه های فروخته شده از طریق تخفیف رایج است، اما ممکن است اطلاعات واقعی ارائه نشود: اگر فروشنده نتواند پس از بسته شدن، خود را تعمیر کند.

عدم بررسی کیفیت تعمیرات

اگر فروشنده موافقت کند که تعمیر کند، خریدار باید حق داشته باشد ظرف چند روز از اتمام دوباره به تعویق بیفتد، این یک بند استاندارد در بسیاری از قراردادهای خرید است.

مشکلات تیمی که تاخیر می کنند

تعمیرات زمان می برد اگر تاریخ بسته بندی قریب الوقوع باشد، ممکن است تکمیل تعمیرات پیچیده غیر ممکن باشد.در این صورت، اعتبار تقریبا همیشه گزینه بهتری است.هر دو طرف باید در مورد جدول زمانی در اوایل بحث کنند و در مورد یک طرح پشتیبان توافق کنند اگر تعمیرات به طور خودکار به تعمیرات پایان نرسد، اما باید مشخص شود.

بهترین تمرین ها برای یک مذاکرات آرام

ارتباط برقرار کردن با باز و احترام

مذاکرات املاک و مستغلات می تواند عاطفی باشد، به ویژه هنگامی که خریداران احساس می کنند که به دلار بالا پرداخت می کنند یا فروشندگان احساس می کنند که خانه شان مورد انتقاد قرار می گیرد.از عوامل خود به عنوان بافر استفاده کنید و از حملات شخصی اجتناب کنید.یک تن محترم اغلب منجر به ارائه های انعطاف پذیر تر از هر دو طرف می شود.

استفاده از یک نماینده یا دادستان

هر دو خریدار و فروشندگان از داشتن یک نماینده املاک و مستغلات فصلی که ده ها تن از مذاکرات تعمیر را انجام داده است، بهره مند می شوند؛ نمایندگان می توانند هنجارهای بازار را در منطقه شما درک کنند – به عنوان مثال، در برخی بازارها، معمولاً برای فروشندگان برای انجام ضمانت خانه و تعمیرات جزئی رایج است؛ در حالی که در برخی دیگر از اعتبارات استاندارد هستند. A واقعی همچنین می تواند قرارداد را برای محافظت از منافع شما بررسی کند، به ویژه هنگامی که با اعتبارات پیچیده یا دستورالعمل های غیر استاندارد (F)

همه چیز را در نوشتن قرار دهید

تمام موافقت نامه ها، اصلاحات و اضافه کردن باید در نوشتن و امضا شده توسط هر دو طرف باشد، این شامل لیست تعمیرات، مقدار دلار هر اعتبار، مهلت تکمیل و روش تأیید است. وعده های شفاهی الزام آور نیستند و بعدا منجر به مشکلات می شوند. A استاندارد خرید املاک و مستغلات (REPA) معمولا دارای بخش تعمیر اعتبار است؛ استفاده از آن.

وقتی برای پیاده روی می کنید: به رسمیت شناختن معامله ای که کار نخواهد کرد

گاهی اوقات، علی رغم بهترین تلاش ها، نمی توانید به توافق منصفانه ای در مورد تعمیرات یا اعتبارات دست یابید، اگر فروشنده از پرداختن به یک نقص عمده امتناع کند و اعتبار معقولی را ارائه ندهد، خریدار باید به طور جدی قرارداد را لغو کند – به ویژه اگر مشکل گران یا خطرناک باشد، خریدار که خواستار اعتبار بیش از حد است و بدون هیچ گونه هزینه ای نمی تواند فروشنده را به پایان رساندن توافق برساند و زمان شما را بدون اینکه مطمئن شوید، زمان دقیق آن را برای جلوگیری از پرداخت پول مهم است.

اگر شکاف کوچک باشد، تفاوت را در نظر بگیرید. بسیاری از مذاکرات موفق با سازشی پایان می یابد که خریدار اعتبار جزئی را می پذیرد و فروشنده یک تعمیر جزئی را اداره می کند.این امر حسن نیت را حفظ می کند و روند معامله را تضمین می کند.

نمونه های واقعی جهانی از اصلاحات و مذاکرات اعتباری

مثال 1: سقف دیمما

بازرسی خریدار نشان می دهد که سقف 15 ساله است و نشان دهنده نشانه های نشت، با هزینه جایگزینی تخمین زده شده از 10،000 دلار، خریدار درخواست جایگزینی کامل سقف یا اعتبار 100.000 دلاری است. فروشنده با یک اعتبار 5000 دلاری، با توجه به اینکه سقف هنوز چند سال از زندگی دارد، پس از مذاکره، آنها در 6،500 اعتبار، و خریدار موافقت می کنند که استخدام خریدار را متوقف کند: بدون هیچ زحمتی از خرید یک معامله گران پول نقد و نگهداری.

مثال دوم: مسئله مولد

در طول بازرسی خانه، قالب در زیرزمین کشف شده است. خریدار درخواست اصلاح حرفه ای و یک ضمانت یک ساله را می دهد. فروشنده، نگران مسئولیت، موافقت می کند که یک شرکت اصلاح مجوز استخدام را استخدام کند و اسناد را ارائه دهد.

مثال سوم: چندین مورد کوچک

یک بررسی 20 موضوع جزئی را فهرست می کند: پنجره های چسبنده، یک زباله شکسته، کاشی های شکسته و غیره به جای مذاکره هر یک، خریدار درخواست یک اعتبار 2،000 دلاری را می کند، که کل سه برآورد را نشان می دهد. فروشنده موافقت می کند و بستن روند در زمان بندی یک نتیجه معمولی است که هر دو طرف سادگی را ترجیح می دهند.

افکار نهایی در مورد اصلاحات و مذاکرات اعتباری

مدیریت تعمیرات و اعتبار در طول مذاکرات بسته بندی مهارتی است که با تجربه بهبود می یابد. کلید آماده شدن است: بازرسی کامل، اولویت بندی آنچه مهم است و درک محدودیت های مالی و حقوقی هر گزینه است. چه شما تعمیرات یا اعتبارات را انتخاب کنید، هدف این است که به توافق برسید که سرمایه گذاری شما را در حالی که به منافع طرف دیگر احترام می گذارد.

به یاد داشته باشید که هر معامله منحصر به فرد است، آنچه در یک بازار کار می کند یا با یک نوع ملک ممکن است در جای دیگری کار نکند، همیشه قبل از تصمیم گیری نهایی با مشاور املاک و مستغلات خود مشورت کنید و هرگز از راه رفتن نترسید اگر معامله دیگر منطقی نباشد.

برای مطالعه بیشتر، این منابع خارجی را بررسی کنید: [FLT:PB] بازرسی های خانگی و تعمیرات ، Realtor.com: مذاکره در مورد تعمیرات خانه [FLT3] و IRS انتشار 523 [FLT5:5 برای اطلاعات مربوط به اعتبارات مالیاتی در مورد فروش.