¿Cuáles son los costos de cierre de propiedades de inversión?

Los costos de cierre son la recaudación de honorarios y gastos que deben pagarse cuando se finaliza una transacción inmobiliaria. Para las propiedades de inversión -ya sean alquileres de una familia única, unidades de varias familias o edificios comerciales- estos costos van más allá del precio de compra y representan un requisito de efectivo inicial significativo. No tener en cuenta para ellos puede convertir un retorno prometedor en un escenario de flujo de cajas típicos desde el primer día.

¿Por qué los costos de cierre son más altos para las propiedades de inversión?

Los prestamistas clasifican las propiedades de inversión como mayores riesgos que los hogares ocupados por propietarios. Esta prima de riesgo se presenta en varias áreas. Los honorarios de origen son a menudo 0,5% a 1% más alto, y el pago de baja requerido puede oscilar entre 15% y 25% o más. Muchos prestamistas también exigen que los inversores demuestren reservas de efectivo significativas - por lo general de seis a doce meses de pagos hipoteca- después de cierre.

¿Cómo se diferencian los costos de cierre de bienes de inversión de una residencia primaria?

Si bien la estructura básica de honorarios es similar, la magnitud y la negotiabilidad de los costos se desplomaron bruscamente. Para una residencia primaria, un prestatario podría pagar 2% a 3% del precio de compra en los costos de cierre. Para una propiedad de inversión, que a menudo suben a 3% a 5%.

  • Derechos de origen: Típicamente 0,5% a 1% del monto del préstamo para préstamos ocupados por el propietario; para inversiones, 1% a 2% es común.
  • Requisitos de pago: Las residencias primarias pueden requerir hasta un 3% (FHA) o un 5% (convencional); las propiedades de inversión generalmente requieren al menos un 15% y a menudo un 20%–25%.
  • Requisitos de reserva: Muy pocos préstamos de residencia primaria requieren reservas posteriores a la clausura; la mayoría de los préstamos de inversión sí.
  • Puntos de cuenta: Los puntos para comprar la tasa son más comunes y menos negociables en los préstamos de inversión.
  • Renuncias de la fe: Los prestamistas rara vez renuncian a la originación, procesamiento o honorarios de subescritura para las propiedades de inversión.
  • Aplicación e inspección: Estos pueden ser más rigurosos y costosos, especialmente para activos multifamiliares o comerciales.

Comprender estas diferencias ayuda a los inversores a evitar tasas sorpresa y comparar ofertas de préstamo con precisión. Siempre solicite una estimación de préstamo de al menos tres prestamistas para ver cómo cada trata los precios de inversión.

Costos comunes de cierre rotos

Para planificar eficazmente, los inversores deben entender cada cuota que probablemente se encuentren. A continuación se presenta un inventario detallado agrupado por categoría.

Lender Fees

  • Tasa de originación de préstamos: Cubre el costo del prestamista para procesar y subescribir el préstamo. Rango: 0.5%–2% de la cantidad de préstamo.
  • ]Tamaño de aplicación: Una tarifa plana ( 300–$500) a veces cobrada por adelantado; puede ser reembolsable si se niega el préstamo.
  • Tasa de escritura:] Fee for evaluate creditworthiness. A menudo $400–$800[. Puede ser agrupado en la originación.
  • Tasa de procesamiento: ] $200–$500] para la preparación de documentos y la entrada de datos.
  • Puntos de cuenta: Prepagado interés para reducir la tasa. Cada punto es 1% del importe del préstamo. Evaluar el período de ruptura-even cuidadosamente.

Tercera Parte Fees

  • ]Tasa de aprobación: ] ]] ] ] ]]] [para la propiedad de una sola familia ].
  • Tamaño de inspección: ] 300–$600]. Opcional pero muy recomendable. Puede incluir plagas separadas, techo, margen de alcantarillado o evaluaciones ambientales (] $100–$500 cada uno).
  • Title search and insurance: La póliza de seguro de título de Lender es obligatoria (costo basado en el monto de préstamo). La póliza de título del propietario es opcional pero protege al comprador. Total $500–$2,000+ dependiendo de la ubicación y el valor.
  • ] Tasa de crecimiento o liquidación:] Cargado por la empresa de garantía bloqueada para facilitar la transacción. Típicamente ]1%–2% del precio de compra.
  • Derechos de registro: Pagado al condado para registrar la escritura e hipoteca. $50–$300 por documento.
  • Impuestos de transferencia:] Imposido por el gobierno estatal o local basado en el precio de venta. Rango: 0.1%–2%+ del precio. Variedades ampliamente (por ejemplo, 0.1% en Colorado vs. más del 2% en partes de Nueva York).
  • Tago adicional: Si es necesario por empresa de prestamistas o títulos, $300–$800.

Artículos y reservas pagados

  • Impuestos sobre la propiedad pagados: Prorated share of tax from closing to end of tax year. Can be several thousand dollars.
  • Seguro de propietarios de viviendas: La prima de primer año a menudo pagada al cierre. El costo depende del tipo de propiedad y la cobertura.
  • Seguro de hipotecas pagados (si es aplicable): Algunos prestamistas requieren PMI para préstamos de inversión con menos del 20% de descuento.
  • Financiamiento de la cuenta de garantía bloqueada: Los prestamistas pueden requerir de 2 a 6 meses de impuestos y seguros en garantía bloqueada.
  • Reservas de correa: No es un costo de cierre, sino que debe ser documentado. Típicamente 6–12 meses de pagos de PITI en cuentas líquidas.

Factores que afectan los costos de cierre de la influencia

El relato final depende de varias variables clave. Entenderlos ayuda a los inversores a anticipar gastos y comparar ofertas de préstamo:

  • Tipo de préstamo: Los préstamos convencionales, de cartera o de dinero duro tienen diferentes estructuras de honorarios. Los préstamos respaldados por el Gobierno (FHA, VA) rara vez están disponibles para inversiones.
  • Tipo de propiedad: Las propiedades multifamiliares y comerciales requieren evaluaciones más extensas, evaluaciones ambientales y revisión legal.
  • Ubicación de la propiedad: Los impuestos de transferencia, las tasas de registro y las tasas de seguro pueden variar según el estado, el condado e incluso la ciudad. Por ejemplo, los costos de cierre en California promedio alrededor del 1% del precio de compra, mientras que en Nueva York pueden superar el 4%.
  • Número de unidades: 1–4 inversiones residenciales unitarias tienen horarios de tarifas estándar; 5+ unidades o propiedades comerciales a menudo implican préstamos comerciales con mayores costos.
  • Estrategia de tasa de interés: La paga de puntos de descuento aumenta los costos iniciales pero reduce los pagos mensuales. Compare el valor neto presente de ambas opciones.
  • Política de defensa: Algunos prestamistas hacen un cargo de “aparición” plano; otros se especifican. Lea la estimación del préstamo cuidadosamente.

Rangos de Costo Típicos

En promedio, los costos de cierre de propiedades de inversión se ejecutan 2% a 5%] del precio de compra. Ejemplos:

  • $ 200,000 propiedad: $4,000–$10.000
  • $400.000 bienes: $8.000–$20,000
  • $600.000 propiedades: $ 12.000 a $30.000
  • 1 millón de dólares de propiedad: 20.000 dólares a 50.000 dólares

Estas gamas incluyen tanto los honorarios de prestamista como los cargos de terceros. Las propiedades en áreas de alta transferencia-tax o con préstamos comerciales complejos pueden superar el 6%. Obtenga siempre una estimación detallada de préstamos de su prestamista para obtener un número específico de propiedad.

Estrategias para gestionar y reducir los costos de cierre

Mientras que algunos costos se fijan, los inversores pueden utilizar varias tácticas para reducir el efectivo total necesario para cerrar.

Compara las estimaciones de préstamos

Solicitar presupuestos de préstamos de al menos tres prestamistas. Compare no sólo el tipo de interés, sino los cargos de origen total, puntos y honorarios de terceros. Los prestamistas en línea, los sindicatos de crédito y los bancos comunitarios locales a menudo ofrecen términos competitivos para las propiedades de inversión.

Negociar Concesiones Vendedoras

En muchos mercados, los vendedores pueden aceptar pagar una parte de los costos de cierre del comprador (una “concesionaria de ventas”). Para las propiedades de inversión, los límites de prestamista son normalmente hasta el 3% del precio de compra. Esto puede reducir su rendimiento de efectivo inicial. Negociar esto temprano en el proceso de oferta.

Hora de su cierre

Cerrar cerca del final del mes reduce el interés prepago. Además, cerrar en un mes con obligaciones fiscales menores pueden reducir el pago fiscal prorrateado. Considere el momento de la temporada: las facturas fiscales son a menudo más altas en algunos meses.

Usar un préstamo de no-Closing‐Cost

Algunos prestamistas ofrecen préstamos donde el prestamista paga los costos de cierre a cambio de un tipo de interés superior. Esto es beneficioso si usted planea mantener la propiedad durante un período corto (2-5 años) y desea minimizar el efectivo inicial. Calcular el costo a largo plazo de la tasa más alta con un análisis de ruptura uniforme.

Elija el programa de préstamos adecuados

Los préstamos de cartera de bancos locales pueden tener tasas de origen más bajas que los préstamos convencionales. Los préstamos de dinero duro, mientras que más caro, pueden cerrar más rápido con menos tasas de frente. Evaluar el costo total durante su período de retención esperado.

Servicios de alojamiento

Algunos prestamistas, compañías de títulos y agentes de garantía bloquean sus descuentos si utiliza sus afiliados. Tenga en cuenta los conflictos potenciales de interés, pero los precios de los paquetes pueden ahorrar 10%–20% en las tarifas de terceros.

Evite inspecciones innecesarias

Puede que se pueda saltar inspecciones opcionales (por ejemplo, séptica, bien, radón) para una propiedad más reciente que tiene informes recientes. Sin embargo, la diligencia debida es crítica; un pequeño ahorro ahora puede llevar a enormes costos de reparación más adelante. Pesar el riesgo basado en la edad de propiedad y las condiciones locales.

Consecuencias fiscales de los costos de cierre

Los costos de cierre tienen diferentes tratamientos fiscales, y entenderlos puede mejorar la rentabilidad de su inversión después de impuestos. Mantenga registros detallados de cada cuota pagada al cierre.

Al capitalizar los costos elegibles, aumenta su base depreciable y baja sus ingresos fiscales cada año. Esta es una poderosa estrategia tributaria a largo plazo para los inversores de bienes raíces.

El proceso de cierre y sus derechos

La ley federal requiere que los prestamistas proporcionen una Estimación de préstamos] dentro de tres días hábiles después de recibir su solicitud y una Cerrar la Divulgación al menos tres días hábiles antes de cerrar. Estos documentos especifican cada costo, muestran cualquier cambio de la estimación inicial, e incluyen la cantidad de APR y el préstamo total.

  • Derechos de pregunta: Si una cuota aparece excesiva o no autorizada, pida una explicación. Los prestamistas deben proporcionar una justificación de buena fe.
  • Solicitar una revelación de cierre corregida: Si el APR ha aumentado o ha cambiado un plazo de préstamo, tiene derecho a un nuevo período de examen de tres días.
  • Repasar la divulgación de clausura lado a lado con la estimación del préstamo. Para más detalles, consulte la ] Guía de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor para cerrar los costos.

Impacto de los costos de cierre en los rendimientos de las inversiones

Los costos de cierre afectan directamente su rendimiento de efectivo y rentabilidad general de inversión. Por ejemplo, si usted compra una propiedad de alquiler de $ 200.000 con un pago de descuento del 20% ($40.000) y los costos de cierre de $ 8.000, su capital total invertido es de $ 48.000. Si la propiedad neta $ 12.000 por año, su rendimiento neto es 25% ($12,000/$48,000).

Consideraciones especiales para diferentes tipos de propiedad

Alquileres de familias individuales

Estas son las compras de inversión más sencillas. Las tarifas se alinean estrechamente con los préstamos de residencia primaria, pero con cargos de origen más altos y requisitos de reserva. Las comparaciones e inspecciones son generalmente estándar.

Propiedades multifamiliares (2-4 unidades)

Los prestamistas tratan propiedades ocupadas por el propietario de 2-4 unidades ligeramente de forma diferente: puede obtener un préstamo de FHA para hasta 4 unidades si vive en una sola, pero los préstamos multifamiliares de inversión pura requieren un 15%–25% de descuento. Los precios son más complejos y cuestan $600–$1,200. Las inspecciones a menudo incluyen informes separados para unidades, áreas comunes y sistemas de construcción.

Propiedades comerciales (5+ Unidades o no residenciales)

Los préstamos comerciales tienen estructuras de honorarios totalmente diferentes. Los honorarios de origen son comúnmente 1%–2% del importe del préstamo. Las evaluaciones ambientales (Phase I) son obligatorias y cuestan $2,000–$5,000. Los honorarios legales para la revisión de documentos pueden superar $2,000. Los precios corren $2,000–$10.000. Los costos de cierre a menudo llegan al 4%–7%.

Propiedades de fijación y flebo

La financiación a corto plazo de los prestamistas de dinero duro o de los inversores privados suele implicar mayores tasas de pago inicial (2–5 puntos) y multas por adelantado. Los costos de cierre pueden incluir puntos, origen, evaluación y honorarios legales. Los prestamistas de dinero duro a menudo requieren un 20%–30% de descuento. Debido a que el período de retención es corto, los altos cargos tienen un impacto desproporcionado en el beneficio.

Variaciones regionales y cuotas no usuales

Los costos de cierre pueden variar drásticamente por ubicación.

  • Nueva York:] Los impuestos de transferencia (ciudad y estado) pueden superar el 2,5% del precio de venta. El impuesto de mansión para propiedades más de $1 millón agrega 1%.
  • California:] Los gastos de garantía se comparten a menudo entre comprador y vendedor; las primas de seguro de título son altas. Los impuestos de transferencia varían según condado.
  • Texas:] Las tasas de seguro de título están reguladas e incluyen un descuento de expedición simultánea.
  • Florida:] Los impuestos sobre estampillas y los impuestos intangibles se aplican a las hipotecas. Los honorarios de grabación son superiores a los de muchos estados.

Además, algunas jurisdicciones cobran cuotas inusuales como derechos de impacto municipal], ]] honorarios de conservación histórica, o ] sobre viviendas asequibles. Pregúntele a su agente inmobiliario o empresa de títulos por un horario de tarifas local antes de hacer una oferta.

Pensamientos finales

Los costos de cierre son una parte inevitable de comprar una propiedad de inversión, pero no necesitan ser un obstáculo para invertir rentable. Al entender los honorarios típicos, comprar agresivamente entre los prestamistas, negociar concesiones de vendedores y aprovechar los beneficios fiscales, puede minimizar el dinero requerido al cerrar y preservar su capital para otras inversiones.