چگونه دامنه Eminent بر مالکان املاک تاثیر می گذارد: آنچه شما باید بدانید

دامنه Eminent یکی از قدرتمند ترین و بحث برانگیزترین ابزارهایی است که یک دولت می تواند در پنجمین اصلاحیه قانون اساسی ایالات متحده به کار گیرد، به مقامات فدرال، ایالتی و محلی اجازه می دهد تا مالکیت خصوصی را برای استفاده عمومی به کار گیرند، به شرطی که مالک فقط جبران خسارت را دریافت کند.در ابتدا برای حمایت از پروژه های زیربنایی مانند جاده ها، پل ها و مدارس برجسته، امروز همه چیز را به صاحبان توسعه ی اطمینان از کار در زمینه های قانونی اختصاص می دهد، به منظور دریافت حقوق قانونی و خدمات لازم است.

دامنه Eminent چیست؟

حوزه Eminent قدرت ذاتی یک دولت مستقل برای مالکیت خصوصی برای یک هدف عمومی است.در ایالات متحده، این قدرت به طور واضح در Takings کلاوس of the پنجمین اصلاحیه شناخته شده است که می گوید: "نور باید مالکیت خصوصی برای استفاده عمومی، بدون جبران، در حالی که عبارت "استفاده عمومی" از لحاظ تاریخی به طور گسترده تفسیر شده است - شامل جاده ها، و ساختمان های مدرن - و هدف عمومی برای حذف اموال عمومی مانند استفاده از قانون اساسی و یا پذیرش اموال عمومی است.

ویژگی های دولتی که می تواند دامنه Eminent را تمرین کند

دامنه ی اصلی محدود به دولت های فدرال یا ایالتی نیست، بسیاری از سازمان های دولتی این قدرت را دارند، از جمله:

• بخش های دولتی حمل و نقل (برای گسترش بزرگراه)
• شهرداری ها (برای پارک های عمومی، مدارس یا توسعه مجدد)
• خدمات عمومی (برای خطوط برق، خطوط لوله، سیستم های آب)
• مقامات بندر و کمیسیون های فرودگاه
• شرکت های راه آهن (در صورت مجوز قانونی)

«استفاده عمومی» چیست؟

از لحاظ تاریخی، "استفاده عمومی" به معنای مالکیت به طور مستقیم توسط عموم مردم استفاده می شود - یک بزرگراه جدید، یک دادگاه، یا یک دفتر پست، با این حال، دیوان عالی ایالات متحده این تعریف را در Kelo V. New London (2005)، حکم که توسعه اقتصادی می تواند یک استفاده عمومی را تشکیل دهد اگر پروژه امروز برای بهره برداری از قوانین مرکزی مهم است، و محدود کردن از دولت های خصوصی.

چگونه Eminent Domain Process کار می کند

فرآیند کسب مالکیت خصوصی از طریق دامنه برجسته معمولاً مجموعه ای از مراحل قانونی و اداری را دنبال می کند. درک این مراحل به صاحبان املاک کمک می کند تا به طور موثر آماده شوند و مذاکره کنند.

مرحله 1: برنامه ریزی مقدماتی و شناسایی

قبل از هر اقدام رسمی، آژانس دولتی ویژگی های مورد نیاز برای یک پروژه را مشخص می کند.این اغلب شامل مطالعات امکان سنجی، بررسی های زیست محیطی و شنوایی عمومی است. صاحبان املاک ممکن است اطلاعات غیر رسمی یا سوالات مستقیم از ارزیابی کنندگان یا مهندسان دریافت کنند.

مرحله ۲: اعلان رسمی

هنگامی که پروژه تایید شد، آژانس یک اطلاع رسمی از قصد به دست آوردن ملک را به دست می آورد.این سند هدف پروژه، شرح اموال و اشاره به قوانین دامنه برجسته را مشخص می کند.در بسیاری از ایالت ها، این اعلامیه همچنین شامل یک پیشنهاد جبران بر اساس یک صاحبان املاک و مستغلات است که باید این اطلاع را به دقت بررسی کنند و مهلت های پاسخ دادن را یادداشت کنند.

مرحله 3: Appraisal و پیشنهاد

دولت یک ارزیابی مستقل برای تعیین ارزش بازار منصفانه اموال استخدام می کند.این برنامه استفاده فعلی ملک، بالاترین و بهترین استفاده، فروش قابل مقایسه و هر گونه پیشرفتی را بر اساس ارزیابی اولیه، آژانس ارائه می دهد.این پیشنهاد اغلب نقطه شروع مذاکرات صاحبان املاک است که به شدت توصیه می شود تا برنامه مستقل خود را برای تأیید دولت به دست آورند.

مرحله 4: مذاکره

مذاکره یک مرحله بحرانی است که صاحبان املاک می توانند با پیشنهاد دولت برای حمایت از شواهد از برنامه خود مقابله کنند. مذاکرات ممکن است نه تنها قیمت خرید بلکه هزینه های جابجایی، زیان های تجاری، خسارت به اموال باقی مانده و سایر عناصر جبران خسارت را در این مرحله بدون دخالت در دادگاه حل کند.

مرحله پنجم: پیشنهاد نهایی و محکوم کردن فیلیپین

اگر مذاکرات شکست بخورد، دولت پیشنهاد نهایی کتبی می دهد.اگر مالک آن را رد کند، آژانس یک پرونده محکومیت را ثبت می کند، این اقدام قانونی از دادگاه می خواهد تا مبلغ پرداخت و تعیین کننده اموال را مجاز کند.

مرحله 6: مالکیت و پرداخت

پس از آنکه دادگاه حکمی صادر کرد، دولت غرامت اعطا شده به دادگاه را پرداخت و مالکیت را در برخی موارد به عهده می گیرد، آژانس ممکن است با سپرده گذاری مبلغ ارزیابی شده با دادگاه، مالک ملک می تواند تصمیم جبران خسارت را درخواست کند، اما به طور کلی پرداخت می شود.

انواع تاکینگ ها و تاثیر آن ها

دامنه Eminent همیشه خرید کامل از کل ملک نیست.انواع مختلف مصرف کنندگان به روش های مختلف بر مالکان تاثیر می گذارند.

تکمیل کامل

دولت کل اموال را به دست می آورد. مالک برای ارزش بازار منصفانه و کامل غرامت دریافت می کند و باید خالی شود.این برای پروژه های بزرگراه یا ساختمان های عمومی جدید رایج است.

● جزئی سازی

فقط بخشی از اموال گرفته شده است، مانند یک نوار زمین برای سهولت در یک سهولت یا گسترش جاده، مالک جبران برای ارزش بخش گرفته شده به علاوه هر گونه خسارت به زمین باقی مانده (آسیب های عبور) مسائل مشترک شامل از دست دادن دسترسی، کاهش جلو و یا استفاده از اختلال.

فرار یا موقت

دولت حق استفاده از ملک برای یک هدف خاص (به عنوان مثال، یک کاهش خط لوله زیرزمینی) یا برای مدت زمان محدود (به عنوان مثال، منطقه مرحله ساخت و ساز) را به دست می آورد.

نام انگلیسی: Inverse Condemnation

گاهی اوقات اقدامات دولتی بدون رسیدگی رسمی به دامنه های برجسته ایجاد می کند – مثلا سیل ناشی از سد جدید یا سر و صدا از بزرگراه ها، صاحبان می توانند از محکوم کردن معکوس شکایت کنند تا دولت را مجبور به پرداخت غرامت کنند.این منطقه از قانون پیچیده است و نیازمند مشاوره با تجربه است.

تاثیر بر مالکان املاک

در مواجهه با یک اقدام محکوم کننده می تواند استرس زا و مخرب باشد، عواقب آن بسیار فراتر از قیمت فروش است.

اثرات عاطفی و روانی

از دست دادن یک خانه خانوادگی، یک قطعه محبوب از زمین یا یک محل کسب و کار می تواند آسیب زا باشد. بسیاری از صاحبان احساس اضطراب، خشم و احساس بی قدرتی می کنند.پیشنهاد دولت ممکن است مانند توهین احساس کند، به ویژه اگر اموال برای نسل ها در خانواده بوده است.

عواقب مالی

حتی با "فقط جبران خسارت"، صاحبان کسب و کار اغلب با هزینه های پنهان مواجه می شوند: هزینه های جابجایی، هزینه های جایگزینی بالاتر، هزینه های معامله و درآمد از دست رفته در طول جابجایی. صاحبان کسب و کار ممکن است از دست دادن حسن نیت، پایگاه مشتری یا موجودی رنج ببرند. دولت برای پوشش برخی از هزینه های جابجایی خاص مورد نیاز است، اما جبران خسارت های کسب و کار اغلب محدود است.

عدم هماهنگی در جوامع

پروژه های دامنه Eminent می توانند محله ها را از هم جدا کنند، شبکه های اجتماعی را مختل کنند و ارزش های مالکیت را در مناطق اطراف کاهش دهند، ساخت و ساز طولانی مدت، افزایش ترافیک یا تغییرات در منطقه بندی می تواند بر کیفیت زندگی برای صدها نفر از ساکنان تاثیر بگذارد.

مطالبات قانونی و اداری

صاحبان املاک باید یک فرآیند حقوقی پیچیده را هدایت کنند، به مهلت ها، جلسات رسیدگی کنند و احتمالا وکلای استخدام و ارزیابی کنندگان را استخدام کنند، این می تواند بدون نمایندگی قانونی، زمان بر و هزینه باشد.

ارزیابی و جبران خسارت

سنگ بنای دامنه برجسته "فقط جبران خسارت" است که به طور کلی به عنوان ارزش بازار منصفانه از اموال در زمان مصرف تعریف می شود، با این حال، ارزش بازار عادلانه همیشه ساده نیست و دولت ها قوانین مختلفی در مورد آنچه که می توان در آن گنجانده شده است.

روش های استاندارد Valuation

Apprsition معمولا از سه روش استفاده می کنند:

• [در این باره] [در مقایسه با فروش]، [[[۱]]] [[۱۰]]] [[۱۰]]] [۳]] [۳]] [۳]] [۳] [۳]] [۳]] [۳] [۳] [۳] [۱]] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳]]]]]] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [
• [[۱] [۱۰] [[۱]] [[۱۰]] [[۱]]] [[۱]]] برای اجاره یا املاک تجاری استفاده می شود؛ ارزش بر اساس درآمد حاصل از اموال است.
• [[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [[۱۰]] [[۱۰]]] [[۱۰]]] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۲] [۲] [۲] [۱] [۱] [۱] [۲] [۲]]] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲]] [۱]]]]]]]] [۲] [۱] [۱] [۲] [۱] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۲] [۲] [۲] [۱] [۲] [۲]] [۲] [۱]

ارزیابی مناسب ترین روش را بر اساس نوع مالکیت و شرایط بازار انتخاب می کند.

جبران خسارت اضافی

علاوه بر ارزش بازار منصفانه، صاحبان ممکن است حق داشته باشند:

• [در این باره]: [۱] هنگامی که یک مصرف جزئی ارزش زمین باقی مانده را کاهش می دهد.
• سود کسب و کار: برخی از ایالت ها جبران از دست دادن ارزش نامشهود مبتنی بر مکان کسب و کار.
• هزینه های جابجایی: قانون کمک جابجایی یکنواخت نیاز به دولت برای پرداخت هزینه های متحرک و در برخی موارد، ارائه پرداخت مسکن جایگزین.
• هزینه های متخصص و متخصص: در برخی از ایالت ها، اگر جایزه محکومیت از پیشنهاد نهایی دولت تجاوز کند، مالک می تواند هزینه های دادرسی را بهبود بخشد.

مهم است که تمام ضررها را مستند کرده و با یک وکیل که متخصص در حوزه برجسته برای اطمینان از هر آیتم قابل جبران است کار کنید.

محافظت از حقوق خود به عنوان یک مالک املاک

هنگامی که با یک اقدام دامنه برجسته مواجه می شوید، گام های پیشگیرانه می توانند تفاوت قابل توجهی در نتیجه ایجاد کنند.

درخواست های فوری برای دریافت اخطار

• یادداشت را با دقت بخوانید و مهلت های یادداشت را یادداشت کنید – اغلب فقط 30 تا 90 روز زمان دارید تا پاسخ دهید.
• بدون مشورت با وکیل هیچ مدرکی ثبت نکنید.
• جمع آوری تمام اسناد اموال: عمل، سوابق مالیاتی، نظرسنجی ها، ارزیابی های اخیر و هر گونه سوابق درآمد اگر ملک تجاری است.
• عکس و سند وضعیت اموال و هر گونه پیشرفت.

Hire a Experienced Eminent Domain

دامنه Eminent یک منطقه تخصصی از قانون است. یک وکیل آگاه می تواند پیشنهاد دولت را ارزیابی کند، خسارت های اضافی را شناسایی کند، به نمایندگی از طرف شما مذاکره کند و در صورت لزوم، بسیاری از وکلا بر روی هزینه های احتمالی یا هزینه قانونی کار می کنند، به این معنی که شما فقط اگر شما بیشتر از پیشنهاد اولیه دولت بهبود می یابید، پرداخت می کنید.

دریافت یک Appraisal

ارزیابی دولت ممکن است بالاترین ارزش اموال شما را منعکس نکند.یک ارزیابی مستقل که برای شما کار می کند می تواند عوامل نادیده گرفته شده مانند پتانسیل توسعه، مزایای منحصر به فرد مکان یا خسارت های شدید را شناسایی کند.

حضور در جلسات عمومی و مشارکت با پروژه

بسیاری از دولت ها قبل از اینکه دولت بتواند اقدام محکومیت را به شما بدهد، نیاز به یک جلسه عمومی دارند، به شما فرصتی می دهد تا نگرانی های خود را بیان کنید، از ضرورت پروژه سوال بپرسید و روند را نیز نظارت کنید.

مذاکره استراتژیک

هنگامی که ارزش واقعی اموال و حقوق قانونی خود را درک می کنید، می توانید از موقعیت قدرت مذاکره کنید. اولین پیشنهاد را بدون بررسی آن بپذیرید.دولت انتظار دارد مذاکره کند. یک مخالف واقع بینانه که توسط شواهد پشتیبانی می شود می تواند منجر به حل و فصل شود که بسیار بالاتر از پیشنهاد اولیه است.اگر دولت از بی توجهی خودداری کند، وکیل شما می تواند در مورد خرد رفتن به محاکمه توصیه کند.

حقوق اقامت خود را بشناسید

اگر شما آواره هستید، شما حق دارید که کمک های جابجایی را داشته باشید، این ممکن است شامل بازپرداخت هزینه های متحرک، کمک اجاره یا پرداخت مسکن جایگزین باشد.شما را با قانون کمک جابجایی (فدرال) و هر برنامه سطح دولتی آشنا کنید.این مزایا از جبران اموال جدا هستند و به مذاکره مربوط نمی شوند - آنها حق دارند.

← سرقت از دامنه: آیا می توانید دامنه Eminent را متوقف کنید؟

صاحبان املاک گاهی اوقات می پرسند که آیا می توانند به طور کامل از این مسئله جلوگیری کنند یا نه، پاسخ این است: به ندرت، اما زمینه های محدودی برای به چالش کشیدن اقتدار دولت وجود دارد.

عدم استفاده عمومی

اگر این پروژه به یک هدف قانونی عمومی خدمت نکند، می توانید به چالش کشیدن این موضوع بپردازید، به عنوان مثال، اگر دولت تنها برای انتقال آن به یک توسعه دهنده خصوصی بدون سود عمومی روشن، دادگاه ها ممکن است مداخله کنند. Kelo [LT:1] موارد نوع 1 در حال حاضر محدود در بسیاری از دولت های تحقیق شما می تواند قانون قابل اجرا باشد.

اشتباهات بد اعتقادی یا رویه ای

اگر دولت نتواند از روش های مناسب پیروی کند – از شنیدن های عمومی، نه ارائه اطلاع کافی، یا نقض قوانین محیط زیست – محکوم کردن ممکن است به تاخیر بیفتد یا به طور مشابه، اگر دولت به اعتقاد بد عمل کند (به عنوان مثال، تهدید به محکوم کردن قیمت پایین)، دادگاه ممکن است اقدام را رد کند.

بیش از حد

دولت نمی تواند مالکیت بیشتری نسبت به آنچه که برای پروژه لازم است، بگیرد.اگر آنها به دنبال بسته ای بزرگتر از آنچه که لازم است باشند، شما می توانید دامنه مصرف را رقابت کنید.در مصرف قطعات جزئی، این امر به ویژه مرتبط است.

نام انگلیسی: Inverse Condemnation

اگر اقدامات دولتی در حال حاضر بدون رسیدگی رسمی به اموال شما آسیب دیده است، می توانید از محکوم کردن معکوس شکایت کنید، این دولت را مجبور می کند تا فعالیت های زیان بار را متوقف کند یا غرامت پرداخت کند.

روند اخیر و به روز رسانی های قانونی

از زمان Kelo [FLT 1] تصمیم، قانون دامنه برجسته به طور قابل توجهی تکامل یافته است، بسیاری از دولت ها تعاریف "استفاده عمومی" دقیق تر را تصویب کرده اند، محدود کردن قدرت برای محکوم کردن زمین برای توسعه اقتصادی مگر اینکه چراغ روشن یا منافع عمومی روشن وجود داشته باشد. برخی از کشورها نیاز به استاندارد بالاتری از اثبات برای دولت دارند.

دامنه Eminent یک قدرت قانونی است، اما لازم نیست که یک تجربه بی طرف برای صاحبان املاک باشد.با دانش درست، یک برنامه قوی و نمایندگی حقوقی ماهر، شما می توانید جبران منصفانه و محافظت از منافع خود را تضمین کنید.اگر شما متوجه یک کسب و کار برنامه ریزی شده، به سرعت خانه، زمین، یا کسب و کار شما ممکن است ارزش بیشتری از پیشنهاد دولت اول داشته باشد و حق مبارزه با آنچه که شما فقط برای آن است.

برای اطلاعات بیشتر، منابعی مانند را در نظر بگیرید ، ، یا راهنمای دامنه (FLT3)، و یا Federal Highway Administration یکنواخت [FLT5:5: این منابع پس زمینه های حقوقی معتبر و حقوق مالکیت را در اختیار قرار می دهد.