درک نقش یک افسر Escrow در فرآیند بسته شدن

افسر Escrow کیست؟

یک افسر escrow یک شخص ثالث بی طرف است که مجوز مدیریت حساب escrow در طول معامله املاک و مستغلات را دارد، این حساب به عنوان یک مخزن امن برای وجوه، اسناد و دستورالعمل ها عمل می کند تا هر شرایط از قرارداد خرید با فروشندگان املاک و مستغلات روبرو شود، که نماینده خریدار یا فروشنده است، افسر مسئول به طور غیرمنصفانه برای محافظت از منافع قانون خاص، هر دو طرف های اعتباری، و یا ادارات اعتباری خاص، به کار می کند، تا زمانی که هر دو طرف آنها را به عنوان یک از ادارات اعتباری خاص پول خود را اداره می کنند، به کار می کنند، به عنوان یک از ادارات اعتباری، به کار می کنند، به کار می کنند، هر دو، به عنوان یک از ادارات اعتباری.

فراتر از صرفا نگه داشتن پول، افسر سر و صدا به عنوان یک مدیر پروژه، یک افسر انطباق و یک داور خنثی عمل می کند، آنها باید جزئیات دقیق، به طور قانونی آگاه و ماهر در ارتباطات باشند، در بسیاری از حوزه های قضایی، افسران سر و صدا توسط ادارات دولتی بیمه یا موسسات مالی تنظیم می شوند و باید امتحانات دقیق را تصویب کنند، پیوندها را حمل کنند و ادامه دهند که نظارت حرفه ای را تضمین می کند که بزرگترین استانداردهای مالی بالا و نظارت های مالی را در اختیار می کند.

تکامل خدمات Escrow

خدمات مدرن escrow به طور قابل توجهی از ریشه های خود تکامل یافته است، معاملات املاک و مستغلات بر اعتماد و مبادلات چهره به چهره متکی است، اما به عنوان ارزش های املاک و معاملات افزایش یافته است، نیاز به یک واسطه خنثی رشد می کند، افسران رانده شده از تکنولوژی پیچیده برای مدیریت انتقال وجوه الکترونیکی، ثبت دیجیتال، و سیستم های ضبط خودکار است که از راه دور بالا می روند (با وجود دارد) و اجازه می دهد تا افسران نقش فنی باز شود، و باز کردن.

این تکامل همچنین به این معنی است که افسران باید با تغییرات قانونی، تهدیدات امنیت سایبری و بهترین شیوه های صنعت، در حال حاضر باقی بمانند، به عنوان مثال، کلاهبرداری های سیم که هدف قرار دادن بسته شدن املاک و مستغلات را دارند، رایج شده اند و افسران سر و صدا در حال حاضر آموزش داده شده اند تا دستورالعمل های سیم را با تلفن قبل از ارسال وجوه بررسی کنند. آنها همچنین مشتریان را برای به اشتراک گذاری اسناد حساس امن می کنند.

مسئولیت های کلیدی یک افسر Escrow

وظایف یک افسر سر و صدا بسیار فراتر از صرفاً نگه داشتن پول است.آنها به عنوان مدیر پروژه برای فرآیند بسته شدن عمل می کنند، هماهنگی میان وام دهندگان، عوامل، ارزیابی، بازرسان و ادارات دولتی.

دریافت و اخراج صندوق

در ابتدای escrow، خریدار یک سپرده پول جدی را ارائه می دهد که افسر به حساب اعتماد یا escrow سپرده می شود، همانطور که معامله پیشرفت می کند، افسر وجوه اضافی مانند پرداخت پایین، بستن هزینه ها و وام های پرداخت را جمع آوری می کند، آنها باید تأیید کنند که همه مبالغ مطابق با بیانیه حل شده است و وجوه قانونی هستند، مطابق با دقت پول برای بستن مالیات، اگر هر یک وام دهنده حل شده است، تنظیم شده است، به عنوان تخفیف مالیات.

آماده سازی و بررسی اسناد

افسران Escrow آماده یا بررسی طیف گسترده ای از اسناد حقوقی، از جمله عمل، یادداشت مقدماتی، عمل اعتماد یا وام مسکن، و بستن دقیق افشای دقیق (CD) یا بیانیه حل و فصل، آنها باید اطمینان حاصل کنند که تمام اسناد مطابق با قوانین ایالتی و فدرال، مانند قانون پرداخت املاک و مستغلات (RESPA) و حقیقت در قانون تخفیف (TILA) است که به تاخیر در پرونده های قانونی، و یا پلیس، به طور دقیق، می تواند یک افسر ثبت نام های قانونی را اصلاح کند.

هماهنگی با همه طرف ها

بسته شدن موفقیت آمیز بستگی به ارتباطات یکپارچه در میان احزاب متعدد دارد. افسر سر و صدا به عنوان نقطه مرکزی تماس عمل می کند، دستورالعمل های بین خریدار، فروشنده، عوامل املاک و مستغلات، وام دهنده، شرکت عنوان و گاهی وکلا و تحلیلگران برنامه را پیگیری می کنند، زیرا آنها می توانند مهلت برای بازرسی، ارزیابی، تخصیص، تایید وام، و تایید وام، و آنها اطلاع از همه شرایط تاییدیه زمانی که مجوز کار می تواند به دنبال کردن و هماهنگی های پیچیده باشد - به طوری که آنها کمک می کند.

انجام یک عنوان جستجو و حل مسائل

اگرچه جستجوی عنوان واقعی اغلب توسط یک بررسی کننده عنوان انجام می شود، افسر escrow گزارش عنوان را بررسی می کند تا تأیید کند که ملک آزاد از دروغ، اخراج یا اختلافات مالکیت است، اگر مشکلات سطح سخت - مانند وام دهنده قدیمی که آزاد نشده است، یک دروغ مالیاتی یا اختلاف مرزی - افسر با عنوان و وکیل کار می کند تا برخی از مهلت های بازار را حل کند، ممکن است یک افسر برجسته برای حل و یا یک افسر رسمی برای بستن یک پاسخ دهد.

بررسی بسته شدن و ضبط معاملات

در روز تعطیل، افسر سر و صدا یا نظارت بر امضای اسناد را انجام می دهد و اطمینان می دهد که تمام امضاها به دست می آیند، در صورت لزوم، مشخص نمی شوند و خریدار و فروشنده می دانند که چه چیزی را امضا می کنند، افسر می تواند هر بیانیه باقی مانده را جمع آوری کند، پول را به عنوان دستور داده، و ارائه عمل و اسناد وام مسکن به ثبت نام دفتر ضبط شده مدرن، پس از ضبط ایمیل، می تواند یک افسر ثبت نام الکترونیکی را ارائه دهد و اسناد حساب نهایی، و سپس ضبط شده است.

فرآیند Escrow از ابتدا تا بستن

فرآیند رشد معمولا به سه مرحله تقسیم می شود: باز کردن، فعال شدن و بستن. درک هر مرحله به خریداران و فروشندگان کمک می کند تا بدانند که چه انتظاری دارند، اما این روند ممکن است به دلیل آداب و رسوم محلی و الزامات قانونی کمی متفاوت باشد.

افتتاح Escrow

پس از امضای قرارداد خرید، خریدار یا فروشنده (بسته به سفارشی محلی) پول اولیه و نامه دستورالعمل امضا شده با افسر escrow را سپرده گذاری می کند، سپس افسر حساب زمان بندی را باز می کند، یک شماره فایل منحصر به فرد را اختصاص می دهد و تأیید به همه طرف ها را ارسال می کند.در این مرحله، افسر همچنین یک گزارش مقدماتی را سفارش می دهد و دستورالعمل های زمانی موجود را تعریف می کند، زیرا هر افسر وام مسکن می تواند هر گونه شرایط خاص را انتقال دهد.

فعال Escrow

در طول دوره فعال، افسر سر و صدا رضایت از انقباضات را نظارت می کند. شرایط عادی شامل بازرسی اموال، ارزیابی وام، بیمه مالک خانه، و هر تعمیر و یا اعتبارات مذاکره شده بین خریدار و فروشنده است، افسر جمع آوری اسناد مانند نامه تعهد وام، گزارش مرجع، و اسناد HOA اگر هر شرایطی با مهلت نهایی ملاقات نمی شود، اغلب نیاز به تسریع در بسته بندی و یا افسر اخراج.

بستن بسته

بستن زمانی آغاز می شود که تمام شرایط راضی هستند و وام دهنده اسناد وام نهایی را صادر کرده است. افسر escrow بیانیه نهایی را آماده می کند، هماهنگ کننده قرار ملاقات امضا، و جمع آوری وجوه. پس از امضای، افسر اخراج وجوه و سوابق کار و وام مسکن حساب می کند، سپس بسته شده است، و افسر بیانیه نهایی را دریافت می کند، در حالی که بسیاری از قضاوت های ثبت شده بلافاصله ثبت می شوند.

افسر Escrow در مقابل مامور بستن در مقابل عنوان

این نقش ها اغلب گیج می شوند، اما عملکرد های متمایزی دارند:

• [FLT 1] - مدیریت حساب و هماهنگی کل فرایند بسته بندی.
• عامل از دست دادن - در برخی از ایالت ها، عامل بسته شدن همان افسر سر و صدا است.در برخی دیگر، آن را به فردی که به طور فیزیکی مراسم ثبت نام را انجام می دهد اشاره می کند.
• - عامل عنوان برای یک شرکت بیمه عنوان کار می کند و مسئول صدور سیاست های بیمه عنوان است.در حالی که آنها اغلب با نزدیک با افسر سر و صدا کار می کنند، تمرکز اصلی آنها بر تحقیق عنوان و بیمه در برابر نقص عنوان است.

در بسیاری از معاملات، به ویژه در جایی که یک شرکت عنوان مدیریت سهام، همان فرد ممکن است به عنوان افسر و نماینده عنوان خدمت می کند، با این حال، نقش ها به طور قانونی جدا از هم باقی می ماند، برخی از ایالت ها، مانند کالیفرنیا، دارای تمایز های صدور مجوز دقیق هستند، در حالی که دیگران اجازه می دهند نقش های دوگانه و فروشندگان باید تأیید کنند که چه کسی به عنوان خنثی عمل می کند تا از هر گونه علاقه به انجمن هدایت کننده و تنظیم کننده خدمات ارائه می دهد.

چگونه Escrow از هر دو خریدار و فروشنده محافظت می کند

بی طرفی افسر escrow پایه حفاظت در معاملات املاک و مستغلات است، برای خریدار، escrow تضمین می کند که پول جدی امن است و تنها به فروشنده آزاد خواهد شد اگر موافقت نامه های محرمانه را حذف کند، همچنین تضمین می کند که فروشنده باید قبل از دریافت پرداخت کامل، برای فروشنده، تضمین می کند که حق بیمه حسابداری خریدار را به صورت خودسرانه کاهش دهد و بدون اینکه مالیات های اعتباری را به اشتراک بگذارد.

تصورات غلط رایج درباره افسران Escrow

بسیاری از مردم نقش یک افسر را درک نمی کنند، بیایید چند اسطوره را روشن کنیم:

• Myth: افسر سر و صدا برای نماینده املاک و مستغلات کار می کند.[۱۰] حقیقت: افسر escrow خنثی است و به هر دو عامل پاسخ نمی دهد، وظیفه خود را به معامله، پس از دستورالعمل های نوشته شده از هر دو خریدار و فروشنده است.
• Myth: یک وکیل می تواند به طور کامل جایگزین یک افسر escrow. حقیقت: در حالی که وکلا می توانند بسته شدن در برخی از ایالت ها، افسران متخصص در هماهنگی اداری و مالی مورد نیاز است.
• Myth: Escrow تنها برای خرید خانه مورد نیاز است.[۱۰] حقیقت: خدمات Escrow برای املاک تجاری، refinancing، فروش زمین و حتی معاملات غیر واقعی مانند کسب و کار و یا فروش دارایی بزرگ استفاده می شود.
• [مث:] افسر تصمیم می گیرد که چه کسی اموال را دریافت می کند.[۱۰] حقیقت: این تصمیم توسط قرارداد و قانون گرفته شده است.

تکنولوژی در Escrow: بسته های دیجیتال و E-Recording

صنعت escrow تکنولوژی را برای پردازش های ساده و بهبود امنیت دیجیتال، همچنین به عنوان e-fixs شناخته شده است، اجازه می دهد احزاب به امضا اسناد الکترونیکی از مکان های مختلف را در نظر بگیرند. افسران اسکراک از سیستم عامل های امنیتی مانند Qualia، Snap بستن، یا SoftPro برای مدیریت اسناد، جمع آوری e-signature ها و پیگیری پیشرفت E-cording که اجازه می دهد تا بلافاصله با استفاده از فروشندگان امنیتی، حتی به روز رسانی های چند وجه ضبط شده، به روز رسانی های حساب می شود، به روز رسانی های حساب می شود، و حتی پس از فروش اطلاعات حساب می شود، به روز رسانی های امنیتی، و حتی پس از فروشندگان را کاهش دهد، به روز رسانی های چند حساب می کند، و حتی پس از فروش های حساب می کنند، به روز رسانی های چند منظوره، به روز رسانی های امنیتی را ردیابی کنند، و فروش های حساب می کنند، به روز رسانی های چند منظوره، اما فروشندگان را پیگیری کنند، اما فروشندگان را پیگیری کنند، اما فروشندگان را پیگیری کنند، به روز رسانی های امنیتی، به روز رسانی های حساب می کنند، حتی پس از فروش اوراق قرضه های امنیتی را پیگیری کنند، به روز رسانی های چند منظوره، حتی پس از فروش های حساب می کنند، اما

چه اتفاقی می افتد وقتی که Escrow شکست می خورد؟ اختلافات و قطعنامه ها

علی رغم بهترین تلاش ها، گاهی اوقات می تواند شکست بخورد – به این معنی که معامله نزدیک نمی شود. دلایل مشترک شامل ناتوانی خریدار برای به دست آوردن تامین مالی، کشف نقص های عمده اموال، مسائل عنوان که نمی تواند پاک شود، یا به سادگی نقض قرارداد توسط یک طرف، هنگامی که اختلافات در مورد سپرده گذاری پول جدی، افسر معمولا وجوه را تا زمانی که طرفین موافقت نامه قانونی را رد کنند یا به دست آورند، می دهد.

نقش افسر Escrow در انواع مختلف معاملات

در حالی که مسئولیت های اصلی یکسان باقی مانده است، افسران سر و صدا بسته به نوع معامله، رویکرد خود را تطبیق می دهند:

• خریدهای محرمانه - رایج ترین نوع، شامل تخصیصهای استاندارد، تامین مالی وام و اغلب یک دوره 30 تا 45 روزه است. افسر باید با وام دهندگان وام دهنده، ارزیابی کنندگان و بازرسان هماهنگ شود.
• املاک و مستغلات مشترک - این معاملات پیچیده تر است، با دوره های طولانی تر، ارزیابی های زیست محیطی، مسائل منطقه ای و چندین نهاد حقوقی به عنوان خریداران یا فروشندگان.
• مالیات - در اینجا، افسر سر و صدا مدیریت پرداخت وام موجود و قرار دادن وام جدید است. فروشنده درگیر است، اما هنوز هم بیانیه های حل و فصل، کار عنوان، و ضبط افسر باید تأیید کند که وام های جدید برای پرداخت وام قدیمی و اضافی که هر گونه وام اضافی به قرض می رود استفاده می شود.
• فروش کوتاه و فورکاز - این معاملات شامل احزاب اضافی مانند بانک ها و اعتمادها می شود و اغلب نیاز به تایید از بخش های کاهش وزن دارند.

چگونه یک افسر واجد شرایط Escrow را انتخاب کنیم

از آنجا که افسر escrow چنین نقش مرکزی را ایفا می کند، انتخاب سمت راست مهم است.

• ] مجوز و تجربه در مورد پس زمینه خود بپرسید و آیا آنها توسط دولت مجوز دارند. بسیاری از دولت نیاز به افسران برای پیوند و مجوز از طریق وزارت بیمه یا وزارت موسسات مالی.
• اعتبار را بررسی کنید به دنبال بررسی های آنلاین باشید یا از نماینده املاک و مستغلات خود برای توصیه ها بپرسید.تاریخ بسته بندی های صاف و ارتباطات قوی نشانه خوبی است.
• از ارتباط بپرسید [در مورد چگونگی ترجیح افسر برای برقراری ارتباط ( ایمیل، تلفن، پورتال) و اینکه چگونه اغلب به روز رسانی های سریع ارائه می دهند می توانند از شگفتی های آخرین دقیقه جلوگیری کنند.
• ] در مورد تکنولوژی افسران مدرن از سیستم عامل های دیجیتال برای ثبت سند، انتقال صندوق و ردیابی وضعیت استفاده می کنند.این می تواند روند را تسریع کند و خطا را کاهش دهد.
• هزینه های نظارت هزینه های Escrow معمولا بین خریدار و فروشنده تقسیم می شوند و در بیانیه حل و فصل ذکر شده است، اطمینان حاصل کنید که چه خدماتی را شامل می شوند و چه هزینه اضافی.

نتیجه گیری

افسر escrow بسیار بیشتر از یک واسطه است؛ آنها یک حرفه ای مجاز هستند که کار آنها منافع هر دو طرف را حفظ می کند و بسته های املاک را در مسیر نگه می دارد.از مدیریت وجوه و اسناد برای هماهنگ کردن با وام دهندگان و ضبط کار، نقش آنها ستون فقرات یک معامله صاف و امن است که آیا شما خرید خانه اول خود را یا فروش یک سرمایه گذاری ملک، کار با اطمینان دقیق تر می توانید آن را انتخاب کنید و به شما یک افسر اداری می دهد که می دهد.

برای اطلاعات بیشتر در مورد استانداردهای سرعت و بهترین شیوه ها، از انجمن عنوان زمین آمریکا (ALTA) و انجمن ملی Realtors بازدید کنید. [FLT3] برای مقررات خاص دولتی، بخش محلی موسسات مالی یا بیمه را بررسی کنید.