Los bienes propiedad de propiedad representan uno de los intereses de propiedad más comunes pero a menudo mal entendidos en bienes raíces. A diferencia de los bienes de propiedad libre, que transmiten la propiedad completa de la tierra y las estructuras por un período indefinido, un arrendatario concede a un arrendatario el derecho a poseer y utilizar bienes inmuebles por una duración definida bajo un acuerdo de arrendamiento. Este interés temporal es fundamental tanto para el arrendamiento residencial como comercial, pero tiene complejidades únicas que afectan directamente el proceso de cierre de los litigios

Comprender los bienes de propiedad intelectual

En su núcleo, una finca de arrendamiento es un derecho contractual a ocupar propiedad de otra parte, el propietario o arrendador. El arrendatario, o arrendatario, tiene un interés posesivo limitado por el tiempo y por los términos establecidos en el contrato de arrendamiento. Esto es distinto de una finca de propiedad libre, donde el titular posee la propiedad fuera de lugar (sujeto a cualquier licencia o gravamen) y puede generalmente utilizarlo indefinidamente.

Legalmente, una propiedad de arrendamiento se clasifica como propiedad real para ciertos fines (el interés del arrendatario puede ser hipotecado, asignado o sujeto a dominio eminente) pero se trata como un contrato de propiedad personal en otros aspectos. Esta naturaleza dual crea retos legales y procesales durante el cierre. La duración de una propiedad de arrendamiento puede variar de un mes (o incluso menos) a 99 años o más, pero sin importar la longitud, el interés es inherentemente temporal.

Tipos de propiedades de propiedad de arrendamiento

El common law reconoce cuatro tipos principales de propiedades arrendatarias, cada una con características distintas que afectan a los derechos, la terminación y los procedimientos de cierre. Entendimiento de qué tipo está presente es el primer paso para evaluar el impacto en una transacción.

Propiedad para Años

Este es un contrato de arrendamiento con una fecha fija de inicio y final. Termina automáticamente en la fecha final especificada sin ningún requisito de aviso por cualquiera de las partes. Ejemplos incluyen un contrato de alquiler de un año o un contrato de arrendamiento comercial de cinco años. Debido a que el término es cierto, este tipo de propiedades de arrendamiento ofrece la mayor previsibilidad para el propietario y el arrendatario.

Estado Periódico (tenacidad periodica)

Una finca periódica continúa por intervalos sucesivos (por ejemplo, semana a semana, mes a mes, año a año) hasta que cualquiera de las partes da la debida notificación para terminar. El período de aviso es normalmente igual al período de alquiler (por ejemplo, 30 días para un contrato de arrendamiento mes a mes). Este tipo es común en las tenacidades residenciales que continúan atrasando el contrato de arrendamiento inicial o en situaciones en que no se firma un contrato de arrendamiento fijo pero se acepta el alquiler.

Propiedad en Will

Una finca en el testamento existe cuando un arrendatario ocupa propiedad con el permiso del propietario pero sin un plazo fijo o un horario de pago periódico. Cualquier parte puede terminar en cualquier momento. Esto es raro en los ajustes comerciales formales pero puede ocurrir en arreglos informales o cuando un arrendatario se retiene después de que un contrato de arrendamiento expira con el consentimiento del propietario. Debido a su naturaleza indefinida, una finca en voluntad es difícil de financiar o asignar y normalmente requiere una conversión formal de arrendamiento antes de cerrar una venta.

Propiedad en Sufriancia (Tenancia en Sufriancia)

Esto surge cuando un arrendatario permanece en posesión después de que el contrato de arrendamiento haya expirado sin el permiso del propietario. El arrendatario es esencialmente una retención, y el propietario puede tratarlos como un transpasador o aceptar el alquiler para crear una renta periódica. Un estado de la enfermedad crea complicaciones significativas durante el cierre porque el vendedor no puede entregar la posesión vacante y el comprador puede heredar un inquilino problemático. El proceso de cierre debe abordar los procedimientos de desalojo o negociar un nuevo contrato.

Cómo los bienes de propiedad intelectual afectan las transacciones inmobiliarias y el cierre

Cuando se vende una propiedad sujeta a una propiedad de arrendamiento, el comprador compra la propiedad sujeta al contrato de arrendamiento existente. Esto significa que el comprador entra en el papel del propietario y debe honrar los términos del contrato de arrendamiento. Sin embargo, el proceso de cierre es mucho más involucrado que una simple transferencia de título de honorarios. Los prestamistas, compañías de títulos y abogados requieren una diligencia debida completa para proteger a todas las partes.

Lease Due Diligence

El equipo del comprador debe revisar cada plazo material de cada arrendamiento que afecta a la propiedad. Esto incluye no sólo el arrendamiento del arrendatario actual, sino también cualquier subleas, enmiendas, cesiones, o certificados de estoppel.

  • Fecha de vencimiento y plazo de arrendamiento: Asegurar que el término restante se ajuste a los requisitos de inversión o financiamiento del comprador.
  • Opciones de renovación y derechos de primera negativa: Esto puede afectar la capacidad del comprador para redevelar o ocupar la propiedad.
  • Depósitos de garantía y de depósitos:] Se debe confirmar la cantidad actual de alquiler, escaladas, concesiones y ubicación de depósitos de seguridad (en una cuenta de interés, por ejemplo). Al cerrar, los depósitos se transfieren típicamente al comprador.
  • Obligaciones de mantenimiento y reparación: Muchos arrendamientos requieren que el propietario mantenga áreas comunes o elementos estructurales.El comprador debe entender estos costos en curso.
  • Requisitos de seguridad: Los arrendamientos suelen encargar cierta cobertura de responsabilidad y seguro de propiedad. El comprador debe tener políticas adecuadas en vigor al cerrar.
  • Use restricciones y pactos operativos: Los contratos comerciales pueden limitar el tipo de negocio del arrendatario o horas de operación. Los compradores deben asegurarse de que sean aceptables.
  • Disposiciones predeterminadas y períodos de curación: Cualquier pago por incumplimiento o alquiler tardío existente debe resolverse antes de cerrar.

Cláusulas de asignación y sublecamiento

La mayoría de los arrendamientos contienen restricciones sobre la capacidad del arrendatario para asignar el arrendamiento o subele el local a otra parte. Sin embargo, la capacidad del vendedor (del señor) para transferir el inmueble también desencadena preocupaciones de cesión. Muchos arrendamientos requieren que el arrendador obtenga el consentimiento de arrendatario antes de vender el inmueble, especialmente si la venta resulta en un cambio de control de propiedad.

Certificados de Estoppel

Un certificado de estoppel es un documento firmado por el arrendatario que verifica el estado actual del contrato de arrendamiento y que no hay acuerdos por defecto o no revelado. Los prestamistas normalmente requieren certificados de estoppel de todos los inquilinos como condición de financiamiento.

  • El contrato de arrendamiento está en plena vigencia y efecto y no ha sido modificado excepto como se ha indicado.
  • Las cantidades de alquiler y depósito de seguridad son actuales.
  • No se ha pagado ningún alquiler por adelantado más allá del mes actual.
  • El arrendatario no tiene reclamaciones ni compensaciones conocidas contra el propietario.
  • El arrendatario reconoce los derechos del comprador bajo el contrato de arrendamiento.

Los certificados de Estoppel protegen al comprador y al prestamista de obligaciones ocultas. Deben ser obtenidos antes de cerrarse y deben ser revisados cuidadosamente. Si un inquilino se niega a firmar o proporciona calificaciones, puede indicar una disputa que necesita resolución.

Acuerdos de subordinación, no perturbación y atenciones (SNDA)

Cuando una propiedad se financia con una hipoteca, el prestamista exigirá que su lugar sea superior a los intereses de arrendamiento. Esto se consigue normalmente a través de una cláusula de subordinación en el contrato de arrendamiento o un SNDA separado. El SNDA contiene tres componentes:

  • Subordinación:] El arrendatario está de acuerdo en que la hipoteca asume prioridad sobre el arrendamiento, lo que significa que si el prestamista se prorroga, el arrendamiento puede ser terminado a menos que el SNDA disponga lo contrario.
  • No-Disturbance: El prestamista está de acuerdo en que mientras el arrendatario no esté en defecto, el arrendatario puede permanecer en posesión incluso si el prestamista se despliega. Esto protege la inversión del arrendatario.
  • Atenimiento: El arrendatario acepta reconocer el prestamista o el nuevo propietario después del preselicio como su nuevo propietario bajo los mismos términos de arrendamiento.

Durante el cierre, el prestamista del comprador requerirá SNDAs de todos los inquilinos (o al menos los inquilinos principales). Negociar estos acuerdos puede ser prolongado, especialmente si los inquilinos tienen ventaja.

Consideraciones de la financiación

Los prestamistas tratan las propiedades arrendadas de forma diferente en la estructura de arrendamiento. Si la propiedad está sujeta a un arrendamiento terrestre (el edificio es propiedad del arrendatario pero la tierra está arrendada), el préstamo es una hipoteca de arrendamiento. Los prestamistas requerirán que el arrendamiento terrestre sea revisado y cumpla ciertos criterios: debe tener un plazo restante lo suficientemente largo para amortizar el préstamo (a menudo 10-20 años más allá del plazo de préstamo), no puede contener cláusula de asignación prohibitiva

Título Seguro para intereses de arrendamiento

El seguro de título para una propiedad de arrendamiento protege el interés del arrendatario contra defectos en el título del propietario o gravamen que podría interferir con el contrato de arrendamiento. El comprador (como nuevo propietario) normalmente obtendrá una política del propietario que cubre el interés de los honorarios, pero el arrendatario también puede requerir una póliza. Durante el cierre, la empresa de título examinará si los lisos o los alquileos existentes afectan a la propiedad y si el contrato de arrendamiento es debidamente registrado.

Procedimientos de cierre específicos para los bienes de propiedad intelectual

Mientras que cada cierre de bienes raíces es único, los siguientes pasos son especialmente importantes cuando las propiedades arrendatarias están implicadas.

  1. Thorough lease review] por el abogado y el equipo del comprador. Todas las enmiendas y cartas laterales deben ser recogidas.
  2. Obtener certificados de estoppel de todos los inquilinos con bastante antelación a la fecha de cierre. Seguir las discrepancias.
  3. Negotiate SNDAs con inquilinos y el prestamista. Esto puede requerir múltiples rondas de revisiones.
  4. Verificar los depósitos de seguridad que el vendedor tiene. Confirme la cantidad y el lugar. Al cerrar, el vendedor debe transferir los fondos al comprador o proporcionar un crédito contra el precio de compra.
  5. Revisar las producciones de alquiler, impuestos inmobiliarios, servicios públicos y mantenimiento de área común (CAM). Las producciones se calculan normalmente a partir de la fecha de cierre.
  6. Agrega cualquier defecto inquilino o disputas. El vendedor debe curar predeterminados antes de cerrar, o el comprador puede requerir un resguardo o un escrow.
  7. Recordar la escritura y cualquier memorando de arrendamiento si es necesario por la ley local. También registre la SNDA y la asignación de arrendamientos si es necesario para perfeccionar el interés de seguridad del prestamista.
  8. ] Avisos de inquilinos de animación informando de la nueva propiedad y dónde enviar el alquiler. Esto se hace a menudo después de cerrar pero debe ser preparado con antelación.

Pitfalls comunes y cómo evitarlos

La complejidad de las propiedades arrendatarias puede provocar varias dificultades durante el cierre. La conciencia puede prevenir retrasos y litigios.

  • Modificaciones no reveladas o acuerdos orales: Los arrendatarios pueden reclamar que el propietario haya acordado reducir el alquiler o proporcionar espacio adicional. Siempre requieren que todos los acuerdos estén escritos e incluidos en la exposición de arrendamiento.
  • Caducidad de la lea demasiado pronto después de la clausura: Un nuevo propietario podría heredar un edificio vacante poco después de la compra. Revisar los términos de arrendamiento y considerar la posibilidad de exigir al vendedor que prorrogue el contrato de arrendamiento o proporcione una garantía de vacante.
  • No obtener el consentimiento inquilino para la asignación: Algunos arrendamientos requieren que el propietario obtenga el consentimiento inquilino antes de vender. Ignorar esto puede dar los motivos inquilinos para terminar. Obtener los consentimientos firmados antes de cerrar.
  • Manejo incorrecto de depósitos de seguridad: Las leyes estatales a menudo requieren depósitos de seguridad que se realicen en una cuenta separada con intereses pagados al arrendatario. El agente de cierre debe asegurarse de que el vendedor transfiera adecuadamente estos depósitos. La mala administración puede conducir a daños trebles en algunas jurisdicciones.
  • Missing SNDA de un inquilino clave: Sin un acuerdo de no-disturbance, un prestamista puede negarse a financiar el préstamo. Los inquilinos anclas más importantes a menudo exigen largas negociaciones.
  • Conflictos de cierre o uso: El negocio del arrendatario puede violar las ordenanzas de zonificación o los pactos restrictivos. El comprador debe verificar que el uso actual es legal y continuará bajo nueva propiedad.

Conclusión

Los bienes de propiedad no son simplemente un detalle en una transacción inmobiliaria, son una consideración jurídica y financiera fundamental que puede dictar el éxito de un cierre. Ya sea que usted es un comprador de primera vez que se ocupa de un contrato de condominio, un inversionista comercial que se ocupa de un edificio de oficinas con múltiples arrendatarios, o un prestamista que subscribe un préstamo garantizado por propiedad arrendada, la debida diligencia que rodea los intereses de arrendamiento es paramount correctamente.

Para más lectura, consulte los recursos de la Sección de Derecho de Propiedad, Confianza y Propiedad de la Asociación Americana de Abogados y la Guía de propiedad . Además, las normas de la industria para cláusulas de arrendamiento comercial pueden ser exploradas a través del Consejo de Brokers y Gerentes de Bienes Raíces (FLT5]