Descubrir que su financiación ha caído justo antes de cerrar es una experiencia deslumbrante para cualquier comprador de casa. Ya ha invertido tiempo, emoción y dinero en inspecciones, evaluaciones y depósitos serios. Mientras la situación se siente crítica, no es de esperar. Actuar rápidamente con un plan claro puede todavía salvar la transacción y proteger sus intereses financieros. A continuación se encuentran los pasos concretos que necesita tomar inmediatamente si su aprobación hipotecaria colapsa días antes de la tabla de cierre.

Evaluar la situación

Antes de que entres en pánico, reúne los hechos. Contacte con su oficial de préstamo y pida una explicación detallada de la negación. Las causas comunes incluyen una caída en su puntaje de crédito, deuda no revelada descubierta durante la subescritura final, una evaluación que viene por debajo del precio de compra, o el prestamista que pierde un documento requerido. Pida una carta de negación escrita que especifique la razón bajo las regulaciones federales, el prestamista debe proporcionar esto bajo la Ley de igualdad de oportunidades de crédito.

Reciba su propio informe de crédito de las tres grandes oficinas (Equifax, Experian, TransUnion) en AnualCreditReport.com] para verificar que no hay errores. Si un pago tardío o una nueva investigación arrasó su puntuación, puede ser capaz de disputar inexactitudes rápidamente utilizando el proceso de disputa en línea.

Comuníquese inmediatamente con su agente inmobiliario

Su agente inmobiliario es su quarterback en esta crisis. Notifique el momento en que escuche las malas noticias. Ellos probablemente han manejado sorpresas de financiación antes y pueden guiarle en los próximos pasos. El agente también puede llegar al agente del vendedor para explicar la situación de manera transparente. Los vendedores son más propensos a conceder una extensión si entienden que usted está trabajando activamente en una solución en lugar de abandonar el acuerdo.

Pregunte a su agente para que redacte un addendum solicitando una extensión de la fecha de cierre — típicamente de 7 a 14 días es una pregunta razonable. También puede que necesite ajustar la fecha de contingencia del préstamo si ya ha expirado. Prepárese para negociar; por ejemplo, puede que acepte liberar una pequeña porción de su dinero de alta calidad como un espectáculo de buena fe. Un script para su agente podría ser: "El financiamiento de mi comprador cayó a causa de la solicitud de pago de pre-día

Revisa tu cláusula de contingencia de préstamo

La mayoría de los contratos de compra incluyen una contingencia de financiamiento que protege su depósito de gravedad si su préstamo falla. Revise esa cláusula cuidadosamente con su agente o abogado. Puede contener plazos específicos para notificar al vendedor y por cuánto tiempo tiene que curar la contingencia. Si usted todavía está dentro del período de contingencia, tiene ventaja de alejarse con su depósito intacto si usted elige. La falta de la fecha límite de notificación puede perder esa protección, así que actuar rápido.

Si la contingencia ha expirado, puede estar en una posición más difícil — pero no sin esperanza. Algunos vendedores todavía trabajarán con usted en lugar de relistar la propiedad. Si usted puede probar que está buscando activamente financiación alternativa, muchos vendedores estarán de acuerdo en una extensión corta en lugar de comenzar de nuevo. En algunos estados, una cláusula de “tiempo es de la esencia”, es decir, cuenta cada día. Su agente puede ayudarle a negociar una enmienda de contrato especificando los nuevos plazos y concesiones.

Explorar opciones de financiación alternativas

No asuma que una negación significa que no puede obtener una hipoteca en absoluto. Los diferentes prestamistas tienen diferentes apetitos por el riesgo y diferentes productos de préstamo. Aquí están las alternativas más viables:

  • ]Aplicar con otro prestamista inmediatamente. Muchos prestamistas en línea y sindicatos de crédito locales pueden procesar una solicitud en días. Si su problema de crédito es menor, otro prestamista puede aprobar que utilice la misma documentación. Pida una “aprobación pre-aprobada” tórax y prepárese para proporcionar los informes de pago actualizados y los estados bancarios.
  • Programas de préstamo de red. Si usted estaba utilizando un préstamo convencional, considere un préstamo de FHA (que permite puntuaciones de crédito inferiores, a menudo tan bajas como 580) o un préstamo de VA (para veteranos y miembros de servicio elegibles) que no tiene requisito de pago inicial. Los préstamos USDA son otra opción para propiedades rurales y ofrecen un pago sin costo para compradores calificados.
  • Utilizar un prestamista de cartera. Estos bancos mantienen préstamos en sus libros y tienen más flexibilidad para aprobar prestatarios que no se ajustan a las directrices estándar. Pueden ofrecer opciones de interés sólo o ajustables que todavía satisfacen sus necesidades. Los prestamistas de cartera a menudo cobran tasas más altas pero pueden cerrar rápidamente porque no están obligados por los sobrevalores de Fannie Mae o Freddie Mac.
  • Consiga un co-signador. Agregar un co-borrower calificado con crédito fuerte y los ingresos puede hacer que el acuerdo funcione. Esto podría ser un padre, pariente o amigo cercano que está dispuesto a firmar en la hipoteca. Tenga en cuenta: un co-signador es igualmente responsable de la deuda y su crédito será impactado. La mayoría de los prestamistas permiten a los co-signadores en préstamos convencionales y algunos programas gubernamentales.

Actúa rápido. La aprobación previa de hipotecas puede completarse en 24 horas. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor proporciona una visión útil de la línea temporal de origen para que sepas qué esperar. Si necesitas un programa especializado, un corredor de hipotecas puede comprar varios prestamistas simultáneamente.

Negocie una solución con el vendedor

Si el vendedor está ansioso de cerrar, puede estar dispuesto a proporcionar algunas concesiones para mantener el acuerdo con vida. Considere estos puntos de negociación:

  • Financiación de ventas. Preguntar al vendedor si están dispuestos a mantener una segunda hipoteca o incluso proporcionar financiación de vendedor completo. Esto puede evitar requisitos de prestamista tradicionales. Es más común con los vendedores que poseen la propiedad libre y clara. El vendedor podría llevar una nota a un tipo de interés razonable por un corto plazo (por ejemplo, 5 años), dándole tiempo para refinanciar la confianza de un abogado simple.
  • Reducción de precios. Si la evaluación era baja, el vendedor podría estar de acuerdo en reducir el precio de compra para que coincida con el valor evaluado, lo que le permite cambiar a un préstamo diferente con una relación de préstamo a valor más pequeña. Alternativamente, si la evaluación llegó en alto pero su préstamo cayó por otra razón, una reducción de precio puede ayudarle a calificar bajo una relación de deuda a ingresos más estricta.
  • Contribución a los costos de cierre. Obtener que el vendedor pague una mayor parte de los costos de cierre puede liberar efectivo para sus requisitos de pago o reserva de baja. Muchos contratos estándar ya permiten cerrar créditos de coste hasta un determinado porcentaje (por ejemplo, 3% para préstamos convencionales, 6% para FHA).
  • Extensión con un depósito no reembolsable. Ofrezca una parte no reembolsable de su dinero de la gana (por ejemplo, $5,000) como garantía mientras usted asegura nueva financiación. Esto muestra al vendedor que usted es serio y los compensa por el retraso. También puede estar de acuerdo con un precio de compra más alto a cambio de la extensión.

Para más información sobre la financiación de los vendedores, revise las directrices de Investopedia's overview of seller financing para entender las implicaciones legales y fiscales.

Considere Planes de respaldo más allá de un hipotecario tradicional

Cuando el crédito convencional ya no es una opción, la financiación creativa puede salvar la brecha:

  • Préstamo personal o línea de crédito. Si sólo necesita una pequeña cantidad para cerrar (por ejemplo, porque no tenía reservas), un préstamo personal de un banco o incluso un préstamo 401(k) puede proporcionar los fondos. Tenga en cuenta que los préstamos personales tienen tasas de interés más altas pero pueden cerrar rápidamente. Algunos prestamistas le permiten pedir prestado hasta $50,000 de su plan de pago de 501(k) con plazo.
  • ]Gift funds from family. Muchos programas de préstamos permiten un regalo monetario de un pariente. Si usted puede obtener una carta confirmando que es un regalo (no un préstamo), usted puede utilizar esos fondos para el pago de baja o los costos de cierre. Los préstamos FHA incluso permiten regalos de no-relatives. Asegúrese de que el donante proporciona una ruta de papel: declaración bancaria que muestra los fondos y una carta de regalo firmada por ambas partes.
  • préstamo de la cadena o préstamo de dinero duro. Estos préstamos a corto plazo de alto interés pueden proporcionar dinero para cerrar mientras refinancia o vende otra propiedad. Son costosos pero pueden prevenir la pérdida de la casa y su depósito. Los prestamistas de dinero duro se centran en la equidad de la propiedad en lugar de su crédito, por lo que pueden financiar dentro de una semana.
  • Opción de arrendamiento o arrendamiento. Si no puede obtener financiación ahora, negociar un acuerdo de compra de arrendamiento con el vendedor. Usted se mueve como arrendatario con una opción de compra dentro de un período establecido (normalmente 1-3 años), dándole tiempo para reparar su crédito o acumular más dinero. Una parte de su alquiler mensual puede ser acreditado hacia el futuro proyecto de derechos de compra protegidos para un contrato.

Conoce tus derechos y alternativas

Dependiendo de la causa de la negación, puede tener recurso legal. Si cree que el prestamista discriminado contra usted por motivos de raza, religión, género u otra clase protegida, puede presentar una queja con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)]. La Ley de Vivienda Justa prohíbe las prácticas de préstamo discriminatorias.

Si la denegación se debió a información incorrecta en su informe de crédito, la Ley de presentación de informes de crédito justo le da derecho a errores de disputa. La oficina de crédito debe investigar dentro de 30 días. Si confirman el error, puede solicitar un informe corregido ser enviado al prestamista. También puede tener derecho a demandar por daños y honorarios legales reales. Mantenga copias de toda la correspondencia de disputa.

También pregunte al prestamista si tienen un reconsideración de valor (ROV) proceso para una evaluación en disputa. Si las ventas comparables soportan un valor superior, puede aumentar la evaluación sin empezar a cero. Prepare una lista de comps más fuertes con su agente y envíela con una carta de portada explicando por qué los compos originales fueron anticuados o incorrectos.

Para más detalles sobre sus derechos legales durante el proceso de compra de viviendas, consulte Guía de Nolo para las negaciones de préstamos hipotecarios para una explicación paso a paso de sus opciones.

Tomar medidas para evitar las caídas de financiación en futuras transacciones

Mientras navega por la crisis actual, comience a implementar prácticas que le protegerán la próxima vez:

  • Obtenga pre-bajoscrito en lugar de pre-calificado. Un préstamo pre-subscrito ha sido revisado por un subscriptor que verifica sus ingresos, activos y crédito. Esto reduce la posibilidad de negaciones de último minuto porque la subescritura sucede temprano. Muchos prestamistas ofrecen este servicio sin costo adicional.
  • Mantenga su estabilidad financiera. No haga grandes compras, cambie de empleo o abra nuevas cuentas de crédito durante el proceso de préstamo. Incluso pequeños cambios como comprar muebles en una tarjeta de crédito de la tienda pueden descarrilar la aprobación. Mantenga sus estados de banco limpio; evite grandes depósitos de efectivo que son difíciles de obtener.
  • Mantén reservas adicionales. Tener al menos dos meses de pagos hipotecarios en ahorros líquidos después de cerrar. Este cojín te hace un menor riesgo y puede absorber sorpresas menores como un aumento de la prima de seguro. Los préstamos FHA a menudo requieren reservas, y los préstamos convencionales pueden necesitar para altas propiedades de LTV o inversión.
  • Comparar varios prestamistas temprano. Aplicar a tres prestamistas durante la primera semana. Incluso si usted sólo procede con uno, la competencia le da opciones de retroceso. Algunos prestamistas ofrecen "cerraduras de tasa" que le protegen si aumentan las tarifas; pregunte acerca de los cierres de tarifas extendidas (60-90 días) para nuevas construcciones o cierres complicados.
  • Revisar cuidadosamente tu estimación de préstamo. Compare tu Estimación de Préstamo con la Divulgación de Clones. Cualquier cambio grande en las tarifas o términos requiere que el prestamista vuelva a describir. Si algo mira, haz preguntas antes de firmar.

Para una inmersión más profunda en el proceso de homebuying y cómo fortalecer su perfil financiero, el programa de Fannie Mae HomeView ofrece excelentes recursos. Además, la Asociación Nacional de Realadores proporciona una guía para evitar la caída de financiamiento que incluye consejos de profesionales experimentados.

Aprender de esta experiencia

Cada desafío en bienes raíces es un pago de matrícula para futuros éxitos. Tome notas detalladas sobre lo que salió mal y cómo lo arregló. Mantenga un archivo con su documentación, comunicaciones prestadas y la resolución final.Comparta esta experiencia con su agente y aprenda los signos de advertencia que precedieron a la negación. Entendiendo las causas fundamentales, ya sea que fue un puntaje de crédito, una brecha de evaluación o una mala preaprobación, estará mucho mejor preparado para su próxima transacción.

Su financiación que cae no tiene que ser el final de su viaje de compras en casa. Con la acción rápida, soluciones creativas y el equipo adecuado, usted puede a menudo todavía cerrar — y salir con lecciones valiosas para el futuro. Mantente tranquilo, sigue estos pasos, y usted encontrará un camino hacia adelante.