تخته های کوچک به عنوان ستون فقرات تصمیم گیری محلی استفاده از زمین، ترجمه دیدگاه های گسترده جامعه به اجرا در قابل اجرا، مورد به مورد مورد را اداره می کنند، این نهادهای منصوب پیشنهادات توسعه، اعطای یا انکار، و تفسیر دستورالعمل های منطقه بندی شده به طور مستقیم شخصیت فیزیکی و اجتماعی محله ها را شکل می دهند، و همه چیز را از ارتفاع یک ساختمان جدید برای محل حفاظت از یک مکان از یک گوشه ای از درک ساختمان، نقش اساسی در جامعه، یا هر کسی که درگیر است، نقش اساسی در جامعه مهم در طراحی سایت، نقش اجتماعی و یا نقش اساسی در طراحی سایت، تاثیر می گذارد.

هیئت مدیره Zoning چیست؟

هیئت مدیره منطقه ای یک بدن شبه حکمی است که به طور معمول از ساکنان داوطلب که توسط مقامات قانونی محلی منصوب شده اند (شورای شهر، هیئت کمیسیون ها یا مشابه) تشکیل شده است، مسئول اصلی هیئت مدیره این است که از درخواست هایی که از نامه دقیق مقررات منطقه ای منحرف می شوند، بشنوند و تصمیم بگیرند، شامل هیئت مدیره درخواست های خاص، و کارکنان برنامه ریزی، و کارکنان هیئت مدیره، به جز شهروندان، و نمایندگان هیئت مدیره، خدمات می شود.

این تخته ها تحت قوانین دولتی که به دولت های محلی قدرت تنظیم استفاده از زمین را می دهد، عمل می کنند، چارچوب قانونی توسط دولت متفاوت است، اما اکثر شهرداری ها یک دستورالعمل منطقه ای را اتخاذ می کنند که تعریف می کند، ابعاد ساختمان، چگالی، موانع و سایر کنترل ها، هنگامی که صاحب ملک معتقد است که مقررات یک مشکل غیر ضروری را تحمیل می کند - یا زمانی که یک استفاده پیشنهادی به طور واضح مجاز نیست - مالک ممکن است برای استفاده از اصلاحات خاص، و یا مجوز تنظیم مقررات عمومی، و یا پس از آن استفاده کند.

زمینه تاریخی و هدف

تخته های مدرن منطقه ای ریشه های خود را به اوایل قرن بیستم ردیابی کردند، زمانی که شهرهای آمریکایی شروع به اتخاذ قوانین جامع منطقه ای برای جدا کردن استفاده از زمین های ناسازگار کردند - به عنوان مثال، حفظ صنعت سنگین از محله های مسکونی، پرونده دادگاه عالی ایالات متحده در سال 1926 (FLT:0Village از Euclid v. Ambler Realty Co آشکار شد.[۱۰] FLT ۱٫۱، تایید کرد که مقررات سختگیرانه ای برای تصویب سیستم عامل، به وجود آمد.

هدف هیئت مدیره دو برابر است: ارائه انعطاف پذیری که در آن حکم ایجاد مشکلات ناخواسته، و برای اطمینان از اینکه هر گونه خروج از قوانین هنوز هم منافع عمومی خدمت می کند، این عمل تعادل مرکزی مشروعیت هیئت مدیره بدون چنین بدن است، صاحبان اموال با اجرای سفت و سخت مواجه می شوند که ممکن است ناعادلانه یا یک سیستم هرج و مرج که در آن هر انحراف نیاز به اصلاحات کامل قانونی دارد.

مسئولیت ها و عملکرد های کلیدی

تخته های کوچک معمولا سه دسته گسترده از اختیارات را اعمال می کنند: تصمیمات واریانس، مجوز استفاده ویژه و تفسیر کد منطقه ای.هر تابع نیاز به توجه دقیق از استانداردهای قانونی و زمینه جامعه دارد.

تنوع

یک اختلاف نظر از یک الزام خاص از مقررات منطقه ای است - به عنوان مثال، کاهش تنظیم، افزایش قد، یا منطقه کوچکتر بسیاری. متقاضی باید نشان دهد که انطباق دقیق به دلیل ویژگی های فیزیکی منحصر به فرد از اموال (شکل شیب، شیب شیب شیب، و غیره) به طور عمده، سختی نباید خود ایجاد شود (به عنوان مثال مالک، به طور کلی نمی تواند از ویژگی های منطقه ای استفاده کند (به فرد) و سپس "کاهش می تواند به عنوان "عواملعطرضرعرضرعیفیک" بسیار کوچک است.

مجوز استفاده ویژه (استفاده های اجباری)

برخی از کاربردهای زمین - مانند بیمارستان ها، مدارس، کلیساها یا مراکز مراقبت روزانه - ممکن است تنها پس از یک بررسی خاص مجاز باشد. دستورالعمل منطقه بندی این موارد را به عنوان استفاده مشروط که نیاز به مجوز از هیئت مدیره دارد، ارزیابی می کند که آیا استفاده پیشنهادی مطابق با معیارهای خاص است: به عنوان مثال پارکینگ کافی، مدیریت ترافیک، سازگاری با استفاده از همسایه، و انطباق با استانداردهای عملکرد، استفاده از مقررات خاص است.

تفسیر و تجدید نظر

هنگامی که معنای یک حکم منطقه ای مشخص نیست یا در بحث، هیئت مدیره ممکن است برای صدور تفسیر رسمی فراخوانده شود، این اغلب زمانی اتفاق می افتد که یک مالک املاک یا افسر اجرای در مورد اینکه آیا یک فعالیت پیشنهادی تحت یک استفاده مجاز قرار می گیرد یا نه، تفسیر هیئت مدیره الزام آور است مگر اینکه توسط یک دادگاه به پایان برسد.

فرآیند تصمیم گیری-Making

این فرایند زمانی شروع می شود که یک متقاضی درخواست رسمی را با اداره برنامه ریزی پرونده کند. کارکنان درخواست تکمیل را بررسی می کنند، انطباق با الزامات فنی را تأیید می کنند و گزارشی را با توصیه ها تهیه می کنند. این ماده سپس برای یک جلسه عمومی برنامه ریزی شده است که باید در پیشبرد تبلیغ شود (معمولا از طریق روزنامه، نامه های ارسال شده به صاحبان املاک مجاور و پست های آنلاین).

در طول جلسه، متقاضی شواهد، اغلب از جمله برنامه های سایت، عکس ها و گواهی کارشناسان را ارائه می دهد. O حریف و حامیان ممکن است صحبت کنند، و هیئت مدیره ممکن است از شاهدان سوال کند. هیئت مدیره همچنین مکاتبات کتبی و تجزیه و تحلیل کارکنان را در نظر می گیرد پس از اینکه دوره نظر عمومی بسته می شود، هیئت مدیره به طور عمدی برای عموم باز است (هر چند برای مشارکت مخاطبان) و تمرکز بر استانداردهای قانونی مورد نیاز است که توسط یک حکم رأی گیری خاص تایید می شود، تایید می شود.

تصمیم گیری ها باید بر اساس یافته های واقعیت باشد.برای مثال، یافته ای که «سختی خودساخته نشده» یا «استفاده به طور قابل ملاحظه ای شخصیت محله را مختل نخواهد کرد» برای حمایت از یک واریانس لازم است. هیئت مدیره نمی تواند بر اولویت شخصی عمل کند؛ آنها باید معیارهای عینی را اعمال کنند.

تعامل با برنامه ریزی جامعه

هیئت مدیره های کوچک در انزوا عمل نمی کنند، تصمیمات آنها باید با برنامه جامع جامعه هماهنگ شود - سند سیاست بلند مدت که هدایت رشد، حمل و نقل، مسکن و اهداف محیطی است، در حالی که طرح جامع یک سند نظارتی نیست، آن را تنظیم چشم انداز است. دستورالعمل های منطقه ای که از طریق مقررات خاص، نقش هیئت مدیره اعمال این مقررات انعطاف پذیر، اما برنامه ریزی شده است به طور منظم درک و هدف.

در برخی از جوامع، کمیسیون برنامه ریزی و هیئت مدیره جداگانه هستند.کمیسیون برنامه ریزی بر برنامه ریزی طولانی مدت، اصلاحات منطقه ای و تصویب زیرمجموعه تمرکز دارد؛ هیئت مدیره منطقه ای درخواست های شبه داوری را اداره می کند.در شهرهای کوچکتر، یک هیئت مدیره ممکن است هر دو کلاه را بپوشند، اما تمایز عملکرد همچنان حیاتی است.

مشارکت اجتماعی و شنوایی عمومی

مشارکت عمومی، بستر مشروعیت هیئت مدیره است. شنوایی یک انجمن برای همسایگان، صاحبان کسب و کار و گروه های حمایت برای نگرانی های صوتی یا حمایت موثر است که تشویق به گفتگو احترام، برگزاری جلسات قابل دسترس (حتی جلسات، تفسیر زبان، دسترسی به صندلی چرخدار)، و به وضوح توضیح قوانین و محدودیت های اقتدار خود.

با این حال، جلسات عمومی سالن های شهر نیستند. نقش هیئت مدیره جمع آوری شواهد است، نه برای نظرسنجی جمعیت، یک سقوط رایج زمانی است که هیئت مدیره افکار عمومی را به عنوان یک پروکسی برای شایستگی یک مورد درمان می کند. استاندارد قانونی نیاز به تصمیم گیری بر اساس دستورالعمل و یافته های واقعی، نه بر تعداد سخنرانان برای یا هیئت مدیره باید به دقت بین ارزش های مشروع و خاص ترافیک و یا تمرکز بر روی معیارهای خاص (NIMB) و یا تمرکز بر روی جزئیات تمرکز بر روی جزئیات (یادداشت های شخصی).

بسیاری از تخته ها در حال حاضر مشارکت هیبریدی - به صورت شخصی و مجازی - برای گسترش دسترسی ارائه می دهند، آنها همچنین سوابق کتبی را حفظ می کنند و پیش نویس برای نظر عمومی قبل از پذیرش نهایی، شفافیت اعتماد را ایجاد می کند و احتمال چالش های قانونی را کاهش می دهد.

چالش های مشترک و انتقادات

تخته های کوچک با چالش های متعددی مواجه هستند که توانایی خود را برای تصمیم گیری منصفانه و سازگار آزمایش می کنند.

تعارض منافع

اعضای هیئت مدیره اغلب ساکنان محلی با روابط با متقاضیان، همسایگان یا منافع توسعه هستند. قوانین اخلاقی نیاز به افشای و تجدید نظر دارند، زمانی که یک درگیری مستقیم یا غیرمستقیم وجود دارد، حتی ظهور سوگیری می تواند اعتماد به نفس منظم و پایبندی دقیق به قوانین جلسه باز ضروری است.

پیچیدگی حقوقی

دستورالعمل های کوچک می تواند متراکم و مبهم باشد، به ویژه در کدهای قدیمی تر اعضای هیئت مدیره ممکن است فاقد آموزش قانونی باشند و به درستی به اجرا در روند اجرای استانداردهای دشوار باشد.تقاد به کارکنان و مشاوره حقوقی بسیار مهم است، اما هیئت مدیره هنوز هم باید قضاوت مستقل انجام دهند.

مدیریت پرونده های با مفهوم بالا

طرح های متقابل اغلب شهادت های عاطفی متهم را به دست می آورند. صندلی های هیئت مدیره باید نظم را حفظ کنند، محدودیت های زمانی را اجرا کنند و اطمینان حاصل کنند که تمام دیدگاه ها بدون اجازه دادن به جلسه برای تخریب در حملات شخصی شنیده می شوند.

تعادل حقوق مالکیت و جامعه خوب

تنش بین حقوق مالکیت فردی و منافع جمعی در منطقه بندی ذاتی است، زمانی که اختلاف و اختلاف انکار می شود، مالک ممکن است به طور ناعادلانه ای احساس مسئولیت کند؛ هنگامی که اعطا می شود، همسایگان ممکن است ارزش های اموال یا کیفیت زندگی خود را تهدید می کنند. هیئت مدیره باید استاندارد قانونی "سختی های غیر ضروری" را به شدت اعمال کند، اجتناب از الگوی اعطای اعتبار برای راحتی واقعی.

منابع Inadequate Resources

بسیاری از هیئت مدیره داوطلب با پشتیبانی کارکنان حداقل و بودجه های کوچک کار می کنند، دسترسی به مشاوره حقوقی و مواد آماده سازی اغلب فاقد آن است. ادارات برنامه ریزی بیش از حد کار ممکن است تنها خلاصه های اساسی را ارائه دهند که سرمایه گذاری در آموزش و پرورش هیئت مدیره، نتایج سازگار و غیر قابل دفاع را می بینند.

روندهای اخیر و نوآوری ها

نقش تخته های منطقه ای در حال تکامل است، زیرا اصول برنامه ریزی به سمت الگوهای انعطاف پذیر، عادلانه تر و پایدار توسعه تغییر می کنند.

قوانین مبتنی بر فرم و تصویب اداری

برخی از جوامع کدهای مبتنی بر فرم را تصویب کرده اند که بر طراحی ساختمان و خیابان به جای استفاده تمرکز می کنند.این کدها اغلب نیاز به تغییر واریانس را با اجازه دادن به طیف وسیعی از استفاده های راست، تا زمانی که فرم ساختمان مطابق با استانداردهای انحراف جزئی در چنین سیستم ها، تخته های منطقه ای ممکن است برنامه های کمتری برای استفاده از و تنظیمات بیشتر برای جلو، ارتفاع، پارکینگ یا در عین حال گسترش شهرداری ها برای تمرکز کردن از انحراف اداری برای تمرکز کردن از نظر گرفته اند.

انتخاب مسکن و کوچک

از آنجایی که مقرون به صرفه بودن مسکن یک نگرانی مبرم است، هیئت مدیره به طور فزاینده ای با درخواست های واحدهای مسکونی لوازم جانبی (ADUs)، تبدیل های چند خانواده و پروژه های ترکیبی در مناطق تک خانواده مواجه می شوند، باید قوانین دولتی را که محدودیت های محلی در مورد ADUs را محدود می کند و در نظر بگیرند که چگونه تصمیمات آنها بر عرضه مسکن مقرون به صرفه تأثیر می گذارد، برخی از هیئت مدیره ها به طور فعال سیاست هایی را اتخاذ می کنند که به نفع برنامه های پشتیبانی از تنوع مسکن، در داخل شبه وظیفه محدود.

محیط زیست و آب و هوا

مدیریت سیلاب، کنترل آب طوفان و ساختمان سبز در حال حاضر موضوعات مشترک در جلسات منطقه ای است. هیئت مدیره ممکن است تایید در نصب باغ های باران، پیاده رو قابل توجه یا پانل های خورشیدی را تصویب کرده اند. برخی جوامع مناطق پوشش محیطی را تصویب کرده اند که نیاز به بررسی اضافی برای توسعه در نزدیکی تالاب ها یا شیب های شیب دار دارند. نقش هیئت مدیره این است که اطمینان حاصل شود که این شرایط با مقررات سازگار هستند و تنظیم مقررات ایجاد نمی کنند.

عدالت و عدالت رویه ای

از نظر تاریخی، منطقه بندی برای حذف جمعیت کم درآمد و اقلیت استفاده شده است. تابلوهای مدرن به طور فزاینده ای از پیامدهای عدالت آگاه هستند.آنها سیاست های دسترسی زبان را اتخاذ می کنند، برگزاری جلسات در سالن های غیر سنتی و ارائه خلاصه های ساده زبان از پیشنهادات. برخی از هیئت مدیره تحت آموزش سوگیری ضمنی و جمع آوری داده ها در مورد چگونگی تاثیر تصمیمات آنها بر گروه های مختلف جمعیت شناختی است.

نتیجه گیری

تخته های کوچک بسیار بیشتر از پردازش فایل های فنی هستند.آنها عرصه ای هستند که اهداف برنامه ریزی انتزاعی با تصمیمات مالکیت دنیای واقعی مطابقت دارند، کار آنها محیط فیزیکی را شکل می دهد، بر ارزش های اموال تأثیر می گذارد، پویایی اجتماعی تأثیر می گذارد و تعیین می کند که آیا یک جامعه به شیوه ای منسجم و پایدار رشد می کند.

از آنجا که جوامع با فشارهای جدید از تغییرات آب و هوایی، کمبود مسکن و تغییرات جمعیتی مواجه می شوند، هیئت مدیره منطقه ای یک انجمن حیاتی برای هدایت منافع رقابتی باقی خواهد ماند. بهترین بوردها کسانی هستند که با هم سخت افزار قانونی، خرد عملی و یک تعهد واقعی به خیر عمومی، آنها دروازه بان های محض نیستند؛ آنها در نظارت بلند مدت مکان، همکاران هستند.

برای مطالعه بیشتر در مورد بهترین شیوه ها، با راهنمایان انجمن برنامه ریزی [FLT: 1] مشورت کنید تحقیقات و خدمات مرکز منابع هیئت مدیره [FLT3] و [FLT3:4Washington State Court] راهنمای اصلاح شبه داوری [F2 ] [F2 ] [F2 ] [F2 ] [برنامه های کاربردی] در سراسر کشور: [F2 ]